房地產策劃經理交流經驗工作標準

　　工作名稱:交流經驗

　　執行主體:

　　流程編號:

　　1、交流內容

　?。?）營銷策劃方案的內容、執行方法、執行效果等

　?。?）本項目及周邊競爭對手的銷售情況

　?。?）策劃經驗、市場信息的分享

　?。?）合作單位、媒體與政府部門關系的分享

　　2、交流方式

　?。?）各種會議、活動時的面談

　?。?）多利用電話、郵件、傳真

　　3、注意事項：

　?。?）溝通內容不得涉及本項目機密（資金狀況、機密文件等）

　?。?）溝通內容不得損害本項目的利益及品牌形象。

篇2：裝飾城策劃代理合同

　　裝飾城策劃代理合同

　　z商業地產機構

　　20**年5月15日

　　[說明]

　　目擊者本合作框架根據貴司5/10《商務報價》和5/15《補充說明》，結合我司代理項目基本合作模式制訂。

　　貴司提及的銷售目標有兩個“（20**）年底共完成5個億的銷售目標”、“（20**）年內要求實現銷售15萬m2”，我司觀點如下：

　　銷售條件和時機：本項目要在20**年實現較好業績，應當有一個完整的銷售時間段，即在春節前應有不少于7個月的銷售期，其中包括：

　　認籌準備期：2個月（20**年6月-20**年8月）

　　認籌期：2個月（20**年8月-20**年10月）

　　解籌熱銷期（取得預售許可證）：3個月（20**年10月-20**年1月）

　　因此，確保項目在20**年10月前取得預售許可證是基本銷售前提之一！

　　宏觀政策面：近期政府為穩定房價、打壓炒房，頻繁出臺多項政策，以下對本項目銷售影響較大：

　　期房禁止轉讓

　　購房后2年內轉讓按轉讓價收取全額營業稅

　　投資型物業首付門檻提高、利率上浮

　　以上海為龍頭的華東市場是此次宏觀調控的主要區域，目前上海炒家明顯收斂，許多物業銷售火熱不再。本項目為投資型物業，在此政策下，主要客戶群為中長期投資刻和經營戶，在炒家缺位情況下，銷售速度和熱度將直接降溫。

　　綜上所述，我司認為：

　　其一，上述銷售目標偏高，如宏觀政策沒有更進一步的打壓政策，將銷售目標定位為3-4個億，更為現實。

　　其二，如宏觀政策還有更進一步的打壓政策，貴司應對本項目的開發時機和資金回籠模式做更為慎重的計劃，盡量將政策風險降到最低！

　　我司制訂的取費模式為2種，在貴司要求的基礎上按更簡潔的方式設計，請貴司參考。

　　商業項目不同于住宅，其復雜程度、專業性和風險性均較大。我司為專業商業地產顧問公司，希望有機會為貴司降低專業風險，提升物業價值，縮短銷售周期。我司取費標準與貴司提出標準的差異，請予以理解。

　　合作方式、委托期限

　　1、合作方式

　　1.1、甲方委托乙方為該物業之獨家全程策劃、銷售代理。

　　2、委托期限

　　2.1、從該合同簽訂之日起計算至首期物業正式公開發售之日后18個月。甲方在本合同執行時間內不可再將上述工作委托任何第三方。

　　2.2、該物業各部分正式公開發售之日以甲乙雙方共同書面確認的日期為準。

　　取費標準及付款方式

　　1、前期策劃費

　　1.1、取費標準

　　甲方同意支付乙方人民幣伍拾捌萬元整（￥580,000）作為前期策劃費用。

　　1.2、付款方式

　　1.2.1、甲方于本合同簽約三個工作日內支付乙方人民幣壹拾伍萬元整（￥150,000）。

　　1.2.2、甲方于乙方提交項目定位及營銷策略報告后三個工作日內支付乙方人民幣貳拾叁萬元整（￥230,000）。

　　1.2.3、甲方于20**年6月30日前內支付乙方人民幣壹拾萬元整（￥100,000）。

　　1.2.4、甲方于該物業開始認籌之日后三天內支付乙方剩余策劃費用人民幣壹拾萬元整（￥100,000）。

　?。ㄗⅲ鸿b于本項目銷售時機上的要求，該部分工作應于20**年7月前完成，以便更好地進入銷售準備階段。）

　　2、銷售代理費

　　2.1、取費標準(模式一)

　　2.1.1、甲方同意以該項目每個銷售單位“買賣合同銷售金額乘以相應的代理費率”的方式支付乙方銷售代理費用。

　　2.1.2、每期推出銷售的物業的銷售代理費率根據銷售目標的完成進度設定相應的代理費率，在每階段銷售進度完成的次月代理費結算日，甲方按本階段代理費率一次性補齊前階段代理費差額。具體如下：

　　階段 每期推出物業累計銷售率*本階段標準代理費率

　　第一階段 0%≤*<30%1.2%

　　第二階段 30%≤*<50%1.4%

　　第三階段 50%≤*<70%1.6%

　　第四階段 70%≤*<80%1.8%

　　第五階段 80%≤*2.0%

　　2.1.3、“累計銷售率”指截止累計簽訂《認購書》并交付完足額定金的物業建筑面積占本期推出可售物業總建筑面積的比例。推出可銷售物業清單由甲乙雙方在每期正式銷售前書面確認。

　　2.1.4、“代理費率”指每個銷售單位之銷售代理費占該單位買賣合同中銷售金額的比例。

　　2.2、取費標準(模式二)

　　2.2.1、甲方同意以“基本代理費+超價值獎勵”的方式支付乙方銷售代理費用。

　　2.2.2、“基本代理費”：按該物業“每套商鋪甲方與該物業購買者（下稱“客戶”）簽訂的《商品房買賣合同》所確認的總價款乘以相應的基本代理費率”的方式支付乙方。每期推出銷售的物業根據銷售目標的完成進度設定相應的基本代理費率，在每階段銷售進度完成的次月代理費結算日，甲方按本階段基本代理費率一次性補齊前階段代理費差額。具體如下：

　　階段 每期推出物業累計銷售率*本階段標準代理費率

　　第一階段 0%≤*<30%1.0%

　　第二階段 30%≤*<50%1.2%

　　第三階段 50%≤*<70%1.3%

　　第四階段 70%≤*<80%1.4%

　　第五階段 80%≤*1.5%

　　2.2.3、“超價值獎勵”：當每套商鋪“甲方實收銷售金額”高于該商鋪的“基準銷售金額”時，甲方將支付乙方超額部分金額的30%作為“超價值獎勵”，即：每套商鋪乙方超價值獎勵=（甲方實收銷售金額-基準銷售金額）*30%。其中：實施年返租的商鋪甲方實收銷售金額=《商品房買賣合同》所確認的總價款乘以%，不實施返租的商鋪甲方實收銷售金額=《商品房買賣合同》所確認的總價款，每套商鋪的基準銷售金額由甲乙雙方在公開發售前書面確定。

　　2.2.4、“基準銷售金額”：指甲乙雙方制訂的基準價格表中每套商鋪的銷售金額。該物業商鋪采用年一次性返租％的銷售形式，扣除返租額后街鋪均價定為元/平方米，展廳商鋪均價定為元/平方米，雙方以此均價為基礎制訂基準價格表。

　　2.3、客戶界定

　　所有銷售客戶無論是否為甲方關系客戶，均計算乙方銷售率和全額銷售代理費。

　　2.4、結算單位

　　每個銷售單位簽訂買賣合同并甲方收取約定的首期款后，甲方即應支付乙方該單位全部銷售代理費和超價值獎勵。

　　2.5、付款時間

　　每月5日前由乙方與甲方指定對接人員核對上月的銷售業績報表，甲方須于每月10日前一次性支付乙方上月全部應結銷售代理費。

　　3、其他

　　3.1、銷售定金的收取

　　由甲方財務人員收取并向客戶開具相應合法票據。

　　3.2、客戶違約金的處理

　　由于客戶違約而產生的違約金（包括定金部分）由甲方：乙方按50%：50%比例分配（經甲方特批退還定金的違約單位除外），在每月結算上月代理費同時支付乙方。

　　3.3、銷售人員報酬

　　在銷售過程中，所有銷售人員的工資、福利和獎金均由乙方支付。

　　3.4、第三方費用

　　乙方以上收費不包括第三方費用。合同期間所有第三方費用，包括但不限于建筑規劃設計、平面視覺設計、廣告設計及發布費、攝影、拍片、印刷、制作、運輸、現場包裝、裝修、禮儀、公關促銷費、銷售招商現場電話水電及日常辦公消耗費、無錫市以外外地差旅費等費用，全部由甲方承擔。

　　以上為我司初步合作框架。衷心希望有機會為貴司提供最具價值和銷售力的專業服務，

　　讓z成為華東地區商業地產一顆耀眼的明星！

　　合和商業地產機構

篇3：全程物業管理服務策劃

　　全程物業管理服務策劃

　　問起物業管理，99%的人會說，那不就是房地產業開發鏈條上的售后服務嗎?

　　事實上，也有許多開發商，在物業管理企業聲嘶力竭的“前期介入”的呼吁聲中，在開發前期階段，就開始注意傾聽物業管理企業關于建設階段完善物業的各類建議。盡管如此，物業管理服務產品被定位于整個地產開發產業鏈的末端，定位于售后服務的角色認知，并沒有太大改變。造成這種狀況，不僅僅是由于物業管理服務產品主要是滿足業主入伙后日常物業管理需要的自然屬性，也是由于物業管理自身的創新能力不足與執行力受到行業素質限制。對于中國物業管理行業來說，思想力與行動力是需要著重解決的兩大問題，是同等重要的。思想力代表的是行業的創新能力，行動力代表的是行業的服務管理技術水平。

　　全程物業管理服務，作為一種全新的服務理念、方法與模式，是從全新的角度設計規劃的物業管理服務新產品。該產品的產出，是物業管理服務的理念創新，是對傳統物業管理功能定位認知的顛覆，是物業管理對于房地產業的價值貢獻的提升。

　　全程物業管理服務策劃是怎樣產生的?是不是對物業管理前期介入概念的翻版?

　　答案是NO，全程物業管理服務是中國物業管理市場發展的必然需求。

　　隨著中國地產的發展，買方市場的形成，物業的人性化細節完善以及物業軟質量--物業管理服務越來越受到客戶的重視。畢竟，買房置業是一時，住房生活是一世。物業管理已經成為大多數置業者考慮的重要因素。但是，由于部分發展商開發理念落后，以為物業管理只是售后服務，因而只在物業即將發售時才匆匆拉郎配式地選擇物業管理企業，從事入伙管理服務與日常物業管理服務。其結果往往在諸多方面造成很多問題無法解決，如社區出入口過多、安全智能化設施不敷使用、園林水景配置貴族化或無法適應地理氣候環境、物業外立面統一與業主對安全空調位排風設施具體需求的矛盾、物業設施設備質材選型配置不合理、物業標識系統環衛系統布局與配置不完善、公共照明背景音樂等系統的能控設計缺陷、配套車場學校會所的方位與出入不便管理等等。這些都是在地產開發前期缺乏對物業管理的統一規劃所致，這些現象與問題所造成的開發資源浪費與各類矛盾積累，對房地產企業以及物業管理企業的管理運營造成極大的負面影響。

　　其實，在中國房地產界，越來越多的開發商重視物業管理的前期介入。早在規劃設計階段，物業管理專家會就物業規劃的合理性(更多是人性化常理，是對業主消費心理與規律的把握，不只是規劃設計規范的合法性)提出專業建議;在物業建設階段，對于物業建設質量、設備選型、物業構件選用，安全設施設置等方面加以控制;在物業營銷階段，就物業服務定位、服務配置、服務品質、費用測算、現場服務等方面給銷售以促進;在入伙及日常管理期間，物業服務的規劃與執行則直接影響業主的日常生活品質。

　　然而，由于限于物業管理服務理念高度不夠，物業管理前期介入只是強調了物業管理介入地產開發的階段必須提前，但是沒有明確前后物業服務的連貫性，似乎各個階段的物業服務只是零碎地點子式的支著，而并非一個完整的系統，缺乏一致的目標與運作控制。這種零散的、非系統化的前期物業介入服務，一定程度上淡化了前期介入的價值，其重要性也很難得到認識，甚至很容易被抹殺。

　　全程物業管理服務決不僅僅是強調物業前期介入，而是明確物業管理服務應該介入地產規劃、設計、施工、營銷策劃、銷售及售后服務的全過程，而且，介入的行為不是相互割離，而是相互關聯，是以一個明確的目標所導向出的完整的系統，是物業服務的系統化、體系化。全程物業管理服務是物業管理服務新產品，是地產市場發展對物業管理提出的更高的要求，是對系統化物業服務強烈需求的滿足。

　　物業管理的前期介入，可以說也是從香港的舶來品。香港物業管理企業，如戴德梁行等企業，比較早地引進香港比較成熟的物業管理早期介入技術，使大陸的物業管理服務由售后服務型產品衍生出前期服務型產品。但是，沒有物業管理企業明確地按照系統化、體系化原則規劃配置物業管理的前期服務與后期服務。全程物業管理服務只是近來逐漸實質化的、亟待理念整合提升的新服務產品，是物業管理企業在物業管理市場營銷過程中，敏銳覺察地產市場發展需求，根據市場需要而創制的服務新產品。

　　我們廣州廣電物業管理有限公司市場部，作為物業管理企業的服務營銷部門，較早地意識到并開發出該產品，在形成該產品的生產力、執行力方面做了大量工作。我們在物業管理前期服務中加強了對物業規劃設計、物業設施設備選型、物業施工質量與安全管理、物業服務模式設計、物業服務有形展示系統、物業服務營銷策劃、物業管理運作規劃設計等環節強化技術積累與研究，已經初步形成比較完善的全程服務策劃技術結構。我司為廣州及外地一些地產項目所做的全程物業管理服務策劃，得到了發展商的高度肯定，這些服務策劃及服務實施，為這些項目的成功運作奠定了良好的基礎。

　　全程物業管理服務是一個新概念，當然有借鑒全程地產策劃的成分，是與全程地產策劃相輔相成的一個服務產品。全程物業管理服務策劃是以滿足客戶需求為導向，把握從地產投資論證、規劃設計、工程施工到營銷銷售、物業入伙管理、日常管理的地產開發全過程各個環節的客戶需求，根據對項目環境與客戶需求的調查分析，通過對物業服務目標、策略、技術、運作的規劃設計，實現物業管理服務的目標。

　　盡管都是策劃，也都強調全程性，但是，地產策劃圍繞的目標是地產營銷，關注的物業的定位、結構戶型、包裝推廣、銷售策略等環節，偏重于對房屋使用功能、形象以及文化內涵的界定;而物業服務策劃則是關注客戶對物業管理服務需求的滿足，關注的是物業細節完善、物業管理便利與成本降低、物業服務營銷促進、服務定位、個性化服務設計、服務品質執行，偏重于服務內涵、品質、價值、文化、品位的界定。在地產開發的前期階段，全程物業管理服務策劃與全程地產策劃相輔相成，共同保障地產開發的成功率。全程地產策劃優劣，直接影響物業的營銷;全程物業管理服務策劃的優劣，則不僅影響物業的營銷，還將對后期業主生活服務、地產開發商品牌信譽產生深遠影響。

　　全程物業管理服務作為一種全新的服務產品，作為一種新的服務組織管理模式，擁有獨特的構成要素與技術流程架構，其本質是針對物業管理的兩大類客戶--房地產開發商與置業業主，將兩大客戶需求，實行交集式需求整合，并充分考慮到兩類客戶的需求個性，以地產項目發展為線索，以客戶需求價值分析為手段，構筑前后連貫一致的服務價值鏈。就具體的地產項目而言，沒有可以照搬照抄的方案。任何一個成功的全程物業管理服務產品，都需要在具體細致的市場調查基礎上，予以精心定位、設計與規劃。

　　好的全程物業管理服務策劃，應該突出物業管理服務的全程性、主題性、系統性，應該以細致的項目背景調查為基礎，以準確的市場定位為龍頭，以形成系統化、完整性物業管理服務方案為目標，以人性化、個性化服務模式設計與實施為主線，以滿足地產開發各階段物業管理服務需求為準則，以服務的創新性、可行性、周密性為基石，以方案執行力建設為保障。

　　在實際的物業管理市場運行中，很多開發商以為地產的投資論證、規劃設計、施工建設與物業管理服務無關，結果物業建成后給業主造成很多不便因素甚至損失，尤其是不利于后期的物業管理服務，造成管理服務成本居高不下，也造成很多無法協調的矛盾，遏止物業整體的投資價值。也有很多開發商比較重視物業管理的前期介入，但是由于物業管理企業缺乏全程物業管理服務策劃的服務理念與服務能力，致使物業管理服務定位不清，服務運作缺乏系統性、連續性與整體性。

　　很多公司在物業管理服務設計中，根本把握不住項目的核心服務需求，也把握不住物業開發各個環節的服務控制要點與服務規劃的系統性，服務概念內涵模糊不清或缺乏針對性，現場服務控制嚴重依賴資金與硬件投入，服務設計的可行性差，最終造成物業管理服務不成體系，缺乏文化內涵的延續性，服務質量差距五個缺口過大，服務承諾無法兌現，嚴重影響開發商的品牌信譽。因此，全程物業管理服務策劃對于地產開發具有十分重要的意義。

　　全程物業管理服務策劃需要把握好基本的流程與關鍵環節。

　　第一，要重視對地產項目的周詳細密的調查，了解城市規劃、區域環境狀況、項目規劃定位、目標客戶消費行為、物業營銷策略、競爭項目服務配置等具體情況。

　　第二，要根據項目SWOT分析，分析項目的優劣，分析各個階段目標客戶的服務需求，匹配針對性的服務競爭策略與服務管理模式。

　　第三，要發揮業管理服務營銷在整體物業營銷中的重要作用，以服務營銷促進物業營銷。

　　第四，要設計科學實用的組織運作管理方式，規劃服務執行質量目標與執行運作體系，確保服務運作目標的實現。

　　做好全程物業管理服務策劃很不容易。策劃人不僅需要具備豐富的物業管理專業知識與豐富的實際管理經驗，還需要掌握服務營銷管理、服務運作管理、服務作業設計、組織設計與人力資源管理、房地產全程策劃、消費者心理學等專業有關知識，還需要了解建筑規劃設計、物業設施設備選型與安裝、工程施工管理、物業銷售策劃、物業三級市場運營等方面的技術。全程物業管理服務是一種高智力含量的尖端服務產品，該服務模式的策劃與運營需要物業管理企業團隊式、程式化、規范性管理。全程物業管理服務模式對物業管理企業有著更高的要求，需要物業管理企業對傳統的服務理念、技術要素、人力資源、組織架構等方面進行全方位的革命。

　　目前，除了廣州廣電物業管理有限公司市場部，還沒有發現有哪家公司已經形成相關的服務組織模式并公開宣傳推廣這種服務新理念與新模式?；蛘邥袆e的物業公司也意識到這種服務產品的市場價值，只是沒有將這種產品視為專門開發的新產品吧，或者更多公司只是將各個環節的服務分割成單項服務，而沒有將之作為一個系統化的產品加以開發。這也反映出很多物業管理企業市場敏感度不夠，創新能力不足，執行體系不完善的現實。

　　全程物業管理服務具有極高的市場價值與社會價值。

　　就市場價值而言，隨著中國房地產行業的發展，中國地產市場向二線、三線城市的推進，越來越多的地產企業需要物業管理企業提供全程物業管理服務。全程物業管理服務產品的開發與推廣，也有利于對物業管理行業的前期性的重新認知，有利于物業管理產品的新的定位。就社會價值而言，全程物業管理服務模式的推進實施，可以最大限度地節約房地產開發成本、避免房地產開發與后期服務的矛盾，促進和諧社區文化與文明建設。

　　可以樂觀地說，隨著中國物業管理市場的不斷發展，隨著國外服務業涌入中國市場所造成的服務競爭的加劇，隨著越來越多的高素質人力介入物業管理服務行業的發展，中國物業管理行業必然創造出更多新的服務理念、新的服務管理模式和新的服務產品，進一步煥發中國物業管理行業的生機。