房地產項目的開發程序(三)

　　一、立項審批

　　1、項目立項申請報告書(原件一份)

　　2、項目建議書或項目可行性研究報告(一份)

　　3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書(一份)

　　4、項目建設投資概算(一份)

　　5、銀信部門出示的資金證明(原件一份)

　　6、企業法人營業執照副本(復印件一份);(房地產項目需提供資質證明一份)

　　7、項目地形圖(一份)

　　8、有關職能部門的意見。

　　二、規劃設計

　　1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

　　2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

　　3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

　　三、建設工程報建

　　(一)建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

　　1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書;

　　2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》;

　　3、國土部門核發的《國有土地使用證》;

　　4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書;

　　5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》;

　　6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》;

　　7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》;

　　8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》;

　　9、建設資金證明;

　　10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》;

　　11、法律、法規規定的其他資料。

　　(二)公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

　　1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;

　　2、建設工程施工公開招標申請表;

　　3、建設工程監理公開招標申請表。

　　(三)邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

　　1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;

　　2、建設工程施工邀請招標審批表;

　　3、建設工程監理邀請招標審批表;

　　4、工商部門簽發的私營企業證明;

　　5、法人營業執照;

　　6、其他申請邀請招標理由證明。

　　(四)直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

　　1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明;

　　2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告;

　　3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告;

　　4、工商部門簽發的私營企業證明;

　　5、法人營業執照;

　　6、建設工程直接發包審批表。

　　(五)辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

　　1、《規劃許可證》;

　　2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

　　3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表;

　　4、施工合同及其單位資質證書復印件;

　　5、監理合同及其單位資質證書復印件;

　　6、施工圖設計文件審查批準書;

　　7、建設工程質量監督申請表;

　　8、法律、法規規定的其他資料。

　　(六)辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

　　1、建設單位提供的資料：

　　(1)工程施工安全監督報告;

　　(2)工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

　　(3)工程監理中標通知書或工程監理發包審批表;

　　(4)工程項目地質勘察報告(結論部分);

　　(5)施工圖紙(含地下室平、立、剖);

　　(6)工程預算書(總建筑面積、層數、總高度、造價);

　　2、施工單位提供的資料：

　　(1)安全生產、文明施工責任制;

　　(2)安全生產、文明施工管理目標;

　　(3)施工組織設計方案和專項技術方案;

　　(4)安全生產、文明施工檢查制度;

　　(5)安全生產、文明施工

　　教育制度;

　　(6)項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件;

　　(7)現場設施、安全標志等總平面布置圖;

　　(8)購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件;

　　(9)建設工程施工安全生產責任書;

　　(10)建設工程施工安全受監申請表;

　　(11)法律、法規規定的其他資料。

　　(七)領取《施工許可證》，除第(一)條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

　　1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

　　2、工程監理中標通知書和工程監理合同;

　　3、施工單位項目經理資質證書(樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊);

　　4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文;

　　5、質量監督申請安排表;

　　6、安全監督申請安排表;

　　7、建設工程質量監督書;

　　8、建設工程施工安全受監證;

　　9、施工許可申請表;

　　四、建設工程竣工驗收

　　(一)建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢;建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

　　1、已完成工程設計和合同約定的各項內容;

　　2、工程竣工驗收申請表;

　　3、工程質量評估報告;

　　4、勘察、設計文件質量檢查報告;

　　5、完整的技術檔案和施工管理資料(包括設備資料);

　　6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;

　　7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告;

　　8、建設單位已按合同約定支付工程款;

　　9、施工單位簽署的《工程質量保修書》;

　　10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料;

　　11、規劃部門出具的規劃驗收合格證;

　　12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證;

　　13、質監站責令整改的問題已全部整改好;

　　14、造價站出具的工程竣工結算書。

　　(二)建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

　　(三)建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

　　1、工程竣工驗收報告;

　　2、《施工許可證》;

　　3、竣工驗收備案表;

　　4、工程質量監督報告;

　　5、工程竣工驗收申請表;

　　6、工程質量評估報告;

　　7、工程施工安全評價書;

　　8、工程質量保修書;

　　9、工程竣工結算書;

　　10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》;

　　11、法律、法規規定的其他資料。

　　(四)建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

　　1、工程按實際結算的，要提供如下資料：

　　(1)建設單位和施工單位的委托書;

　　(2)工程類別核定書;

　　(3)工程施工中標通知書或工程施工發包審批表;

　　(4)工程施工承發包合同;

　　(5)施工組織設計方案;

　　(6)圖紙會審記錄;

　　(7)工程施工開工報告;

　　(8)隱蔽工程驗收記錄;

　　(9)工程施工進度表;

　　(10)工程子目換算和抽料(筋)表;

　　(11)工程設計變更資料;

　　(12)施工現場簽證資料;

　　(13)竣工圖。

　　2、工程按甲乙雙方約定的固定價格(或總造價)結算的，要提供如下資料：

　　(1)建設單位和施工單位的委托書;

　　(2)工程承包合同原件;

　　(3)竣工圖。

　　五、辦理預售許可證

　　l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

　　2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

　　3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

　　4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

　　5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

　　6、已簽房屋施工合同。

　　7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程;四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

　　8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25%以上資金的驗資證明。

　　9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

　　10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

　　11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃;公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

　　12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

　　13、物業管理方案已經落實。

篇2：房產售樓部現場客戶接待規范（三）

　　房產公司售樓部現場客戶接待規范(三)

　　一、接待順序

　　1、售樓員接待來訪客戶，一律按規定的先后順序依次接待，不得互相爭奪、或者挑選客戶。

　　2、接待順序排列為：從左到右，以售樓員坐向為標準。當天第一個來訪客戶，由左一售樓員接待，第二個來訪客戶由左二售樓員接待，以下依次類推，如當值售樓員臨時離開售樓處，由其下一位售樓員負責接待。

　　3、吧臺一般不要超過2人，按接待順序輪流;一人接待，其他售樓員應熱情配合。幫忙倒水或者聯系自己客戶，營造一個良好的銷售氛圍。

　　二、客戶劃分

　　1、新客戶來訪，歸當值售樓員所有。

　　2、客戶進來，需詢問客戶是否來過，老客戶來訪，歸原始接待者所有。如原始接待者因事外出，當值售樓員應與原始接待者取得聯系;如原始接待者出差或探親，無法聯絡，則按當天售樓順序處理，輪著誰，由誰接待。如有一家人在不同時間來看房，以成交者為準。

　　3、老客戶介紹新客戶來訪時，該新客戶歸其介紹人的原始接待者所有。

　　4、如老客戶中途主動要求更換接待人，當值售樓員應向客戶解釋清楚公司的制度，不能借機暗渡陳倉，據為已有，特殊情況除外。如原始接待人與客戶之間發生矛盾，此種情況應報銷售主管，由銷售主管解決。

　　三、傭金分配

　　1、來訪客戶成交后的傭金歸原接待者所有。

　　2、代人接待者不能拿取傭金，原始接待者本人同意除外。如原始接待者出差或探親，該客戶的成交傭金分配按四六分成，即代接待者占四成，原始接待者占六成。

　　四、接待規范

　　1、在客戶進來后，要主動和客戶打招呼，表示被我們注意到了他，不可等客戶先開口。

　　2、銷售員要準備好資料夾和其他銷售工具，接待客戶一次性拿全，不可接待時疏漏到處找。

　　3、銷售員必須熟悉樓盤情況，統一接待口徑，事先準備好介紹順序和重點，系統全面的傳遞樓盤信息。

　　4、接待完畢，盡量要求客戶登記，登記信息盡量詳細。

　　5、登記客戶必須回訪，記錄回訪情況，對我們樓盤的看法，滿意點和不滿意點，購買抗性等。

　　售樓處基本操作要求

　　1、主動收集競爭者的售樓資料，并及時向主管匯報;

　　2、業績不靠運氣而來，唯有充實自我，努力不懈，才能成為成功者;

　　3、凡公司刊登廣告日，任何業務人員不得請假，必須無條件全部到位工作。

篇3：遼寧省城鎮房產管理暫行條例(2004修正)

　　遼寧省城鎮房產管理暫行條例(20**修正)

　　1982年3月2日遼寧省第五屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 根據20**年6月30日遼寧省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議《關于修改〈遼寧省城鎮房產管理暫行條例〉的決定》修正

　　遼寧省城鎮房產管理暫行條例(20**修正本)

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強城鎮房產管理，充分發揮現有房產的作用，以適應社會主義現代化建設和人民生活的需要，特制定本條例。

　　第二條 各級城鎮房產管理部門（以下簡稱房管部門）是同級人民政府行使房產管理職權的職能機構。各市（地）、縣（區）房管部門負責管理城鎮房產，并根據城市規劃要求，協同有關部門組織住宅建設工作。 第二章 公有房產管理第三條 凡城鎮公有房產及其附屬設備，均按其產權和用途，由房管部門分別實行直接管理和行政管理。

　　自管房產的單位（包括集體所有制單位），應認真執行黨、國家和各級人民政府有關房產管理的方針、政策、法規和統一的租金標準，接受房管部門的業務指導和監督檢查。

　　凡已由房管部門經營管理的房產，一律不再交給使用單位自行管理。

　　第四條 凡租用和退還公有房產，必須在遷入、遷出之前，到房屋產權單位辦理申請用房和退房手續。經審查批準，發給住房、退房證明。憑上述證明辦理戶口遷移手續。

　　對未獲批準，搶占公有房產的，產權單位有權令其限期遷出，也可會同街道辦事赴、公安派出所、搶占公房的職工所在單位對其進行教育和處理。經教育無效，拒不遷出的，可提請人民法院依法處理。

　　第五條 凡取得公有房產使用權的單位或個人，必須按原申請用途使用，禁止轉租、轉讓、私自交換和變相買賣公房使用權。違者，除沒收其非法所得外，并按租金的三至五倍罰款，還可收回房屋。

　　第六條 使用公房必須愛護房屋及其一切附屬設備，未經批準，不準任意拆改；不準在木地板、樓板上搭火炕；不準在非生產用房中私自安裝動力設備；不準在走廊、陽臺、屋頂、天棚上堆放超重物資或放置影響市容的物品；禁止在非專用房屋中存放易燃易爆物品。凡違犯本條規定而損壞房屋或其附屬設備的，應負責修復，賠償損失；對情節嚴重的，提請人民法院依法處理。

　　房產部門要切實加強房產管理，提高服務質量，及時維修，保證安全，逐步改善，做到不倒、不塌、不漏。

　　第七條 各地區、各部門都要執行省統一規定的租金標準。租用公房，必須按規定標準按月交納房租。逾期不交的，每過一日加收百分之一的滯納金。拒不交租的，由承租人所在單位從其工資中扣交。

　　單位租用公房的，租金由銀行托收；職工個人租用公房的，租金應逐步實行由職工所在單位代扣代交。

　　第八條 凡由政府撥用的房產均為國有房產。機關、團體、部隊、文教、衛生等單位使用的政府撥用房產，均不準自行買賣和交換。自管房產互相調撥時，須經上級主管部門批準，到房管部門辦理產權變更手續。不論政府撥用房屋或自管房屋，非經市（地）、縣房管部門批準，不得任意拆除。

　　第九條 城鎮集體所有制單位的房產，應向房管部門申請核發房產執照，國家依法保護其所有權。產權變動時，應到房管部門辦理產權變更手續。 第三章 私有房產管理第十條 根據憲法第九條的規定，國家保護公民對合法的私有房屋的所有權。允許產權所有人依法出租、買賣、繼承、贈與和交換私有房屋。產權變更時，須經當地公證機關證明，由房管部門發給房產執照，辦理契稅手續。

　　第十一條 禁止高價買賣房產、倒買倒賣房產或以房產、房證進行投機倒把。違者，除沒收其非法所得外，并處以成交額百分之二十到一倍的罰金。情節嚴重的，可提請人民法院依法處理。

　　第十二條 私房租賃由出租人、承租人雙方協商，簽訂租約，經過公證，共同信守。出租人應及時維修房屋，保證居住安全，不得任意攆承租人搬家。承租人要愛護房屋及其附屬設備，按時交納房租。私房出賣時，在同等條件下，承租人有優先購買權。

　　私房維修、改建所需材料，應納入當地物資供應計劃，給予供應。出租人不在當地或確實無力修繕的，經雙方協議，可由承租人或其所在單位墊修，修繕費用由出租人分期償還，或從租金中扣還。

　　私有房屋拆除，應報經房管部門批準。

　　第十三條 私有住宅租金可略高于公有住宅租金標準。租用非住宅私房，可按機關、團體、企業事業單位租用公房的租金標準執行。嚴禁高租、押租或索取租金以外財物。 第四章 房屋動遷第十四條 因國家（包括集體所有制單位）建設需要拆遷公房或私房，建設單位應按政策規定對持有房證的住戶和房主進行妥善安置，對被拆除的房屋給予合理補償。

　　拆遷社員自有房屋及其附屬建筑，建設單位應按政府規定給予工料補助，按原建筑面積委托生產隊包建，或由社員自行遷建。

　　被動遷的單位和住戶必須服從國家需要，在限期內遷出。被動遷單位的上級機關和被動遷職工的所在單位，要積極配合做好工作。對借故不遷，無理取鬧，教育無效的，動遷單位可向人民法院起訴，依法處理。

　　第十五條 在動遷地段的派出所、房管所，自接到國家建設征用土地通知之日起，應停止辦理戶口遷入、分戶、調房和私房變動等手續。否則，一律無效，并追究有關人員的責任。

　　第十六條 城鎮住宅按照誰缺誰建的原則，職工缺房由其所在單位負責解決。對被動遷戶或翻建戶的住房，按原有房證居住面積進行安置。確需增加住房面積的，新增面積所用建設資金，原則上由居住人所在單位負擔。

　　第十七條 為了統籌安排建設用地，合理負擔動遷費用，各市（地）可按建設單位的建筑總面積或總造價征收一定比例的動遷費，調劑使用。

　　第十八條 動遷時，凡違反《遼寧省城市建設管理條例》和有關規定的違章建筑，一律不準轉賣、轉讓、轉借，由所有人在限期內自行拆除，不予補償。逾期仍不拆除的，可向人民法院起訴，依法處理。

　　第十九條 凡因動遷而砍伐樹木、損壞草坪、移動煤氣管道、上下水道、電纜、熱力管線，以及拆除廠房、車間和各種設施的，由建設單位按有關規定給予合理補償。 第五章 附 則第二十條 對認真貫徹執行房產政策、法令，在房產管理工作中做出顯著成績，或積極協助房管部門工作，有顯著成績的單位或個人，應給予表揚和獎勵。

　　對違反本條例的單位或個人，經房管部門說服教育無效的，房管部門應會同其上級機關或本人所在單位、街道、派出所研究處理；情節嚴重的，可給予必要的行政處分，觸犯刑律的，應提請司法機關依法追究刑事責任。

　　任何單位或個人不得利用職權借故向建房單位勒索擠占房屋，違者，要嚴肅處理，并追回房屋。

　　第二十一條 本條例自公布之日起施行。各市、縣人民政府和地區行政公署可根據本條例規定精神。結合當地具體情況，制定具體實施細則。