房地產企業稅法相關規定
?。ㄒ唬└鞣N稅的總結：
1．納稅人自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅款，再按銷售不動產征收營業稅。
2．房地產開發企業銷售商品房時代收的市政費、郵政設施配套費等應計入營業額中作為價外費用征收營業稅。
3．房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房，應按規定征收房產稅。
4．房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付使用之次月起，交納城鎮土地使用稅，房產稅。
5．房地產開發企業建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征照顧，可由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據從嚴原則結合具體情況確定。
6．房地產開發企業繳納土地增值稅的扣除項目的規定：
扣除項目=取得土地使用權所支付的金額①+開發成本②+開發費用+有關的稅金+（取得土地權所支付的金額+開發成本）*20%
☆允許扣除的開發費用：
?、拍芊謹偳夷芴峁├⒆C明的：（①+②）*5%+利息
?、撇荒芊謹偳也荒芴峁├⒆C明的：（①+②）*10%
☆有關的稅金中不能扣除印花稅（因其已計入管理費用中扣除）。
?。ǘ?。所得稅的有關規定：
1．開發產品銷售收入的確認：
?、僖淮涡允湛罘绞戒N售→實際收訖價款或取得了索取價款的憑據時確認。
?、诜制诟犊罘绞戒N售→按合同約定的日期確認。（提前付款的，按實際付款是確認）
?、坫y行按揭方式銷售→首付款于實際收到日確認，余款在辦理轉帳日確認。
?、芪蟹绞戒N售，按以下原則確認：
A．支付手續費方式→按實際銷售額于收到代銷清單時確認。
B．視同買斷方式→按合同規定的價格于收到代銷清單時確認。
C．包銷方式→按包銷合同約定的價格于付款日確認，提前付款的，在實際付款日確認。
D．基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式→按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷清單時確認。
?、荩畬㈤_發產品先出租再出售的，按以下原則確認：
A．將待售開發產品轉作經營性資產，先出租再出售的，租賃期間取得的價款按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
B．將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
2．開發產品預售收入的確認
預計營業利潤額=預計開發產品收入*利潤率（不得低于15%）
3．開發產品視同銷售行為確認收入：
?、伲畬㈤_發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
?、冢畬㈤_發產品轉作經營性資產；
?、郏畬㈤_發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
?、埽蚤_發產品抵債；
?、荩蚤_發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
4．代建工程和提供勞務收入的確認：
?、俨怀^12個月的，按合同約定的價款或在合同完工之日確認；
?、诔^12個月的，采用完工百分比法按季確認。
?、酃澥〉牟牧?、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留規企業所有，應于實際取得時按市場公平成交價確認。
5．發成本和開發費用的扣除
?、伲N售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本
可售面積單位工程成本=成本對象總成本/總可售面積
?、冢恋卣饔眉安疬w補償費、公共設施配套費
→屬于成本對象完m.airporthotelslisboa.com工前發生的，直接攤入相應的成本對象；
→屬于成本對象完工后發生的，先在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。其中由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。
→借款費用：完工前發生的，計入成本；完工后發生的，計入財務費用在稅前扣除。
→開發產品共用部位、共用設施設備維修費：按實際發生額扣除，提取的維修基金不得扣除。
→土地閑置費：☆超地出讓合同約定的動工日期而繳納的計入成本對象的施工成本；
☆因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定扣除。
→成本對象報廢或毀損損失：☆單項或單位工程報廢計入繼續施工的工程成本；
☆整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失直接在當期扣除。
6．廣告費和業務宣傳費
?、伲康禺a開發企業廣告費可在銷售收入8%的比例內據實扣除，超過部分可無限期和以后年度結轉。
?、冢畼I務宣傳費在不超過銷售收入5‰的范圍內可據實扣除，超過部分當年不得扣除，以后年度也不得扣除。
?、郏罗k房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除。
7．折舊→房地產開發企業按規定將待售開發產品轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并可在稅前扣除。否則則不可以在稅前扣除。
篇2：房地產企業稅法相關規定
房地產企業稅法相關規定
?。ㄒ唬└鞣N稅的總結：
1．納稅人自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅款，再按銷售不動產征收營業稅。
2．房地產開發企業銷售商品房時代收的市政費、郵政設施配套費等應計入營業額中作為價外費用征收營業稅。
3．房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房，應按規定征收房產稅。
4．房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付使用之次月起，交納城鎮土地使用稅，房產稅。
5．房地產開發企業建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征照顧，可由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據從嚴原則結合具體情況確定。
6．房地產開發企業繳納土地增值稅的扣除項目的規定：
扣除項目=取得土地使用權所支付的金額①+開發成本②+開發費用+有關的稅金+（取得土地權所支付的金額+開發成本）*20%
☆允許扣除的開發費用：
?、拍芊謹偳夷芴峁├⒆C明的：（①+②）*5%+利息
?、撇荒芊謹偳也荒芴峁├⒆C明的：（①+②）*10%
☆有關的稅金中不能扣除印花稅（因其已計入管理費用中扣除）。
?。ǘ?。所得稅的有關規定：
1．開發產品銷售收入的確認：
?、僖淮涡允湛罘绞戒N售→實際收訖價款或取得了索取價款的憑據時確認。
?、诜制诟犊罘绞戒N售→按合同約定的日期確認。（提前付款的，按實際付款是確認）
?、坫y行按揭方式銷售→首付款于實際收到日確認，余款在辦理轉帳日確認。
?、芪蟹绞戒N售，按以下原則確認：
A．支付手續費方式→按實際銷售額于收到代銷清單時確認。
B．視同買斷方式→按合同規定的價格于收到代銷清單時確認。
C．包銷方式→按包銷合同約定的價格于付款日確認，提前付款的，在實際付款日確認。
D．基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式→按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷清單時確認。
?、荩畬㈤_發產品先出租再出售的，按以下原則確認：
A．將待售開發產品轉作經營性資產，先出租再出售的，租賃期間取得的價款按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
B．將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
2．開發產品預售收入的確認
預計營業利潤額=預計開發產品收入*利潤率（不得低于15%）
3．開發產品視同銷售行為確認收入：
?、伲畬㈤_發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
?、冢畬㈤_發產品轉作經營性資產；
?、郏畬㈤_發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
?、埽蚤_發產品抵債；
?、荩蚤_發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
4．代建工程和提供勞務收入的確認：
?、俨怀^12個月的，按合同約定的價款或在合同完工之日確認；
?、诔^12個月的，采用完工百分比法按季確認。
?、酃澥〉牟牧?、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留規企業所有，應于實際取得時按市場公平成交價確認。
5．發成本和開發費用的扣除
?、伲N售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本
可售面積單位工程成本=成本對象總成本/總可售面積
?、冢恋卣饔眉安疬w補償費、公共設施配套費
→屬于成本對象完m.airporthotelslisboa.com工前發生的，直接攤入相應的成本對象；
→屬于成本對象完工后發生的，先在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。其中由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。
→借款費用：完工前發生的，計入成本；完工后發生的，計入財務費用在稅前扣除。
→開發產品共用部位、共用設施設備維修費：按實際發生額扣除，提取的維修基金不得扣除。
→土地閑置費：☆超地出讓合同約定的動工日期而繳納的計入成本對象的施工成本；
☆因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定扣除。
→成本對象報廢或毀損損失：☆單項或單位工程報廢計入繼續施工的工程成本；
☆整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失直接在當期扣除。
6．廣告費
和業務宣傳費
?、伲康禺a開發企業廣告費可在銷售收入8%的比例內據實扣除，超過部分可無限期和以后年度結轉。
?、冢畼I務宣傳費在不超過銷售收入5‰的范圍內可據實扣除，超過部分當年不得扣除，以后年度也不得扣除。
?、郏罗k房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除。
7．折舊→房地產開發企業按規定將待售開發產品轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并可在稅前扣除。否則則不可以在稅前扣除。