從全國的情況看,土地儲備應該是一個先行指數,土地的供應量決定的是第二年、第三年的商品房供應量。開發企業不是有一塊土地就夠了,在保持企業連續發展的過程中,土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發企業來講,需要保持品牌的延續性和市場的占有率,就必須保持在市場有不斷的供給,也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地,保持每年連續在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況,會造成開發企業對土地儲備的特殊需求。
開發企業取得土地的方式大概分為以下三類:
第一、行政命令式
第一類是行政命令式,可以是劃撥也可以是協議出讓.根據8月12號正式發布的國務院18號令,政府有權合理的確定各類房地產用地的布局和比例。也就是說,在各個城市中,都有大量由政府決策的開發項目,其中有相當一部分是通過土地協議出讓的方式進行的,尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配,基本上是控制在政府手里。
1、危改拆遷
大部分的危改項目用行政命令的方式或者行政批準的方式,先劃撥后出讓。因為危改項目里有大量的回遷、有大量的政府配套設施、有大量的實物出租的部分,這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協議出讓的方式。通常大部分的危改項目都涉及到居民拆遷問題,以及原有土地上的政府機構和工廠拆遷的問題,在沒有進行談判和確定之前,很難決定哪些單位回來,哪些單位一定被拆走。這時候,我們通常采用的辦法是對危改進行協議出讓。
2、工商企業改造
一些城市的政府用協議出讓的方式來進行工商企業的改造。這里頭包括退二進三、污染企業,擾民企業的一些特殊情況,因為它沒有辦法把附帶的一些條件作為土地招標的條件,比如剩余勞動力的安置等,或者是招標、拍賣的形式很難做,所以通常采用協議出讓的方式。
3、經濟適用房
按照政府的規定,經濟適用住房的土地以有計劃的劃撥方式提供。經濟適用住房在各個城市招標的一般不是土地,大部分招標的是操作項目的法人,所以是一個以法人招標為主的招標制度,土地是預先由政府來進行計劃性安排并以劃撥方式提供的。
4、基礎設施
基礎設施建設在今年的增長速度比房地產增長速度還快?；A設施建設里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵,以及一些水廠,電廠或者是供熱廠等等相關配套設施的建設。有些地方政府因為沒有資金大量的投入,所以利用變換土地轉讓的方式,給公路,鐵路、輕軌等基礎設施的管理部門和建設部門一些轉換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉給了地鐵公司,雖然他還要繳納一定量的土地出讓金,但是他通過地鐵上層建設用地的轉換,或者是建設產品獲得盈利,來彌補地鐵建設資金的不足。到目前為止,上海市幾乎所有地鐵的站臺,站口、交換站都是用這種方式,地面上的土地轉讓給了開發商,由開發商負責整個站區的建設,減少地鐵投資的壓力。
盡管政府下達11號令規定經營型項目的土地必須掛牌招標拍賣,但每個城市都保持了一部分協議出讓的口子。從目前全國的情況看,這類土地在市場上數量是最大的,大部分城市會維持在70%。當然,這里頭也還包括了一些開發區,由開發區來承擔一級土地開發,然后他再進行二級的轉讓或者合作項目的合建形成的轉讓等等。因此,行政批準仍然占有很大的數量。
第二、土地市場
國土資源部11號令出臺以后,土地市場實際上變成公開出讓的方式。對于發展商來說一般有三種情況:一個是投標,一個是摘牌,一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。從全國的情況看,除了深圳,廣州這些市場化程度比較高的城市很早就開始實行土地招投標和公開出讓這種方式之外,其他大部分城市都是在去年11號令出臺之后才開始的。這個市場是逐步擴大公開土地市場供給比例的一個過程。也是逐步實現市場化,為主的供給渠道的過程?？梢韵胍?多少年之后,可能這個公開的市場比率會逐漸占到主流,而行政批準的土地占到次要地位。
1、土地市場中存在的問題
從目前看,我們不管是招標、拍賣或者掛牌,大概只有一個標準,就是價格標準,通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準,而不限制他的資格,也不限制他的其他相關條件。在這里就會產生許多的弊病:
(1)非專業化的結果
從97年國家開始進行市場的生產經營結構和資本結構的調整以后,大量的資產或資金向房地產涌入,而其中非專業性的資產或資金占了主流。大量的非專業性公司,過去不是做房地產的公司都進入到了房地產行業。從97年以后出現這種情況,就造成了投招標的過程中,很多非專業化的企業因為擁有大量資金,所以他會以參加投標的方式取得土地。而這種非專業的公司,大部分是非理性的定位,所以,這種非理性化的程度會大量出現,在很多城市已經有了先例,這種招標不限制資格,只以價格為準,就會造成很大的負面影響。
(2)資源配置的錯位
本來這個土地應該用最佳配置的方式,給最能發揮土地價格的公司來使用,但是,由于投標價格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業所擁有。這種情況在很多城市投招標過程當中都出現過,最后很多在投招標初期的時候中標了,但是在后期造成流標或者是其它的一些現象使項目無法開展的情況也是大量存在的。
(3)造成了地區的壓力
一般情況下,城市的土地出讓金是不受人大和財政預算控制的資金,按照文件的規定,這筆資金是用于城市開發和土地改造的。大部分城市的政府在財政處理的時候,都會把一個地區土地拍賣的資金轉移到另外一個地區去,在全市融資為求得平衡。因此,這塊土地拍賣了很高的價格,但是政府并沒有把這筆資金用以解決這個地區的問題。土地拍賣的資金會轉移到其他地區,那么這個地區的壓力會大大增加,因為這個地區所產生的收益并沒有應用于這個地區。
國際上招標的一般方法,通常要同時考慮四個標準,除了價格標準之外,另外三個標準分別是:
?、僭谡麄€招標過程當中,方案是第一位的標準。對城市土地價值的提升有什么作用,這是所有政府在公共土地招標的時候最關心的問題。如果僅僅本塊土地產生了很高的價值,而不能帶動周邊土地產生很高價值的時候,單向價值高是一種錯誤,而周邊的土地因為這個方案或者是這個建設項目而導致土地價值提升的時候,這對于政府才是最有利的。
?、诘诙€標準是建成以后,會對城市經濟的貢獻。比如說他能解決多少就業、帶來多少稅收或者是解決原來這個地區缺陷的一些問題,比如說這個地方原來缺商場、缺超市,缺醫院、缺學?；蛘呷币恍┢渌鼥|西,建成以后,這塊地會對整個經濟或者是公共產品的補充起到一個積極的作用。
?、鄣谌齻€標準,就是這個項目的產生,會對該地區造成的負擔。目前,全國大概只有CBD是按這種方式,預先保留了一部分資金解決當地的問題,比如說每平米有300塊錢的公共職能配套費,比如說土地和綠地是統一在CBD的規劃中作了安排。另外就是中關村地區做了局部的統一的一級開發,實際上在每平米土地里都含有一部分公共設施和公共產品的解決方案。如果建成以后對當地的交通造成重大的壓力,政府即使在拍賣中獲得了很高的出讓金也是得不償失的,因為這個地區本身產生的公共壓力都會轉嫁到政府的頭上,使政府不得不用更大的支出實行轉移支付,來解決公共交通等更多的問題。
由于有這樣三條價格之外的標準,所以開發企業在投標的時候,會告訴政府,我雖然用一個比較低的價格投標,但是我會用大量的錢去解決這三條標準中需要解決的問題,比如說它會造成城市交通壓力,市政基礎設施壓力,那我可能會自動投入一部分資金去解決道路交通、基礎設施等相關問題。因此,如果能改變現有的招投標方式,改用綜合評價的方式來進行招投標,可能土地價格的提升速度就沒有那么快,而綜合評價可能就會更高了。
2、應對招標投標的策略
對于有品牌的大公司來說,一定要自己獨立進行招投標,因為它可能會對品牌產生逆向影響。比如萬科在深圳的一次投標,招標地塊的旁邊就是萬科的一個項目,他肯定不愿意另外一個競爭者來對他形成威脅,所以多高的地價都要投,于是在局部形成了地區壟斷。通常大的企業不愿意和小的企業去共同投標或者是聯合投標,尤其不愿意讓一些比較差的公司去做,因為他們的樓盤價格很可能會影響自已。
對于一些中小開發公司怎么辦?有以下三種方式:
?、僦行」疽撁?。聯盟的概念不是說要結合在一起,而是大家商量好了共同進行投標。今后,土地招投標的項目會逐步加大,比如說廣渠門項目的招標要三十多個億,對中小公司來說,很難有這樣的實力?？赡苄纬傻那闆r就是幾家公司聯合來投標,組成投標聯盟。這種聯盟并不是把兩家公司變成一個公司,或者是變成一個項目來共同操作。而是在投標過程中形成聯盟,大家要維持一個共同的競爭價值。這樣一來,土地價格投標形成的價格聯盟可以使這塊土地只停留在這個價格,使
土地價格維持到一個固定水平。我們現在的情況是往往不能形成聯盟,很難形成聯盟,這是我們在現實中出現的問題。
?、诘诙N情況是聯合行動。事先組成聯合體共同投標。這個聯合體有的是開發體的聯合,有的是開發體和建設體的,有的是設計、設備、建筑安裝等所有的環節聯合在一起。因此,在聯合的過程中,有的時候可能是開發和資金的聯合,有的是技術與技術的結合,有的是設備的結合,或者與施工企業的結合。所以,在這樣的聯合中,應該說是各取所需,各得所投。
?、鄣谌N情況是聯合投資。有資金與資金的合作,有品牌與資金的合作,或者說有的人只有錢而沒有開發能力,有的人有開發能力而資金不足。合資通常不是獨立聯合體,而是變成一個統一的法人代表,共同來經營和開發。所以,資本的結合,一般會選擇用合資的方式,出資方要擁有一定的股權。
以上三種情況是不太一樣的合作方式,而任何一種合作方式,對中小開發企業而言,可能都是一種成功的模式。這樣可能更有利于防止土地價格的提高。
第三、資本市場
按照55號令和房地產法的規定,在繳納了土地出讓金之后,土地可以合法的進行轉讓和買賣,這種轉讓的行為在法律上是有前提條件的,在符合前提條件之后,就變成了土地二級市場的正常的經營行為。這種經營行為可以不用掛牌、拍賣和招標的方式來確定,因為它已經不是一個出讓的過程,而是一個轉讓的過程。
在現有的土地市場中,原有的土地已經大量的保留在開發公司手里。所以,11號令實行之前,全國大概有一半以上的可開發土地都集中在一些開發公司手里,已經被用各種不同的形式進行了分配。當它符合條件的時候,它可以用各種方式來進行轉讓。在土地歸企業所有的時候,實際上就變成了一種資產。因此,我把它列為資本市場的一種運作方式,叫做在資本市場上進行土地的購買。這種轉讓行為有不同的方式和不同的階段。
1、一種是投資參股。在投資參股里面包括用資金入股也包括用土地入股,一方有錢沒地,另一方有地沒錢,用參股的方式來解決。用資金參與開發項目,或者用資金與土地互換,而各自形成股權,這種情況在最近一段時間是非常多的,由于11號令以后,北京要求在限期之內,必須把原來協議出讓的土地出讓金補齊,很多開發公司的土地儲備就滿足不了這樣的資金需求。因此,就要尋找一些有資金的公司一起合作,然后轉換成為了前期開發。新的土地政策變化中造成了這樣一個推動的作用,促使大量的資金與土地相結合。
2、第二種情況就是土地收購。這是一個合法的土地轉讓工作。上一種情況可能不發生土地權益的改變,而第二種情況發生土地權益的改變,即土地所有權會發生改變。因此,在這里可能會涉及到交易契稅的問題。在股權的交易過程中是沒有契稅的,因為它還維持土地權證的原有公司的名稱,無非就是主人變了、股東變了、合作方和操作方變了、經理人變了。但是,在土地收購中,一般會改變土地的權屬,當土地權屬改變的時候,會出現按國家規定所征收契稅的問題,等于你是買賣土地,對另外一方面來說還有很大一筆營業稅,這兩個加起來相當于成交金額的10%左右,無形中土地的收購會使土地的成本提高10%。在完全按合法程序繳納土地出讓金之后,對土地進行收購,通常會出現類似的情況。
3、為了避免因為繳納契稅而增加土地成本,利用最多的變通方式就是收購公司而不是收購土地。在我們現有的法律當中對土地的收購是要繳納契稅的,而以股權轉讓的方式收購公司卻不需要繳納契稅。擁有土地的一方,就土地的使用權成立一個獨立的公司,然后由擁有資金的一方對擁有土地項目的公司進行收購,收購該公司的部分股權,當然交易的價格可能是按照土地的價格來確定的,最后形成一個公司股權的轉讓,所以現在賣掉公司的現象比直接轉讓土地的現象更多。但是,有些公司做不到賣公司只能賣土地,因為在這一個公司里不是一個單一的企業,而是有無數個項目存在的。所以,用這種方式去轉讓,公司的股權就有問題了,所以很多公司會把它分離出來。根據我們國家財政部和稅務局的文件,今年的10月1號以后,在企業重組,分立、兼并和破產等過程中免交契稅,這本來是對國有企業改造放一個口子,但是,實際上會給開發企業形成了另外一個口子。任何企業都可以借這個文件把一個公司的土地分成10個公司的土地,然后在把每一個公司賣掉的過程中把土地賣掉。
4、對擁有大量土地的企業進行收購。這些企業可能不是開發企業,但是,他的用地可能事后會轉為開發用地,并可以改變用地性質,這種情況在土地收購過程中也大量出現了。比如一些工廠,人員很少而土地資源很多,可能就拿出一半土地進行開發,而另外一半土地維持原有的情況,開發公司先買工業或者商業的企業,然后我再轉為開發,就等于用自己的土地開發,避免了協議出讓或者掛牌等其它相關的手續。
5、還有一種情況是置換。有的是用地換地,我這塊地不能用于開發,只能用于某些特殊行業,我就尋找這些特殊行業,比如說只能蓋學校,就通過置換,用原來學校的用
地去進行開發,因為在規劃當中原來學校的用地是可以開發的。類似這樣的土地轉換,在市場中也是很多的。還有一種轉換,以小換大,以好換壞,就是我把城里很小的一塊土地,換你城外的一塊很大的地,這種情況也非常多。再有就是資產置換,有很多開發商可能還留了一些房子,比如用我的商業用房,去換那些擁有土地的資產。
6、關于合作的問題。
?、倥c擁有土地資源的企業合作。比如說華遠和北京首旅組成了一個開發體。這種合作實際上既是一種強強的聯合,也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用,按現在我們國家的法律是允許的。另外國務院18號文開了一個口子,就是合作建設的工程,比如說有一些廠礦的建設用地,一部分用于解決自己職工的住房問題,另外一部分用于經營,這種情況也是存在的。
?、谂c擁有土地資源的項目合作。這些項目有很多,像前面所說的,有些是要和地鐵項目合作的,有些是要和輕軌項目合作,有些是要和公路項目合作等。比如說北京政府已經批準首都公共開發公司,擁有相當一部分的土地,因為他已經把路修到那兒,就應該有一定的土地劃撥,否則公路光靠養路費是養不起、建不成的。各地都應該有這樣一些項目公司,和這些項目公司合作,入了公共開發公司的股,自然在獲得信息和獲得土地資源的時候,就有了優勢,而一般來說,這些和基礎設施項目相合作的土地,政府通常是給予優惠條件的,或者是可以通過協議出讓的。
?、叟c擁有開發土地的公司合作。幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發公司,當開發商與他們合作的時候,也會獲得大量的土地的資源。比如說華遠、京泰、嘉里以及SOHO中國等公司,共同參與了北京市南部的一個物流港的合作建設,我們四家公司共同組織一個公司,通過政府的批準,在南部地區要建一個北京最大的物流網,其中包括會展中心、包括物流中心,也包括了一些配套的商業設施。辦公設施以及住宅,在二級開發的過程中,實際上有最優先的獲取權利,這也可以不經過掛牌拍賣,因為已經經過了政府的正式批準。
篇2：南寧市國有劃撥土地使用權出租管理辦法(2015)
南寧市國有劃撥土地使用權出租管理辦法(20**)
廣西壯族自治區南寧市人民政府
南寧市國有劃撥土地使用權出租管理辦法
?。?0**年3月31日市人民政府令第15號公布，根據20**年2月17日《南寧市人民政府關于修改〈南寧市國有劃撥土地使用權出租管理辦法〉的決定》修正）
第一條 為了加強對國有劃撥土地使用權出租的管理，促進土地資產的合理流動和土地資源的優化配置，防止土地資產流失，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內國有劃撥土地使用權的出租管理活動。
第三條 本辦法所稱國有劃撥土地使用權出租是指土地使用者將國有劃撥土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物出租給他人使用，由他人向其支付租金的行為。
原擁有國有劃撥土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人。
第四條 市、縣土地行政主管部門依法對國有劃撥土地使用權的出租活動進行管理和監督檢查。
第五條 依法出租、承租國有劃撥土地使用權的出租人、承租人的合法權益受國家法律保護。
第六條 國有劃撥土地符合下列條件的，經市、縣土地行政主管部門批準，該土地使用權可以出租：
?。ㄒ唬┩恋厥褂谜邽楣?、企業、其他經濟組織和個人；
?。ǘ┚哂袊型恋厥褂米C；
?。ㄈ┚哂泻戏ǖ牡厣辖ㄖ?、其他附著物的產權證明材料。
國有劃撥土地使用權出租的最長期限為三年。
第七條 出租國有劃撥土地使用權，其地上建筑物、其他附著物同時出租；出租地上建筑物、其他附著物，其使用范圍內的劃撥土地使用權同時出租。
第八條 國有劃撥土地使用權出租，出租人與承租人應當簽訂出租合同，明確雙方的權利和義務。
出租合同應當載明下列主要內容：
?。ㄒ唬╇p方當事人的姓名或名稱、住所；
?。ǘ┩恋匚恢?、面積、四至界線；
?。ㄈ﹪型恋厥褂米C及編號；
?。ㄋ模┏鲎庥猛?；
?。ㄎ澹┳饨饦藴始爸Ц斗绞?；
?。┏鲎馄谙?；
?。ㄆ撸╇p方約定的其他事項。
土地使用權出租合同不具備前款規定內容的，應當補正。
第九條 國有劃撥土地使用權出租，出租人與承租人應當在出租合同簽訂后十五日內，持下列文件資料向土地所在地的市、縣土地行政主管部門申請土地使用權出租許可：
?。ㄒ唬┩恋厥褂脵喑鲎庠S可申請書；
?。ǘ﹩挝缓头ǘù砣俗C明文件，個人身份證明或戶籍證明；
?。ㄈ﹪型恋厥褂米C。有地上附著物的，還應提供地上附著物的合法權屬證明；
?。ㄋ模┏鲎夂贤?；
?。ㄎ澹┢渌婪☉斕峁┑奈募Y料。
第十條 市、縣土地行政主管部門對提供的文件資料進行審核，并自受理出租許可申請之日起二十日內作出是否許可的決定。因特殊情況在二十日內不能作出決定的，經本行政機關負責人批準，可延長十日。
第十一條 出租人需要延長出租許可的，應當在出租許可期限屆滿前三十日內向市、縣土地行政主管部門提出延期申請，市、縣土地行政主管部門應當在期限屆滿前作出準許或不準許的決定。
出租人未按前款規定提出延期申請的，應當于原許可期限屆滿后十五日內到市、縣土地行政主管部門辦理原許可的注銷手續。逾期不辦理的，市、縣人民政府土地行政主管部門直接注銷原許可。
第十二條 國有劃撥土地使用權出租期間，承租人不得擅自將所承租的劃撥土地使用權轉租給他人使用；不得擅自改變劃撥土地使用權出租許可文件規定的用途；不得擅自在承租的土地上新建、擴建建筑物或者其他附著物。
承租人確需改變出租土地用途或新建、擴建建筑物和其他附著物的，應當在征得出租人的同意后報市、縣土地和規劃部門批準并辦理有關手續。
第十三條 國有劃撥土地使用權出租期間，因國家建設需要調整用地的，市、縣土地行政主管部門有權撤回劃撥土地使用權出租許可并向社會公告，公告期滿注銷土地出租許可。
出租人應當自收到土地行政主管部門的撤回土地出租許可決定書之日起十日內將原許可證交回市、縣土地行政主管部門，并繳納當年實際出租期間的土地收益金。
第十四條 國有劃撥土地出租收益金計收的具體標準由市、縣土地行政主管部門會同財政、價格管理部門根據土地級別制定，報經市、縣人民政府批準后執行。
第十五條 國有劃撥土地出租收益金按年計收，出租人應當在規定的期限內繳納。
第十六條 出租人未經批準擅自出租國有劃撥土地使用權的，土地行政主管部門沒收其非法收入，并視情節輕重處以5000元以上5萬元以下的罰款。
第十七條 出租人不按期限繳納劃撥土地出租收益金的，按日加收該收益金總額3‰的滯納金。不按期繳納土地收益金超過六個月的，由市、縣土地行政主管部門撤銷出租許可并予以公告，同時責令限期繳納收益金和滯納金。
第十八條 未經許可擅自改變出租土地用途的，由市、縣土地行政主管部門責令交還土地，并處每平方米10元以上30元以下的罰款。
第十九條 市、縣土地行政主管部門應當加強對劃撥土地使用權出租活動的監督檢查，對違反規定的行為應當及時查處。
第二十條 市、縣土地行政主管部門在對劃撥土地使用權出租活動進行監督檢查時，須向被檢查者出示有關有效證件，被檢查的單位或個人應當予以配合，如實反映情況并提供有關文件、資料，不得阻撓檢查。
第二十一條 市、縣土地行政主管部門在對劃撥土地使用權出租活動進行監督檢查中，可以采取下列措施：
?。ㄒ唬┎殚?、復制與監督檢查事項有關的文件、資料；
?。ǘ┮蟊粰z查單位或個人提供或報送與監督檢查事項有關的文件、資料及其他必要情況；
?。ㄈ┴熈畋粰z查單位或個人停止正在進行的違法行為。
第二十二條 土地行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄、玩忽職守的，追究行政過錯責任；構成犯罪的依法追究刑事責任。
第二十三條 單位或個人將國有劃撥土地使用權以承包形式給他人使用或者改變原劃撥土地使用權用途以自營、聯營、合作方式使用劃撥土地的，視為出租行為，按本辦法規定處理。
第二十四條 本辦法自發布之日起施行，原《南寧市劃撥土地使用權出租管理辦法》（1996年市人民政府令第2號）同時廢止。
篇3：中華人民共和國土地管理法(2004修正)
中華人民共和國土地管理法(20**修正)
(20**年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過)
第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議決定對《中華人民共和國土地管理法》作如下修改：
一、第二條第四款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>
二、將第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”。
本決定自公布之日起施行。
《中華人民共和國土地管理法》根據本決定作修改后，重新公布。
附：中華人民共和國土地管理法（20**年修正本）（1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過?根據1988年12月29日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正?1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議第二次修訂?1998年8月29日中華人民共和國主席令第8號公布根據20**年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過，20**年8月28日中華人民共和國主席令第二十八號公布，自公布之日起施行的《第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第三次修正）
目錄
第一章 總則
第二章 土地的所有權和使用權
第三章 土地利用總體規劃
第四章 耕地保護
第五章 建設用地
第六章 監督檢查
第七章 法律責任
第八章 附則
第一章 總則
第一條 為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展，根據憲法，制定本法。
第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征收并給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第三條 十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護、開發土地資源，制止非法占用土地的行為。
第四條 國家實行土地用途管理制度。
國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
第五條 國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。
第六條 任何單位和個人都有遵守土地管理法律、法規的義務，并有權對違反土地管理法律、法規的行為提出檢舉和控告。
第七條 在保護和開發土地資源、合理利用土地以及進行有關的科學研究等方面成績顯著的單位和個人，由人民政府給予獎勵。
第二章 土地的所有權和使用權
第八條 城市市區的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。
第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理，已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
第十一條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。
農民集體所有的土地依法用于非農業建設的、由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定，確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業法》的有關規定辦理。
第十二條 依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。
第十三條 依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。土地承包經營期限為三十年。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的農民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農民的土地承包經營權受法律保護。
在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。
第十五條 國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經營的期限由承包合同約定。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批淮。?
第十六條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
第三章 土地利用總體規劃
第十七條 各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃。
土地利用總體規劃的規劃期限由國務院規定。
第十八條 下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。
地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。
省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。
第十九條 土地利用總體規劃按照下列原則編制：
?。ㄒ唬﹪栏癖Ｗo基本農田，控制非農業建設占用農用地；
?。ǘ┨岣咄恋乩寐?；
?。ㄈ┙y籌安排各類、各區域用地；
?。ㄋ模┍Ｗo和改善生態環境，保障土地的可持續利用；
?。ㄎ澹┱加酶嘏c開發復墾耕地相平衡。
第二十條 縣級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，明確土地用途。
鄉（鎮）土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。
第二十一條 土地利用總體規劃實行分級審批。
省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。
省、自治區人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準。
本條第二款、第三款規定以外的土地利用總體規劃，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準；其中，鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批準。
土地利用總體規劃一經批準，必須嚴格執行。
第二十二條 城市建設用地規模應當符合國家規定的標準，充分利用現有建設用地，不占或者盡量少占農用地。
城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模。
在城市規劃區內、村莊和集鎮規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。
第二十三條 江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接。在江河、湖泊、水庫的管理和保護范圍以及蓄洪滯洪區內，土地利用應當符合江河、湖泊綜合治理和開發利用規劃，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和輸水的要求。
第二十四條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。
土地利用年度計劃，根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同，一經審批下達，必須嚴格執行。
第二十五條 省、自治區、直轄市人民政府應當將土地利用年度計劃的執行情況列為國民經濟和社會發展計劃執行情況的內容，向同級人民代表大會報告。
第二十六條 經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準；未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。
經國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，根據國務院的批準文件修改土地利用總體規劃。
經省、自治區、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規劃批準權限內的，根據省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規劃。
第二十七條 國家建立土地調查制度。
縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查。土地所有者或者使用者應當配合調查，并提供有關資料。
第二十八條 縣級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門根據土地調查成果、規劃土地用途和國家制定的統一標準，評定土地等級。
第二十九條 國家建立土地統計制度。
縣級以上人民政府土地行政主管部門和同級統計部門共同制定統計調查方案，依法進行土地統計，定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報。
土地行政主管部門和統計部門共同發布的土地面積統計資料是各級人民政府編制土地利用總體規劃的依據。
第三十條 國家建立全國土地管理信息系統，對土地利用狀況進行動態監測。
第四章 耕地保護
第三十一條 國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。
國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。
省、自治區、直轄市人民政府應當制定開墾耕地計劃，監督占用耕地的單位按照計劃開墾耕地或者按照計劃組織開墾耕地，并進行驗收。
第三十二條 縣級以上地方人民政府可以要求占用耕地的單位將所占用耕地耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。
第三十三條 省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，采取措施，確保本行政區域內耕地總量不減少；耕地總量減少的，由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地，并由國務院土地行政主管部門會同農業行政主管部門驗收。個別省、直轄市確因土地后備資源匱乏，新增建設用地后，新開墾耕地的數量不足以補償所占用耕地的數量的，必須報經國務院批準減免本行政區域內開墾耕地的數量，進行易地開墾。
第三十四條 國家實行基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區，嚴格管理：
?。ㄒ唬┙泧鴦赵河嘘P主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；
?。ǘ┯辛己玫乃c水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田；
?。ㄈ┦卟松a基地；
?。ㄋ模┺r業科研、教學試驗田；
?。ㄎ澹﹪鴦赵阂幎☉攧澣牖巨r田保護區的其他耕地。
各省、自治區、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上。
基本農田保護區以鄉（鎮）為單位進行劃區定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農業行政主管部門組織實施。
第三十五條 各級人民政府應當采取措施，維護排灌工程設施，改良土壤，提高地力，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和污染土地。
第三十六條 非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。
禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。
禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。
第三十七條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。
在城市規劃區范圍內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定辦理。
承包經營耕地的單位或者個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。
第三十八條 國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規劃，在保護和改善生態環境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發未利用的土地；適宜開發為農用地的，應當優先開發成農用地。
國家依法保護開發者的合法權益。
第三十九條 開墾未利用的土地，必須經過科學論證和評估，在土地利用總體規劃劃定的可開墾的區域內，經依法批準后進行。禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。
根據土地利用總體規劃，對破壞生態環境開墾、圍墾的土地，有計劃有步驟地退耕還林、還牧、還湖。
第四十條 開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用。
第四十一條 國家鼓勵土地整理?？h、鄉（鎮）人民政府應當組織農村集體經濟組織，按照土地利用總體規劃，對田、水、路、林、漁綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生產條件和生態環境。
地方各級人民政府應當采取措施，改造中、低產田，整治閑散地和廢棄地。
第四十二條 因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個人應當按照國家有關規定負責復墾；沒有條件復墾或者復墾不符合要求的，應當繳納土地復墾費，專項用于土地復墾。復墾的土地應當優先用于農業。
第五章 建設用地
第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。
前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。
第四十四條 建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批淮。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。
第四十五條 征收下列土地的，由國務院批準：
?。ㄒ唬┗巨r田；
?。ǘ┗巨r田以外的耕地超過三十五公頃的；
?。ㄈ┢渌恋爻^七十公頃的。
征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。
征收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。
第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。
第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收的三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前的三年年均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年、平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
第四十八條 征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。
第四十九條 被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。
禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。
第五十條 地方各級人民政府應當支持被征地的農村集體經濟組織和農民從事開發經營，興辦企業。
第五十一條 大中型水利、水電工程建設征收土地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規定。
第五十二條 建設項目可行性研究論證時，土地行政主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設用地標準，對建設用地有關事項進行審查，并提出意見。
第五十三條 經批準的建設項目需要使用國有建設用地的，建設單位應當持法律、行政法規規定的有關文件，向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經土地行政主管部門審查，報本級人民政府批準。
第五十四條 建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：
?。ㄒ唬﹪覚C關用地和軍事用地；
?。ǘ┏鞘谢A設施用地和公益事業用地；
?。ㄈ﹪抑攸c扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；
?。ㄋ模┓?、行政法規規定的其他用地。
第五十五條 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府，都專項用于耕地開發。
第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
第五十七條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規劃區內的臨時用地，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據土地權屬，與有關土地行政主管部門或者農村集體經濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。
臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過二年。
第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批淮權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：
?。ㄒ唬楣怖嫘枰褂猛恋氐?；
?。ǘ閷嵤┏鞘幸巹澾M行舊城區改建，需要調整使用土地的；
?。ㄍ酰┩恋爻鲎尩扔袃斒褂煤贤s定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
?。ㄋ模┮騿挝怀蜂N、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；
?。ㄎ澹┕?、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
第五十九條 鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。
第六十條 農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批淮；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
按照前款規定興辦企業的建設用地必須嚴格控制。省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準。
第六十一條 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
第六十四條 在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物，不得更換、擴建。
第六十五條 有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：
?。ㄒ唬猷l（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；
?。ǘ┎话凑张鷾实挠猛臼褂猛恋氐?；
?。ㄈ┮虺蜂N、遷移等原因而停止使用土地的。
依照前款第（一）項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。
第六章 監督檢查
第六十六條 縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。
土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規，忠于職守、秉公執法。
第六十七條 縣級以上人民政府土地行政主管部門履行監督檢查職責時，有權采取下列措施：
?。ㄒ唬┮蟊粰z查的單位或者個人提供有關土地權利的文件和資料，進行查閱或者予以復制；
?。ǘ┮蟊粰z查的單位或者個人就有關土地權利的問題作出說明；
?。ㄈ┻M入被檢查單位或者個人非法占用的土地現場進行勘測；
?。ㄋ模┴熈罘欠ㄕ加猛恋氐膯挝换蛘邆€人停止違反土地管理法律、法規的行為。
第六十八條 土地管理監督檢查人員履行職責，需要進入現場進行勘測、要求有關單位或者個人提供文件、資料和作出說明的，應當出示土地管理監督檢查證件。
第六十九條 有關單位和個人對縣級以上人民政府土地行政主管部門就土地違法行為進行的監督檢查應當支持與配合，并提供工作方便，不得拒絕與阻礙土地管理監督檢查人員依法執行職務。
第七十條 縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查工作中發現國家工作人員的違法行為，依法應當給予行政處分的，應當依法予以處理；自己無權處理的，應當向同級或者上級人民政府的行政監察機關提出行政處分建議書，有關行政監察機關應當依法予以處理。
第七十一條 縣級以上人民政府土地行政主管部門在監督檢查工作中發現土地違法行為構成犯罪的，應當將案件移送有關機關，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，應當依法給予行政處罰。
第七十二條 依照本法規定應當給予行政處罰，而有關土地行政主管部門不給予行政處罰的，上級人民政府土地行政主管部門有權責令有關土地行政主管部門作出行政處罰決定或者直接給予行政處罰，并給予有關土地行政主管部門的負責人行政處分。
第七章 法律責任
第七十三條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十四條 違反本法規定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正或者治理，可以并處罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十五條 違反本法規定，拒不履行土地復墾義務的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，責令繳納復墾費，專項用于土地復墾，可以處以罰款。
第七十六條 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。
第七十七條 農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超過省、自治區、直轄市規定的標準，多占的土地以非法占用土地論處。
第七十八條 無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效，對非法批準征收。使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準、使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。
非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任。
第七十九條 侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八十條 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。
第八十一條 擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。
第八十二條 不依照本法規定辦理土地變更登記的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理。
第八十三條 依照本法規定，責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。
第八十四條 土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八章 附則
第八十五條 中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資企業使用土地的，適用本法；法律另有規定的，從其規定。
第八十六條 本法自1999年1月1日起施行。
附：《刑法》有關條文
第二百二十八條 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
第三百四十二條 違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。
第四百一十條 國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批準征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役；致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處三年以上七年以下有期徒刑。