《成都市住宅專項維修資金管理辦法》政策解讀

　　一、制定《辦法》的必要性

　　我市自20**年4月1日《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》(市政府令第103號，以下簡稱：103號令)施行后正式開展專項維修資金監管工作。在國家層面缺乏統一政策的情況下，積極借鑒上海等城市的經驗，探索建立我市維修資金制度。從政策施行13年的效果來看，該政策制度充分體現了我市實際，具有其科學性、合理性。

　　隨著監管工作的深入，103號令的部分規定已經不適應我市實際，需要進一步強化專項維修資金、管理和使用監管力度，并加大對違法違規行為的懲處力度以構建安全的管理、使用環境，需要將我市探索推行的、被實踐證明行之有效的制度在新制定的《辦法》中明確，需要明確相關部門職責，形成齊抓共管的監管體制，明確街辦(鄉鎮政府)的職責規定，充分發揮其靠近監管工作一線、密切聯系群眾的作用。因此，亟待制定新的《辦法》，構建權責明確、運行高效、管理透明、使用便捷的監管體制，切實解決廣大群眾關切的管理不透明、使用不便等問題，充分發揮資金保障作用，為群眾房屋正常使用、保障人身財產安全、構建和諧社會夯實政策基礎。

　　二、《辦法》主要內容

　　(一)關于相關市級部門及街辦(鄉鎮政府)的職責。一是明確市、區(市)縣兩級房產行政管理部門在資金交存、使用等方面的管理職責;二是明確質監、公安消防部門在啟動應急使用預案實施維修及應急使用中的查勘確認職責;三是明確了街道(鄉鎮)在管理公約建立、業主委員會自管、應急使用等方面的相應職責。

　　(二)關于交存范圍?！掇k法》規定：本市行政區域內國有土地上的新建住宅應當建立專項維修資金。因“統規自建”房屋業主人數少，可采用共同約定的方式解決維修保障問題，可不交存;因工礦倉儲、商貿物流等其他類型非住宅，其業主可自行協商解決維修保障問題，《辦法》規定除商業類非住宅參照執行外，其他類型非住宅可不參照執行。

　　(三)關于強化資金監管措施。一是明確房產行政管理部門代管的專項維修資金，在會計核算和財務制度執行等方面，明確應當接受財政部門的監督，在資金的管理和使用方面，應當定期接受審計部門的審計監督;二是完善了資金自管專戶設立、劃轉等流程及規定，并明確自管階段的資金實行第三方代理記賬制度和業主委員會主任離任審計制度。

　　(四)關于專項維修資金管理公約制度。為了有效推動業主自管，有效約束業主委員會管理行為，確?！肮艿煤?、用得好”，《辦法》參照上海等城市的經驗，引入專項維修資金管理公約制度。將資金管理、應急情況下使用資金的情形在專項維修資金管理公約中一并明確，統一提交業主大會表決，確保表決的合法性、規范性，確保業主監督權，增強資金管理和使用的透明度。

　　(五)關于資金續交和補充?！掇k法》明確了業主分戶賬專項維修資金余額不足時應當續交，并明確續交的方式、標準等具體事項由業主通過專項維修資金管理公約或續交方案予以約定。明確了公共收益和殘值主要用于補充專項維修資金，并明確補充的比例及具體辦法，通過物業管理規約進行約定或由全體業主另行依法決定。

　　(六)關于進一步提升資金使用效率、強化使用監管的措施?！掇k法》細化了不得使用資金的范圍、分攤列支原則。

　　為了進一步提升資金使用效率，《辦法》固化了應急使用預案制度，實現“預先授權、遇險使用”，有效解決通過“一事一議”方式組織業主表決耗時長等問題?？紤]到我市目前僅有約15%的建筑區劃建立了應急使用預案，將省住建廳于20**年8月出臺的《關于應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》(川建房發〔20**〕445號)確立的應急維修制度在《辦法》中予以固化，并嚴格限定應急使用的范圍，取消了兜底條款，避免“搭車”使用，保障資金使用安全。

　　為保障資金使用透明、安全，《辦法》規定：一是資金使用實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務，解決虛高報價、虛增工程量等問題;二是明確資金使用流程，確保使用過程規范;三是準確界定業主、業主委員會和管理部門等各自職責，壓實各方責任。

　　(七)關于完善法律責任。一是依法加大對開發建設單位“應交未交”行為的處罰力度，提高罰款上限;二是明確違反本《辦法》規定挪用資金的處罰措施;三是對在資金使用過程中虛列維修工程項目、虛增維修工程量、不?？顚Ｓ玫冗`法行為，依法分類設定處罰措施;四是明確有關行政機關及其工作違法違規行為的處理規定;五是明確對違法違規行為主體，除按相關規定處罰外，還應納入聯合懲戒范圍，加大懲戒力度。

　　(八)關于老舊住宅小區和農集區、征地拆遷安置小區維修保障機制?！掇k法》將20**年4月1日前建成且未按103號令規定建立專項維修資金的小區納入老舊住宅小區，明確由所在地區(市)縣政府負責老舊住宅小區專項維修資金的建立和管理。，構建老舊住宅小區維修保障機制。因市委市政府于20**年初先后出臺的《關于進一步加強全市農民集中居住區治理工作的通知》(成委廳〔20**〕8號)和《關于進一步加強全市征地拆遷安置小區管理工作的通知》(成委廳〔20**〕12號)，明確了農民集中居住區和征地拆遷安置小區維修保障機制。

　　三、解讀機構和解讀人

　　市房管局：王潔麗 86279050

篇2：河南省住宅專項維修資金管理實施細則解讀

河南省住宅專項維修資金管理實施細則的解讀

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造資金。凡商品住房和公有住房售后都應建立住宅專項維修資金。20**年4月17日，省住建廳、財政廳根據建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令），制定印發了《河南省住宅專項維修資金管理實施細則》（豫建〔20**〕76號），以下簡稱《實施細則》，從發布之日起施行?！秾嵤┘殑t》主要對住宅專項維修資金的監督管理、交存、使用、補交和續交四個方面作了進一步細化和完善，相關主體的責任義務更明確，交存時限更清晰，使用程序更便捷高效、公開透明，補交續交的范圍、標準和方式更具體，監督管理的措施更有效。具體來說，主要有以下幾點：

一、住宅專項維修資金的管理原則

住宅專項維修資金的管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。專戶存儲是指住宅專項維修資金需要存入管理機構在銀行開設的住宅專項維修資金銀行專用帳戶，?？顚Ｓ檬侵缸≌瑢ｍ椌S修資金只能用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不能挪作他用，所有權人決策是指維修資金的管理和使用需要專有部分占建筑物總面積的三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意，政府監管是指住宅專項維修資金的歸集管理和使用需要接受房地產主管部門、審計部門、財政部門以及其它監督管理部門的監督管理。

二、需要交納住宅專項維修資金的物業范圍

按照《住宅專項維修資金管理辦法》第六條規定，下列物業的業主應當按規定繳納住宅專項維修資金：住宅，但一個業主所有且與其它物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

三、住宅專項維修資金的繳納基數和標準

1、商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交納標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%—8%，具體數額由各市、縣房地產管理部門根據本地情況，合理確定。目前我市住宅專項維修資金的交存標準為：多層建筑32.5元/m2，高層建筑60元/ m2 。

2、出售公有住房交存住宅專項維修資金標準：購買人按照所購物業建筑面積交存住宅專項維修資金，首期交存標準為當地房改成本價的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取交納。

四、住宅專項維修資金的交存時間

《實施細則》對交存住宅專項維修資金的時間作了進一步細化和明確規定：商品住宅的業主應當在簽署購房合同后30日內，交存住宅專項維修資金；未售出的新建商品房，在辦理房屋初始登記時由開發建設單位先予足額墊交，待房屋售出時由開發建設單位足額扣回；由業主或維修資金管理部門委托房地產開發建設單位代收的，自代收之日起15日內轉存到住宅專項維修資金專戶；公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，交存到住宅專項維修資金專戶。

五、售房單位的責任和義務

業主未按規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付買受人。

六、管理機構和經費來源

《實施細則》第五條第三款規定：“各市、縣房地產管理部門應當成立住宅專項資金管理專門機構，負責資金的歸集、管理和使用”， 第二十四條規定：“住宅專項維修資金的管理費用在維修資金增殖資金中列支，并與專項維修資金分賬核算”。上述規定，有利于解決目前住宅專項維修資金管理無專門管理機構，人員不穩定，經費無著落，房產管理部門應承擔的管理職責難以真正落實到位等問題。

七、業主的維修資金計息的具體標準和方法

《實施細則》第十五條規定：維修資金自存入維修資金專戶之日起按國家規定銀行活期存款利率計息，由代管單位于專戶管理銀行按年結存到戶。為了維護業主權益，實現業主利益最大化，我市在政策規定范圍內，精心對住宅專項維修資金維修資金的增值管理，在確保資金安全的同時實現了增值收益最大化，業主的維修資金計息標準按照銀行三個月定期基準利率，按年結存到位。

八、使用程序規定更清晰、具體，便捷高效，公開透明。

《實施細則》二十一條規定，使用住宅專項維修資金按照以下程序辦理：

（一）制定方案

物業服務企業應當依據業主、業主委員會或者居民委員會意見及查看結果提出維修計劃

建議，制定《維修和更新、改造方案》及相應的維修預算。 沒有物業服務企業的由業主委員會提出使用建議，并在市、縣房地產管理部門指導下委托相關單位制定維修和更新、改造方案。

（二）業主確認

《維修和更新、改造方案》應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物面積三分之二以上，且占有相關人數三分之二以上的業主討論通過或書面同意，并在小區明顯位置進行公示，公示時間為7天以上。

（三）辦理備案

物業服務企業或者相關單位到項目所在地市、縣房地產管理部門辦理專項維修資金使用備案。要件齊全的，房地產管理部門應當在接件后3個工作日內根據現場查看和有關資料作出使用決定。 辦理備案需提交下列文件：1.《維修和更新、改造方案》及維修預算，2.《業主大會或相關業主書面確認證明》，3.《維修和更新、改造公示證明》。

（四）竣工驗收

工程竣工后，物業服務企業或相關單位應當組織業主、業主委員會、施工企業、監理單位對工程進行驗收，并簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。

（五）工程決算

物業服務企業或相關單位按照工程量情況作出決算書，并進行公示，公示時間為7天以上。

九、對維修資金的續交作出了具體規定

業主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30％時應當及時續交已用部分。業主委員會或維修資金管理部門應限定其時限，30日內續交存入各市、縣維修資金專戶。業主未按規定時限續交的，業主委員會應當書面通知其交納時限。逾期不交納者，業主委員會可依法申請仲裁或向人民法院起訴。

十、制定了住宅專項維修資金的補交范圍、標準和方式。

（一）維修資金補交范圍

凡在各市、縣行政區域內，已建成且未交納維修資金的住宅小區（公有住房、單位集資房及個人已購商品房、經濟適用房）均應統一交存住宅專項維修資金。單位代收的維修資金都應統一歸集到各市、縣住宅專項維修資金管理部門在專業銀行設立的專用賬戶。

（二）維修資金補交標準

在《實施細則》實施前，各市、縣已建立維修資金管理辦法的按原辦法補交；未建立維修資金管理辦法的按本細則標準執行，由業主大會（未成立業主大會的由市、縣維修資金管理部門規定）決定一次性補交或逐年補交，但最長補交年限不得超過5年。

（三）維修資金補交方式

未交納維修資金或未按規定數額交納維修資金的購房人及公有住房售房單位，應自《實施細則》實施之日起到各市、縣維修資金管理部門核算并交存維修資金。具體補交措施由各市、縣房地產管理部門制定。

十一、完善了監督管理措施

《實施細則》第三十六條對不按規定交存住宅專項維修資金的，房地產管理部門不予辦理預告登記、所有權登記和產權過戶登記手續。

《實施細則》是結合我省實際情況，對《住宅專項維修資金管理辦法》的細化和完善，對《住宅專項維修資金管理辦法》已經明確規定的好多內容沒有再重復，比如未按規定交存、管理、使用和監督住宅專項維修資金的法律責任等，實際工作中需要把《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部第165號令）和《實施細則》規定緊密結合起來，認真學習研究，全面準確把握文件的精神實質，結合我市住宅專項維修資金管理實際，不斷創新管理方法，使《住宅專項維修資金管理辦法》和《實施細則》能夠得到很好的貫徹落實。

市房屋維修資金管理中心

二〇一二年八月七日