關于發布《北京物業管理行業協會專業(專項)委員會管理辦法》的通知

　　北物協文【20**】4號

　　各會員單位：

　　《北京物業管理行業協會專業(專項)委員會管理辦法》已于20**年12月27日經北京物業管理行業協會第四屆理事會第二次會議表決通過，現予以發布。

　　二零一七年一月三日

　　北京物業管理行業協會專業(專項)委員會管理辦法

　　(20**年12月27日經北京物業管理行業協會

　　第四屆理事會第二次會議表決通過)

　　為進一步推動物業管理行業規范發展，共同構建良好的物業管理生存環境，切實發揮專業委員會的作用，依據本協會章程，特制定本辦法。

　　第一章 設立

　　第一條 專業(專項)委員會是北京物業管理行業協會的工作機構，不具有獨立的法人資格，在協會的統一領導和管理下開展工作。

　　第二條 專業(專項)委員會的設立、撤銷由理事會作出決定。

　　第二章 工作職責

　　第三條 謀劃我市物業管理行業發展思路，探索行業轉型升級方向與路徑;研究行業熱點、難點問題，為行業發展提供更為專業化的理論及實際解決方案。

　　第三章 組織機構

　　第四條 各專業(專項)委員會設主任單位一家，副主任單位若干家。

　　第五條 在自愿申請的前提下，優先從副會長單位中確認專業(專項)委員會主任單位。每家會員單位最多只能擔任1個專業(專項)委員會的主任單位，同時擔任1個其他專業(專項)委員會的副主任單位。在不擔任專業(專項)委員會主任單位的情況下，每家會員單位可以同時擔任2個專業(專項)委員會的副主任單位。

　　第六條 協會秘書處為每個專業(專項)委員會設立一名聯絡員。

　　第七條 各專業(專項)委員會的委員公開向會員單位征集。

　　第四章 委員的產生

　　第八條 專業(專項)委員會委員的推薦方法

　　委員人選采取自薦或單位推薦報名的方式，由各專業(專項)委員會集中后擇優確定。

　　為保證各專業(專項)委員會正常工作，委員不得在協會其他專業(專項)委員會兼任委員。

　　第九條 擔任專業(專項)委員會委員的基本條件

　　1、遵守國家有關法律、法規;

　　2、現為協會會員單位從業人員;

　　3、熱愛物業管理事業，熟悉物業管理政策法規，具備一定的本專業(專項)委員會要求的相關專業知識;

　　4、具備必要的工作時間。

　　第十條 擔任專業委員會委員的其他條件，由各專業委員會根據本專業委員會的研究內容確定。

　　第五章 工作的開展

　　第十一條 每年年初，由專業(專項)委員會主任結合行業發展實際情況，召集本專業(專項)委員會成員確定當年的工作計劃、經費預算等。

　　第十二條 專業(專項)委員會主任按計劃掌握研究進度，協會秘書處負責督促專業(專項)委員會工作進程。

　　第十三條 專業(專項)委員會主任單位應為專業(專項)委員會開展工作提供必要的支持。

　　專業(專項)委員會主任單位須設專人負責專業(專項)委員會的工作。

　　第十四條 每年年底，各專業(專項)委員會向理事會報告本專業委員會工作的完成情況。

　　第六章 工作的管理

　　第十五條 理事會可以根據專業(專項)委員會開展工作的情況，對主任、副主任進行調整。

　　第十六條 各專業(專項)委員會的工作成果屬于北京物業管理行業協會。

　　第十七條 各專業(專項)委員會應在每年1月31日前，將本專業(專項)委員會上一年度的工作資料交協會秘書處歸檔保存。

　　第七章 其他

　　第十八條 本辦法自二〇一七年一月一日起實施。

　　第十九條 本辦法由北京物業管理行業協會負責解釋。

篇2：業主委員會小區物業管理委托合同

　　業主委員會小區物業管理委托合同

　　委托方(甲方)：________

　　業主委員會

　　受托方(乙方)：________

　　物業管理公司

　　為加強 小區(大廈)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據 市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議。

　　第一條 物業管理內容

　　一、甲方將位于___區___路的___范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。

　　二、管理事項包括：

　　1、房屋的使用、維修、養護；

　　2、物業范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防，電梯，機電設備，路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路，停車場等)的使用、維修和管理；

　　3、清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作)

　　4、公共生活秩序；

　　5、文娛活動場所；

　　6、便民服務網點及物業范圍內所有營業場所；

　　7、車輛行駛及停泊；

　　8、物業檔案管理；

　　9、授權由物業管理公司管理的其他事項。

　　第二條 委托物業管理形式

　　承包經營，自負盈虧。

　　第三條 物業管理期限

　　委托管理期限為____年，自______年___月___日起到______年___月___日止。

　　第四條 雙方權利、義務

　　一、甲方權利、義務：

　　1、根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實施物業管理；

　　2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法將專用基金撥付給乙方；

　　3、按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的0、5%)______平方米給乙方，按月租金 元租用，并負責辦理使用手續；

　　4、給乙方提供管理用房______平方米(其中辦公用房______平方米，員工宿舍______平方米)，按月租金______元租用；

　　5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

　　6、不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

　　7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第五條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，甲方有權終止本合同；

　　8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

　　9、委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理，包括予以罰款，責令停工，責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章作業責任人進行催交，催改；

　　10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動工作，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系

　　11、政策規定由甲方承擔的其他責任。

　　二、乙方權利、義務：

　　1、根據有關法律，法規，結合實際情況，制定本住宅區物業管理的各項規章制度；

　　2、遵守各項管理法規和合同規定的要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實際管理目標、經濟指標的實施，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；

　　3、根據住宅區內大、中修的需要制定維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；

　　4、接受甲方對經營管理過程中財務賬目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每3個月向全體業主張榜公布-一次管理費收支賬目；

　　5、對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

　　6、乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員；

　　7、建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

　　8、負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準和依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；

　　9、有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理規章制度的行為進行處理；

　　10、在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產，全部物業管理檔案及有關資料；

　　11、開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

　　12、有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。

　　第五條 物業管理目標和經濟指標

　　一、各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后___年內達到______標準。

　　二、確保年完成各項收費指標____萬元，合理支出____萬元，乙方可提成所收取管理費的_____%作為經營收入

　　第六條 風險抵押

　　一、乙方在合同簽訂之日起3日內向甲方一次性支付人民幣--元，作為風險抵押金。

　　二、乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后3天內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

　　三、如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。

　　四、如由于乙方過錯致使合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

　　第七條 獎罰措施

　　一、在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額 %獎勵乙方。

　　二、如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣 元(全國)， 元(省)， 元(市)；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

　　三、如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。

　　四、如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣 至 元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。

　　五、由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。

　　第八條 合同更改、補充及終止

　　一、經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。

　　二、合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前3個月向對方提出書面意見。

　　三、合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。

　　第九條 其他事項

　　一、本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

　　二、本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方：________

　　代表：________

　　簽約時間：________

　　簽約地點：________

　　乙方：________

　　代表：________

　　甲方：________

　　乙方：________

篇3：業主委員會小區物業管理合同

　　業主委員會小區物業管理合同

　　委托方(以下簡稱甲方)：________小區業主委員會

　　受委托方(以下簡稱乙方)：________物業管理有限公司

　　根據《物業管理條例》、《寧波市物業管理條例》及等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對日月星城小區(以下稱“本小區”)實行專業化、一體化的物業管理，訂立本合同。

　　第一條 物業基本情況

　　座落位置：臥彩江以南，江東南路以東，北侖鐵路以北，啟文路以西(包括啟文路東華景閣)，建筑面積：22萬平方米；物業類型：多層、高層住宅樓。

　　第二條 委托管理事項

　　1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房)的維修、養護和管理。

　　2.房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯等)的維修、養護、管理和運行服務。

　　3.本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護和管理。

　　4.本物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。

　　5.公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。

　　6.小區內交通秩序及車輛停泊管理。

　　7. 維護公共秩序，協助做好管理區域內的安全防范工作。

　　8.物業經營用房的出租與管理(具體管理辦法由附件3約定)。

　　9.開展社區文化娛樂活動。

　　10.物業及物業管理檔案、資料。

　　11.法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項。

　　第三條 合同期限

　　本合同期限為年。自____年___月___日起至____年___月___日止。

　　第四條 甲方的權利和義務

　　1.根據法律、法規，制定、通過小區管理的各項制度、規定，與物業管理公司議定年度管理計劃，審查通過年度專項維修基金的概預算、決算報告；

　　2.制定小區管理服務標準，對乙方的管理實施監督檢查。管理服務標準和監督檢查辦法由本合同附件1約定。如乙方沒有遵守附件1的約定，造成違約，甲方有權根據附件1的約定進行處罰。

　　3.委托并支持乙方對違反物業管理法規及業主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取必要的催繳催改措施。

　　4. 甲方有權在乙方管理期滿時收回本物業由乙方使用或代管的所有物業及物業管理檔案、資料(工程建設竣工資料、住用戶資料等)。

　　5. 不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動。

　　6.協助處理非乙方職權范圍而產生的各種糾紛。

　　7.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

　　8.法規政策規定由甲方承擔的其他責任。

　　第五條 乙方的權利和義務

　　1.根據有關法律、法規政策及本合同的規定，擬訂本小區物業的各項管理辦法、規章制度、實施細則，報業主大會或業主委員會通過后實施管理，不得損害大多數業主(住用戶)的合法權益，獲取不當利益。

　　2.遵照國家、地方物業管理服務收費規定，按物業管理的服務項目、服務內容、服務標準，測算物業管理服務收費標準，并向甲方提供測算依據，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。

　　3.負責編制房屋及附屬設施、設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。

　　4.依照法規政策、本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理。

　　5.有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將整體管理責任轉讓給第三人，不得將重要專項業務承包給個人。

　　6.接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督、指導，并接受甲方和業主的監督。

　　7.每半年向業主委員會報告一次管理費用收支賬目，每年一次向全體業主張榜公布。

　　8.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施。

　　9.建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況。

　　10.開展社區文化活動和便民服務工作；

　　11.根據前期物業管理合同委托乙方管理和使用的全部物業及其種類管理檔案、財務等資料，繼續由乙方管理和使用。本合同終止后15日內，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、財務等資料；移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產；對本物業的管理財務狀況進行財務審計，甲方有權指定專業審計機構。

　　12.不承擔對業主及非業主使用人的人身、財產的保管保險義務，但有關政府部門鑒定是由于乙方嚴重失職造成業主及其他住用人在小區內受到人身和財產損失的，乙方應予以適當賠償或承擔相關行政責任。

　　第六條 管理服務費用

　　l.本物業的管理服務費按下列標準執行：

　?、?多層住宅每月每平方米建筑面積0.45元直接向業主收取。

　?、诟邔幼≌疵吭旅科椒矫捉ㄖ娣e1.50元直接向業主收取，其中未設專職保安服務的高層住宅按每月每平方米1.30元直接向業主收取。各高層住宅的電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業服務成本，物業公司另行向高樓業主收取。

　?、鄣赇伆疵吭旅科椒矫捉ㄖ娣e1.30元直接向業主收取。

　　2.乙方對物業產權人、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養護，及其他特約服務，經雙方約定，采取低于市價的核算方式，按實際發生費用計收。

　　3.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養護與更新改造，由乙方提出方案，經甲方同意后實施，所需經費按規定在專項維修基金中支付。專項維修基金的收取執行政府物業管理主管部門的指導標準。

　　4.物業收費的其他約定見附件3。

　　第七條 獎懲措施

　　1.乙方全面完成本合同規定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵；

　　(1)由甲方從利用物業共用部位、共用設施設備經營收入中撥出一部分資金用于獎勵具體管理人員，具體辦法由業委會制定。

　　(2)合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優秀，多數業主反映良好，可以不參加招投標而直接續訂合同。

　　2.乙方未完成合同規定的各項管理目標，甲方根據附件1的約定，對乙方進行下列處罰：

　　(1) 管理費打折收??；

　　(2) 情況嚴重，多數業主意見大的，中止合同。

　　第八條 違約責任

　　1.如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，乙方有權要求甲方限期整改和相應的經濟補償，情況嚴重時有權中止合同。

　　2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，情況嚴重時有權終止合同。

　　3.因房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，乙方有義務代表甲方向相關建設安裝單位索賠，甲方應積極協助。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準)

　　4.管理服務過程中各項具體的違約責任由本合同附件1約定。

　　第九條 其他事項

　　1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

　　2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，一方如要續訂合同，應在該合同期滿2個月前向對方提出書面意見，經雙方同意后，續訂合同，合同內容另行商定。

　　3.本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。

　　4.本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，依法向人民法院提起訴訟。

　　5.本合同之附件(附件1，附件2，附件3)均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照國家有關法律、法規和政策執行。

　　6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及江東區物業管理辦公室(備案)各執一份，具有同等法律效力。

　　7.本合同自簽訂之日起生效。

　　甲方簽章：________乙方簽章：________

　　代表：________法人代表：________

　　____年____月____日____年____月____日

　　附件1、日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法

　　附件2、日月星城小區經營用房、停車費、廣告費收入管理辦法

　　附件3、日月星城小區物業管理費收取辦法

　　附件1：____小區物業管理服務標準和監督考核辦法(草案)

　　總體要求： 通過明確本小區物業管理服務內容、標準和監督考核辦法，體現“質價相符”和“明明白白”消費，為小區的廣大業主提供安全、舒適、溫馨的生活環境，為業主提供良好的服務。

　　管理服務標準

　　一、客戶服務

　　總體要求：服務有效投訴少于5%，處理及時率100%；業主滿意率80%以上。不達標即為違約。

　　具體要求：

　　1、佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業主(使用人)的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主(使用人)的意見。

　　2、服務時限。急修服務15分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。

　　3、對業主的投訴及時回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

　　二、房屋、共用設施、設備維護與管理

　　總體要求：房屋完好率大于等于98%；設施設備完好率大于等于95%；不達標即為違約。

　　具體要求：

　　1、巡檢。(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，做好記錄；(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發現問題及時解決；(5)巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。

　　2、房屋。

　　(1)裝修管理。將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業主(使用人)裝修房屋備案登記時，對不符合政府有關規定和業主公約的內容，應在2個工作日內給出修改意見；業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

　　(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。

　　(3)建筑物外立面。本小區建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。

　　2、給排水系統及其配套設施。

　　(1)給水設施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，出現問題隨時處理。(2)排水設施?；S池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

　　3、供配電系統

　　建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設備運行正常，沒有人為故障。

　　4、智能化系統

　　設備運行正常，專業人員24小時值班，監控反應靈敏，異常情況及時檢修。

　　5、避雷接地系統。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　6、電梯運行與管理

　　(1)與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。(2)每日監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，電梯及其安全設施每月不少于2次，每年進行1次全面調整和測試，確保電梯及安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。(3)電梯維護保養提前一天通知業主(使用人)，并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。(4)制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障，并盡快設法解救乘客。

　　7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施

　　(1)保持本小區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發現損壞及時修補；(2)按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；(3)停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；(4)停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備。

　　三、清潔管理

　　總體要求：內外環境整潔，沒有衛生死角，環境衛生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業主(使用人)垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

　　2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。

　　3、停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

　　4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；路邊燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

　　5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。

　　6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時間不超過1小時。

　　7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。

　　8、垃圾收集與處理。 垃圾日產日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

　　9、衛生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節每月消殺1次；滅鼠：每季進行1次。

　　五、園林綠化養護與管理

　　總體要求：園林綠化與小區整體環境相協調，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節氣候特點，沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、草坪。成活率在95%以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

　　2、園林樹木。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。

　　3、花壇?；ɑ荛L勢良好，體現花壇設計要求，造型優美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛生。

　　4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。

　　六、安全防范

　　總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區內發生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業管理企業管理不善即為違約。

　　具體要求：

　　1、配備接受過專業訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責任心強，無犯罪記錄，工作認真負責，掌握基本安全護衛技能，熟悉物業管理及有關法律法規；當班時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊；上崗時精神振作，舉止文明，儀態良好。

　　2、門衛。本小區實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守，本小區人員車輛憑卡進入，外來人員應進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入，杜絕未經受訪業主同意的其他人員進入；大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　3、巡邏。白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時發現和處理不安全隱患；接受業主(使用人)投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄有檢查。

　　4、緊急事故反應。(1)制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛生以及電梯應急等；(2)有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；(4)對緊急事故做出快速、正確的反應，盡可能減少破壞和損失程度；(5)組織恢復生活秩序。

　　5、其他防范措施。(1)設有業主(使用人)求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；(2)涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；(3)協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；(4)對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；(5)建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

　　七、交通、車輛管理

　　總體要求：車輛進出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導，保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發的收費標準收費。

　　2、在交警部門協助下在小區設置明顯的交通標志，劃定禁止車輛停放的區域。杜絕車輛在禁止停放區域停放。

　　3、維持交通秩序，發現車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。

　　4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。

　　5、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。

　　6、杜絕外來車輛進小區停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。

　　7、對業主違反業主公約和小區有關車輛管理的規定的行為進行及時勸阻。

　　八、消防管理

　　總體要求：設施齊全，標識清晰，使用功能良好，防止火災責任事故。

　　具體要求：

　　1、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

　　2、根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。

　　3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用。

　　4、發現火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮。

　　5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉。每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監控設備；消防監控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　九、檔案資料管理

　　1、檔案資料齊全完整；

　　2、分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；

　　3、及時變更登記，賬物相符。

　　附件：____監督辦法和違約責任

　　一、日常監督

　　甲方聘請專門人員并授權監督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監督。發現問題，及時向乙方發出整改通知書，并記錄在案，定期向業主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監督人員進行監督，對監督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方沒有履行合同約定的管理服務職責，經甲方監督人員監督仍不改正的，視作違約。合同期內因同一問題或同一情況監督人員發出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。

　　二、違約責任

　　乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準，構成違約的，由甲方向乙方發出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發生，乙方可獲得最高35%的經營總收入，甲方獲得65%；如果發生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。

　　考核辦法和結果處理

　　一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業管理的主要計劃等，兩次向全體業主送發書面報告。

　　二、業主委員會年中和年底兩次向全體業主送發評議打分表，對以下內容進行打分評議：1)供電管理；2)供水管理；3)消防治安管理；4)衛生保潔管理；5)綠化管理；6)公共設施設備管理；7)車輛管理；8)維修服務；9)服務態度；10)遺留問題的解決；11)總體評價。打分的標準為：好、較好、一般、較差、差。

　　三、年中和年底回收的表格由業主委員會邀請江東區物業辦、社區居委會、部分業主代表和乙方代表進行公開匯總并將結果向全體業主公告。在“總體評價”中，80%(含)以上業主認為“好或較好”的，業主委員會向全體業主書面通知按合同規定邀清上半年或下半年物業管理費。30%(含)以上業主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業費按90%收取。50%(含)以上業主認為是“差或較差”的，由業主委員會召開業主大會解聘現物業公司，并組織招投標選聘新的物業管理公司。

　　附件2:____小區物業管理辦公用房、物業管理商業用房管理辦法

　　為維護本小區業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《寧波市住宅小區物業管理條例》的規定，結合本小區實際，制定本辦法。

　　1、物業管理辦公用房，是指小區開發商根據《寧波市住宅小區物業管理條例》第三十九條的規定，按住宅小區總建筑面積3‰的比例配置的用于本小區物業管理的房屋。物業管理辦公用房由開發商無償提供，產權屬本小區全體業主共同所有，由業委會代管，并提供給物業管理公司使用。物業管理企業未經業委會同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經營謀利。

　　2、物業商業用房是指開發商在住宅小區開發建設中根據《寧波市住宅小區物業管理條例》第四十條規定，按住宅小區總建筑面積4‰的比例配置的經營用房。物業商業用房由開發建設單位無償提供，產權屬住宅小區全體業主共同所有，由業委會代管，并由業委會委托物業管理公司經營，經營收入除去雙方約定的經營管理費用外，全額用于小區的物業管理。

　　3、物業管理用房和物業管理商業用房的所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　4、物業管理企業出租物業商業用房的，租賃合同應當經業主委員會同意。物業管理企業與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業管理合同中約定的物業管理企業的受聘期限。

　　5、物業管理商業用房的使用必須符合城管、消防、環保、衛生等方面的要求。

　　6、物業管理單位應每半年在本小區內公布物業商業用房出租和經營收益等情況，接受業主的監督。

　　7、物業管理服務合同終止時，物業管理單位應及時將物業管理辦公用房和物業管理商業用房移交給業主委員會。

　　8、業主委員會委托物業管理公司按政府有關規定收取小區停車費。停車費具體收取辦法由物業管理企業制定，報業委會備案。

　　9、小區共有部位和公共設施出租做廣告，須根據物業管理條例的規定，租賃人須向業主委員會、共用部位和公共設施涉及到的相關業主和物業管理企業申請同意。

　　10、本小區物業管理商業用房的經營收入、停車費收入和廣告費收入以及其他使用公共場地和公共設備獲得的收入中，35%作為物業管理企業的經營管理費用，可以計入公司利潤；65%作為物業維修基金，由物業管理單位在銀行建立專戶儲存，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上(含中修)的維修和更新，禁止物業管理企業挪作他用；部分可用于業主大會、業主代表大會和業主委員會用于小區公共活動開支。

　　11、物業共用部位、共用設施設備維修和更新需要使用物業維修基金，金額超過1萬元的，應提前告之業主委員會，超過3萬元的，由物業管理企業提出方案，經業主委員會審核同意后，再報相關機構審核批準。

　　12、按寧波市物業管理條例第四十六條規定，物業管理企業應每年在本小區內公布各項經費的收支情況，接受業主的監督。

　　13、按寧波市物業管理條例第四十六條規定精神，業主委員會委托專業審計機構對物業維修基金和本小區物業管理的其他財務不定期進行審計，終止物業管理委托合同的時候為必須審計。

　　14、本辦法由日月星城小區業主委員會負責解釋。

　　附件3:____小區物業服務收費管理辦法(草案)

　　1、為規范本小區物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和浙江省《物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合本小區實際，制定本辦法。

　　2、本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主收取的費用。

　　3、本辦法所指的物業服務包括以下內容：

　　(一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養；

　　(二)物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

　　(三)公共綠地、花草樹木的養護管理；

　　(四)公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防范工作；

　　(五)物業的檔案資料管理；

　　(六)《日月星城小區物業管理合同》和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》中規定的其他公共性服務內容。

　　4、 本小區采用包干制約定物業服務費用。即由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤，具體收費標準經由業主委員會與物業管理企業談判，由合同約定。

　　5、物業管理企業應當每半年一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收取情況，接受業主和業主委員會的監督。

　　業主或業主大會對公布的物業服務資金的收取情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質的中介機構進行審計。

　　6、電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費不列入物業服務成本，由享受的業主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業主享受公共性服務除向物業管理企業繳納物業服務費和公共設施維修費外，不再分攤其它費用。

　　7、物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務成本或物業服務支出。

　　8、在本小區內，供水、供電、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述企業委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業管理企業可向委托方或業主收取規定的代辦服務費。

　　9、已購置房屋，但未向物業管理企業辦理相關入住手續的業主，其物業服務費的收取按市住宅小區綜合服務費收取辦法收取。

　　10、物業管理企業可以依據雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業管理服務費用，但依據合同和《日月星城小區物業管理服務標準和監督考核辦法》，出現應當打折收取的情況時，應當按打折的數額收取。具體操作按照《日月星城小區物業管理考核辦法》中的規定進行。

　　11、業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人(承租人)交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。

　　12、對本小區實施物業管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規定執行。

　　13、本辦法由日月星城小區業主委員會負責解釋。