石家莊市人民政府關于加快推進主城區老舊住宅小區物業管理指導意見

　　各縣(市)、區人民政府，高新區、正定新區、循環化工園區和空港工業園區管委會：

　　為切實加強我市老舊小區物業管理，改善居住環境，提高生活質量，構建和諧幸福省會，根據《石家莊市物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，制定本意見。

　　一、基本原則

　　按照“保障基本、全面覆蓋、政府扶持、市場運作”的原則，以滿足老舊小區居民最基本、最迫切的生活需求為重點，完善相關管理制度，加快建立我市主城區老舊小區基本物業服務體系,實現管理全覆蓋。

　　二、目標任務

　　利用三年時間(20**年-20**年)基本實現全市老舊住宅小區全整治、基本物業服務全覆蓋，全力推進老舊住宅小區物業管理向市場化過渡，實現有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有維修維護、有停車管理的“五有”目標。

　　三、職能分工

　　按照“重心下移、屬地管理”的原則，完善市、區、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居委會的網格化管理體制。市房管、規劃、建設、財政、物價、綜治、公安消防、民政、城管、質檢、園林等部門在各自職責范圍內履行小區管理職責。

　　轄區政府是老舊小區管理的責任主體，應統籌力量和資源，負責老舊小區整治工作的組織實施和管理方案的具體落實;負責建立老舊小區管理聯席會議制度，協調解決老舊小區管理問題;負責組織老舊小區組建業主大會和業主委員會，指導簽訂管理(服務)協議;全力推進主城區老舊住宅小區物業管理工作。

　　四、實施措施

　　(一)扎實推進老舊小區綜合整治。各區應全面摸清老舊小區底數，建立老舊小區檔案，根據小區使用年限、破損程度、配套設施狀況以及業主改造意愿等因素，統籌整治經費、整治項目和整治內容，做到整治一個，完善一個，交接一個。

　　1、整治內容。老舊小區整治主要圍繞以下五個方面進行整治：一是整治各種管線管網。修補水、電、暖、燃氣、通訊等設施，實現小區內供水、供電、供暖、供氣和通訊網絡正常，排水通暢;二是完善公共服務設施。修復小區道路，增補樹木和綠地，整修路燈設施，增(擴)建停車位，做到道路暢通、綠化齊整，照明設施完好，出入方便;三是增加安全防護設施。封閉小區，設置大門、門衛室，完善電子監控系統，實現小區出入規范，安全有序;四是拆除違章建筑。拆除侵占綠地、道路的違章建筑，清理公共區域的雜物，實現小區管理有序;五是設立物業用房。有條件的小區，應調用或補建物業辦公用房。

　　2、整治制度。為確保整治進度和質量，要嚴格遵循五項制度。一是工程公開招投標制度。按照工程管理的相關要求，認真落實招投標有關規定，嚴格實行工程監理制度，確保工程質量與安全;二是工程項目公示制度。整治內容、施工和監理單位、區級監管部門及監督員電話在小區明顯部位進行公示，方便群眾監督;三是群眾監督員制度。整治項目可聘請小區居民作為群眾監督員，對整治工程進行全過程監督，確保居民的知情權、監督權和參與權;四是質量監督管理制度。各區政府組織專門人員指導、檢查整治工程施工質量和進展情況，并督促施工單位抓好整改;五是建立民意驗收制度。在驗收過程中，采取技術驗收與民意驗收相結合的方式，在專業驗收的基礎上，結合居民意見，做好工程驗收。

　　(二)因地制宜選擇管理模式。老舊小區管理結合我市實際，主要推行4種模式：

　　1、市場化物業服務。市場化物業服務是小區管理的根本出路。各區應作為首選和主推方向，積極創造條件，加大推進力度。具體辦法：一是合理劃分物業管理區域，完善菜單式服務標準，實行區別化管理。按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素劃定。零星老舊小區(指3棟樓以下小區)可以按照就近管理的原則劃片實施管理。二是簽訂較長合同激勵企業全面市場化運營。合同明確雙方權利義務及違約責任，期限一般不低于5年。提倡選擇信譽好、實力強、規模大和社會信譽度高的物業企業進駐老舊小區。三是實行物業費過渡性財政補貼和退出機制。物業服務費用財政補貼一般為三年，第一年按照基本物業服務費的50%補貼，第二年財政補貼30%，第三年財政補貼15%，三年后財政不再補貼，財政補貼由各區負擔。四是加大考核力度。定期對物業服務實施情況進行考核，考核結果作為財政補貼依據，并納入企業誠信管理。

　　2、社區保障管理。對難以實行市場化物業管理的，推行社區保障管理?？刹扇∫韵路绞剑阂皇墙值擂k事處或鄉鎮人民政府成立物業服務中心(民辦非盈利性質)，為轄區內老舊住宅小區提供有償的基本物業服務。物業服務中心根據轄區老舊小區的實際，可在各相關社區成立分中心，與社區居民委員會、小區業主委員會形成“三位一體”的物業服務模式。物業服務中心針對小區不同情況，制定基本物業服務實施方案，方案包括服務內容、服務標準、收費標準等，經征求業主意見后組織實施。區政府對轄區基本物業服務實施情況進行考核，并根據考核結果給予適當財政補貼。二是搭建物業服務平臺。以街道辦事處為單位，搭建有償物業服務平臺，提供修繕、疏通、排障、保潔、秩序維護等有償服務。三是延伸公共服務進小區。將市政服務的環境衛生、綠化、治安等延伸進入小區提供服務。

　　3、產權單位管理。對產權單位單一，管理主體明確的老舊小區，由產權單位實施規范化物業管理，逐步向市場化物業管理過渡。一是進一步明確服務標準。各區政府應指導產權單位結合小區實際情況制定物業服務標準，使產權單位的物業服務有據可依。二是加強對服務質量的檢查考核。各區政府應按照確定的服務標準，定期進行考核檢查，促進規范管理。三是鼓勵并引導產權單位管理向市場化物業服務過渡。引導業主樹立“花錢買服務”的意識，采取適度補貼、組建物業服務公司等做法，推進小區走上市場化物業管理模式。

　　4、業主自治管理。各區應加強指導老舊小區業主委員會的成立，通過選舉業主大會和業主委員會來實現小區的共同管理權。暫時難以成立業主大會和業主委員會的，由居委會代為行使業主委員會權利。

　　(三)推進綜合執法進社區。各區應切實解決社區執法缺失的問題，確保管理無死角、無縫隙。一是推進綜合執法進社區。各區整合力量，著力解決小區內私搭亂建、損害侵占綠地和共用部位、飼養家禽家畜、住改商、占用消防通道、拆改承重結構影響房屋安全等違法違規行為的制止、核查和處罰，維護小區良好秩序。二是推進人民調解進社區。各街道(鄉鎮)完善物業糾紛矛盾處置制度和辦理流程，安排業務熟練的專職人員負責，及時協調解決物業服務相關問題。三是推進仲裁進社區。各區會同仲裁委員會推進仲裁進社區，要先抓好試點，總結經驗，逐步向所有社區延伸。四是推進審判進社區。各區協調區人民法院，組織巡回法庭，深入到社區，處理相關的物業涉法問題。

　　(四)著力破解資金難題。一是落實過渡性補貼資金。對于實行市場化物業服務和社區保障性管理的老舊小區，過渡性財政補貼資金應列入財政年度預算，并定期撥付。二是建立老舊住宅小區住宅專項維修資金制度。對未建立維修資金或維修資金不足的老舊小區，引導業主按照業主大會的決議通過的繳存標準建立維修資金，專項用于小區共用部位和設施設備的維修。三是建立老舊小區應急維修資金制度。各區應設立老舊小區應急維修資金，專項用于小區電梯停運、水管破裂、影響房屋安全等緊急情況的維修使用。具體資金數額由各區根據實際情況確定，原則上不低于200萬元，列入各區年度財政預算。當發生緊急維修情況時，由街道辦事處認定并提出申請，由應急維修資金先行墊付，再向相關受益業主按照擁有房屋建筑面積比例收取，并返還應急維修資金賬戶。四是建立特困職工等特殊人群補助制度。低保、特困職工等老舊小區業主憑低保、特困證明，向街道辦事處(鄉鎮政府)提出申請，可免交物業費。免交物業服務費用由區級財政負責補足。

　　(五)加大政策扶持力度。一是對有條件的老舊小區，可補建物業管理用房和經營用房。物業管理用房用于滿足物業服務需要。物業經營用房收益用于補貼物業費用不足，此費用可計入舊小區整治資金。二是允許老舊小區設置經營性停車位和經營性廣告。對有條件的老舊小區，允許其在公共區域建設經營性停車位，在公共部位設置經營性廣告。經營性停車位和經營性廣告收益可在物業服務合同中約定，用于彌補物業費不足。三是多措并舉破解物業費收費難題。社區居委會應積極營造花錢買服務的濃厚氛圍，發揮黨員干部示范帶頭作用，協助收繳老舊小區物業費。加大依法追繳力度，依托技術改造手段，將繳納物業費情況納入個人社會誠信體系。

　　(六)加強監督考核。把以考促建、以考促管作為常規工作抓緊抓實，確保老舊小區管理的各項工作落實到位。一是加強對物業管理單位考核。各區加強對進駐老舊小區服務的物業服務企業、產權單位和物業服務中心(平臺)進行日常檢查和定期考評。對先進單位給記入企業誠信檔案，物業招投標可適度加分。對服務不到位單位限期整改，減少財政補貼資金，并實行責任追究。二是加強部門考核。區政府應加強對區級各部門、街道辦事處、居民委員會考核。結合每年下達的老舊小區綜合改善、物業管理、業主大會和業主委員會組建等工作，明確考核標準、考核辦法，并進行量化，納入年度績效考核的內容。

　　(七)加大宣傳力度，營造良好輿論氛圍。一是大力宣傳老舊住宅小區管理工作對促進城市建設可持續發展及構建和諧社會的重要意義。二是提高居民公共財政權利與義務、參與小區管理、花錢購買物業服務的意識。三是堅持正確輿論導向。以正面宣傳，弘揚正氣為主，多宣傳先進單位、先進典型，形成支持參與老舊小區建設和管理濃厚氛圍。四是要創新宣傳手段，在充分利用新聞、攝影、美術等傳統宣傳方式的同時，要利用微信、QQ、錄像短片、電視短劇、小區大屏幕等媒介，組織各類比賽、展播、展覽等活動，提高宣傳的廣度和深度，形成全社會關心、支持老舊小區管理的良好輿論氛圍。

　　石家莊市人民政府

　　20**年8月19日

篇2：咸寧市出臺新規加強物業管理:老舊小區改造財政補貼

　　咸寧市出臺新規加強物業管理:老舊小區改造財政補貼

　　部門合力監管小區，老舊小區改造財政補貼...... 咸寧市出臺新規加強物業管理

　　咸寧新聞網訊(香城都市報記者 黃蘭芬)誰來牽頭組織選舉業主委員會?業主投訴無門的現象怎么破解?老舊小區改造資金從何而來?我市近日出臺《關于加強物業管理工作的實施意見》(以下簡稱《意見》)，逐步破解我市一項項的物業管理難題?！兑庖姟饭捕l，內容詳實，措施具體。

　　《意見》指出，街道辦事處對小區物業綜合管理負總責，要將小區物業管理納入社區建設管理體系，明確分管領導、責任機構，落實人員和經費。街道辦事處組織建立住宅小區聯席會議制度，并負責召集各職能部門和小區中的各方代表參加，協調解決物業服務和管理活動中存在的問題。街道辦事處應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的小區業主成立業主大會、選舉業主委員會。

　　《意見》明確了各職能部門在物業管理工作中的職責。小區寵物管理，公安部門來規范;餐飲服務經營者油煙擾民，環保部門負責查處;小區有人毀綠種菜、養家禽，城管部門會管;不符合“住改商”規定的，工商部門不發營業執照;物業公司亂收費，物價部門負責處理;小區內出現業主子女就近入學糾紛，教育部門調處......

　　《意見》中還有一大亮點，對老舊住宅小區改造政府會給予一定補貼。老舊小區環境整治、物業服務補貼等費用列入財政預算。市、縣財政根據實際需求，統籌安排資金，用于老舊住宅小區基礎設施和公共服務設施改造。財政按一定標準，對接管老舊小區的物業企業給予專項補助。老舊小區改造費用，通過財政補貼、專營單位投資、業主適當承擔等方式籌集。沒有物業管理和業主自治的老舊小區，由街道辦事處牽頭成立物業服務中心接管。

篇3：鄭州老舊小區將引入物業管理

　　鄭州老舊小區將引入物業管理

　　鄭州一老舊小區的亂象

　　物業管理很大程度上影響著市民的居住質量。不過，鄭州一些老舊小區由于因年代久遠，長期缺乏物業管理單位，導致這些居民區秩序混亂，私搭亂建、毀綠占綠、亂停亂放、占道經營等現象長期存在。不過，記者從省住建廳獲悉，隨著市政府“三供一業”相關工作的開展，這些現狀都有望改進。

　　私拉電線、管理混亂、安全沒保障

　　“我們小區幾乎就沒有綠化，小區外路邊的樹就是我們的綠化。院里面很多雜草，而且私搭亂建嚴重。有住一樓的鄰居還自己圈地種菜養雞，到了夏天很多蒼蠅、臭氣熏天?！闭f起來物業問題，住在煤機家屬院的劉女士頗有怨言，劉女士向記者介紹，小區有50多棟居民樓，但物業目前只負責清運小區內的生活垃圾。

　　衛生不過關、綠化條件差、健身設施少、安全隱患多......10月18日，大河報·大河客戶端記者走訪鄭州國棉三廠、國棉四廠、前進路51號院、煤機家屬院等老舊小區發現，像劉女士所說的一樣，這些小區也都存在缺少物業管理的問題。

　　今年53歲的葉女士，上個世紀90年代末全家一起搬遷至鄭州，在前進路51號院安了家，已經近20年時間了。這所小區內外，如今的狀況讓人擔憂--房子墻體脫落，私搭亂建嚴重，院子里汽車、電動車亂停放，而且偷盜情況嚴重。

　　“我家上星期剛丟了一輛電動車?！睋~女士介紹，小區內的充電棚是幾百戶住戶共用的，而且很多都壞了，也沒有人維修。葉女士稱，由于小區的充電棚不夠用，樓房沒有電梯，很多人充電只能從樓上拉電線到樓下。

　　在國棉三廠家屬院，記者看到，這些樓棟的房屋前后幾乎都設置了一條寬約3米的通道，通道上停放了不少私家車，只留下1米多的道路可以通行。小區內主干道，數個攤販設點銷售水果、蔬菜、活魚等，置身其間，宛如進入了集貿市場。

　　“我們每年好像交120元物業費，有人負責打掃生活垃圾?！痹趪奕龔S長大的小鄭告訴記者，他結婚后在惠濟區買了新房，只是每周回這里和父母聚餐。小鄭說，安全問題是他最擔心的,私搭亂建太嚴重，是個空地就有人盯上了，一旦失火，消防車根本進不來,真希望有管理制度成熟的物業公司去他們小區。

　　收費低，收費難無管理主體

　　記者走訪了解到，物業管理缺失的居民區大多是上世紀70年代至90年代所建。由于長期無管理主體，導致這些居民區秩序混亂，私搭亂建、毀綠占綠、亂停亂放、占道經營等現象長期存在。

　　對于上述這些現象，國棉三廠物業收費處的工作人員告訴記者：“我們這兒每月每戶收6.5元垃圾清運費，但是并不是每一戶都能順利收上來?！?/p>

　　“老舊小區收費難是一個普遍現象?！睋奕龔S社區辦事處的工作人員介紹，目前鄭州老舊小區的住戶大都是原產權單位職工和租戶，原來由產權單位負責物業。房改后，產權單位倒閉或棄管，房屋維修、小區管理等責任便逐漸推向了社會。

　　“很多住戶都是退休職工，年齡偏大，對物業管理制度不了解也不習慣，他們不愿自己掏腰包?！睂τ谒嚼娋€、亂停車、小區內占道經營等現象，工作人員也表示，“這些都是老問題了，如果要整改也不是件容易事，缺乏人力、財力支撐就是最大的問題?！?/p>

　　“三供一業”正實施,老家屬院將得到維修

　　對于鄭州老舊小區物業管理缺失的問題，北京師范大學政府管理研究院副院長宋向清表示，這些老舊小區由于房屋破舊、基礎設施老化等造成的管理和維修成本較高，是導致物業公司望而卻步的一個重要原因。在宋向清看來，除包袱重、成本支出多、不賺錢外，收費難也是造成物業公司不愿接手老舊小區的另一個重要原因。

　　據河南省住建廳相關工作人員介紹，依據《鄭州市物業管理條例》第4、7、53條相關規定，老舊小區的物業管理可以按照政府指導與業主自治相結合的原則，逐步實現市場化管理。小區居民也可依托街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，協調本轄區內物業管理與社區建設之間的關系，做好本轄區內物業管理的監督管理工作。

　　此外，鄭州市企改辦、市國資委近期已經召開市屬企業“三供一業”分離移交工作推進會，將針對國有企業家屬院內供水、供電、供熱(供氣)和物業管理(統稱“三供一業”)的設備設施進行必要的維修改造，達到城市基礎設施的平均水平，分戶設表、按戶收費，交由專業化企業或機構實行社會化管理。