徐州市住房和城鄉建設局
徐住建發〔20**〕25號
關于進一步加強全市住宅物業項目監督檢查的通知
各縣(市)區物業管理主管部門，各街道辦事處(鎮)，各物業服務企業：
為加強物業企業事中事后監管，規范本市住宅物業服務活動，強化住宅物業項目監管，提高社區綜合治理水平和物業服務水平，不斷提升全市宜居建設(美麗鄉村建設)水平和業主滿意度，根據國家、省、市有關加強社區綜合治理的意見和《省住房城鄉建設廳關于物業服務行業開展“雙隨機”檢查的通知》《市政府辦公室關于進一步明確物業管理工作職責的通知》及有關物業管理法規政策等有關規定，現就加強全市住宅物業項目監督檢查工作的有關事項通知如下：
一、監督檢查的主要內容及標準
監督檢查主要依據物業服務合同內容及服務規范(老舊小區“四基本”內容標準)、居民小區創建全國文明城市內容標準。主要涉及物業企業服務情況、制度執行情況、從業人員服務行為規范、各類應急預案及演練、物業宣傳公共情況和社區文化落實情況下等方面內容。具體為住宅物業管理區域內公共區域的清潔衛生、秩序維護、綠化日常養護、物業共用部位和共用設施設備的管理養護等服務承諾及收費標準的公開和落實;房屋安全使用的巡查情況;高溫冰凍災害性天氣應對、消防、防汛、電梯運行安全等各類應急預案及演練等內容。
二、監督檢查工作的方式
物業服務企業要強化自律，嚴格遵守物業管理法規和規范，切實落實自查工作。市、縣(市)區兩級物業主管部門與街道辦事處(鎮政府)要強化監督管理，落實物業服務質量檢查制度，特別在夏季高溫、冬季冰凍、臺風汛期、節假日等重點時間段，要增加檢查力度和頻次，確保物業管理法規和規范得以嚴格執行。
(一)落實好“一日雙查”制度。即每日物業項目經理自查和社區居委會普查制度。重點檢查小區現場管理服務情況，即人員到位與缺崗情況、現場有無新增違建、垃圾清理情況、公共設施損壞情況、樓道雜物清理、非機動車停放、“飛線”充電、宣傳欄公示欄內容更新與破損等，垃圾分類、違規養犬、亂圈占、亂扯亂曬、亂堆亂放等不良現象。發現問題及時整改，對檢查、整改情況予以書面記錄，并通過我市智慧物業平臺住宅小區物業管理項目經理用戶端填報有關信息，打造透明物業服務項目。
(二)物業服務企業每周檢查制度。物業服務企業要每兩周組織人員對所承接的各住宅物業管理項目進行檢查，側重于物業服務質量及項目經理履職情況、消防、監控等設施設備運行情況、對業主投訴及報修的及時率和回訪率、物業收費率和業主滿意率調查等方面。對檢查中發現的問題予以書面記錄，并要求項目經理及時整改，同時將檢查、整改情況通過我市智慧物業平臺住宅小區物業服務企業用戶端填報有關信息，打造透明物業服務企業。
(三)各街道辦事處(鄉、鎮政府)每半月排查制度。各街道辦事處(鎮政府)要將小區監管納入社區綜合治理范疇，實行網格化管理。建立街鎮物業管理機構每半月排查制度。街鎮物業管理機構要每半月對轄區內項目經理每日自查、企業每周檢查及問題整改情況進行一次排查，并充分聽取業主委員會的意見建議，對檢查中發現的物業服務問題要求項目經理限期整改，將檢查與整改情況予以記錄，并錄入信息系統，作為對項目經理記分的依據。對違反本市物業服務企業和項目經理信用信息評價標準的，應當提請各縣(市)區物業主管部門予以記分處理。
(四)各縣(市)區物業管理主管部門每月抽查制度。各縣(市)區物業管理主管部門要組織力量，每月對街鎮物業管理機構的排查情況和物業服務企業、項目經理落實檢查制度和整改情況進行抽查，將業主滿意度測評排名靠后或居民來信來訪投訴的住宅小區和物業服務企業作為抽查的重點對象(每年抽查的數量不低于本轄區住宅小區總數的50%)。對抽查中發現的問題，要及時督促指導街鎮物業管理機構予以糾正，并將抽查情況與街道(鎮政府)的住宅小區綜合治理工作績效考核相掛鉤;對項目經理不履職的,要按照物業服務行業“黑名單”制度評價標準予以記分處理,并督促相關物業服務企業和項目經理予以整改。
(五)市局專項督查制度。市物業管理主管部門組建專項督察工作隊伍，在全市范圍內開展常態化的住宅物業管理動態督查工作(每年督查的數量不低于本市住宅小區總數的10%)。對督查中發現的問題，要督促指導各縣(市)區物業管理主管部門、街鎮物業管理機構予以糾正，并將督查情況與縣(市)區政府、街道(鎮政府)的住宅小區綜合治理工作績效考核相掛鉤;對項目經理不履職的,督促縣(市)區物業主管部門按照要按照物業服務行業“黑名單”制度評價標準予以記分處理。
三、市、縣(市)區物業主管部門監督檢查業務流程
(一)確定檢查名單。待查住宅小區名單由市、各縣(市)區物業管理主管部門提前一天抽取，并在現場檢查前一日下午17時前告知檢查人員。
(二)開展檢查工作。檢查人員按照待查住宅小區名單到達現場，依照檢查項目指標逐項開展檢查并記錄。
(三)確認檢查結果。檢查結果記錄完畢后，向住宅小區項目經理當場公布檢查結果，并由其當場簽字確認;拒絕簽字確認的，由檢查人員將拒簽情況予以記錄，并可以要求業主委員會、居民委員會等現場人員予以見證、簽名。
(四)上傳檢查結果。檢查人員應當在現場檢查的同時將檢查結果實時錄入并上傳至市局智慧物業服務平臺。如需整改處置的，平臺發布整改任務單，同時以短信等方式告知各縣(市)區物業主管部門、街鎮物業管理機構及物業服務企業相關負責人。
(五)落實跟蹤督辦。各街鎮物業管理機構要跟蹤物業服務企業的處置情況，督促、指導物業服務企業落實整改，并將處置情況反饋至市局物業管理監管與服務平臺。經核查，處置結果符合要求的，予以結案;不符合處置要求的，應將案件退回并要求重新處置。
四、監督檢查工作要求
(一)物業服務企業要強化自律機制。各物業服務企業要建立物業管理項目經理負責制，組織企業所有的項目經理學習物業管理法規和規范，將項目經理每日自查和企業雙周檢查情況與項目經理激勵獎懲制度掛鉤。要將物業管理法規和規范，作為住宅物業服務質量管控的基本要求，并落實專門部門和人員執行每周檢查制度，確保每周對所有項目的檢查率為100%。
(二)嚴格執行檢查規范。各級物業主管部門檢查人員在開展檢查工作中，要嚴格遵守行為規范，嚴禁檢查時態度“冷、硬、橫、推”;嚴禁提前將待查小區名單告知有關單位及個人;嚴禁放寬檢查標準或修改評價結果;嚴禁利用職權或工作便利“索、拿、卡、要”。
(三)完善問題抄告、季度例會機制。各縣(市)區物業主管部門應根據每月抽查工作情況，分析整理問題集中事項和突出案例，研判問題癥結形成書面工作簡報并抄告各街道辦事處(鎮政府);召開各街道辦事處(鎮政府)和相關物業服務企業參加的例會，通報住宅小區檢查情況、存在問題及處置整改情況，督促物業服務企業提升服務水平。
(四)強化信息化保障工作。各縣(市)區物業主管部門、物業服務企業應當做好物業管理信息化保障工作，落實與市局物業管理監管與服務平臺相適應的信息化設施設備和工作人員。市物業主管部門對檢查形成的數據信息通過市局物業管理監管與服務平臺進行整合、分析，并提供相關部門共享應用。
(五)建立考核追責、信息披露機制。各級物業主管部門要將項目經理落實每日自查制度與物業服務企業落實每周檢查制度的工作情況納入考核范圍。對違反物業管理法規和規范要求的物業服務企業和項目經理，市、各縣(市)區物業主管部門將在其誠信檔案中予以記錄。企業和項目經理的信用記錄將與物業服務企業信用等級評定、物業管理項目招投標、物業管理示范項目評選等業務掛鉤。嚴重失信的物業服務企業與項目經理，納入物業服務行業失信企業黑名單，將被實施嚴格的限制、禁止進入市場等懲戒措施。物業服務企業和項目經理的信用情況，通過本市行業主管部門官方網站等向社會公示。
對整改處置不到位、安全運行工作不落實，發生有社會影響的住宅小區安全事故的，將實行責任倒查，嚴肅追究有關單位和人員責任。
本通知自20**年4月1日起正式施行。
徐州市住房和城鄉建設局
20**年3月12日
篇2：呼和浩特市物業管理企業退出物業項目管理指導意見
呼房辦發[20**]32號20**年4月21日起施行
第一條 為了規范物業管理企業退出物業項目管理的活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,做好物業項目管理在退出中的交接工作,保障物業管理活動依法正常進行,根據《物業管理條例》等有關法律法規的規定,制定本意見。
第二條 本市行政區域內物業管理服務合同期滿未續約、依據法律規定或合同規定提前解除合同,物業管理企業退出物業項目管理的,適用本意見。
第三條 退出物業項目管理應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失上產的原則進行。
第四條 市房產行政主管部門負責全市物業管理企業退出物業管理過程的監督工作。旗(縣)區物業管理主管部門負責本轄區內物業管理企業退出物業項目管理過程的監督、指導工作。
第五條 物業管理企業退出物業項目管理的,應依法接受物業項目所在的旗(縣)區物業管理主管部門和相關部門的指導監督。
第六條 物業管理企業應當堅持誠信守法的原則,嚴格履行合同約定、本意見規定的退出程序和相應職責,依法作好物業管理交接工作,保持物業項目管理的連續性。
第七條 業主、業主大會應當依法有序做出解聘、選聘物業管理企業的決定,并保持物業項目管理的正常有序性、持續性、長效性,積極維護社會穩定。[[
第八條 物業管理服務合同期滿,物業管理企業不再續約或者提前解除合同,業主大會重新選聘物業管理企業予以接管的,應當按照下列程序作好物業管理交接工作:
(一) 在解除合同90日前,物業管理企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會,就退出事宜進行協商,并以書面形式在物業管理區域內公告15日。同時,物業管理企業應當擬退出原因、退出時間等書面報送物業項目所在地旗(縣)區物業管理主管部門備案,填寫《物業管理企業退出物業項目管理情況登記表》,并書面告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)社區居民委員會。
(二) 擬退出物業項目管理的物業管理企業,在未正式推出前,應當即按照物業服務合同的約定作好物業服務,積極協助業主大會選聘新的物業管理企業。業主應當足額按時交納物業管理服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。
(三) 實行物業服務收費酬金制的,物業管理企業應當在解除合同30日前公布物業管理服務費的收、支狀況,并將預收的超合同期限的物業服務費用退還給相應業主。
(四) 物業管理企業應當在合同終止之日起10日內,向業主委員會辦理下列移交事宜:
1、 竣工驗收資料。包括竣工總平面圖,單體建筑結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;
2、 技術資料。包括設施設備的安裝、使用和維護保養等資料;
3、 物業質量保修文件和物業使用說明文件;
4、 實施物業管理期間形成的有關維修、養護、更新、改造等的技術資料;
5、 物業使用、維護、管理所必需的其他資料。如物業的規則、建設的有關資料等;
6、 專項維修資金的節余;
7、 所使用的物業管理辦公用房、清潔用房、儲藏用房;
8、 受聘期間用物業服務費用購置的資產及物品。物業管理企業在征得業主委員會同意后,也可向業主大會重新選聘的物業管理企業辦理移交,物業管理企業之間應做好交接工作,并由業主委員會監督確認。
(五) 新的物業管理企業接管后,業主委員會應該將本條第(四)項所列事宜移交新的物業管理企業。
第九條 物業管理服務合同期滿,業主大會不再續約或者合同期內業主大會依約定提前解除合同,業主大會重新選聘物業管理企業接管的,應當按照下列程序作好物業管理交接工作。
(一) 在解除合同90日前,業主委員會應當組織召開業主大會會議。在召開業主大會會議15日前,將載明表決與物業管理企業續約等會議內容的會議通知書送交業主并以書面形式在物業管理區域內公告。
(二) 按業主公約,業主大會議事規則約定實行業主大會代表制的,業主代表在參加業主大會會議3日前,就續約或解約等事宜書面征求其所代表的業主意見。業主的贊同,反對,棄權、的具體投票權數和書面意見應當由本人簽字。業主代表在業主大會會議投票表決時,應將業主本人簽字后的投票意見如實反映。經三分之二以上投票權數表決通過不再續約或提前解約的,業主委員會應當在業主大會作出決議后3日內,將解約原因和時間書面告知物業管理企業,并在物業管理區域內公告。業主應當足額按時交納物業服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。業主委員會將解除合同原因、解除時間和表決結果以書面形式報物業項目所在地旗(縣)區物業管理主管部門備案,填寫《物業管理企業退出物業項目管理情況登記表》,并告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會。
(三) 業主大會授權業主委員會作為招標人通過招標方式選聘物業管理企業的,業主委員會應依法組成評標委員會;業主大會決定通過協議方式選聘物業管理企業的,業主委員會應將物業管理企業制定的物業管理方案提交業主大會,由業主大會以會議表決通過;業主委員會應代表業主與業主大會依法選聘的物業管理企業簽定物業管理服務合同。業主大會應在解除合同前依法完成選聘物業管理企業工作。
(四) 業主委員會按照本意見第八條第(四)項規定與原物業管理企業辦理交接事宜。新的物業管理企業接管后,業主委員會應當將相關資料、帳冊、財物等移交新的物業管理企業。
第十條 因物業管理服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同,暫未選定新的物業管理企業接管的,應當按照下列程序作好物業管理交接工作;
(一) 在解除合同60日前,業主或業主大會仍未選聘到新的物業管理企業,原物業管理應當及時到物業項目所在地旗(縣)區物業管理部門備案,并告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會。
(二) 旗(縣)區物業管理主管部門接到物業管理企業備案后7個工作日內,應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)到物業項目聽取業主委員會、業主及物業管理企業等的意見,并做好繼續管理服務的協調溝通工作。經協調達不成一致的,可暫由業主委員會和相關專業服務企業做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作,所發生的費用由業主據實繳納。
(三) 原物業管理企業應在退出之日起10日內,按照本意見第八條第(四)項的規定向業主委員會辦理移交事宜。新的物業管理企業接管后,業主委員會應當將相關資料、賬冊、財物等移交給新的物業管理企業。
第十一條 因前期物業服務合同期滿雙方當事人不再續約或者提前解除合同,業主大會未成立的,應當按照下列程序做好物業管理交接工作:
(一) 在解除合同60日前,原物業管理企業應當及時到物業項目所在的旗(縣)區物業管理主管部門備案,并告知街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會.
(二) 旗(縣)區物業管理主管部門接到物業管理企業備案后7個工作日內,應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)到物業項目聽取業主、物業管理企業等的意見,并做好繼續管理服務的協調溝通工作。經協調達不成一致的,可由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會組織在旗(縣)區物業管理主管部門指導下依法按規定成立業主大會,或組織相關專業服務企業暫時做好清潔保潔、垃圾清運、綠化維護、秩序維護等日常工作,所發生的費用由業主據實交納。
(三) 原物業管理企業應當在退出之日起10日內,按照本意見第八條第(四)項的規定,在旗(縣)區物業管理主管部門的監督指導下,將相關資料、賬冊、財物等移交給業主委員會。在業主委員會、業主大會選聘新的物業管理企業接管后,業主委員會應當將相關資料、賬冊、財物等移交給新的物業管理企業。
第十二條 物業管理企業未按照本意見的規定退出物業項目管理的,記入企業信用檔案作為資質管理的依據之一,并作為不良行為記錄向社會公布;給業主造成損失的,還應承擔相應的法律責任。 ::
第十三條 業主大會、業主委員會做出決定違反法律、法規的,物業所在地旗(縣)區物業管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主;導致物業管理企業受損失的,由全體業主承擔相應的法律責任;業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,依國務院《物業管理條例》第六十八條規定處理。
第十四條 因物業企業退出物業管理項目所引發糾紛的,當事人可及時將糾紛依法提交給人民法院解決。
第十五條 在物業管理活動中,因開發建設單位原因造成的遺留問題,開發建設單位應依法予以處理,業主也應依法維護其合法權益。
第十六條 本意見由呼和浩特市房產管理局負責解釋。
第十七條 本意見自發布之日起施行
篇3：濟南市房產管理局住宅物業項目交接問題指導意見
各縣（市）、區房管局，各物業管理企業，各業主大會、業主委員會：
為貫徹落實《物業管理條例》的相關規定，保障業主和物業管理企業的合法權益，維持社區和社會穩定，減少和避免物業管理項目交接過程中出現的矛盾和糾紛，現就我市住宅物業管理項目交接有關問題提出如下意見：
一、本意見適用于住宅物業項目業主大會依法選聘的物業管理企業與建設單位選聘的前期物業管理企業的交接，以及業主大會依法選聘的物業管理企業之間的交接。
二、交接事項參照以下意見進行：
1、前期物業服務合同期限即將屆滿，已成立業主大會的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，并在合同期限屆滿前2個月，決定是否與原物業管理企業續約，或選聘新的物業管理企業。
業主大會決定與原物業管理企業續約的，業主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內完成與物業管理企業的合同續簽工作。
業主大會決定選聘新的物業管理企業的，業主委員會應當于業主大會決定后，在合同期限屆滿前2個月，書面告知原物業管理企業，接到告知后，原物業管理企業須做好交接的準備工作。
2、前期物業服務合同期限即將屆滿，原物業管理企業決定不再續約的，應當在前期物業服務合同期限屆滿前2個月書面告知業主大會；業主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業管理企業工作。
物業管理企業告知業主大會的日期距合同屆滿日期不足2個月的，應當自告知之日起2個月后方可撤出物業管理區域，業主大會同意的除外，否則不得提前撤管。
3、前期物業服務合同期間，業主擬選聘新的物業管理企業的，應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決：
（1）是否以協議方式選聘新的物業管理企業；
（2）是否以招投標方式選聘物業管理企業，并委托業主委員會依法與中標企業簽定物業服務合同。
通過協議方式選聘物業管理企業的，業主大會應當對業主委員會以協議方式選聘的物業管理企業，在簽訂物業服務合同前再次進行表決。
業主大會應當就上述提議作出的各項表決結果在物業管理區域內公示。
做出選聘新的物業管理企業決定后3日內，業主委員會應當告知物業管理企業。
三、業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗，交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，時點前責任由原物業管