JF-20**-069 合同編號：

　　天津市電梯維護保養服務合同

　　定作人：

　　承攬人：

　　天津市市場和質量監督管理委員會 制定

　　20**年7月

　　使用說明

　　1、適用范圍：本合同適用于我市行政區域內曳引與強制驅動電梯、液壓驅動電梯、自動扶梯與自動人行道和其他類型電梯的維護保養。

　　2、定作人：指具有電梯所有權或管理權的單位，以及具有電梯所有權的個人或其授權的其他單位、組織。

　　3、承攬人：指具備特種設備安全法定資質條件在本市從事電梯日常維?；顒拥膯挝?。

　　4、維護保養：指對電梯進行的清潔、潤滑、調整、更換易損件和檢查等日常維護或保養性工作和應急服務。其中清潔、潤滑不包括部件的解體、調整和更換，易損件只限于不會改變任何安全性能參數的調整和更換。

　　5、清包：指只提供勞務，不提供任何電梯零部件。

　　6、半包：指既提供勞務，又提供部分電梯零部件。

　　7、大包：指既提供勞務，又提供全部電梯零部件(電梯：曳引機、控制柜主板、曳引鋼絲繩、轎廂裝飾除外;自動扶梯和自動人行道：扶手帶、電機、控制柜主板除外)。

　　8、本合同不含電梯重大修理、改造項目，如需重大修理、改造，應另簽合同或協議。(電梯的修理、重大修理、改造的定義詳見：國務院特種設備安全監督管理部門關于電梯施工類別劃分的規定)。

　　9、電梯責任保險：指被保險人所擁有或管理的電梯在運行期間造成人員人身傷亡和/或財產損失，依照中華人民共和國法律應由被保險人承擔的經濟賠償責任的保險。本合同所指的被保險人，至少包括電梯使用單位、電梯維保單位和監督檢驗單位。

　　天津市電梯維護保養合同

　　定作人(甲方)

　　承攬人(乙方)

　　依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國特種設備安全法》、《特種設備安全監察條例》、《天津市電梯安全監督管理辦法》及其他有關規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，就電梯維護保養的有關事宜，經協商一致訂立本合同。

　　第一條 維護保養的電梯

　　甲乙雙方約定，由乙方對《電梯維護保養設備信息表》(見附件1)、《電梯維護保養金額明細表》(見附件2)中列明的甲方使用、管理的電梯提供日常的維護、保養、應急服務。

　　第二條 維護保養內容

　　乙方應當按照《電梯使用管理與維護保養規則》(TSG T5001)的規定至少完成半月、季度、半年、年度維保項目和應急服務，并做好記錄。

　　第三條 維護保養標準

　　實施維護保養后的電梯應當符合《電梯維修規范》(GB/T18775)、《電梯制造與安裝安全規范》(GB 7588)、《電梯使用管理與維護保養規則》(TSG T5001)和《自動扶梯和自動人行道的制造與安裝安全規范》(GB 16899)等相關規定。

　　除上述標準外，還應當滿足以下要求：　　。

　　第四條 維護保養期限

　　本合同自 年 月 日起至 年 月 日止，共計 個月。甲乙雙方同意期限屆滿后續約的，應當于期限屆滿30日前重新簽訂合同。

　　第五條 維護保養費

　　維護保養費可依據《天津市電梯維修工程預算基價》DBD29-781-20**的標準核定，合同價格為( 元× ， 元× )總計： 元(人民幣)

　　大寫： 。

　　第六條 支付時間、方式

　　(一)甲方按( □月 □季 □半年 □年 )支付維護保養費，具體支付時間和金額為：　　。

　　(二)支付方式：□現金 □支票 □匯到乙方指定賬號 。

　　(三)發票開具方式： 。

　　第七條 維護保養方式： □清包 □半包 □大包。

　　第八條 甲方應急值班服務電話： ;

　　乙方應急服務熱線電話： 。

　　應急服務時間(困人除外)： 。

　　第九條 駐場：乙方(□是 □否)提供駐場作業服務。

　　駐場作業人員職責：　　。

　　第十條 電梯責任保險

　　為確保電梯安全運行，保障電梯使用、維保期間的人員人身和財產安全，約定

　　由(單位名稱) 按國家規定購買電梯責任保險，保險公司按保險合同規定履行相應合同義務。

　　第十一條 保密條款

　　本合同及其所有附件以及合同一方在履行合同過程中獲得或知道對方的專有信息、資料等均屬商業秘密，任何一方不得向第三方透露。

　　第十二條 甲方權利、義務

　　(一)權利

　　1、有權監督乙方按照合同約定履行維護保養義務，發出書面故障通知或提出建議。

　　2、有權要求乙方保障電梯的正常運行。乙方的維護保養達不到合同約定的維護保養標準或要求的，甲方應將有關情況填寫在維護保養記錄上并督促乙方完成整改。

　　(二)義務

　　1、應當對每臺電梯建立完整的安全技術檔案，并供乙方查詢。簽訂合同前應當向乙方提供如下資料或復印件：

　　(1) 產品合格證;

　　(2) 使用維護說明書;

　　(3) 電氣原理圖;

　　(4) 安裝說明書;

　　(5) 電梯整機、安全部件和主要部件型式試驗報告結論副本或結論;

　　(6) 電梯運行全部記錄;

　　(7) 故障及事故記錄;

　　(8) 改造、重大維修原始記錄;

　　(9) 電梯施工自檢記錄;

　　(10)上年度的檢驗報告;

　　(11)有效期內的電梯管理員證書;

　　(12)　　。

　　2、建立電梯安全運行管理制度，保證電梯的用電、消防、防雷、通風、通道、電話通訊、監控攝像和報警裝置等系統安全可靠;并保證機房、井道、底坑無漏水、滲水現象，通往機房、底坑、滑輪間、井道安全門的通道暢通、照明充分;未經當地特種設備監管部門同意不得以任何方式拆除、關閉或破壞電梯遠程自動報警系統。

　　3、指派 為電梯安全管理員，負責電梯以下日常安全管理工作：

　　(1)負責電梯鑰匙的使用管理并妥善保管電梯鑰匙及安全提示牌;

　　(2)負責對乙方的維護保養記錄、修理記錄簽字確認，應在維護保養當日完成簽字確認;

　　(3)負責現場對乙方提交的電梯安全隱患提示單簽字確認;

　　(4)進行電梯運行日常的巡視，記錄電梯日常使用狀況;

　　(5)檢查電梯安全注意事項和警示標志，確保清晰齊全;

　　(6)制定和落實電梯定期檢驗計劃;

　　(7)發現電梯運行事故隱患需要停止使用的，有權作出停止使用規定，并立即報告本單位負責人;

　　(8)接到事故報警后，應立即趕赴現場，組織電梯維修人員實施救援。

　　如果更換電梯安全管理人員，應當及時通知乙方。

　　4、應當制定電梯事故應急救援預案并定期演練。

　　5、在電梯使用過程中發現故障或異常情況應當立即停止使用，并及時通知乙方。

　　6、除乙方無法解決的情況外，未經乙方書面許可不得允許非乙方人員從事與電梯維護保養有關的工作。

　　7、應當為乙方提供維護保養所需的工作環境。

　　8、應當在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1 個月，向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　9、在電梯轎廂內或出入口明顯位置張貼有效的電梯《安全檢驗合格》標志。

　　10、將電梯使用的安全注意事項和警示標志置于乘客易于注意的顯著位置。

　　11、在電梯顯著位置標明使用單位名稱、應急救援電話和維保單位名稱及其急修、投訴電話。

　　12、電梯發生事故時，按照應急救援預案組織應急救援，排險和搶救，保護事故現場，并立即報告事故所在地特種設備安全監察部門和其他有關部門。

　　13.電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，組織電梯維修人員實施救援。

　　第十三條 乙方權利、義務

　　(一)權利

　　1、有權要求甲方提供維護保養所需的工作環境及相關資料。

　　2、有權拒絕甲方提出的影響電梯安全運行的要求。

　　(二)義務

　　1、應當具備特種設備安全法定資質，并向甲方提交加蓋公章的營業執照和《特種設備安裝改造維修許可證》復印件作為本合同的附件。

　　2、接到故障通知后，應當立即趕赴現場進行處理;發生電梯困人故障時，應當在不超過30分鐘內抵達現場實施救援。

　　3、現場維修保人員須持有效《特種設備作業人員證》，作業人員不得少于1人(安裝改造維修許可規則)，且持證作業項目必須與現場所從事維保工作相匹配。

　　4、作業中應當負責落實現場安全防護措施，保證作業安全。

　　5、向甲方提出合理化建議并定期(每 個月)向甲方書面報告所維護保養電梯的運行情況、零部件使用情況、易損件的更換情況及電梯更換修理需求。

　　6、對所維護保養電梯的安全運行負責，保障設備整機及零部件完整無損。

　　7、建立回訪制度(包括工作人員服務態度、維修質量、是否按照規定實施維護保養等)。

　　8、應當在電梯自檢合格的基礎上配合電梯檢驗檢測機構對電梯進行定期檢驗，積極配合甲方開展電梯事故應急救援演練，并參與電梯安全管理活動。

　　9、應當妥善保管電梯圖紙及相關資料，并在合同解除或終止后交還甲方。

　　10、不得擅自植入、更改相關電梯控制、運行等軟件或秘鑰。甲方同意植入和更改的，合同終止后一周內，乙方應將軟件或秘鑰解鎖程序、秘鑰等交由甲方保管。

　　11、未經當地特種設備監管部門同意不得以任何方式拆除、關閉或破壞電梯遠程自動報警系統或其他具有相同電梯故障報警功能的系統。

　　12、不得以任何形式分包、轉包。

　　13、乙方的維護保養工作不符合合同約定的維護保養標準或要求的，乙方應當整改合格。

　　14.在維保過程中發現事故隱患及時告知甲方;發現嚴重事故隱患，及時向當地市場監管部門報告。

　　第十四條 違約責任

　　(一)一方當事人未按約定履行義務給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　(二)一方當事人無法繼續履行合同的，應當提前30天通知另一方，并向對方支付合同總額 %的違約金。

　　(三)甲方無正當理由未按照約定期限支付費用的，每延誤一日應當按照

　　支付合同總額的 %向乙方賠付違約金。

　　(四)甲方違反約定允許非乙方人員從事電梯維護保養工作的，應當按照　　承擔相應責任。

　　(五)經有關職能部門調查確因電梯使用、管理原因導致人身傷亡或設備損壞、丟失的，由甲方自行承擔全部責任。

　　(六)因維護保養原因導致電梯檢驗檢測不合格的，乙方應當承擔電梯復驗費用。

　　(七)經有關職能部門調查確因維護保養原因導致人身傷亡或設備損壞、丟失的，由乙方承擔全部責任。

　　(八)　　。

　　第十五條 合同的解除

　　(一)甲乙雙方協商一致，可以解除合同。

　　(二)任何一方嚴重違約導致合同無法繼續履行的，另一方可以解除合同。此外任何一方不得擅自解除合同。

　　第十六條 爭議解決方式

　　本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，協商不成的，按照下列第 種方式解決(任選一種)：

　　(一)提交 仲裁委員會仲裁;

　　(二)依法向人民法院起訴。

　　第十七條 其他約定

　　(一)普通維修、重大維修、改造或甲方要求乙方提供本合同約定以外的增值服務的，雙方均應當以書面形式另行約定。

　　(二)維護保養記錄是記載電梯運行、維護、保養的依據。每臺電梯均應當建立獨立的維護保養記錄。維護保養記錄應當一式兩份，甲乙雙方各保存一份，保存時間為至少4 年(TSG T5001)。普通維修、重大維修、改造協議與應急服務記錄均應當與維護保養記錄一并保存。

　　(三)

　　第十八條 合同附件

　　本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同(見附件3)

　　附件1至附件3均為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。

　　第十九條 附則

　　本合同自雙方簽字蓋章后生效。本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應當采取書面形式，并經雙方簽字蓋章確認，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

　　本合同一式 份，甲方執 份，乙方執 份。

　　甲方：(蓋章) 乙方：(蓋章)

　　法定代表人(簽字)： 法定代表人(簽字)：

　　委托代理人(簽字)： 委托代理人(簽字)：

　　住所： 住所：

　　郵政編碼： 郵政編碼：

　　聯系電話： 聯系電話：

　　傳真電話： 傳真電話：

　　開戶銀行： 開戶銀行：

　　賬號： 賬號：

　　年 月 日 年 月 日

　　附件1

　　電梯維護保養設備信息表

　　注冊代碼 內部編號 電梯出廠編號 電梯制造單位

　　注：表中注冊代碼必須填寫。

　　附件2

　　電梯維護保養金額明細表

　　直梯：層/站/門

　　自動扶梯：

　　提升高度/角度 運行地點 數量 單價 保養

　　金額

　　附件3

　　天津市電梯維護保養服務補充合同

篇2：物業管理中電梯維修保養工作

　　物業管理中電梯維修保養工作

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有:一是電梯制造商直屬的維保公司:二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面:

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢?要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么?

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢?

　　經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀!難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢!維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，(嚴禁帶電測量)有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。

篇3：物業管理電梯維修保養工作闡述

　　物業管理電梯維修保養工作闡述

　　本文闡述了物業管理中高層建筑日常電梯的維護和保養，以及排除故障的方法。除了具備豐富的專業知識外，更重要的是細致、耐心、善于鉆研，不斷積累經驗，才能保障業主的生命和財產安全。

　　隨著社會的發展，文明的進步，人類的居住辦公環境越來越趨向于高層建筑，隨之而來的是對電梯的依賴性越來越強。電梯的維護與保養、延長使用壽命、及時排除故障等問題也就擺在物業公司的面前。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　電梯是危險性較大的特種設備，其維修、保養有著嚴格的要求。我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行?！笨梢?，電梯從業活動受到了相關法規的制約。就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門。

　　那么，作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。一旦在這方面選擇失策，電梯維保的及時有效性、安全可靠性就很難保證，將使物業公司的管理水平大打折扣，甚者招惹業主揭竿炒物業管理企業的殘局。實際上，不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2-3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。物業管理企業也可通過小區的文化建設，大力開展宣傳教育活動，倡導愛護、保護公共設施設備。

　　讓乘客文明乘梯，不在轎廂內亂涂、亂畫。教育乘客在乘梯時不亂按方闊按鈕。例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應答次數，從而縮短電梯運行時間，起節能作用。讓業主明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費用的”埋單者”。擺明了利害關系，有利于物業管理。 通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。

　　電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。如何保證電梯安全正確的運行，是每一個物業電梯維修員的工作職責。作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面：

　　一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

　　作為電梯維修人員怎樣才能準確地解決電梯出現的問題呢？要徹底排除故障，知道故障產生的原因，迅速地查明故障的原因是必須的，除了在平時維修電梯的過程中不斷的積累經驗以外，能從理論上分析解釋產生故障的原因是更加重要的，只有這樣才能用自己的頭腦靈活地解決各種各樣的故障，避免出現重復故障，要找到真原因不僅要求電梯維修人員做到心思細膩，還要求維修人員做到不盲目地處理問題，凡事多問個為什么？

　　筆者管理的辦公樓中有一部電梯，在運行中總是傳出一種吱吱的噪聲，維修人員帶著維修工具和安全設施趕到故障電梯的地方，趕到現場后，在確認電梯安全保護設施有效，不會對乘客造成傷害后，就開始對電梯進行檢查。奇怪的是，維修人員檢查電梯時，噪聲不響了，又上下運行也幾次，還是沒有動靜，就這樣查了幾個小時也一無所獲。本想就這樣放棄，但維修人員確不甘心，為什么來了后就不響了呢？經過仔細分析后，應該和速度有一定的關系，就這樣維修人員就在正常狀態下運行了一會兒電梯，感覺到了吱吱的聲音傳了出來，顯然聲音是由底坑傳出來的，可底坑里并沒有什么能產生噪聲呀！難到會是漲繩輪，維修人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經潤滑保養過了，再次運行后還是有噪聲，沒辦法，維修人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發現潤滑的不夠完整，在一個不太注意的加油孔后沒有加油，維修人員暗自慶幸剛開始時的沒有放棄，同時也明白了潤滑清潔對電梯也有相當的重要性，沒有細心的檢查就不會不良好的工作成績。

　　當然電梯并非如此簡單，在遇到電器故障就要求維修人員工具有非凡的專業理論基礎，大部分電器故障，都必須依靠專業理論知識才能真正解決故障，電梯維修人員比其它工種更講究理論性，有時候沒有理論的指導，很多工作都將無法進行。遇到故障時，往往動腦的時間遠遠多過動手的時間，一旦找到故障的原因，修復也是很簡單的，例如有一次電梯在一次開門之后就不再運行了，現場檢查發現各處輸入電壓都有正常，繼電器吸合正常，這是什么原因呢！維修人員就把電梯原理圖從前查到后，逐個對照圖紙檢查沒有發現問題，怎么說這個問題應該和電有關系吧，維修人員又對關門的繼電器檢查起來，可是繼電器接觸點都完好，再仔細檢查繼電器電壓，發現電壓時高時低，維修人員就感到有點怪了，可能問題就出在這里吧，要不就是接點的問題，從線圈上面查一切正常，肯定是下面的線圈了，維修人員拆開一查，羅絲接線栓松了一點，造成了接觸不良，像這種時好時壞的故障處理起來就需要細心分析了，當然了解各電器元件在電梯設備里的具體位置及線路的布局，實現電梯原理圖，和實物相結合的一一對應，是能夠提高故障排除速度的基礎。

　　知道了電梯的理論基礎，掌握了設備的工作原理，為排除故障做了充分的準備，還需要一定的測試工具和方法，最通常用的是萬用表，用萬用表的電阻檔來測量導線、接觸器、繼電器的線圈、接點、電阻等的通斷，來判斷這些原件的好壞，（嚴禁帶電測量）有時也用電壓檔來判斷電路中的電壓的大小，測量時應注意檔位是否正確。

　　在遇到部分零件有故障，但不能確定或時好時壞時，一般情況就是用一個新的元件來替換原來的舊部件，有故障是否消失，在已知故障的條件下，有時電梯停在不太利于檢查修理的地方，這種情形下，可以對設備一點線路短接，應該確保此短接不會出現短路和造成危害，有些故障出現得比較頻繁，特征又明顯的情況下，可以直接去檢查一般是電梯門比較容易出現這種故障，對于在一片電路中出現故障的點是能通過逐步排除法，來逐點分析了。

　　雖然電梯故障的維修沒有固定的模式，但在一些特殊情況下還是有一定的規律的，首先應充分了解電梯發生故障時的情況，詳細詢問操作者通過看、聽、聞、等，檢查是否有破裂、雜音、異味、燙手等特殊現象。

　　在排除故障的過程中要遵循一定的原則，具體是先思考、后動手，通過現象看本質，多看、多想、多分析，正確的思維可以起到事半功倍的效果，杜絕一遇到故障就不知怎么辦，拿起表就量，要養成良好的分析習慣，做到每次測量均要有個明確的目標，就是問自己為什么要這么做，有什么結果。

　　總之，在高層建筑的物業管理中，正確的電梯維修保養除了保障電梯的正常運行之外，還可以延長電梯的使用時間，最大可能排除危險故障的發生率，對業主的生命及財產安全保駕護航。