住宅小區地下停車庫的消防設計

　　隨著人民生活水平的提高，私家車的擁有量已達到相當高的水平。據不完全統計，我國城市目前汽車保有量已突破1000萬輛，到20**年我國轎車保有量將達到2000萬輛。車輛需要有個?？康膱鏊?，但有限的地面面積多用于環境綠化，為解決停車的問題，住宅小區以及商品樓多設有地下停車庫，而目前很多建筑都是使用傳統的自走式車庫，汽車停成一大片，只要有一輛車出現火災險情，很容易就會殃及到整個車庫所有車輛，后果不堪設想。

　　20**年8月5日下午，成都東湖公園旁某小區內地下停車庫的配電箱起火，整個地下停車庫濃煙彌漫，將樓上的住戶和正在停車的居民著實驚了一把。而各大城市屢發不止的車庫火災讓人們在停車消防安全上引起了新的警覺。

　　在消防上，大型停車庫有何特點？

　　大型汽車庫停放車輛多，一旦發生火災，很容易火燒連營，若遇到一些高檔社區停泊的名貴車輛，后果更為慘重。

　　而且大型汽車庫自然排煙窗口少，如果發生火災，煙氣很難排出，容易造成人員疏散和消防部隊滅火困難。

　　大型停車庫一般設置在高層民用住宅或大型公共建筑下方，由于汽車庫火災荷載大，發生火災后長時間燃燒肯定會威脅到上方高層住宅或公共建筑，造成巨大經濟損失和人員傷亡。

　　一些建筑物的重要設備控制中心，如變電所、消防控制室、消防水泵房等，一般都會設置在大型地下汽車庫內，如果發生火災，這些防控設備根本就不能正常運行。

　　在建或將要建設大型車庫時，應注意哪些問題？

　　1、設計時要考慮人員疏散。車庫防火設計規范中明確規定“汽車庫、修車庫的每個防火分區內，其人員安全出口不應少于兩個”。然而，大多數汽車庫卻用了變通手法，即在每個防火分區有一個人員出入口的情況下，幾個防火分區共用一個出入口，還有個別地下汽車庫自身沒有獨立的人員疏散出口，完全依賴于地上建筑的疏散樓梯。這不符合規范要求，人為擴大了疏散距離，造成安全隱患。

　　2、設計要有利于汽車疏散。大型汽車庫大多停放小汽車，按照每輛車30平方米停放面積計算，一個車庫停放100輛汽車，那么這個車庫應該設兩個汽車疏散出入口。如今，由于設置汽車疏散出入口影響地上綠化和設施布置，又不方便日常管理，因此很多建設單位采取的做法是：一個防火分區只設一個出入口，有的防火分區連一個出入口也不能保證。一旦發生火災，隨著疏散通道處卷簾門關閉，防火分區的汽車疏散出口將無法使用，部分汽車將無法從車庫內疏散出來。

　　3、設計時注意車庫噴淋與消火栓管線問題。車庫內使用的噴淋系統，以濕式和預作用式噴淋為主，由于考慮到工程造價，我國車庫以濕式噴淋系統居多。由于室內消火栓管線在正常情況下是充水的，冬季應采取保溫措施，因為一旦消火栓管線凍裂，將會造成大的財產損失。機械式停車泊位自2000年以來得到了快速發展，年平均增長率超過50%。按照規范要求，機械式停車庫應在車位上方逐層設置噴淋系統。但現在一些車庫因工期問題，部分車位并未設置，即便設置，其設置方式、位置也與規范要求不符。

　　4、車庫內自動消防設施的維護與保養。大型車庫內的火災自動報警系統、噴淋系統、補風、排煙系統以及防火卷簾門等具有消防聯動功能的自動消防設備，在日常都應該注意維護和保養。目前，許多車庫的火災報警探測器沒有定期清洗、維護，個別車庫卷簾門、送風、排煙風機疏于管理，甚至常年處于斷電狀態，成了一種擺設。自動消防設施如果缺乏定期維護和保養，在火災發生時，就難以發揮作用。另外，部分地下車庫內設置有水泵房、配電室等設備用房，在火災發生時，這些設備用房仍需堅持工作，但有的地下車庫中水泵房等重要設備用房的應急照明設置照度不足，達不到正常照明要求，且疏散通道阻塞，造成火災狀態下人員不能到達這些重要部位，在這些部位的工作人員也難以及時疏散。

　　特別提示：

　　地下停車庫排風系統兼作排煙系統時設計中應注意的幾個問題：

　　1、防煙分區的劃分可以采用活動擋煙垂壁，擋煙垂壁一般應該設在大梁底下比梁底低50cm以上，這一點往往被人誤解梁底比樓板底突出50cm以上。要知道風管和排風口均在梁底下，也就是說排煙口也在梁下面，梁是沒有辦法起擋煙垂壁作用的。所以大部分情況梁高雖然有50cm以下，但還是應該用擋煙垂壁來劃分防煙分區。

　　2、每個防煙分區建筑面積不宜超過500平方米，但最大的一個防煙分區面積也不要小于60平方米，（因為防火規范規定排煙風機的排煙量不應小于7200m3）。

　　3、排風系統只能負責一個防火分區的排風時才能兼作排煙系統。即跨越防火分區的排風系統不能兼作排煙系統。

　　4、排風系統兼作排煙系統時，排煙口必須單獨設置，平時是關閉狀態，而且每個防煙分區內必須有1-2個，不宜太多，排煙口開啟要有煙感器自動控制，每一個防煙分區排煙口必須反映到消防控制中心，同時進行報警，排風口同時全部關閉，一般排風口不能作排煙口，除非是一個排風口才能作排煙口。排煙口的有效作用距離不能超過30米。

　　5、排煙口與排風口必須連鎖控制，即任何一個防煙分區的排煙口打開進行排煙時，其排風系統的所有排風口必須全部關閉。

　　6、排風系統的風管斷面尺寸必須按每個防煙分區的排煙量及防火規定的最大流速進行校核其是否滿足排煙的要求。

　　7、排風機的選擇必須是鋼板風機（離心風機）或排煙專用耐高溫軸流風機。風機在280攝氏度時還能正常運行半小時以上。

　　若兩臺風機并聯必須是同樣型號才可能。而且平時要注意維護。

　　8、排風系統兼作排煙系統時，風機應盡量放置遠離失火區。風機吸風口附近管道上要設排煙防火閥。

　　地下停車庫的 防火要點：

　　車輛最好按順序停放, 不要阻塞消防車通道和堵壓消火栓，同時車輛之間保持一定的安全疏散距離。

　　配備相應種類和數量的消防器材, 并定期檢查維修, 保持完好。

　　停車庫內不準人員留宿，更不準用易燃材料搭建設施。

　　嚴禁載有易燃易爆化學危險物品的機動車在停車場、停車庫停放。

　　嚴禁在停車場、停車庫內加油、修車。

　　嚴禁在停車場、停車庫內吸煙和動用明火。

　　嚴禁在停車場、停車庫內存放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用過的油棉紗等廢棄物, 必須及時清理, 不準存放在停車場、停車庫內。

篇2：全國首例住宅小區地下停車庫之爭

　　開發商無權賣小區車庫，小區車庫到底屬于誰？

　　--住宅小區地下停車庫之爭案件

　　住宅小區的車庫到底屬于小區業主，還是屬于房地產開發公司？全國首例小區車庫之爭一審落槌--

　　本月12日，就南京星漢置業有限公司與星漢城市花園小區業主委員會的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區法院一審作出判決：開發商將地下停車庫移交給業主委員會管理，全體業主享有地下停車庫的權益。

　　住宅小區的車庫到底屬于小區業主，還是屬于房地產開發公司？這是個帶有普遍性的問題。業內人士稱，此案判業主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。

　　據了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區共有59個地下車庫，開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業主委員會曾代表廣大業主，多次要求開發商將車庫歸還給業主，但開發商堅決反對。今年6月，業主委員會無奈之下，將開發商告上法庭。

　　在12日的庭審中，業主委員會認為，小區地下車庫是小區配套公用設施，應當無償地交給業主使用，開發商沒有所有權，根本無權出售。開發商則強調，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業主的頭上，而車庫又是開發商投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的“產權”，因此出售車庫并沒有錯。

　　經過3個小時的庭審，法院經合議庭合議后當庭作出判決，地下停車庫歸全體業主所有，開發商應立即向業主委員會移交全部地下車庫。判決后，開發商也當庭表示：“不能接受這樣的判決，要上訴?！?/p>

　　該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細解釋判決理由，首先南京市規劃局要求開發商按每0.2個車位標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發商建車庫的法定義務。建成后的車庫作為公配設施，是建筑物的輔助設施，應交付建筑物的所有人共同使用。其次，小區實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區土地面積已全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區業主享有，開發商不再享有該小區的土地使用權，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權和支配權，除非取得土地使用權人的同意。根據《江蘇省商品房價格管理規定》附屬公配設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發商并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設施所發生的費用已經計放入商品房的成本。

　　南京大學法學院教授邱鷺風介紹說，我國目前還沒有系統的建筑物區分所有權法律，而實際上，每個建筑物都有空間專有權、公用設施共有權以及業主管理小區事務的成員權。南京“車庫之爭”的判例，對催生建筑物區分所有權法律的出臺，有著積極作用。

　　“車庫之爭”以業主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區的業主們都喜形于色。一位業主給記者算了一筆賬，如果此案業主委員會終審勝訴，從理論上說，南京的開發商們將退出出售車庫的驚人巨款。據了解，目前，南京擁有面積為1萬平方米以上的小區200多個，假設每個小區有60個車庫，均已出售，而每個車庫的平均售價是10萬元，且情形類似此案“車庫之爭”，開發商在這一塊至少要退出12個億左右。這可能還是個保守的估計，如果1萬平方米以下的小區都算進去，數額更為巨大。

篇3：停車庫能否用作其他用途？

【專案簡介】

某小區有一停車庫,物業公司為“創收”,將停車庫辟一小間,將其租給該小區內一戶業主作為小店的營業用房使用(該戶業主在租賃前已取得工商營業執照)。但該店主并不依法經營,而將該車庫“轉租”給一外來人員作為其賭博活動的場所。小區由此搞得烏煙瘴氣。小區業主向物業公司反映,而物業公司由于每月有400元“租金”收益而對此睜眼閉眼。該小區居民聯名投訴至房地產行政主管部門。

【分析解答】

根據《上海市居住物業管理條例》第三十條的規定,物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施,不得改變使用性質。而停車場庫屬于公共設施的范疇,因而物業公司無權將其出租給他人挪作他用。對此,房地產管理部門可依照《上海市居住物業管理條例》五十八條的規定,對物業公司作出處罰。

對于小區業主反映的有外來人口在停車庫中聚眾賭博、噪聲擾民的情況,業主可向當地公安、街道有關部門投訴,要求處理解決。