與物業簽訂《物業服務合同》注意事項

　　隨著《物業管理條例》的出臺，越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務，同時也更重視和謹慎地使用這些權利，希望能有效地維護自身的利益。其中最重要、和業主利益關系最密切的一項權利就是通過業主委員會選聘優秀的物業公司來管理小區，并和選好的物業公司簽訂好《物業服務合同》，因為該合同簽訂后，對全體業主和物業公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業主來說是享受優質物業服務的關鍵所在。

　　鑒于目前的情況和即將實施的《物業管理條例》，業主委員會在和物業公司簽訂《物業服務合同》時應注意以下幾點：

　　一、明確委托物業服務的內容、范圍和期限。由于現在專業分工的細化，出現了專提供某一項服務的物業公司，所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后，除了物業費是自己收取外，其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后，由于成本的原因，只能是降低服務的內容和標準。如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話，由于該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準，并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方，否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業主花高價買低質服務的情況。

　　二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定。例如，由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。

　　三、明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

　　四、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。

篇2：物管案例：業主委員會不簽訂《物業服務合同》

　　物管案例：業主委員會不簽訂《物業管理服務合同》

　　某小區于今年2月成立業主委員會，3月公開招聘物管公司，共有3家物管公司應邀投標應聘。經過小區業主委員會3個月的調查后，在街道、居委會、房屋辦事處的監督下召開的小區業主代表大會上，A物業管理公司以13票對10票勝出。但時至今日，小區業主委員會主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業管理服務合同》。

　　[案例提示]

　　應依據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等相關法規中關于中標后招標方無故不簽訂合同的條款進行處理。

　　[案例分析]

　　了解無故不肯簽訂《物業管理服務合同》的真實原因，主動與野豬委員會積極協商，如業主委員會仍拒絕簽訂合同，就運用法律手段保護企業利益。在多次與該小區業主委員會主任交涉未果后，A物業管理公司將小區的業主委員會告上了法庭。

　　據了解本案例業主委員會遲遲不與勝出的物管公司簽訂合同，關鍵在于原物業管理公司公司不愿退出，業主委員會中的某些委員偏向原來的物管公司，從而給中標的物業管理公司公司設下障礙，導致了現在中標的物管公司進不來的局面。

　　A物業管理公司公司狀告業主委員會，理由主要是：該公司是應邀投標應聘，并按照規定投送標書及有關承諾書，業主委員會沒有權力借故遲遲不與該公司簽訂《物業管理服務合同》。新的《物業管理條例》明確規定了業主大會的作用，當業主大會召開后，選聘物業管理公司的最終決定權掌握在業主大會手里，而不是現在的業主委員會。業主委員會只是業主大會的執行機構，選聘物管公司以及小區內所有涉及全體業主權益的事情，都要通過業主大會決定，業主委員會不得擅自做主。本案例的核心問題是業主委員會取代了業主大會。該小區業主委員會的執行秘書承認，選聘物業管理公司應該由業主大會集體決定。而現在業主委員主任卻獨攬大權。如果業主委員會的某些代表還要一意孤行的話，小區業主將失去對業主委員會的信任。

篇3：簽訂《小區物業服務合同》提案

　　關于簽訂《小區物業服務合同》的提案

　　花城（業字）[20**]第04號

　　z城全體業主：

　　武漢**z城自20**年6月交付至今已近十年，在廣大業主積極參與和配合下，通過**物業的專業管理、悉心服務，z城先后獲得“全國物業管理示范住宅小區”、“全省物業管理優秀小區”、“星級安全小區”、東西湖區物業服務“優秀項目”等多項殊榮，z城成為武漢市知名度較高的住宅小區。

　　因z城的特殊性（容積率低，綠化面積大，出入通道多），加之十年來社會經濟高速發展，物價消費、采購價格等指數不斷攀升，與物業服務相關的各類物價指數、人力資源成本、專業外包費用和能耗價格等持續大幅上升。z城業主委員會委托第三方審計機構——**會計師事務有限責任公司，對z城20**年1月1日至20**年12月31日的物業管理費收入和支出情況進行審核并出具《審計報告》。結果表明： 20**-20**年四花城物業管理各項經營支出合理，兩年累計虧損達1785639.06元。

　　據審計結果顯示，z城物業服務收入已不能滿足小區各項物業管理支出，已嚴重影響到z城各項物業服務工作的正常開展和小區物業服務的可持續發展。

　　因前期物業合同到期，武漢市**物業服務有限公司與z城業委會就新合同簽訂的事宜經過了多次的協商和溝通，于20**年7月8 日正式向z城業主委員會提交了“關于簽訂**z城物業服務合同的提議函”。為了維護z城全體業主利益及實事求是的原則，結合廣大業主的意見反饋，充分聽取社區居委會的意見和建議，20**年7月10 日，z城業主委員會召開會議，審議了該提議函。經與會委員研究討論并一致決定：繼續聘請武漢市**物業服務有限公司并與其簽訂《**z城物業服務合同》編號花城（業字）[20**]第6號。

　　按照《武漢市物業管理條例》和《武漢z城議事規則》等相關法規和文件的規定，現業主委員會向全體業主提議：將在20**年7月-8月召開z城業主大會會議，征求全體業主對“關于續聘武漢市**物業服務有限公司并與其簽訂《**z城物業服務合同》的提案”表決意見，如果經占專有部分總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會將與武漢市**物業服務有限公司簽訂《**z城物業服務合同》。

　　武漢**z城業主大會

　　業主委員會

　　二○**年七月**日