公司成本費用核算制度

　　第一章 總則

　　第1條 目的

　　1．規范企業成本費用核算工作，保證成本信息真實、完整。

　　2．加強企業成本管理，降低成本費用，提高企業經濟效益。

　　第2條 成本費用核算依據

　　1．國家《企業會計準則》、《公司內部會計制度》。

　　2．有關的消耗定額、開支標準和開支范圍的政策文件。

　　3．企業內部的經營特點以及經營的內外部環境的要求。

　　第3條 成本費用的核算應當遵循下列要求。

　　1．成本費用應當分期核算。

　　2．成本費用的核算方法應當前后一致。

　　3．成本費用核算應當為企業未來決策提供有用信息。

　　4．成本的確認和計量應當符合國家統一的會計準則制度的規定。

　　5．一定期間的成本費用與相應的收入應當配比。

　　6．成本費用歸集、分配、核算應當考慮重要性原則。

　　7．成本費用核算應與客觀經濟事項相一致，以實際發生的金額計價，不得人為降低或提高成本。

　　第4條 合理確定消耗定額

　　進行成本費用核算的前提就是制定企業各項消耗定額，具體包括以下4個方面。

　　1．企業的材料消耗定額，包括原材料、燃料、動力等消耗定額。

　　2．勞動定額，包括產品生產工時、消耗定額、產品產量、勞動生產率、停工率等方面的定額。

　　3．設備利用定額，包括各種機器設備的利用率等。

　　4．費用消耗定額，包括各種制造費用的消耗定額。

　　第二章 成本費用核算組織體系

　　第5條 本企業采用集中核算形式，財務部集中負責成本費用的核算工作，各部門負責登記、整理有關原始資料，填報有關原始憑證，并進行初步審核、整理和匯總。

　　第6條 本企業實行成本費用核算的總裁負責制，財務部經理受總裁委托具體組織開展各項成本費用的核算工作，成本核算會計在財務部經理直接領導下，具體負責成本費用核算的賬務處理及相關事宜。

　　第7條 企業各部門根據本部門開展業務的需要，設置專職成本核算員或指定專人兼任，以開展本部門成本費用的核算業務。

　　第8條 各部門具體負責本部門的成本核算工作，健全原始記錄，制定并修訂各項定額，對上報財務部的成本費用核算數據全面負責，并配合財務部開展各項財務核算管理工作。

　　第9條 成本核算人員的工作內容。

　　1．按照規定設置成本核算項目，做到結構合理、項目齊全。

　　2．收集、整理成本核算數據，按規定項目、程序、方法和時限要求，準確計算、編報、分析、預測和控制成本費用。

　　第三章 成本費用核算對象、方法和項目

　　第10條 成本核算對象

　　1．生產成本。

　　2．制造費用。

　　第11條 費用核算對象

　　1．期間費用

　?。?）銷售費用。

　?。?）管理費用。

　?。?）財務費用。

　　2．其他費用。

　　第12條 成本費用核算方法

　　1．對能直接歸屬某個成本核算對象的成本費用直接列入相應成本對象的成本中。

　　2．對涉及兩個及兩個以上成本費用核算對象的成本費用采用分配的辦法進行歸集，分別根據具體情況按人員比例、工作量比例予以分攤。

　　3．本企業采用品種法作為成本費用計算方法，品種法即以產品品種作為成本計算對象的一種成本計算方法，特點包括以下4個方面。

　?。?）以“品種”m.airporthotelslisboa.com為對象開設生產成本明細賬、成本計算單。

　?。?）成本計算期一般采用“會計期間”。

　?。?）以“品種”為對象歸集和分配費用。

　?。?）以“品種”為主要對象進行成本分析。

　　4．成本費用計算方法的變更必須經財務總監審批方可進行。

　　第四章 生產成本核算

　　第13條 根據實際產量和實際消耗的材料、人工、費用計算產品的實際成本。

　　第14條 生產成本核算要求

　　1．采用計劃成本、定額成本進行日常核算，不得以計劃成本、定額成本代替實際成本。

　　2．劃定本期產品成本和下期產品成本的界限，不得任意待攤和予提費用。

　　3．劃清在產品成本、產成品成本和不可比產品成本的界限，不得虛報可比產品成本降低額。

　　4．凡是規定不準列入成本的開支，都不得計入產品成本。

　　5．按成本費用發生項目進行歸集，歸集過程中保持成本核算與實際生產經營進程的一致性。

　　第15條 生產成本核算程序

　　1．根據各部門統計資料和原始記錄，收集、確定各種產品的生產量、入庫量、自制半成品、在產品盤存量以及材料、工時、動力消耗等數據，確保數據的準確性、規范性和有效性。

　　2．根據基本生產車間、輔助生產車間和規定的成本費用項目對發生的一切生產費用進行歸集。

　　3．將歸集的費用予以結算和分配，能夠確定由某一成本核算對象負擔的，直接記入該成本核算對象；由幾個成本核算對象共同負擔的，按照產量等合理的分配標準，在有關成本核算對象之間進行分配。

　　4．期末有

在制品產品，應將歸集起來的生產成本按產值在完工產品和在制品之間分配，從而計算出完工產品的總成本和單位成本。

　　第16條 材料成本核算

　　1．材料成本包括材料購買價格、運雜費、裝卸費、定額內的合理損耗、入庫前的加工、整理及挑選費用等。

　　2．材料采用實際成本核算，按加權平均法計算出庫成本。

　　3．凡直接用于產品生產的材料和自制半成品，直接計入各產品成本。不能直接認定的，按產值進行分配。

　　第17條 燃料和動力成本核算

　　燃料及動力按實際成本計入產品成本，能直接認定用于產品生產的燃料及動力的，直接計入各產品成本；不能直接認定的，按產值進行分配。

　　第18條 直接職工薪酬成本核算

　　直接從事產品生產人員的職工薪酬，直接計入各產品成本；不能直接認定的，按產值進行合理分配。

　　第19條 輔助生產成本的核算

　　1．核算原則

　　企業的輔助生產車間（部門，下同）應單獨核算成本并進行分配。

　　2．核算辦法

　　輔助生產車間（部門）生產的水、電、汽及提供的勞務等發生的各項間接費用（包括材料、燃料及動力、直接職工薪酬、制造費用），通過相對應的成本要素或成本中心歸集。

　　第20條 在制品成本的核算

　　1．對于各月之間變動不大、在制品數量較少、生產周期較短的情況，不計算在制品成本。

　　2．對于各月之間變動較大、在制品數量較多、生產周期較長的情況，計算在制品的原材料成本。

　　第五章 制造費用核算

　　第21條 企業因生產產品和提供勞務而發生的各項間接生產費用，通過“制造費用”科目歸集，凡能直接認定用于產品生產的制造費用，直接計入各產品成本；不能直接認定的，按產值進行合理分配。

　　第22條 制造費用核算的具體內容包括折舊費、物料消耗、運輸費、設計制圖費、租賃費、財產保險費、低值易耗品攤銷、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、職工薪酬、勞動保護費、印刷費、環保費用、車輛使用費以及生產部門不能列入以上各項目的其他間接生產費用。

　　第六章 期間費用核算

　　第23條 期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用3類。

　　第24條 銷售費用核算主要是核算對外銷售商品和提供勞務等過程中發生的各項費用以及專設銷售機構的各項經費。

　　第25條 銷售費用的具體內容包括銷售部門在開展業務過程中產生的職工薪酬、勞動保護費、固定資產折舊費、修理費、租賃費、財產保險費、低值易耗品攤銷、物料消耗、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、會議費、通訊費、印刷費、銷貨運雜費、其他運雜費、裝卸費、包裝費、商品損耗（減溢余）、展覽費、廣告費、業務宣傳費、銷售服務費、無形資產攤銷、長期待攤費用攤銷及其他費用支出。

　　第26條 管理費用，核算分、子公司為組織和管理生產經營所發生的行政管理費用和管理部門在經營管理中產生的，或者應由企業統一負擔的企業經費等。

　　第27條 管理費用的具體內容包括企業管理部門的職工薪酬、勞動保護費、折舊費、修理費、租賃費、財產保險費、低值易耗品攤銷、物料消耗、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、會議費、通訊費、印刷費、圖書資料費、業務招待費、外賓招待費、車輛使用費、運輸費、土地租金、文化教育費、醫療衛生費、社區服務費、無形資產攤銷、長期待攤費用攤銷、技術使用費、土地（海域）使用及損失補償費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、出國人員經費、咨詢費、訴訟費、董事會會費、信息系統運行維護費、招投標費、環境衛生費、外部加工費及其他不能列入以上各項目的其他各種管理費用。

　　第28條 財務費用，指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用。

　　第29條 財務費用核算的內容包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、金融機構手續費、籌集生產經營資金發生的其他手續費等，不包括應當資本化的一般借款費用。

　　第30條 財務費用核算的具體內容。

　　1．利息支出。

　?。?）利息支出的范圍。包括企業向國內外銀行及其他金融機構支付的借款利息（包括長期借款利息和短期借款利息）、應付債券利息、匯票貼現利息、應付票據利息、融資性應付款利息支出及逾期貸款銀行加息（不含滯納金、罰息）。

　?。?）為購建資產發生的借款利息支出，符合資本化條件的，應計入有關資產的價值，不在本項目核算。

　?。?）利息支出設“國內長期借款利息支出”、“外資長期借款利息支出”、“應付債券利息”、“短期借款利息支出”、“融資性應付款利息支出”、“預計棄置費用利息”及其他利息支出項目進行明細核算。

　　2．利息收入。

　　企業存款利息收入，包括銀行存款利息、應收票據到期貼息收入等。企業購買國債、其他債券取得的利息收入列入“投資收益”項目核算。

　　3．匯兌凈損失。

　　因匯率變動而發生的外幣兌換差額。本項目設“匯兌損失”和“匯兌收益”兩個細目，分別核算經營活動中發生的外幣兌換損失及收益。

　　第七章 其他成本和費用核算

　　第31條 其他業務成本

　　其他業務成本，指反映企業除主營業務活動以外的其他經營活動所發生的成本，包括銷售材料與包裝物的成本、技術轉讓與技m.airporthotelslisboa.com術服務成本、代購代銷手續費、出租固定資產計提折舊、出租無形資產的累計攤銷、出租包裝物的成本或攤銷額、轉供動力支出、來料加工支出、處置投資性房地產成本及采用成本模式計量投資性房地產計提的折舊額或攤銷額等。

　　第32條 其他費用

　　其他費用，指企業為籌集資金而發生的其他費用支出。主要包括金融機構手續費、為籌集貸款支付的擔保費、為籌集貸款履行承諾而發生的費用、辦理抵押貸款發生的費用、購買銀行票證支付的費用及發生的現金折扣等。

　　第33條 營業外支出

　

　企業發生各項營業外支出，包括處置非流動資產損失、資產報廢毀損損失、非貨幣性資產交換損失、債務重組損失、罰款支出、捐贈支出、資產盤虧損失、預計擔保損失、預計未決訴訟損失以及預計重組損失等。

　　第八章 成本費用會計憑證管理

　　第34條 財務部工作人員對不真實、不合法成本費用的原始憑證不予受理；對記載不準確、不完整成本費用的原始憑證，予以退回，并要求及時進行更正和補充。

　　第35條 財務部工作人員辦理成本費用的核算事項必須填制或取得原始憑證，并根據審核后的原始憑證編制記賬憑證。會計、出納員記賬，都必須在記賬憑證的相應位置簽字。

　　第36條 財務部工作人員應根據成本費用賬簿記錄編制成本費用會計報表并上報總裁及報送有關部門。 會計報表每月由會計編制并上報一次。會計報表須會計簽名或蓋章。

　　第37條 財務部工作人員發現成本費用的賬簿記錄與實物、款項不符時，應及時向總裁報告，并請求查明原因，作出處理。

　　第38條 根據企業會計檔案管理規定需要歸檔保存的會計憑證，應及時送專管檔案的會計人員入檔保存。

　　第九章 附則

　　第39條 成本費用的核算嚴格遵守開支范圍、開支標準、有關消耗定額標準。

　　第40條 成本核算的資料必須準確、完整、真實、合法，記載、編制必須及時。

　　第41條 本制度由財務部負責擬定、解釋和修改，經總裁簽字后正式實施。

　　第42條 本制度自發布之日起實施。

篇2：物業公司成本費用管理制度

　　物業公司成本費用管理制度

　　為了加強成本控制，降低費用消耗，提高企業效益。合理運用財務手段對管理處的各項開支進行監控，便于公司各部門、各管理處的日常工作。特制定本制度:

　　一、總則

　　1、成本費用管理采用下達本計劃和費用瞀的管理模式進行管理，并實行總裁"一支筆"審批的原則;

　　2、成本費用開支實行集中審批、歸口管理、財務監督、分級把關的方式對各項費用開支進行日常管理;

　　二、成本費用報銷審批程序

　　1、符合成本費用開支標準的日常費用開支，在備用金使用限額內的由管理處主任批準后從備用金中直接支付。各收款室集中辦理費用報銷、補充備用金手續;

　　2、超出管理處批準權限及限額的成本費用支出，由各部門、管理處提出申報計劃，經物業公司各歸口部門審批、總經理簽署批準意見;財務部根據經批準的申請計劃安排資金;

　　3、各項材料物資的采購，實行按月計劃申報采購的方式進行管理，具體實施參照《關于對材料物資實行計劃采購的規定》;

　　4、對備用材料缺貨、確因需要一日內難以批復的緊急支付(含超出備用金限額及權限)，管理處主任可事先特別注明并簽署同意支付批準支付，收款室從備用金中支付，但應在費用支出后的次日補辦報銷手續，經公司審批報銷后方有效支付。對因管理處控制不嚴、詢價過高而造成的經濟損失由具體經辦人員及批準人負責。

　　5、歸口管理部門:

　　公用水電費，公共設施設備維護費，維修物資材料采購，歸口物業公司工程部管理;

　　人員工資，辦公費、汽車使用費，郵電通訊費，交通費，交際應酬費、辦公用品、用具、設施設備采購，歸口物業公司行政部管理;

　　一次性采購計劃或一次性工程維修計劃在1萬元以上的須經集團工程、預算等有關部門審批后方可付款。

　　三、成本費用開支標準

　　(一)辦公費:由物業公司行政部按人均20元的標準集中管理，按部門匯總，控制使用;

　　(二)交通費:采取定額包干的方式。對確因工作需要外出的，按月平均50元/人的標準掌握使用，超支不予報銷，節約不補。正常因上下班發生交通費用支出的一般不予報銷，特殊情況及執行特殊任務開支的交通費，由總經理特批。

　　(三)郵電通訊費:由集團公司配備的通訊工具的，按集團公司有關報銷標準報銷。經公司批準，由自己購買配備通訊工具的，按以下標準報銷:

　　(略)......

　　通訊費用報銷時間為費用有效期截止日。

　　對公司各管理處(部門)辦公電話、值班電話發生的聲訊費用原則上由電話的使用人承擔，從其當月工資中扣回。對金額較大的，由行政部查出聲訊費金額、撥打時間及電話號碼交由各管理處(部門)確定責任人，除扣除有關聲訊費外，并處以費用1~5倍的罰款。

　　(四)交際應酬費:為便于公司各項工作的正常開展，在業務交往及公關活動中，確因工作需要發生交際應酬費用蝗，必須遵循如下制度:

　　1、開支范圍:

　　A、開發經營項目，提高盈利能力，溝通住處渠道，為企業的發展起重大促進作用的;

　　B、政府的綜合經濟管理部門(工商局、稅務局、國土局、住宅局、城管、環保、治安等)因例行檢查或其他需要必須開支的;

　　C、對企業利益有重大影響的其他相關部門;

　　D、經總裁特別批準的必要開支。

　　2、開支標準:

　　A、管理處主任級招待費開支標準為50元/人，每次招待費支出總額不得超過600元，特殊情況應經總經理批準;

　　B、總經理級招待費開支標準為80元/人，每次招待費支出總額不得超過1200元，特殊情況或特別消費應由總裁特批;

　　C、集團公司副總裁級參加的業務招待按集團公司有關規定及標準執行;

　　D、集團公司及物業服務公司對各管理處的例行工作檢查，原則上一律不予報銷招待費用。

　　3、報銷原則:

　　A、對超出報銷標準及權限的招待費開支一律不予報銷，特殊情況必須補辦書面審批手續，經總經理批準后方可報銷。超出總經理批準權限的報經總裁批準后報銷;

　　B、堅持實事求是的原則，嚴禁假公濟私、虛報冒領、騙取公款，一經發現按貪污論處;

　　C、嚴格控制陪同人員數量，陪同人數一般不得超過4人，由公司或管理處(部門)主要負責人及相關部門人員參與即可。

篇3：房地產成本費用項目及核算內容

　　4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況,按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項:

　　1)土地征用及拆遷補償費

　　2)前期工程費

　　3)基礎設施費

　　4)建筑安裝工程費

　　5)配套設施費

　　6)開發間接費

　　4-2 各成本項目的開支范圍如下:

　　■土地征用及拆遷補償費

　　指為取得土地開發使用權而發生的各項費用,主要包括以下內容:

　　(1)土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

　　(2)拆遷補償費:有關地上、(來自:m.airporthotelslisboa.com)地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳,分別沖減有關成本。

　　(3)市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。

　　(4)其他:如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。

　　■前期工程費

　　指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、 "三通一平"等前期費用。主要包括以下內容:

　　(1)項目整體性批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

　　如:人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

　　(2)規劃設計費:項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改

　　造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費),制圖、曬圖費,規劃設計模型制作費,方案評審費。

　　(3)勘測丈量費:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

　　(4)"三通一平"費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

　　(5)臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產,如空調、電視機,家具等不屬于臨時設施費。

　　(6)預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

　　(7)其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

　　■基礎設施費

　　指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容:

　　(1)道路工程費:小區內道路鋪設費。

　　(2)供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。

　　(3)給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。

　　(4)煤氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發展基金、煤氣掛表費等。

　　(5)供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。

　　(6)通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。

　　(7)電視工程費:小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。

　　(8)照明工程費:小區內路燈照明設施支出。

　　(9)綠化工程費:小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。

　　(10)環衛工程費:指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

　　(11)其他:小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。

　　■建筑安裝工程費

　　指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的"工程價款結算單"來確定。主要包括以下內容:

　　(1)土建工程費

　?、倩A工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。

　?、谥黧w工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。

　?、塾屑坠┎牧系?還應包括相應的甲供材料費。

　　(2)安裝工程費

　?、匐姎?強電)安裝工程費:主體工程內的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。

　?、陔娪?弱電)安裝工程費:主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。

　?、劢o排水安裝工程費:主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

　?、茈娞莅惭b工程費:主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

　?、菘照{安裝工程費:主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。

　?、尴腊惭b工程費:主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

　?、呙簹獍惭b工程費:主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

　?、嗖膳惭b工程費:主體工程 內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

　?、嵘鲜龈黜椚缬屑坠┎牧?、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

　　(3)裝修工程費:內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬

　　等的裝修費,有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。

　　(4)項目或工程監理費:指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

　　(5)其他:工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現場垃圾清運費、工程保險費等。

　　■配套設施費

　　指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及其收益權不屬于開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目,具體核算內容可區別以下情況:

　　(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、(來自:m.airporthotelslisboa.com)變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

　　(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

　　(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用。

　　(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。

　　■開發間接費

　　指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括:

　　(1)現場管理費用:內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

　　(2)利息并借款費用:直接用于項目開發所借入資金的利 息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。

　　(3)固定資產投資方向調節稅:按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。

　　(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　(5)質檢費:包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費,項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

　　(6)其他:項目交付使用后發生的,按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應計入開發間接費的費用。

　　4-3 開發企業期間費用的開支范圍為:

　　■營業費用

　　指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括:

　　(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費,開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費,根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。

　　(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產,如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。

　　(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

　　(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。

　　■管理費用

　　指企業行政、財務、人事等行政管理部門,為組 織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括:

　　(1)行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

　　(2)工會經費和職工教育經費。

　　(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。

　　(4)稅金:指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

　　(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。

　　(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

　　(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

　　(8)環境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

　　(9)租金:包括房屋租金、車庫租金等。

　　(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

　　■財務費用

　　指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費),以及企業籌集資金發生的其他財務費用。