地產中介<房地產基礎知識>講解

　　房屋的基本概念：

　　土地的來源：土地分為劃撥、出讓兩種。過戶時土地性質為“劃撥”的需繳納土地出讓金。

　　集體所有制土地和小產權的關系。

　　出讓年限：(不包含特殊情況)居住用地：70年;

　　工業用地：50年;

　　教育、科技、文化、衛生、體育用地:50年;

　　商業、旅游、娛樂用地:40年;

　　綜合或其他用地:50年。

　　面積：

　　套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。(可利用空間面積)套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

　　建筑面積;

　　2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%.自用的按墻體頭羊面積的100%。

　　3、陽臺面積的計算：半封閉50%  全封閉100%  露臺贈送4、閣樓面積的計算：高于2.2米部分的水平投影面積

　　容積率：反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指標

　　• 容積率 = 小區建筑總面積÷小區用地面積

　　• 建筑密度(建筑覆蓋率)=小區內建筑物基底面積之和÷小區用地面積 • 出房率(得房率、使用率)=套內使用面積÷建筑面積

　　一般：

　　多層住宅為85-91%

　　小高層住宅為72-76%

　　高層住宅為76-82%

　　商業、辦公樓為55-70% 住宅進深--實際長度。

　　住宅開間--實際寬度

　　層高：本層地面到上層地面的高度 凈高：本層地面到本層天花板的高度

　　存量房--是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。(二手房)增量房--指由開發商建造的新上市的商品房 房地產三級市場：

　　一級市場：土地交易市場

　　二級市場：商品房開發市場(增量房市場)三級市場：二手房及存量房交易市場

　　五證兩書：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證(預售許可證)、住址質量保證書、住宅使用說明書。

　　期房、現房和準現房的區別 入伙(交鑰匙)

　　各種不同標準的房屋分類：

　　• 【商品房】開發商開發的以商品價出售的房屋，含成本和利潤兩部分。

　　• 【房屋產權】房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。

　　• 【共同共有房產】共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。

　　• 【共有房產】共有房產：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。

　　• 【國有房產】國有房產分為直管產、自管產、軍產、宗教產三種。

　　• 【集體所有房產】是指城市集體所有制單位所有的房產。即集體所有制單位投資建造、購買的房產。

　　• 【私有(自有)房產】是指私人所有的房產，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產，以及中國公民投資的私營企業(私營獨資企業、私營合伙企業和私營有限責任公司)所投資建造、購買的房屋。其中部分產權：指按照房改政策，職工個人以標準價購買的住房，擁有部分產權。

　　• 【公房】國家和單位投資建設或購買的，產權屬國家或單位所有的住房。

　　• 【房改房】以成本價購買的公有住房。

　　• 【單位產權房】單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房 • 【轉讓受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景觀花園(不許賣租給外籍人)。

　　各種房型的介紹：

　　二室，一室，都包含哪幾種:

　　• 二室：偏單，中單

　　• 一室：直門獨、寬直門獨(廳≧8㎡)、中獨、偏獨、葫蘆獨(葫蘆獨和刀把獨)等

　　• “偏”和“中”的區分原則：是否能有空氣對流。

　　• 獨單和中單、偏單不是一個概念范圍內的。

　　朝向共分為：南北、東西、陽面、陰面、東照、西照、金角、銀角、銅角、鐵角 一般各種平面圖都是按上北下南左西右東的順序來。

　　金銀角的介紹：

　　按照住宅層數分類：

　　低層1--3層

　　多層4--6層

　　中高層7--9層

　　高層10--30層

　　超高層30層以上

　　按照住宅承重結構所選用的主要材料所分類：

　　• 【磚木結構】：主要承重構件是用磚、木做成。其中，豎向承重構件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架采用木材。這類建筑物的層數一般較低，通常在3層以下。古代建筑，1949年以前建造的城鎮居民住宅，20世紀五六十年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結構。

　　•【磚混結構】：這類建筑物的豎向承重構件采用磚墻或磚柱，水平承重構件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的層數一般在7層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。所以這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物替代。

　　磚混結構中可拆改的部分是那些?不傳力的12墻及門連窗的部分。

　　•【鋼筋混凝土結構】：這類建筑物的承重構件如梁、板、柱、墻(剪力墻)、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其他砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐久年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以采用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的種類主要有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構等。

　　• 【鋼結構】：這類建筑物的主要承重構件均是用鋼材制成。其構造成本較高，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業廠房等。

　　• 【其他結構】是指凡不屬于上述結構的房屋都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。

　　按照住宅平面布局分類：

　　可分為：點式(墩式、塔式)住宅、條式(板式)住宅，回型住宅等

　　影響房價的因素有：

　　• 地點,交通,購物,房齡,朝向,裝修 ,配套,臨街,小區環境,周邊學校,房型、產別等。

　　• 樓層(一層、二層、中間層、次頂層、頂層) 樓層的優略分析

篇2：中介公司合同資料管理制度

　　中介公司合同資料管理制度

　　(一)領取制度

　　分行秘書向行政事務部領取，登記領用日期、領用部門、領用名稱、領用份數、領用編號、代表簽名。

　　(二)領用制度

　　1、業務人員向自己所在分行的秘書領取《看樓書》、《業務委托書》、《獨家代理委托書》、《收鑰匙條》，并登記領用日期、領用名稱、領用份數(每種限領5份)、領用編號，使用后將公司存檔一聯交由行政部文員統一保管，并登記使用份數，如有作廢須交回行政文員登記作廢份數。

　　2、業務人員須經自己所在分行的經理同意，方可向秘書領取《購售房委托合同》、《房屋租賃給約》、房屋轉讓合約》(每次限領一份)。簽署完畢后交由經理審核簽名確認，方可生效。經理聯留存，以備跟進，公司聯、財務聯由秘書送至總部。

　　3、遺失處罰：

　　(1)委托書、看樓書遺失者，每份扣款50元，該款項轉入分行活動基金帳戶，并附解釋信一封。

　　(2)《購售房委托合同》、《房屋租賃合約》、《房屋轉讓合約》等文件資料遺失的，責任人應在遺失之日起三日內在《深圳特區報上》刊登遺失聲明，并接受罰款1000元，給公司造成損失者，公司有權對責任人進行追償。

　　(三)報送及備案制度

　　1、合同、成效報告、交易須知及房產證原件、查檔單等資料應于簽訂合同當日由分行經理或秘書送至法律部審核，審核通過的，分送財務部和客服部作為辦文及核算之用。

　　2、財務部以合同和有效成交報告與客戶結算費用和款項。其他情況說明不具有結算效力。

　　3、區域經理簽成交報告時要核對電腦記錄，確認是否為轉介。

　　4、(1)所有的退定及退首期房款申請必須經區經簽字審批方可辦理;

　　(2)買方或賣方違約情況下，退款金額達到5仟元(含5仟)以上必須由法律部提供相關的法律建議后方可辦理;

　　(3)退款金額達到8萬元(含8萬)以上必須由交易中心總監簽字審批后方可辦理。

篇3：物業租賃意向書(中介版)

　　物業租賃意向書（中介版）

　　物業地址：___________________

　　物業用途：該物業只供___使用。建筑面積：____平方米。

　　租賃期限：租賃期自___年__月__日起至___年___月___日止，為期___年。

　　租金：每月租金為_______。

　　押金：共_____個月租金，合計__________。

　　付費方式：每_____個月支付一次。

　　物業管理費：每月管理費用為___________。

　　免租期：___天，由____年___月___日至____年___月___日止。

　　特別條約：

　　1.正式簽署租賃合同后，方即時付給中介方%的房屋月租金作為中介費用。

　　2.__________________________________________。在確定以上租賃條款后，三方簽訂意向書，出租方、承租方、中介方各執一份。并同時向業主繳付租賃訂金_____元。并約定在簽署此意向書______天內簽署正式租賃合同。租賃訂金將在簽署正式合同并收到押金和租金后退還于承租方(或將訂金抵充押金及租金)。在簽署意向書期間，如承租方違約則沒收訂金，如出租方違約則加倍返還訂金。

　　出租方： 承租方： 中介方：

　　身份證編號： 身份證編號： 電話：

　　日期： 日期： 日期：