東南國際銷售部合同主管職責

　　直接上級：銷售部經理

　　1、辦理銷售合同登記，辦理產權證；

　　2、辦理國土分割，辦理國土證；

　　3、辦理預售許可證，新建登記及相關工作；

　　4、計算并確定房屋銷售面積，辦理面積核定；

　　5、辦理客戶轉賣、退房手續，與客戶結算及財務退款；

　　6、辦理與財務部的合同核對，并協助收款；

　　7、協助辦理公司貸款手續和客戶銀行按揭；

　　8、協助簽訂售房合同，審查合同附加條款；

　　9、辦理客戶獎勵手續；

　　10、協助解決客戶反映問題的解釋和處理。

篇2：武漢市前期物業服務合同(2014版示范文本)

　　武漢市前期物業服務合同(20**版示范文本)

　　關于印發《武漢市前期物業服務合同（示范文本）》的通知（武房發[20**]109號）

　　關于印發《武漢市前期物業服務合同(示范文本)》的通知

　　各區房管局、工商局，各房地產開發企業、物業服務企業：

　　為貫徹落實《武漢市物業管理條例》，切實規范前期物業服務活動，市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局聯合制定了《武漢市前期物業服務合同(示范文本)》，現印發施行。

　　武漢市住房保障和房屋管理局 武漢市工商行政管理局

　　20**年8月29日

　　武漢市前期物業服務合同及附件(示范文本)

　　編號：

　　武漢市前期物業服務合同（示范文本）

　　武漢市住房保障和房屋管理局

　　武漢市工商行政管理局

　　說明

　　1、本合同為前期物業服務合同示范文本。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本示范文本的內容。

　　2、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減。

　　3、本示范文本所稱的甲方為物業建設單位，乙方為物業建設單位通過招投標的方式或者經房管部門批準采用協議方式選聘的物業服務企業。

　　4、物業服務收費方式分為包干制和酬金制，由雙方當事人協商選定。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　5、住宅的物業服務標準分為四個等級（具體內容見附件5），一級為最高等級，四級為最低等級，由雙方當事人協商選定；雙方當事人也可以根據物業項目特點和服務需求，約定更高的物業服務標準。

　　6、根據《武漢市物業管理條例》第十一條的相關規定，本合同為甲方與物業買受人簽訂的房屋買賣合同的組成部分。

　　7、根據《武漢市物業管理條例》第十二條的相關規定，房屋交付使用前（含當月）所發生的物業服務費用，由甲方承擔。房屋交付使用后發生的物業服務費用，由業主承擔。

　　8、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。

　　武漢市前期物業服務合同

　　甲方：（物業建設單位）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----。

　　乙方：（物業服務企業）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----；

　　資質等級：----；

　　證書編號：----。

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和相關法律、法規，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對---- （物業名稱）提供前期物業服務事宜，訂立本合同。

　　第一章 物業基本情況

　　第一條 物業基本情況:

　　1、物業名稱-------- ；

　　物業類型-------- ；

　　坐落位置-------- ；

　　占地面積-------- ；

　　建筑面積-------- 。

　　2、物業管理區域四至：

　　東至-------- ；

　　南至-------- ；

　　西至-------- ；

　　北至-------- 。

　?。ㄒ巹澠矫鎴D見附件1，物業構成明細見附件2）。

　　第二章 服務內容與標準

　　第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業服務包括以下內容：

　　1、綜合管理服務；

　　2、物業共用部位與共用設施設備管理服務；

　　3、公共秩序維護服務；

　　4、保潔服務；

　　5、綠化養護服務。

　　6、---- 。

　?。ㄎ飿I共用部位明細見附件3，物業共用設施設備明細見附件4）。

　　第三條 乙方提供的前期物業服務應達到約定的----級物業服務標準（前期物業服務標準見附件5）。

　　第四條 在物業管理區域內，乙方接受業主委托的其他特約性服務，或者單個業主委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務的，服務內容和費用由雙方另行商定。

　　第三章 服務費用

　　第五條 本物業管理區域物業服務收費選擇以下第種方式：

　　1、包干制

　　物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業物業：----元/月.平方米；

　　物業：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應根據變更后的物業性質的收費標準交費。

　　物業服務費用主要用于以下開支：

　?。?）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。?）物業管理區域清潔衛生費用；

　?。?）物業管理區域綠化養護費用；

　?。?）物業管理區域秩序維護費用；

　?。?）辦公費用；

　?。?）物業服務企業固定資產折舊；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。?）法定稅費；

　?。?0）---- 。

　　包干制服務費不含下列費用：

　?。?）物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

　?。?）車輛停泊服務費。

　　乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

　　2、酬金制

　　物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業物業：----元/月.平方米；

　　物業：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應根據變更后的物業性質的收費標準交費。

　　預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。

　　物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

　?。?）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。?）物業管理區域清潔衛生費用；

　?。?）物業管理區域綠化養護費用；

　?。?）物業管理區域秩序維護費用；

　?。?）辦公費用；

　?。?）物業服務企業固定資產折舊；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。?）---- 。

　　乙方采取以下第種方式提取酬金：

　?。?）乙方按----（每月/每季/每年）----元的標準從預收的物業服務資金中提取。

　?。?）乙方----（每月/每季/每年）按應收的物業服務資金

　　%的比例提取。

　　物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。

　　第六條 本合同約定期限起始之日的當月至出售房屋交付當月發生的物業服務費用（物業服務資金）由甲方承擔，房屋交付之日的次月起發生的物業服務費用（物業服務資金）由業主承擔。

　　納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

　　本條規定由甲方承擔的物業服務費用（物業服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，甲方應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務；由業主或物業使用人承擔的物業服務費用（物業服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，業主或物業使用人應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務。

　　第七條 物業服務實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年----次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

　　對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

　　1、專業機構審計；

　　2、協商；

　　3、-------- 。

　　第四章 物業的經營與管理

　　第八條 停車費收取分別采取以下方式：

　　1、停車場屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸全體業主共有，用于補充專項維修資金或業主大會成立后決定的其他事項。

　　2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸甲方所有。

　　3、停車場車位所有權或使用權由業主購置或甲方附贈的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納車輛停泊服務費。

　　4、臨時停車的，收費標準及方式由乙方根據政策法規確定并向全體業主公示。

　　第九條 車輛停泊服務內容如下：

　　1、停車場共用車位和共用部位的維護，要求正常使用；

　　2、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統）的維護、管理，要求運行正常，維護及時；

　　3、停車場的公共環境清潔衛生，要求干凈、整潔，及時清除積水、雜物等；

　　4、車輛出入的指引、疏導，要求車輛進出、停放有序，定時巡視檢查。

　　5、--------。

　　第十條 車輛停泊服務費主要用于以下開支：

　　1、停車場服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2、停車場共用車位和共用部位的維護費用（業主自有車位的維修養護費用由其自行承擔）；

　　3、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統）的維護費用；

　　4、停車場的配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、道閘等系統）的運行能耗費用；

　　5、停車場的公共環境清潔衛生費用；

　　6、法定稅費；

　　7、---- 。

　　第十一條 本物業管理區域內的會所屬---- （全體業主/甲方）所有，會所總建筑面積 平方米，會所應首先滿足本物業管理區域內業主的使用。會所出售或出租時，物業管理區域內的業主享有優先購買或承租權。會所所有人委托乙方經營管理會所的，其經營管理、收費等事項由乙方與所有人另行約定。

　　第五章 物業的承接查驗

　　第十二條 本服務合同簽訂后，乙方應前期介入，對工程進展進行適時跟蹤。

　　甲方應當于----年 月 日（至少在物業交付前60日），通知乙方承接查驗物業，移交物業共用部位、共用設施設備和共用場地、物業服務用房及有關資料。乙方應當會同甲方對本合同附件3、附件4規定的物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并簽訂物業承接驗收確認書，作為界定各自在開發建設和物業服務方面承擔責任的依據。查驗中雙方確認的問題應做好書面記錄，甲方承諾在合理期限內予以解決。甲方應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等公共設施設備，不作為乙方現場檢查和驗收的內容。

　　第十三條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規和行政管理部門規定的其他條件。

　　第十四條 乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　4、業主清冊（包括業主姓名、聯系地址和電話，房屋建筑面積、交付時間等）；

　　5、-------- 。

　　第十五條 甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

　　如甲方委托乙方代為履行保修責任的，雙方應當另行訂立委托協議。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第十六條 業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

　　乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合并遵守履行。

　　第十七條 乙方發現業主、物業使用人有違反物業管理法律法規、《臨時管理規約》和物業管理區域內物業管理制度的行為時，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當及時向有關主管部門報告。

　　第十八條 乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

　　第十九條 因物業維修或者公共利益，甲方或乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應當提前告知對方和相關業主，并采取措施保障安全，在約定期限內恢復原狀。

　　挖掘本物業區域內道路、場地按規定應報行政管理部門審批的，應當遵守其規定。

　　第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修保證金等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

　　第二十一條 甲方應于----年 月 日向乙方無償提供符合法定要求的物業服務用房。物業服務用房屬全體業主共有，乙方在物業服務期限內無償使用，但不得改變其用途。

　　物業服務用房建筑面積平方米，其中：辦公用房----平方米，位于---- ；業主委員會議事活動用房---- 平方米，位于---- ；---- 用房----平方米，位于---- 。

　　第二十二條 住宅專項維修資金的使用按照相關規定執行。

　　第七章 違約責任

　　第二十三條 甲方違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容和標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。但業主或物業使用人不得以甲方違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業服務費。

　　業主或物業使用人違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容和標準的，乙方不承擔相應違約責任，造成乙方或其他業主、物業使用人損失的，違約人應承擔賠償責任。但業主或物業使用人不得以其他業主或物業使用人違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業服務費。

　　第二十四條 除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定，給甲方、業主造成損失的，應向甲方、業主賠償損失。

　　第二十五條 甲方、業主或物業使用人違反本合同的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，每日按未交數額‰向乙方支付違約金。

　　第二十六條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就擅自提高部分有權拒絕交納；已經收取的，乙方應雙倍返還擅自提高部分的物業服務費用。

　　第二十七條 甲方違反本合同的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

　　第二十八條 以下情況乙方不承擔違約責任：

　　1、因不可抗力導致物業服務中斷的；

　　2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

　　3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

　　4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

　　5、因甲方或業主、物業使用人未及時繳納供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用而導致服務中斷或受到影響的；

　　6、業主、物業使用人違反本合同約定、物業管理法律法規、《臨時管理規約》和物業管理區域內物業管理制度的行為，雖經乙方采取規勸、制止、向有關部門報告等措施后仍未解決，其行為對其他業主、物業使用人產生妨礙和影響的；

　　7、-------- 。

　　第八章 其他事項

　　第二十九條 本合同期限自----年 月 日起至----年 月 日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

　　第三十條 本合同期滿前----月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業服務企業。

　　第三十一條 本合同期滿前發生下列情形且業主大會尚未成立的，甲方可以終止合同另行選聘物業服務企業：

　　1、乙方違約致使合同目的不能實現的；

　　2、乙方提出解除合同的；

　　3、乙方因解散、破產等原因無法履行合同的。

　　第三十二條 自本合同終止時起10日內，乙方應將物業共用部位、共用設施設備和共用場地、物業服務用房及物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或---- 代管。乙方不得以任何理由拒絕、拖延移交。

　　第三十三條 甲方與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂房屋買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。

　　第三十四條 業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。

　　第三十五條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　第三十六條 本合同自雙方簽章之日起生效。本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。

　　第三十七條 本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決；協商不成，雙方可選擇以下第種方式處理：

　　1、向----仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條 本合同一式份，甲、乙雙方各執份。

　　甲方（簽章）---- 乙方（簽章）

　　法定代表人--------法定代表人

　　年月 日

　　附件：

　　1、規劃平面圖

　　2、物業構成明細

　　3、物業共用部位明細

　　4、物業共用設施設備明細

　　5、前期物業服務標準

　　附件1：規劃平面圖

　　附件2：物業構成明細

　　類型 幢數 套（單元）數 建筑面積（平方米）

　　高層住宅

　　多層住宅

　　別墅

　　商業用房

　　工業用房

　　辦公樓

　　車庫

　　會所

　　學校

　　幼兒園用房

　　合計

　　備注

　　附件3：物業共用部位明細

　　1、房屋承重結構；

　　2、房屋主體結構；

　　3、公共門廳；

　　4、公共走廊；

　　5、公共樓梯間；

　　6、內天井;

　　7、戶外墻面；

　　8、屋面；

　　9、傳達室；

　　10、----；

　　11、----。

　　附件4：

　　物業共用設施設備明細

　　1、綠地----平方米；

　　2、道路----平方米；

　　3、化糞池----個；

　　4、污水井----個；

　　5、雨水井----個；

　　6、垃圾中轉站----個；

　　7、水泵----個；

　　8、水箱----個；

　　9、電梯----部；

　　10、信報箱----個；

　　11、消防設施----；

　　12、公共照明設施----；

　　13、監控設施----；

　　14、避雷設施----；

　　15、共用天線----；

　　16、機動車庫----個----平方米；

　　17、露天停車場----個----平方米；

　　18、非機動車庫----個----平方米；

　　19、共用設施設備用房----平方米；

　　20、物業服務用房----平方米；

　　21、----；

　　22、----。

　　附件5：前期物業服務標準

　　一、綜合管理服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）簽訂規范的物業服務合同。

　?。?）財務管理規范，賬目清晰。

　?。?）有完善的員工崗位職責與考核制度、報修服務與投訴處理制度、業主（用戶）資料保密制度、服務質量管理制度。

　?。?）建立小區物業管理檔案（包括業主資料、房屋、設備等檔案）。

　?。?）物業項目經理持證上崗，電工、消防、特種設備管理等崗位作業人員持證上崗，員工統一著裝、掛牌上崗。

　?。?）公示企業營業執照、資質證書，主要服務人員姓名、崗位和照片，服務內容和服務標準，收費項目和收費標準，報修和投訴監督電話。

　?。?）對違反房屋安全、治安、消防、城管、環保、特種設備管理等規定的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門。

　?。?）有公告宣傳欄，宣傳內容包括物業管理政策法規，消防、治安、房屋安全等內容。

　　一級

　　1 辦公條件 設置物業服務中心，有專門的業主或使用人接待場所。

　　2 接待時間

　?。?）每天不少于10小時業務接待，其他時間設置值班人員。

　?。?）提供24小時客服電話服務。

　　3 投訴處理 對意見、建議在24小時內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率90%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數應不高于300戶。

　　5 客戶服務

　?。?）每季度公示物業服務合同履行情況。

　?。?）重要物業服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內公示，履行告知義務。

　?。?）有寵物管理制度，設置寵物管理標識。

　　6 信息化管理 應用計算機、互聯網等現代科技手段搭建信息化管理平臺。

　　7 質量檢查 每月組織1次項目服務質量檢查，每年組織1次業主參觀設施設備機房。

　　8 服務滿意率

　?。?）開展業主訪問，每年訪問率不低于80%。

　?。?）業主滿意度調查每年不少于2次，滿意率80%以上，結果公示。

　　9 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于4次。

　　10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于48小時培訓。

　　二級

　　1 辦公條件 設置物業服務中心，有接待前臺。

　　2 接待時間

　?。?）每天不少于8小時業務接待，其他時間設置值班人員。

　?。?）提供24小時客服電話服務。

　　3 投訴處理 對意見、建議在2個工作日內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率80%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數應不高于500戶。

　　5 客戶服務

　?。?）每半年公示物業服務合同履行情況。

　?。?）重要物業服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內公示，履行告知義務。

　?。?）有寵物管理制度。

　　6 信息化管理 應用計算機、互聯網等現代科技手段搭建信息化管理平臺。

　　7 質量檢查 每季組織1次項目服務質量檢查。

　　8 服務滿意率

　?。?）開展業主訪問，每年訪問率不低于50%。

　?。?）業主滿意度調查每年不少于1次，滿意率70%以上。

　　9 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于3次。

　　10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于30小時培訓。

　　三級

　　1 辦公條件 設置物業服務中心。

　　2 接待時間 每天不少于8小時業務接待。

　　3 投訴處理 對意見、建議在3個工作日內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率60%以上。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 客戶服務

　?。?）每年初公示上一年度物業服務合同履行情況。

　?。?）重要物業服務事項應在主要出入口公示，履行告知義務。

　　6 質量檢查 每年組織1次項目服務質量檢查。

　　7 服務滿意率 業主滿意度調查每年不少于1次，滿意率65%以上。

　　8 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于2次。

　　9 人員培訓 管理、服務人員每年不少于12小時培訓。

　　四級

　　1 辦公條件 有固定的辦公場所。

　　2 接待時間 周一至周五8小時業務接待。

　　3 投訴處理 對意見、建議在5個工作日內答復，對求助、投訴及時處理。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 服務滿意率 業主滿意度調查每年不少于1次，滿意率60%以上。

　　6 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于1次。

　　7 人員培訓 管理、服務人員每年不少于8小時培訓。

　　二、物業共用部位與共用設施設備管理服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）建立物業共用部位、共用設施設備的管理、巡查、維修保養、定期安全檢查制度。

　?。?）建立各類共用設施設備的運行檔案，記錄齊全，運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔；對設備故障及重大或突發性事件有應急預案和現場處理記錄；雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。

　?。?）水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格執行操作規程及保養規范。

　?。?）小區內危險部位設置警示標識或防范設施。

　?。?）共用設施設備配有專人管理；有國家規范的，應達到規定的保養標準；設備用房整潔，各類設施設備的標志清晰明確、規范齊全。

　?。?）小區道路、場地保持基本平整，不積水；窖井不漫溢，保證排水管道通暢。

　?。?）每年巡視1 次梁、板、柱等結構構件可見部分，外觀出現變形、開裂等現象時，應提示相關業主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。

　?。?）建立裝飾裝修管理制度。裝修前，依規對裝修方案進行審核、備案，告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項，簽署裝修服務協議，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。

　　一級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

　?。?）每半月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

　?。?）每季度檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，3日內完成維修。

　?。?）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　?。?）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　?。?）每天不少于1次巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　?。?）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在3日內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

　　4 標識與安全警示

　?。?）主要出入口或指定區域設置小區平面圖，小區內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　?。?）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每周檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每日巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每半月調整1次時間控制器。

　?。?）應急照明：每日巡視1次，發現故障，30分鐘內到達現場組織維修。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于95%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每日檢查1次，每月保養1次，設備房每周清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率99%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業服務企業管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過2次。

　?。?）接停電、停水通知后，1小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每日對消防主機、聯動柜進行1次檢查，系統誤報率不高于1%。

　　8 安防設備

　?。?）安防系統每月進行1次檢修保養，運行良好，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于95%。

　?。?）周界紅外對射、門禁系統每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于15%。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行2次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月檢查2次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修 24小時受理業主或使用人報修，夜間有專人值守，處理緊急報修，水電等急修15分鐘內到現場處理，一般修理2小時內處理。維修回訪率90%以上。

　　二級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

　?。?）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

　?。?）每季度檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每2個月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每2個月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，5日內完成維修。

　?。?）每2個月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　?。?）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　?。?）每2天不少于1次巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　?。?）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在5日內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

　　4 標識與安全警示

　?。?）主要出入口或指定區域設置小區平面圖，小區內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　?。?）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查2次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視2次，一般故障12小時內修復；復雜故障5日內修復；每半月調整1次時間控制器。

　?。?）應急照明：每日巡視1次，發現故障，30分鐘內到達現場組織維修。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于90%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每日檢查1次，每月保養1次，設備房每周清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業服務企業管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過3次。

　?。?）接停電、停水通知后，1小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每周對消防主機、聯動柜進行2次檢查，系統誤報率不高于2%。

　　8 安防設備

　?。?）安防系統每月進行1次檢修保養，運行良好，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于90%。

　?。?）周界紅外對射、門禁系統每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于10%。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行1次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修 24小時受理業主或使用人報修，夜間有人員值守，處理緊急報修，水電等急修半小時內到現場處理，一般修理8小時內處理。維修回訪率80%以上。

　　三級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每年檢查1次外墻。

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，1周內完成維修。

　?。?）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　　3 裝修管理

　?。?）每周不少于2次巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　?。?）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在1周內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

　　4 標識與安全警示

　?。?）小區內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　?。?）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每周巡視2 次，一般故障24小時內修復；復雜故障5日內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障1日內修復；復雜故障1 周內修復；每月調整1次時間控制器。

　?。?）應急照明：每日巡視1 次，發現故障，30分鐘內組織維修。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于85%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每周檢查2次，每月保養1次，設備房每2周清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業服務企業管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過5次。

　?。?）接停電、停水通知后，2小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每周對消防主機、聯動柜進行1次檢查，系統誤報率不高于3%。

　　8 安防設備

　　安防系統每月進行1次檢修保養，運行正常，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于85%。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行1次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每年清掏不少于1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修 24小時受理業主或使用人報修，緊急報修半小時內到現場處理，一般修理1日內處理。維修回訪率50%以上。

　　四級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每半年巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修。

　?。?）每半年巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　　3 裝修管理

　　有專人巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　　4 標識與安全警示

　　對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每半月巡視1 次，一般故障24小時內修復；復雜故障1 周內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障半月內修復。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于80%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每周檢查1次，每月保養1次，設備房每月清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率97%以上。

　?。?）接停電、停水通知后，2小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每月對消防主機、聯動柜進行1次檢查，系統誤報率不高于5%。

　　8 安防設備

　　安防系統每月進行1次檢修保養，運行基本正常，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行1次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修

　　周一至周五受理業主報修，緊急報修1小時內到現場處理，一般修理2日內處理。

　　三、公共秩序維護

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）小區基本實現封閉式管理，配有專職的公共秩序維護員，24小時值班。

　?。?）建立公共秩序維護員管理規定、站崗值勤標準、巡邏值勤標準、交接班標準和要求、公共秩序維護員培訓制度、人員和大宗物品進出登記制度等規章制度。

　?。?）制定火警、盜警、地震、臺風、爆炸、人員急救、燃氣泄漏、觸電、人員高墜、高空擲（墜）物傷人及其他不可預見緊急事件等應急預案。

　?。?）對進出車輛進行管理和疏導，車輛停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防車通道符合消防安全要求。

　　一級

　　1 監控中心 小區設有監控中心，提供電子巡更、錄像監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中4項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業主出入高峰時段站崗執勤且不少于4小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位（指小區道路、單元出入口、主要樓層等，下同）每2小時巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員5分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于150課時。

　　二級

　　1 監控中心 小區設有監控中心，提供電子巡更、錄像監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中3項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業主出入高峰時段站崗執勤且不少于2小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位每3小時巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員10分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于120課時。

　　三級

　　1 監控中心 小區提供電子巡更、錄像監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中2項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間每3小時巡邏1次，并有巡邏記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員15分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于80課時。

　　四級

　　1 監控中心 按小區配置的安防系統現狀，保證24小時開通。

　　2 出入管理 主出入口24小時值班看守，其他出入口定時開放并專人看管，門衛有交接班記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間巡邏2次，并有巡邏記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員20分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓每季度不少于1次，每次不少于2個課時。

　　四、保潔服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）清潔設施設備配備齊全，并有專人管理。

　?。?）制定環境衛生管理規定、環境衛生質量標準、衛生設施維護保養辦法、防疫應急預案等規章制度。

　?。?）垃圾日產日清，保持公共區域整潔、無異味。

　?。?）及時制止物業管理區域內亂懸掛、亂張貼、亂涂、亂畫、亂堆放等現象。

　?。?）對超環保標準排放油煙、噪音等行為和違反規定飼養寵物、家畜、家禽者進行勸阻，并報告有關部門進行處理。

　?。?）制定消殺工作計劃并執行。

　　一級

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每日清潔、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭2次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔2次。

　?。?）主干道每月清洗不少于1次。

　?。?）平屋面每季度清掃1次，每周巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每半年打蠟或晶面處理 1 次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每周清潔一次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔兩次，若轎廂內鋪設地毯，每3 日吸塵 1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺

　?。?） 5-10月滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。

　?。?）消殺工作有明確詳實的計劃、通知、過程記錄和效果評估。

　　二級

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于2次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清潔、擦拭2次，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔1次。

　?。?）主干道每季度清洗不少于1次。

　?。?）平屋面每季度清掃1次，每月巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每年打蠟或晶面處理1次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔2次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內鋪設地毯，每周吸塵1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次，其余月份每2個月不少于1次。

　　三級

　　1 垃圾收集與清理 按樓棟設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清洗1次。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每2周擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。

　?。?）平屋面每半年清掃1次，每季度巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內鋪設地毯，每月吸塵 2 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每季度對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每季度清潔 1 次；電梯門槽每月清理1次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次。

　　四級

　　1 垃圾收集與清理 小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每半月清洗1次。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每周清潔2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次。

　　5 四害消殺 5-10月進行滅四害消殺工作。

　　五、綠化養護

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）配有綠化養護人員進行綠化養護管理。

　?。?）制定園林綠化設施管理規定、維護保養辦法等規章制度。

　?。?）選用高效低毒、低殘留的藥劑防治病蟲害，并在噴藥前對業主進行書面提醒、告知。

　　一級

　　1 專業人員配置 配備專職綠化管理人員，具有相應的園林綠化專業技術職稱。

　　2 喬灌木養護 （1）喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增追施復合肥2次，滿足植物生長需要。

　?。?）喬木骨架均勻、樹形美觀；灌木修剪整齊、造型美觀。

　?。?）主干道旁花木有標識。

　　3 草坪養護 草坪常年保持平整，邊緣清晰，每年清除雜草7次以上，無黃土裸露，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機肥2到3次。

　　4 花壇養護 （1）及時更換花壇枯死、損毀的花木，及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥2次，盛花期追肥適量。

　?。?）花木長勢良好，花叢邊幅修剪整齊、造型美觀。

　　5 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況，根據檢查結果及時滅治，病蟲害發生率低于5%。

　　6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水，需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉；及時抗旱排澇，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 產生的垃圾應在綠化作業完成后2小時內清理干凈。

　　二級

　　1 專業人員配置 配備專職綠化養護人員。

　　2 喬灌木養護 喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養護 草坪常年保持平整，每年清除雜草5次以上，黃土裸露面積不大于2%，按肥力、草種、生長情況及時施有機肥，每年2次以上。

　　4 花壇養護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥1次。

　　5 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查3次病蟲害情況，根據檢查結果及時滅治，病蟲害發生率低于10%。

　　6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水；及時抗旱排澇，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 綠化作業完成后產生的垃圾應4小時內清理干凈。

　　三級

　　1 專業人員配置 配備專職或兼職綠化養護人員。

　　2 喬灌木養護 喬木每年修枝1次，灌木每年修剪1次以上，無枯枝、缺枝，土壤基本疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥，每年普施有機肥1次，部分花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養護 草坪無明顯缺水枯黃，每年修剪5次以上，每年清除雜草3次以上，黃土裸露面積不大于5%，每年普施有機肥1次。

　　4 花壇養護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查2次病蟲害情況，并進行防治，不出現嚴重病蟲害。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 綠化作業產生的垃圾應8小時內清理干凈。

　　四級

　　1 專業人員配置 配備專職或兼職綠化養護人員。

　　2 喬灌木養護 喬木每2年修枝1次，灌木每年修剪1次，每年普施基肥1次。

　　3 草坪養護 草坪每年修剪3次以上，每年清除雜草2次以上，黃土裸露面積不大于10%。

　　4 花壇養護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 植物生長季每月檢查1次病蟲害情況，并進行防治。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水。

　　7 垃圾處理 綠化作業產生的垃圾應在24小時內清理干凈。

篇3：物管案例：業主委員會不簽訂《物業服務合同》

　　物管案例：業主委員會不簽訂《物業管理服務合同》

　　某小區于今年2月成立業主委員會，3月公開招聘物管公司，共有3家物管公司應邀投標應聘。經過小區業主委員會3個月的調查后，在街道、居委會、房屋辦事處的監督下召開的小區業主代表大會上，A物業管理公司以13票對10票勝出。但時至今日，小區業主委員會主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業管理服務合同》。

　　[案例提示]

　　應依據《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》等相關法規中關于中標后招標方無故不簽訂合同的條款進行處理。

　　[案例分析]

　　了解無故不肯簽訂《物業管理服務合同》的真實原因，主動與野豬委員會積極協商，如業主委員會仍拒絕簽訂合同，就運用法律手段保護企業利益。在多次與該小區業主委員會主任交涉未果后，A物業管理公司將小區的業主委員會告上了法庭。

　　據了解本案例業主委員會遲遲不與勝出的物管公司簽訂合同，關鍵在于原物業管理公司公司不愿退出，業主委員會中的某些委員偏向原來的物管公司，從而給中標的物業管理公司公司設下障礙，導致了現在中標的物管公司進不來的局面。

　　A物業管理公司公司狀告業主委員會，理由主要是：該公司是應邀投標應聘，并按照規定投送標書及有關承諾書，業主委員會沒有權力借故遲遲不與該公司簽訂《物業管理服務合同》。新的《物業管理條例》明確規定了業主大會的作用，當業主大會召開后，選聘物業管理公司的最終決定權掌握在業主大會手里，而不是現在的業主委員會。業主委員會只是業主大會的執行機構，選聘物管公司以及小區內所有涉及全體業主權益的事情，都要通過業主大會決定，業主委員會不得擅自做主。本案例的核心問題是業主委員會取代了業主大會。該小區業主委員會的執行秘書承認，選聘物業管理公司應該由業主大會集體決定。而現在業主委員主任卻獨攬大權。如果業主委員會的某些代表還要一意孤行的話，小區業主將失去對業主委員會的信任。