關于推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見

　　魯建發〔20**〕5號

　　各市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：

　　我省城鎮和國有工礦區1995年前建成的老舊住宅小區(含樓房院落和單棟樓宇)，大多設施不配套、環境臟亂差、無物業管理，生活在其中的居民群眾迫切希望改善生活環境。為切實提高老舊住宅小區居民生活質量，借鑒外地經驗，結合我省實際，經省政府同意，現就推進老舊住宅小區整治改造和物業管理提出以下意見：

　　一、總體思路和工作目標

　　(一)總體思路：深入貫徹*****大和*xxx一系列重要講話精神，圍繞改善居民群眾生活環境，堅持“政府主導、業主參與、社會支持、企業介入”，通過公共財政支持、物業企業服務、原產權單位分擔，引導業主自覺繳納物業費，發動社會資金積極資助，與社區建設、社區管理緊密結合，扎實推進老舊住宅小區整治改造，有序擴大物業管理覆蓋面，實現“百姓得實惠、企業得效益、政府得民心”。

　　(二)工作目標：用五年時間推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理，20**年開展試點，20**年起整體推開，到20**年底基本完成整治改造，實現物業管理全覆蓋。

　　二、工作步驟

　　(一)摸排底數。20**年9月30日前，由各市、縣(市、區)政府牽頭，有關部門參與，街道辦事處和社區居委會具體辦理，通過實地調查，摸清當地的老舊小區面積、人口等底數。需要進行整治改造、推行物業管理的老舊住宅小區范圍，以1995年前建成的住宅小區(含樓房院落和單棟樓宇)為主，各類配套設施較差、居民改善生活環境意愿強烈的小區可適當放寬建成年限，由市、縣(市、區)政府根據各自實際確定，建立工作臺賬。

　　(二)制定政策。根據摸排情況，各市、縣(市、區)政府有針對性地研究制定工作方案和相應政策，編制五年工作規劃和年度計劃，明確任務分工、工作目標和扶持政策。

　　(三)物業介入。本著“先易后難、統籌兼顧、重點突破、以點帶面”的原則，每個市、縣(市、區)都要選擇基礎條件較好的街道或社區，擇優選定骨干物業企業，與街道辦事處或社區居委會簽訂《物業管理合作協議書》。物業企業接管老舊小區后，采取“先期介入、先行接管、先行服務，分期分層次整治改造”的辦法，先配套安保、環衛設施，開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等簡易物業服務，再配合所在街道或社區進行整治改造。各地根據實際，也可采取先整治改造、后物業接管的方式，也可由街道辦事處或社區居委會暫時實行準物業管理(保安、保潔)。

　　(四)整治改造。各地根據五年工作規劃和年度計劃，對老舊小區組織實施整治改造，主要內容是：

　　1.完善治安防控設施。安裝單元防盜門和電子監控設施。有條件的可實行封閉管理，建立門衛值班室。

　　2.健全環衛消防設施。配備密封式垃圾桶(箱)，清理樓宇間和樓道內亂堆雜物，疏通小區消防通道，有條件的應完善或增設消防栓。

　　3.改善小區環境設施。硬化路面，綠化院落，制作公示牌，劃定停車位，健全小區交通系統,補齊路燈、樓道燈，修繕屋面防水、樓道門窗、樓道扶手等樓房公共部位，粉刷樓道內墻，整修樓宇外墻并噴刷建筑涂料。有條件的，還應補齊社區管理和物業管理用房，配置養老服務設施，新增體育健身器材，建設文化活動中心。

　　4.改造小區基礎設施。改造小區內給排水、強弱電、供暖、供氣管網，同步改造樓內公共部位的相關管線。有條件的，可以進行既有居住建筑節能改造。

　　5.小區居民整治改造意愿強烈的其他內容。

　　20**年，各市要按照省政府《關于運用財政政策措施進一步推動全省經濟轉方式調結構穩增長的意見》(魯政發〔20**〕14號)有關要求，選擇基礎條件較好、規模較大、易于實施、對市容市貌影響程度高、居民群眾意愿強烈的老舊小區，組織開展城鎮和困難工礦區老舊住宅小區綜合整治改造試點。試點項目必須20**年9月底前啟動，20**年6月底前完成整治改造任務，整治改造的同時引入專業化的物業服務。通過整治改造和規范專業的物業管理，徹底改變臟亂差面貌，讓老舊小區群眾享受到黨和政府的關心和溫暖。

　　三、扶持政策

　　(一)政府投入。20**-20**年，市、縣(市、區)財政根據實際需求和財力可能，統籌安排一定資金，用于老舊小區的市政公用基礎設施與公共服務設施配套、安全防控系統建設和建筑節能改造。20**年，省財政安排以獎代補資金，支持城鎮和困難工礦區老舊住宅小區綜合整治改造試點。

　　(二)財政補助。20**-20**年，市、縣(市、區)財政按照每月每平方米0.2-0.4元的標準，對接管老舊小區的骨干物業企業給予專項補助。各市、縣(市、區)的補助標準，由當地政府據實核定。

　　(三)合理定價。市、縣(市、區)政府按照《山東省住宅物業收費管理辦法》，制定老舊小區物業收費標準。

　　(四)經營激勵。激勵承擔老舊小區服務任務的物業企業。

　　1.規模經營激勵：以街道辦事處或社區居委會為單位，將轄區內老舊小區的物業管理整體打包，確定1家骨干物業企業接管，使其通過規?；洜I降低成本。

　　2.特許經營激勵：將物業管理區域內(不含市政道路和政府投資的公共設施)的廣告發布權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智能存儲柜(物流自提設施)場地租賃收費權等，一并賦予相關物業企業，彌補其物業收費不足。

　　3.拓展經營激勵：允許物業企業在法律法規范圍內，圍繞物業服務，自主開展家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護、小飯桌等便民服務。

　　4.后續經營激勵：對自愿接管老舊小區建筑面積5萬平方米以上、簽訂物業服務合同3年期限以上的骨干物業企業，在今后參與物業項目投標時其評標總分自動上浮10%。

　　(五)資金扶持。對于累計接管老舊小區建筑面積10萬平方米以上的骨干物業企業，給予一定資金扶持。

　　1.將符合規定的骨干物業企業管理的省物業服務示范項目，納入省級服務業發展引導資金支持范圍;

　　2.將符合條件的骨干物業企業研發或承擔的“互聯網+”、物聯網、數字物業等創新型項目，納入山東省服務業創新發展引導基金項目庫,優先予以扶持;

　　3.鼓勵各市將骨干物業企業接管的5萬平方米以上的連片老舊小區物業服務項目,優先納入省級城鎮化投資引導基金推薦項目庫。

　　(六)法規宣傳。廣泛宣傳國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，推動物業服務企業全面履行條例規定的職責，引導業主積極履行條例規定的義務，依法按合同約定繳納物業費。雙方嚴格執行物業服務合同約定，依法維護合法權益，共同做好物業維修、養護、管理工作，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。

　　(七)單位分擔。供電、通信、廣電、供水、排水、燃氣、熱力等單位，要積極支持和配合地方有關部門，將相關老舊小區電力(產權屬供電公司的)、通信、有線電視、給排水、供氣、供暖等線路和設施的改造、遷移，優先列入本單位、本系統工程計劃，相應安排專項資金，按老舊小區整治改造工作進度同步完成改造或遷移任務。與老舊住宅小區的原產權單位溝通協調，本著對老職工負責、對困難群眾負責的態度，在自身財力可負擔的范圍內，動用企業公積金或事業單位職工福利基金，主動分擔部分整治改造費用。

　　(八)社會資助。統籌養老、文教、體育等事業發展資金，積極支持老舊小區養老、托幼、公共活動場所等社會公益項目的建設運營;號召當地大中型企業資助，支持老舊小區設施改造、物業管理和社會公益項目。各地在調整社會救助標準時，要充分考慮物業費因素帶來的生活成本增加，保障困難群眾生活水平不降低。各市、各企業要盡快研究制定盤活老舊小區住宅專項維修資金的辦法，按規定和程序使用專項維修資金，用于住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

　　(九)加強管理。社區居民委員會要按照魯民〔20**〕83號文件要求，指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。未成立業主委員會的住宅小區，暫由社區居委會代行業主委員會職責。

　　四、組織領導

　　老舊小區整治改造和物業管理，情況復雜，涉及面廣，是一項惠及民生的系統工程，各級政府必須強化責任意識，切實加強組織領導。各市由市政府總攬，成立由市政府負責同志牽頭的領導小組負責指導監督，區(縣、市)級政府為責任主體，街道辦事處(鎮政府)為實施主體，社區居委會全程參與，扎實推進老舊小區整治改造和物業管理。老舊小區整治改造涉及國有企業的，企業要積極配合當地政府做好相關工作，并通過各種渠道主動分擔部分整治改造費用，國資部門要給予支持。

　　本《意見》自20**年8月1日起施行，有效期至20**年12月31日。

　　山東省住房和城鄉建設廳

　　山東省發展和改革委員會

　　山東省財政廳

　　山東省民政廳

　　山東省公安廳

　　山東省司法廳

　　山東省人民政府國有資產監督管理委員會

　　山東省新聞出版廣電局

　　山東省物價局

　　山東省通信管理局

　　國網山東省電力公司

　　20**年7月12日

　　(20**年7月20日印發)

篇2：山東省推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見（2015）

　　關于推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理的意見

　　魯建發〔20**〕5號

　　各市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：

　　我省城鎮和國有工礦區1995年前建成的老舊住宅小區(含樓房院落和單棟樓宇)，大多設施不配套、環境臟亂差、無物業管理，生活在其中的居民群眾迫切希望改善生活環境。為切實提高老舊住宅小區居民生活質量，借鑒外地經驗，結合我省實際，經省政府同意，現就推進老舊住宅小區整治改造和物業管理提出以下意見：

　　一、總體思路和工作目標

　　(一)總體思路：深入貫徹*****大和*xxx一系列重要講話精神，圍繞改善居民群眾生活環境，堅持“政府主導、業主參與、社會支持、企業介入”，通過公共財政支持、物業企業服務、原產權單位分擔，引導業主自覺繳納物業費，發動社會資金積極資助，與社區建設、社區管理緊密結合，扎實推進老舊住宅小區整治改造，有序擴大物業管理覆蓋面，實現“百姓得實惠、企業得效益、政府得民心”。

　　(二)工作目標：用五年時間推進全省老舊住宅小區整治改造和物業管理，20**年開展試點，20**年起整體推開，到20**年底基本完成整治改造，實現物業管理全覆蓋。

　　二、工作步驟

　　(一)摸排底數。20**年9月30日前，由各市、縣(市、區)政府牽頭，有關部門參與，街道辦事處和社區居委會具體辦理，通過實地調查，摸清當地的老舊小區面積、人口等底數。需要進行整治改造、推行物業管理的老舊住宅小區范圍，以1995年前建成的住宅小區(含樓房院落和單棟樓宇)為主，各類配套設施較差、居民改善生活環境意愿強烈的小區可適當放寬建成年限，由市、縣(市、區)政府根據各自實際確定，建立工作臺賬。

　　(二)制定政策。根據摸排情況，各市、縣(市、區)政府有針對性地研究制定工作方案和相應政策，編制五年工作規劃和年度計劃，明確任務分工、工作目標和扶持政策。

　　(三)物業介入。本著“先易后難、統籌兼顧、重點突破、以點帶面”的原則，每個市、縣(市、區)都要選擇基礎條件較好的街道或社區，擇優選定骨干物業企業，與街道辦事處或社區居委會簽訂《物業管理合作協議書》。物業企業接管老舊小區后，采取“先期介入、先行接管、先行服務，分期分層次整治改造”的辦法，先配套安保、環衛設施，開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等簡易物業服務，再配合所在街道或社區進行整治改造。各地根據實際，也可采取先整治改造、后物業接管的方式，也可由街道辦事處或社區居委會暫時實行準物業管理(保安、保潔)。

　　(四)整治改造。各地根據五年工作規劃和年度計劃，對老舊小區組織實施整治改造，主要內容是：

　　1.完善治安防控設施。安裝單元防盜門和電子監控設施。有條件的可實行封閉管理，建立門衛值班室。

　　2.健全環衛消防設施。配備密封式垃圾桶(箱)，清理樓宇間和樓道內亂堆雜物，疏通小區消防通道，有條件的應完善或增設消防栓。

　　3.改善小區環境設施。硬化路面，綠化院落，制作公示牌，劃定停車位，健全小區交通系統,補齊路燈、樓道燈，修繕屋面防水、樓道門窗、樓道扶手等樓房公共部位，粉刷樓道內墻，整修樓宇外墻并噴刷建筑涂料。有條件的，還應補齊社區管理和物業管理用房，配置養老服務設施，新增體育健身器材，建設文化活動中心。

　　4.改造小區基礎設施。改造小區內給排水、強弱電、供暖、供氣管網，同步改造樓內公共部位的相關管線。有條件的，可以進行既有居住建筑節能改造。

　　5.小區居民整治改造意愿強烈的其他內容。

　　20**年，各市要按照省政府《關于運用財政政策措施進一步推動全省經濟轉方式調結構穩增長的意見》(魯政發〔20**〕14號)有關要求，選擇基礎條件較好、規模較大、易于實施、對市容市貌影響程度高、居民群眾意愿強烈的老舊小區，組織開展城鎮和困難工礦區老舊住宅小區綜合整治改造試點。試點項目必須20**年9月底前啟動，20**年6月底前完成整治改造任務，整治改造的同時引入專業化的物業服務。通過整治改造和規范專業的物業管理，徹底改變臟亂差面貌，讓老舊小區群眾享受到黨和政府的關心和溫暖。

　　三、扶持政策

　　(一)政府投入。20**-20**年，市、縣(市、區)財政根據實際需求和財力可能，統籌安排一定資金，用于老舊小區的市政公用基礎設施與公共服務設施配套、安全防控系統建設和建筑節能改造。20**年，省財政安排以獎代補資金，支持城鎮和困難工礦區老舊住宅小區綜合整治改造試點。

　　(二)財政補助。20**-20**年，市、縣(市、區)財政按照每月每平方米0.2-0.4元的標準，對接管老舊小區的骨干物業企業給予專項補助。各市、縣(市、區)的補助標準，由當地政府據實核定。

　　(三)合理定價。市、縣(市、區)政府按照《山東省住宅物業收費管理辦法》，制定老舊小區物業收費標準。

　　(四)經營激勵。激勵承擔老舊小區服務任務的物業企業。

　　1.規模經營激勵：以街道辦事處或社區居委會為單位，將轄區內老舊小區的物業管理整體打包，確定1家骨干物業企業接管，使其通過規?；洜I降低成本。

　　2.特許經營激勵：將物業管理區域內(不含市政道路和政府投資的公共設施)的廣告發布權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智能存儲柜(物流自提設施)場地租賃收費權等，一并賦予相關物業企業，彌補其物業收費不足。

　　3.拓展經營激勵：允許物業企業在法律法規范圍內，圍繞物業服務，自主開展家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護、小飯桌等便民服務。

　　4.后續經營激勵：對自愿接管老舊小區建筑面積5萬平方米以上、簽訂物業服務合同3年期限以上的骨干物業企業，在今后參與物業項目投標時其評標總分自動上浮10%。

　　(五)資金扶持。對于累計接管老舊小區建筑面積10萬平方米以上的骨干物業企業，給予一定資金扶持。

　　1.將符合規定的骨干物業企業管理的省物業服務示范項目，納入省級服務業發展引導資金支持范圍;

　　2.將符合條件的骨干物業企業研發或承擔的“互聯網+”、物聯網、數字物業等創新型項目，納入山東省服務業創新發展引導基金項目庫,優先予以扶持;

　　3.鼓勵各市將骨干物業企業接管的5萬平方米以上的連片老舊小區物業服務項目,優先納入省級城鎮化投資引導基金推薦項目庫。

　　(六)法規宣傳。廣泛宣傳國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，推動物業服務企業全面履行條例規定的職責，引導業主積極履行條例規定的義務，依法按合同約定繳納物業費。雙方嚴格執行物業服務合同約定，依法維護合法權益，共同做好物業維修、養護、管理工作，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。

　　(七)單位分擔。供電、通信、廣電、供水、排水、燃氣、熱力等單位，要積極支持和配合地方有關部門，將相關老舊小區電力(產權屬供電公司的)、通信、有線電視、給排水、供氣、供暖等線路和設施的改造、遷移，優先列入本單位、本系統工程計劃，相應安排專項資金，按老舊小區整治改造工作進度同步完成改造或遷移任務。與老舊住宅小區的原產權單位溝通協調，本著對老職工負責、對困難群眾負責的態度，在自身財力可負擔的范圍內，動用企業公積金或事業單位職工福利基金，主動分擔部分整治改造費用。

　　(八)社會資助。統籌養老、文教、體育等事業發展資金，積極支持老舊小區養老、托幼、公共活動場所等社會公益項目的建設運營;號召當地大中型企業資助，支持老舊小區設施改造、物業管理和社會公益項目。各地在調整社會救助標準時，要充分考慮物業費因素帶來的生活成本增加，保障困難群眾生活水平不降低。各市、各企業要盡快研究制定盤活老舊小區住宅專項維修資金的辦法，按規定和程序使用專項維修資金，用于住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

　　(九)加強管理。社區居民委員會要按照魯民〔20**〕83號文件要求，指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。未成立業主委員會的住宅小區，暫由社區居委會代行業主委員會職責。

　　四、組織領導

　　老舊小區整治改造和物業管理，情況復雜，涉及面廣，是一項惠及民生的系統工程，各級政府必須強化責任意識，切實加強組織領導。各市由市政府總攬，成立由市政府負責同志牽頭的領導小組負責指導監督，區(縣、市)級政府為責任主體，街道辦事處(鎮政府)為實施主體，社區居委會全程參與，扎實推進老舊小區整治改造和物業管理。老舊小區整治改造涉及國有企業的，企業要積極配合當地政府做好相關工作，并通過各種渠道主動分擔部分整治改造費用，國資部門要給予支持。

　　本《意見》自20**年8月1日起施行，有效期至20**年12月31日。

　　山東省住房和城鄉建設廳

　　山東省發展和改革委員會

　　山東省財政廳

　　山東省民政廳

　　山東省公安廳

　　山東省司法廳

　　山東省人民政府國有資產監督管理委員會

　　山東省新聞出版廣電局

　　山東省物價局

　　山東省通信管理局

　　國網山東省電力公司

　　20**年7月12日

　　(20**年7月20日印發)

篇3：什么是前期物業管理

　　什么是前期物業管理?有什么規定?

　　答：前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：

　　(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區房地產管理部門備案。

　　(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

　　(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

　　(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

　　(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

　　住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

　　住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。