南濱路商業環境分析及應對策略

20**年南岸區北端與渝中半島相望的長江沿岸，開始了濱江路的建設。因渝中區在長江與嘉陵江沿岸建設的沿江道路取名為長濱路和嘉濱路，因此，南岸區的這條一期8公里長的濱江路便正式以“南濱路”命名。

　　這一年正好與1891年重慶開埠成立海關，并在南岸獅子山下設立中國西部第一個海關驗收處相隔110年。

　　由此，百年南濱開始新的歷程，一條承載了政府與市民對城市發展的希望和夢想的南濱路，成了媒體上曝光最多的地名，有關南濱路的每一條消息都會成為重慶主城區幾百萬市民關注的焦點。

　　南濱路在發展中已由昔日衰敗破舊的沿江工廠區變為一條環境優美的景觀路，政府與相關機構也在南濱路的動態變化中為其未來發展描繪出美好的藍圖。

　　“重慶外灘”這是南濱路最初提出的宣傳口號?！熬坝^南濱路”集觀光、休閑、娛樂、居住一體的濱江大道，這是政府的規劃方向。

　　“餐飲一條街”這是南濱路人氣急升迅速竄紅的現實。目前，在政府規劃修建的臨時商業建筑，已云集70多個商家，經營面積2.5萬平方米，人流量每天2—3萬人，年營業額2億元。

　　今天的南濱路已成為重慶市民的一個情結，它的繁榮和成功是值得驕傲和自豪。但明天的南濱路將會怎樣發展？這是社會各界有識之士都十分關心的問題。

　　根據政府規劃，南濱路區域未來的居住人口在20─30萬人，相當于一個中小城市的人口規模。因此，南濱路的開發已不再是一條城市道路的建設；它是因城市空間的拓展而建成的一座新城，它必須按照城市的定位納入城市基本構想，制定前瞻性的城市規劃，明確城市性質，重視城市開發相關問題的研究以及展望城市未來發展方向。

　　一、 南濱路過度商業化面臨的問題

　　南濱路因其得天獨厚的地理位置，成為房地產開發商的投資熱點。據相關報道，在南岸區這個狹長的地帶上，房地產開發總量將達到2000萬平方米，其中僅濱江路一帶的開發量就在1200萬平方米以上。

　　政府規定南濱路臨江50米以內只能規劃商業項目，因此這些房地產項目中商業面積的體量估計在100萬平方米左右，景觀南濱路將會因此而變成名符其實的商業街。

　　那么南濱路能成為城市商業中心嗎？

　　1、城市商業中心應具備的條件

　　一個城市商業中心的形成有其特定的規律。一是在地段上處于城市相對集中的核心位置；二是符合城市市民的消費習慣；三是有集中的居住人口；四是需要方便的交通網絡。解放碑能成為重慶市的核心商業區同樣是基于具備上述條件在長期發展過程中形成的。

　　擁有“西部第一街”的解放碑目前商業總建筑面積是140萬平方米，其中各類服務機構5340個，85家銀行、保險公司、證券交易所。解放碑是重慶市傳統的商業中心，也是重慶CBD的核心，每日來此的外地客商在10萬人以上。

　　2、沿江城市商業中心發展的演變:我國是一個水資源豐富的國家，黃河流域、長江流域哺育了中華民族的成長，許多城市的發展都是沿江而建。在長江流域的重慶、武漢、南京、上海以及珠江流域的廣州等城市的商業，基本上都是從沿江街市發展起來的。商業街區的形成是與碼頭和航運功能分不開的，輪船運送貨物卸在碼頭，并在沿江形成集市，而碼頭就是交通和物流中心。碼頭附近的街區也是居住中心，并形成消費中心，重慶下半城的儲奇門、望龍門、朝天門，就是那一時期的商業活動中心。

　　隨著城市經濟的發展和城市空間的拓展，城市商業街區從最早的城市碼頭商業向城市中心商業轉化。碼頭商業（沿江區域商業）的功能退化，除了不具備現代商業中心的幾項條件以外，還有一個不可忽視的因素是沿江街區由于臨江一面的空曠，只能形成單邊商業，從消費習慣來講，商業活動講究的是商業氛圍，一種置身于商業磁場的環境。因此，沿江商業在許多城市其功能定位上主要以休閑、觀光、娛樂、居住為主，而商業部分一般是以滿足本區域居民而設，而不是城市的商業中心區。以廣州、上海兩個商業發達的城市為例，它們都擁有江岸景色和沿江街區，但商業中心仍然屬于城市的核心區域。

　　3、南岸區能否擁有兩個城市級的商業中心,在重慶市關于CBD的最新規劃中，解放碑、江北城、南濱路上的彈子石將形成金三角中心商務區。

　　南岸區商業規劃中，南岸區傳統的商業中心南坪，將在五年內打造完成商業步行街，其商業經營面積將達到100萬平方米。

　　南濱路與南坪商業步行街相距二、三公里左右，也就是說在這個狹小的區域將擁有兩個100萬平方米的商業中心，而目前南坪地區的居住人口只有30萬人左右，南濱路未來的居住人口計劃在20-30萬人。

　　南濱路商業中心的建設要面臨與南坪商業步行街在功能上的競爭與沖突，在一個區域形成兩個商業中心，在城市商業的布局上是相互矛盾的，并形成資源分流。猶如渝中區有了解放碑這個全市商業中心就很難在兩路口或者上清寺形成另一個商業中心。

　　南濱路雖然在未來10年將增加20-30萬人口，但人口的增加是因住宅建設的銷售購房者的入住這一較長時間形成的。南濱路的商業物業是房地產項目中最先完成的部分，也就是說居住人口還未達到10%時，商業物業的建設已完成80-90%。

　　未來南濱路的100萬平方米與現在2.5萬平方米的商業面積相比，經營面積增加了四十倍?，F在的商戶因為場地是臨時建筑的原因，擁有租金低廉和以街為市的經營環境，體現出一種大眾化消費的特征。而當那些現代化的商業樓群以高租金和高昂的銷售價格出現時，這種平民的消費特征能否適應？

　　針對南濱路的實際情況，萬基公司對相關行業進

行了一次訪問調查，此次市場調查涉及餐飲、娛樂、休閑保健、購物、汽車、婚紗影樓（以下簡稱婚影）等十大行業，各類行業以不同檔次（高、中高、中）、規模（大、中、中偏?。?、行政區的代表性商家為對象。

　　通過與代表性商家老板或高層管理人員的深度訪談，充分了解其對南濱路各類商業市場前景的看法，對擬經營場地的基本要求，及投資方式與預算等。

　　調查情況如下：

　　休閑保健、：保健業主要依靠娛樂及餐飲市場客戶的連帶消費，具有極強的依附性，南濱路餐飲業的支撐為其提供強大的客源支持，受訪商家均看好其發展前景。商家表示入駐南濱以租賃經營為主，要求租金30-40元/平方米。

　　餐飲：受訪商家表示南濱路擁有強大的餐飲市場，但是市場容量有限，加上餐飲消費的新鮮感與時效性，以及大量同行的進入，未來競爭激烈投資南濱路需多方考慮。

　　58.5%的受訪商家表示不愿入駐南濱路經營，如在南濱路投資將以租賃為主，愿意承受的租金范圍在25-45元/平方米月。

　　娛樂：南濱路客源豐富，娛樂消費需求旺盛，發展潛力具大，但目前娛樂市場空白，受訪商家全部看好南濱路段發展前景。

　　但商業娛樂場地需求面積較大（2000至4000平方米），前期資金投入高（裝修、設備、人員），因此，以租賃為主。受訪商家表示可以接受25元/平方米左右的租賃價格。目前南濱路物業很難滿足上述要求！

　　購物：南濱路擁有強大的人氣，極高的知名度，但是由于交通不便、消費意識影響（餐飲一條街）、缺乏陽光經濟及日間人氣支持，很難形成強勢的購物氛圍及規模。超過80%的受訪商家表示不愿入駐南濱經營購物類商業。

　　通過以上調查可以看出，選擇入駐南濱路的商家以租賃場地經營為主；南濱路未來的購物環境均不被各行業及商家看好。

　　這樣看來，南濱路過度的商業化面臨的問題主要有兩方面：

　　一是過多的商業物業使南濱路成為一個毫無特色的商業街，破壞了南濱路觀光、休閑、居住的環境；二是南濱路因其地理位置的限制，不可能成為城市的商業中心，過度的商業化將造成社會資源浪費。因此，南濱路100萬平方米的商業面積，顯然靠餐飲經濟是遠遠不夠的。那么，南濱路的商業需要吸引多少經營商家、多少行業、以及吸引多少客源才能使其良性運轉？難道南濱路的商業要去與解放碑和南坪爭奪消費客源嗎？

　　因此，我們不希望看到在未來的南濱路有太多的商業面積空置，那是一種社會資源的浪費；我們也不希望看見因經營乏力而到處張貼著轉讓、轉租的廣告，那是對南濱路景觀的破壞。

　　我們希望明天的南濱路可以輕松而悠閑的散步，可以靜靜的欣賞隔江而望的渝中半島的美麗景色，是一個真正集觀光、休閑、娛樂、工作、居住為一體的好地方。

　　二、 南濱路商業功能單核心化的危害

　　南濱路因景觀價值而得到社會認同，成為城市的景觀平臺，因此才有了將南濱路打造成景觀路的城市定位。

　　目前南濱路的商業熱點主要是以餐飲為主，今年中國第四屆美食節在此舉辦也顯示了政府的意圖。但是，成為“食街”的南濱路，不能提升城市品味，從長遠來講會降低該區域的環境價值。

　　餐飲業的過度集中，會導致商業經營的單核心化，從而也導致特定職能供給過剩，而其他職能供給不足，阻礙城市的均衡發展，使城市構造和資源產生非效率化的結果。例如南濱路餐飲業的過度集中，導致道路不能容納局部時間（晚上6—7時）內交通量的暴增，加大交通擁擠問題。而非黃金時間的道路利用率與人流量急劇下降，導致另一種形式的城市空心化問題。

　　餐飲業的過度集中，還導致了職業的單一化，南濱路有可能成為重慶市廚師和服務人員的“集中地”，模式化的行業服裝將成為南濱路的另一道不和諧的景觀。在今年十月的第四屆中國美食節期間，某餐飲業上百名廚師和服務人員在南濱路的廣告巡游活動就是一例。這與我們在上海外灘和廣州沙面的感受不一樣，在那里因歷史和文化感受一種優雅，因自然和品味使人留連忘返，而南濱路卻讓人感覺置身于喧鬧的城市“大食堂”。

　　要解決這些問題，政府應積極參與管理和規劃，根據城市人口生活圈限制商業面積開發，根據南濱路的城市定位，將單一的商業開發向復合用途開發轉變，使其包括商務、文化、旅游、娛樂、運動設施、公園以及綠化，使之成為一個多元化的城市景觀。

　　要使南濱路成為多元化的城市景觀，必須做好城市定位和規劃，加強政府的宏觀調控和行業監管，在重點項目方面，需要政府的積極參與和投資。

　　三、 南濱路是否具有前瞻性的城市交通體系規劃

　　重慶市作為一座山城，因地理條件限制而使交通通行困難，是由來已久的問題，也是政府長期致力于解決的問題。應該說近兩年重慶市城區的交通環境得到極大的改善，今年南岸四公里立交的建成通車使重慶的南大門更加通暢，渝中區長江路和中興路的改擴建使大坪和南岸進入渝中半島的交通瓶頸得以解決。但是南濱路的交通存在與城市主干道相距較遠，本身道路不寬以及出入口較少的問題。即使今后南橋頭立交直通南濱路的工程完工，雙向四車道的南濱路能否承擔汽車和人流暴增所帶來的通行壓力？

　　也就是說，南坪區域和南濱路現有的交通道路體系不能滿足城市未來發展的需要，如不能規劃好、解決好這一問題，將會成為南濱路未來發展的最大障礙。

　　重慶作為一個組團型城市，各組團之間相隔距離較遠，公共交通線路往往不能直接到達目的地。南濱路本身由于是新開發的區域，在交通方面與原有的城市交通體系不配套，形成公共交通盲點。因此，完善公共交通的換乘體系是解決南濱路公共交通的“關節”，是有效地形成綜合

公共交通體系的關鍵。南濱路作為以觀光、休閑、娛樂、居住為一體的城市空間，再加上目前餐飲業的繁榮，只有完善的公共交通體系才能讓人進得來，出得去。

　　南濱路房地產的開發使未來的居住人口將達到20—30萬人，相當于南坪地區現有的居住人口，這對政府來講是一個極大的考驗；尤其是汽車時代的到來，私人擁有汽車的數量會急劇增加，南坪地區與南濱路的交通道路體系怎樣才能滿足城市發展的需要？

　　因此，南濱路的開發首先需要解決的是道路交通系統的規劃，其規劃方向是將交通看作空間移動手段，創造便利合理的城市空間，解決因交通道路擁擠造成通行不便、因能源消費增加、排放氣體增加而導致環境污染等問題。

　　四、 南濱路應創造有品味的城市景觀

　　南濱路的核心價值是景觀。南濱路的景觀體現在觀賞渝中半島的山城夜景，但是從城市景觀構想來講這是遠遠不夠的。城市景觀涉及到街道景觀、自然景觀、傳統人文景觀等廣泛內容。

　　南濱路面臨的問題是如何規劃好未來的街道景觀和保護、修繕傳統人文景觀。南濱路作為以防洪、改善交通、發展經濟為初始出發點的市政工程，經過政府的城市商業運作，成功地引進了投資商與政府共同打造“景觀南濱路”。需要提醒注意的是投資商都以商業利益為重，這也是商業游戲的規則。但是，過度商業化的開發會與政府提出的規劃方向產生偏差，甚至對公共利益造成損害。因此，城市建筑的空間構造、功能、風格、色彩以及項目名稱都應嚴格加以審核，以符合南濱路的城市定位。

　　在傳統自然景觀方面，“巴渝十二景”中的龍門皓月、黃葛晚渡、海棠煙雨、字水宵燈四景均在南濱路一帶，據悉政府將運用現代建筑及工藝技術再現龍門皓月、黃葛晚渡、海棠煙雨三景。我們希望這只是一條不確定的消息，南濱路不會出現人造的自然景觀。

　　在這一點上，我們可以學習日本東京睛海開發區的做法。這個集商務辦公、居住、會議、展覽、觀光、休閑、商業為一體的現代化新城，是在一個舊造船廠的原址上填海而成，而過去曾經輝煌過的傳統造船工藝、船工的生活、造船的場景都已隨歷史的發展消失。但在新城里的船廠博物館里游客可以通過文字、畫面、電動模型、燈光、音樂等了解過去的歷史，感受一段充滿無窮魅力的歷史人文故事。

　　百年南濱見證了東西方文明的交融；見證了中華民族的榮辱興衰；見證了重慶從這里走向世界；…………

　　891年，中國西部的第一個海關驗關處便設立于南岸的獅子山下?？箲饡r期，中國海關總署仍設立于海獅路70號。

　　重慶開埠以后，這里曾經遍布外國洋行，在此經營出口貿易、航運，使重慶成為上海、天津、漢口后的第四大洋貨銷售中心?？箲饡r期，美國、英國、比利時、法國等國曾在此設大使館或公使館。達官商賈云集，使海棠溪至彈子石一帶形成了著名的“富人聚居區”。

　　在晚清時期，英、美、法、德、日等列強，在重慶修建兵營、使領館和租界，也在南濱路留下了歷史的痕跡，如法國水兵營、美國水師俱樂部、日本租界等。

　　當我們在清點南濱路眾多的人文景觀與自然景觀時，我們不應該忘記這里還有一個傳頌千年的優美傳說，那就是上溯遠古，這里誕生了大禹治水的故事，誕生了禹王娶涂山氏的故事，有“禹娶涂山，三過家門而不入”，“女嬌喚歸，江邊誕子”。由此，“誕子石”（彈子石）在傳說中成為華夏文明的起源。

　　南濱路有如此豐厚的人文資源與自然景觀，何不建一座博物館或者一處有區域個性的文化街，從人文歷史中去體驗自然景觀、人文景觀，發掘及整理在地區地名的來歷、歷史事件、歷史傳說、社會發展、建筑史料、商業貿易、生活形態等有形與無形的歷史資源，強化城市區域的個性文化。

　　五、 南濱路應發掘區域節日，創造文化空間

　　南濱路在文化設施建設方面，現已竣工的有海棠煙雨公園、黃葛晚渡音樂廣場、興澳海底世界。另外，年底將動工的占地469畝的體育中心，將使這一區域的文化設施得以進一步完善。

　　南濱路在文化空間的創造上可以依托上述硬件設施形成文化旅游產業，而使“食街”的功能淡化，使其成為城市文化的一部分。

　　日本和韓國很多城市在建設城市文化的過程中，挖掘和創造區域節日、傳統節日、鄉土節日、民族節日、城市節日等各種名目的慶典節日，形成居民的共同意識和旅游價值。從而提高城市形象，創造節日效益。

　　最近東京舉行的“鮮花節”引起了世界的關注，在我國的一些城市也有相同的節日慶典融入市民的生活之中，如廣州每年一度的“花市”，海南的“換燈節”，北京的“廟會”等，都成為具有地方文化特色的傳統節日。

　南濱路擁有得天獨厚的景觀資源和親水岸的地緣優勢，又有龍門皓月、黃葛晚渡、海棠煙雨、字水宵燈等傳統自然景觀的歷史，何不以此發掘出與此相關的節日，如“龍門浩賞月節”、“黃葛晚渡音樂節”、“海棠煙雨賞花節”、“字水宵燈煙花節”等，形成每年一度的固定節日，創造豐富的城市文化空間，帶動觀光產業的發展。

　　六、 南濱路城市發展方向—創造健全的生活空間

　　南濱路的開發改變了南岸區城市發展的格局，拓展了南岸區的城市空間。未來的南岸將形成兩個中心，一是以南坪地區為核心的商業中心，二是南濱路沿線將成為以觀光、休閑、居住一體化的都市生活中心。

　　重慶作為一個具有山城特色的組團型城市，組團之間是靠道路、橋梁、隧道連接在一起，每一個區域性的城市都是重慶城市“核”的一部分，是城市空間構造的元素之一。

　　“創造山水園林城市”是重慶市城市發展的未來目標。南濱路的開發正是實現這一目標的其中關鍵“節點”之一，如何規劃

好南濱路未來20—30萬人口的生活空間具有長遠的意義，對重慶市城市拓展的新區開發以及其它濱江路的開發具有示范作用。

　　韓國首都漢城對城市的規劃目標可以為我們提供有益的幫助：

　　 可安心生活的城市

　　 交通便利的城市

　　 水和空氣好的城市

　　 干凈而綠色的城市

　　 值得居住的文化城市

　　 人人生活得不錯的城市

　　 經濟基礎穩健的城市

　　經過20多年的gg開放，在經濟發展的同時，人們對居住環境的要求也越來越高，健康的居住環境和生活方式已經成為城市居民選擇居住地的主要需求。但是，在城市建設方面，我們更多的是注重“量”的發展，而忽視了“質”的提升。韓國首都漢城對城市的規劃目標為我們創造健全的生活空間，提供了可以參考的標準。

　　城市是由不同社會階層的人聚集在一起共同生活工作的空間，要使城市成為“安心居住，安心生活”的地方，一個居住小區的環境舒適是遠遠不夠的，要創造健全的生活空間就必須提高城市生活的質量。就必須達到生活的便利和穩定、環境的優美和安全。

　　1997年重慶成為中央直轄市以后，城市經濟得到快速發展，重慶已成為一個以成長為主的經濟機制占支配地位的城市。但是在發展過程中我們為城市經濟的發展付出了居住環境下降的代價，破壞了城市的歷史和文化的延續性，城市中許多新建的高層建筑失去了區域的特性和固有的魅力。如渝中區臨江門那些層層疊疊的吊腳樓被外觀呆板的高樓取代，一處絕妙的、代表山城特色的城市景觀從此消失。我們的規劃總是想著推倒重來，而沒有想到加以保護或者根據地形地貌改建、修繕，塑造協調而美觀的城市空間。

　　南濱路的開發，應該立足于可持續發展，結合地域的特點和歷史文化，創造一個具有地域文化個性、親自然的景觀環境。創造交通便利和城市基礎設施完善，文化體育設施及教育與公共福利設施規劃合理；同時在經濟發展過程中生態環境得到很好保護，能夠舒適居住和生活，并具有良好工作環境的健全的生活空間。

篇2：南濱路商業環境分析應對策略

南濱路商業環境分析及應對策略

20**年南岸區北端與渝中半島相望的長江沿岸，開始了濱江路的建設。因渝中區在長江與嘉陵江沿岸建設的沿江道路取名為長濱路和嘉濱路，因此，南岸區的這條一期8公里長的濱江路便正式以“南濱路”命名。

　　這一年正好與1891年重慶開埠成立海關，并在南岸獅子山下設立中國西部第一個海關驗收處相隔110年。

　　由此，百年南濱開始新的歷程，一條承載了政府與市民對城市發展的希望和夢想的南濱路，成了媒體上曝光最多的地名，有關南濱路的每一條消息都會成為重慶主城區幾百萬市民關注的焦點。

　　南濱路在發展中已由昔日衰敗破舊的沿江工廠區變為一條環境優美的景觀路，政府與相關機構也在南濱路的動態變化中為其未來發展描繪出美好的藍圖。

　　“重慶外灘”這是南濱路最初提出的宣傳口號?！熬坝^南濱路”集觀光、休閑、娛樂、居住一體的濱江大道，這是政府的規劃方向。

　　“餐飲一條街”這是南濱路人氣急升迅速竄紅的現實。目前，在政府規劃修建的臨時商業建筑，已云集70多個商家，經營面積2.5萬平方米，人流量每天2—3萬人，年營業額2億元。

　　今天的南濱路已成為重慶市民的一個情結，它的繁榮和成功是值得驕傲和自豪。但明天的南濱路將會怎樣發展？這是社會各界有識之士都十分關心的問題。

　　根據政府規劃，南濱路區域未來的居住人口在20─30萬人，相當于一個中小城市的人口規模。因此，南濱路的開發已不再是一條城市道路的建設；它是因城市空間的拓展而建成的一座新城，它必須按照城市的定位納入城市基本構想，制定前瞻性的城市規劃，明確城市性質，重視城市開發相關問題的研究以及展望城市未來發展方向。

　　一、 南濱路過度商業化面臨的問題

　　南濱路因其得天獨厚的地理位置，成為房地產開發商的投資熱點。據相關報道，在南岸區這個狹長的地帶上，房地產開發總量將達到2000萬平方米，其中僅濱江路一帶的開發量就在1200萬平方米以上。

　　政府規定南濱路臨江50米以內只能規劃商業項目，因此這些房地產項目中商業面積的體量估計在100萬平方米左右，景觀南濱路將會因此而變成名符其實的商業街。

　　那么南濱路能成為城市商業中心嗎？

　　1、城市商業中心應具備的條件

　　一個城市商業中心的形成有其特定的規律。一是在地段上處于城市相對集中的核心位置；二是符合城市市民的消費習慣；三是有集中的居住人口；四是需要方便的交通網絡。解放碑能成為重慶市的核心商業區同樣是基于具備上述條件在長期發展過程中形成的。

　　擁有“西部第一街”的解放碑目前商業總建筑面積是140萬平方米，其中各類服務機構5340個，85家銀行、保險公司、證券交易所。解放碑是重慶市傳統的商業中心，也是重慶CBD的核心，每日來此的外地客商在10萬人以上。

　　2、沿江城市商業中心發展的演變:我國是一個水資源豐富的國家，黃河流域、長江流域哺育了中華民族的成長，許多城市的發展都是沿江而建。在長江流域的重慶、武漢、南京、上海以及珠江流域的廣州等城市的商業，基本上都是從沿江街市發展起來的。商業街區的形成是與碼頭和航運功能分不開的，輪船運送貨物卸在碼頭，并在沿江形成集市，而碼頭就是交通和物流中心。碼頭附近的街區也是居住中心，并形成消費中心，重慶下半城的儲奇門、望龍門、朝天門，就是那一時期的商業活動中心。

　　隨著城市經濟的發展和城市空間的拓展，城市商業街區從最早的城市碼頭商業向城市中心商業轉化。碼頭商業（沿江區域商業）的功能退化，除了不具備現代商業中心的幾項條件以外，還有一個不可忽視的因素是沿江街區由于臨江一面的空曠，只能形成單邊商業，從消費習慣來講，商業活動講究的是商業氛圍，一種置身于商業磁場的環境。因此，沿江商業在許多城市其功能定位上主要以休閑、觀光、娛樂、居住為主，而商業部分一般是以滿足本區域居民而設，而不是城市的商業中心區。以廣州、上海兩個商業發達的城市為例，它們都擁有江岸景色和沿江街區，但商業中心仍然屬于城市的核心區域。

　　3、南岸區能否擁有兩個城市級的商業中心,在重慶市關于CBD的最新規劃中，解放碑、江北城、南濱路上的彈子石將形成金三角中心商務區。

　　南岸區商業規劃中，南岸區傳統的商業中心南坪，將在五年內打造完成商業步行街，其商業經營面積將達到100萬平方米。

　　南濱路與南坪商業步行街相距二、三公里左右，也就是說在這個狹小的區域將擁有兩個100萬平方米的商業中心，而目前南坪地區的居住人口只有30萬人左右，南濱路未來的居住人口計劃在20-30萬人。

　　南濱路商業中心的建設要面臨與南坪商業步行街在功能上的競爭與沖突，在一個區域形成兩個商業中心，在城市商業的布局上是相互矛盾的，并形成資源分流。猶如渝中區有了解放碑這個全市商業中心就很難在兩路口或者上清寺形成另一個商業中心。

　　南濱路雖然在未來10年將增加20-30萬人口，但人口的增加是因住宅建設的銷售購房者的入住這一較長時間形成的。南濱路的商業物業是房地產項目中最先完成的部分，也就是說居住人口還未達到10%時，商業物業的建設已完成80-90%。

　　未來南濱路的100萬平方米與現在2.5萬平方米的商業面積相比，經營面積增加了四十倍?，F在的商戶因為場地是臨時建筑的原因，擁有租金低廉和以街為市的經營環境，體現出一種大眾化消費的特征。而當那些現代化的商業樓群以高租金和高昂的銷售價格出現時，這種平民的消費特征能否適應？

　　針對南濱路的實際情況，萬基公司對相關行業進

行了一次訪問調查，此次市場調查涉及餐飲、娛樂、休閑保健、購物、汽車、婚紗影樓（以下簡稱婚影）等十大行業，各類行業以不同檔次（高、中高、中）、規模（大、中、中偏?。?、行政區的代表性商家為對象。

　　通過與代表性商家老板或高層管理人員的深度訪談，充分了解其對南濱路各類商業市場前景的看法，對擬經營場地的基本要求，及投資方式與預算等。

　　調查情況如下：

　　休閑保健、：保健業主要依靠娛樂及餐飲市場客戶的連帶消費，具有極強的依附性，南濱路餐飲業的支撐為其提供強大的客源支持，受訪商家均看好其發展前景。商家表示入駐南濱以租賃經營為主，要求租金30-40元/平方米。

　　餐飲：受訪商家表示南濱路擁有強大的餐飲市場，但是市場容量有限，加上餐飲消費的新鮮感與時效性，以及大量同行的進入，未來競爭激烈投資南濱路需多方考慮。

　　58.5%的受訪商家表示不愿入駐南濱路經營，如在南濱路投資將以租賃為主，愿意承受的租金范圍在25-45元/平方米月。

　　娛樂：南濱路客源豐富，娛樂消費需求旺盛，發展潛力具大，但目前娛樂市場空白，受訪商家全部看好南濱路段發展前景。

　　但商業娛樂場地需求面積較大（2000至4000平方米），前期資金投入高（裝修、設備、人員），因此，以租賃為主。受訪商家表示可以接受25元/平方米左右的租賃價格。目前南濱路物業很難滿足上述要求！

　　購物：南濱路擁有強大的人氣，極高的知名度，但是由于交通不便、消費意識影響（餐飲一條街）、缺乏陽光經濟及日間人氣支持，很難形成強勢的購物氛圍及規模。超過80%的受訪商家表示不愿入駐南濱經營購物類商業。

　　通過以上調查可以看出，選擇入駐南濱路的商家以租賃場地經營為主；南濱路未來的購物環境均不被各行業及商家看好。

　　這樣看來，南濱路過度的商業化面臨的問題主要有兩方面：

　　一是過多的商業物業使南濱路成為一個毫無特色的商業街，破壞了南濱路觀光、休閑、居住的環境；二是南濱路因其地理位置的限制，不可能成為城市的商業中心，過度的商業化將造成社會資源浪費。因此，南濱路100萬平方米的商業面積，顯然靠餐飲經濟是遠遠不夠的。那么，南濱路的商業需要吸引多少經營商家、多少行業、以及吸引多少客源才能使其良性運轉？難道南濱路的商業要去與解放碑和南坪爭奪消費客源嗎？

　　因此，我們不希望看到在未來的南濱路有太多的商業面積空置，那是一種社會資源的浪費；我們也不希望看見因經營乏力而到處張貼著轉讓、轉租的廣告，那是對南濱路景觀的破壞。

　　我們希望明天的南濱路可以輕松而悠閑的散步，可以靜靜的欣賞隔江而望的渝中半島的美麗景色，是一個真正集觀光、休閑、娛樂、工作、居住為一體的好地方。

　　二、 南濱路商業功能單核心化的危害

　　南濱路因景觀價值而得到社會認同，成為城市的景觀平臺，因此才有了將南濱路打造成景觀路的城市定位。

　　目前南濱路的商業熱點主要是以餐飲為主，今年中國第四屆美食節在此舉辦也顯示了政府的意圖。但是，成為“食街”的南濱路，不能提升城市品味，從長遠來講會降低該區域的環境價值。

　　餐飲業的過度集中，會導致商業經營的單核心化，從而也導致特定職能供給過剩，而其他職能供給不足，阻礙城市的均衡發展，使城市構造和資源產生非效率化的結果。例如南濱路餐飲業的過度集中，導致道路不能容納局部時間（晚上6—7時）內交通量的暴增，加大交通擁擠問題。而非黃金時間的道路利用率與人流量急劇下降，導致另一種形式的城市空心化問題。

　　餐飲業的過度集中，還導致了職業的單一化，南濱路有可能成為重慶市廚師和服務人員的“集中地”，模式化的行業服裝將成為南濱路的另一道不和諧的景觀。在今年十月的第四屆中國美食節期間，某餐飲業上百名廚師和服務人員在南濱路的廣告巡游活動就是一例。這與我們在上海外灘和廣州沙面的感受不一樣，在那里因歷史和文化感受一種優雅，因自然和品味使人留連忘返，而南濱路卻讓人感覺置身于喧鬧的城市“大食堂”。

　　要解決這些問題，政府應積極參與管理和規劃，根據城市人口生活圈限制商業面積開發，根據南濱路的城市定位，將單一的商業開發向復合用途開發轉變，使其包括商務、文化、旅游、娛樂、運動設施、公園以及綠化，使之成為一個多元化的城市景觀。

　　要使南濱路成為多元化的城市景觀，必須做好城市定位和規劃，加強政府的宏觀調控和行業監管，在重點項目方面，需要政府的積極參與和投資。

　　三、 南濱路是否具有前瞻性的城市交通體系規劃

　　重慶市作為一座山城，因地理條件限制而使交通通行困難，是由來已久的問題，也是政府長期致力于解決的問題。應該說近兩年重慶市城區的交通環境得到極大的改善，今年南岸四公里立交的建成通車使重慶的南大門更加通暢，渝中區長江路和中興路的改擴建使大坪和南岸進入渝中半島的交通瓶頸得以解決。但是南濱路的交通存在與城市主干道相距較遠，本身道路不寬以及出入口較少的問題。即使今后南橋頭立交直通南濱路的工程完工，雙向四車道的南濱路能否承擔汽車和人流暴增所帶來的通行壓力？

　　也就是說，南坪區域和南濱路現有的交通道路體系不能滿足城市未來發展的需要，如不能規劃好、解決好這一問題，將會成為南濱路未來發展的最大障礙。

　　重慶作為一個組團型城市，各組團之間相隔距離較遠，公共交通線路往往不能直接到達目的地。南濱路本身由于是新開發的區域，在交通方面與原有的城市交通體系不配套，形成公共交通盲點。因此，完善公共交通的換乘體系是解決南濱路公共交通的“關節”，是有效地形成綜合

公共交通體系的關鍵。南濱路作為以觀光、休閑、娛樂、居住為一體的城市空間，再加上目前餐飲業的繁榮，只有完善的公共交通體系才能讓人進得來，出得去。

　　南濱路房地產的開發使未來的居住人口將達到20—30萬人，相當于南坪地區現有的居住人口，這對政府來講是一個極大的考驗；尤其是汽車時代的到來，私人擁有汽車的數量會急劇增加，南坪地區與南濱路的交通道路體系怎樣才能滿足城市發展的需要？

　　因此，南濱路的開發首先需要解決的是道路交通系統的規劃，其規劃方向是將交通看作空間移動手段，創造便利合理的城市空間，解決因交通道路擁擠造成通行不便、因能源消費增加、排放氣體增加而導致環境污染等問題。

　　四、 南濱路應創造有品味的城市景觀

　　南濱路的核心價值是景觀。南濱路的景觀體現在觀賞渝中半島的山城夜景，但是從城市景觀構想來講這是遠遠不夠的。城市景觀涉及到街道景觀、自然景觀、傳統人文景觀等廣泛內容。

　　南濱路面臨的問題是如何規劃好未來的街道景觀和保護、修繕傳統人文景觀。南濱路作為以防洪、改善交通、發展經濟為初始出發點的市政工程，經過政府的城市商業運作，成功地引進了投資商與政府共同打造“景觀南濱路”。需要提醒注意的是投資商都以商業利益為重，這也是商業游戲的規則。但是，過度商業化的開發會與政府提出的規劃方向產生偏差，甚至對公共利益造成損害。因此，城市建筑的空間構造、功能、風格、色彩以及項目名稱都應嚴格加以審核，以符合南濱路的城市定位。

　　在傳統自然景觀方面，“巴渝十二景”中的龍門皓月、黃葛晚渡、海棠煙雨、字水宵燈四景均在南濱路一帶，據悉政府將運用現代建筑及工藝技術再現龍門皓月、黃葛晚渡、海棠煙雨三景。我們希望這只是一條不確定的消息，南濱路不會出現人造的自然景觀。

　　在這一點上，我們可以學習日本東京睛海開發區的做法。這個集商務辦公、居住、會議、展覽、觀光、休閑、商業為一體的現代化新城，是在一個舊造船廠的原址上填海而成，而過去曾經輝煌過的傳統造船工藝、船工的生活、造船的場景都已隨歷史的發展消失。但在新城里的船廠博物館里游客可以通過文字、畫面、電動模型、燈光、音樂等了解過去的歷史，感受一段充滿無窮魅力的歷史人文故事。

　　百年南濱見證了東西方文明的交融；見證了中華民族的榮辱興衰；見證了重慶從這里走向世界；…………

　　891年，中國西部的第一個海關驗關處便設立于南岸的獅子山下?？箲饡r期，中國海關總署仍設立于海獅路70號。

　　重慶開埠以后，這里曾經遍布外國洋行，在此經營出口貿易、航運，使重慶成為上海、天津、漢口后的第四大洋貨銷售中心?？箲饡r期，美國、英國、比利時、法國等國曾在此設大使館或公使館。達官商賈云集，使海棠溪至彈子石一帶形成了著名的“富人聚居區”。

　　在晚清時期，英、美、法、德、日等列強，在重慶修建兵營、使領館和租界，也在南濱路留下了歷史的痕跡，如法國水兵營、美國水師俱樂部、日本租界等。

　　當我們在清點南濱路眾多的人文景觀與自然景觀時，我們不應該忘記這里還有一個傳頌千年的優美傳說，那就是上溯遠古，這里誕生了大禹治水的故事，誕生了禹王娶涂山氏的故事，有“禹娶涂山，三過家門而不入”，“女嬌喚歸，江邊誕子”。由此，“誕子石”（彈子石）在傳說中成為華夏文明的起源。

　　南濱路有如此豐厚的人文資源與自然景觀，何不建一座博物館或者一處有區域個性的文化街，從人文歷史中去體驗自然景觀、人文景觀，發掘及整理在地區地名的來歷、歷史事件、歷史傳說、社會發展、建筑史料、商業貿易、生活形態等有形與無形的歷史資源，強化城市區域的個性文化。

　　五、 南濱路應發掘區域節日，創造文化空間

　　南濱路在文化設施建設方面，現已竣工的有海棠煙雨公園、黃葛晚渡音樂廣場、興澳海底世界。另外，年底將動工的占地469畝的體育中心，將使這一區域的文化設施得以進一步完善。

　　南濱路在文化空間的創造上可以依托上述硬件設施形成文化旅游產業，而使“食街”的功能淡化，使其成為城市文化的一部分。

　　日本和韓國很多城市在建設城市文化的過程中，挖掘和創造區域節日、傳統節日、鄉土節日、民族節日、城市節日等各種名目的慶典節日，形成居民的共同意識和旅游價值。從而提高城市形象，創造節日效益。

　　最近東京舉行的“鮮花節”引起了世界的關注，在我國的一些城市也有相同的節日慶典融入市民的生活之中，如廣州每年一度的“花市”，海南的“換燈節”，北京的“廟會”等，都成為具有地方文化特色的傳統節日。

　南濱路擁有得天獨厚的景觀資源和親水岸的地緣優勢，又有龍門皓月、黃葛晚渡、海棠煙雨、字水宵燈等傳統自然景觀的歷史，何不以此發掘出與此相關的節日，如“龍門浩賞月節”、“黃葛晚渡音樂節”、“海棠煙雨賞花節”、“字水宵燈煙花節”等，形成每年一度的固定節日，創造豐富的城市文化空間，帶動觀光產業的發展。

　　六、 南濱路城市發展方向—創造健全的生活空間

　　南濱路的開發改變了南岸區城市發展的格局，拓展了南岸區的城市空間。未來的南岸將形成兩個中心，一是以南坪地區為核心的商業中心，二是南濱路沿線將成為以觀光、休閑、居住一體化的都市生活中心。

　　重慶作為一個具有山城特色的組團型城市，組團之間是靠道路、橋梁、隧道連接在一起，每一個區域性的城市都是重慶城市“核”的一部分，是城市空間構造的元素之一。

　　“創造山水園林城市”是重慶市城市發展的未來目標。南濱路的開發正是實現這一目標的其中關鍵“節點”之一，如何規劃

好南濱路未來20—30萬人口的生活空間具有長遠的意義，對重慶市城市拓展的新區開發以及其它濱江路的開發具有示范作用。

　　韓國首都漢城對城市的規劃目標可以為我們提供有益的幫助：

　　 可安心生活的城市

　　 交通便利的城市

　　 水和空氣好的城市

　　 干凈而綠色的城市

　　 值得居住的文化城市

　　 人人生活得不錯的城市

　　 經濟基礎穩健的城市

　　經過20多年的gg開放，在經濟發展的同時，人們對居住環境的要求也越來越高，健康的居住環境和生活方式已經成為城市居民選擇居住地的主要需求。但是，在城市建設方面，我們更多的是注重“量”的發展，而忽視了“質”的提升。韓國首都漢城對城市的規劃目標為我們創造健全的生活空間，提供了可以參考的標準。

　　城市是由不同社會階層的人聚集在一起共同生活工作的空間，要使城市成為“安心居住，安心生活”的地方，一個居住小區的環境舒適是遠遠不夠的，要創造健全的生活空間就必須提高城市生活的質量。就必須達到生活的便利和穩定、環境的優美和安全。

　　1997年重慶成為中央直轄市以后，城市經濟得到快速發展，重慶已成為一個以成長為主的經濟機制占支配地位的城市。但是在發展過程中我們為城市經濟的發展付出了居住環境下降的代價，破壞了城市的歷史和文化的延續性，城市中許多新建的高層建筑失去了區域的特性和固有的魅力。如渝中區臨江門那些層層疊疊的吊腳樓被外觀呆板的高樓取代，一處絕妙的、代表山城特色的城市景觀從此消失。我們的規劃總是想著推倒重來，而沒有想到加以保護或者根據地形地貌改建、修繕，塑造協調而美觀的城市空間。

　　南濱路的開發，應該立足于可持續發展，結合地域的特點和歷史文化，創造一個具有地域文化個性、親自然的景觀環境。創造交通便利和城市基礎設施完善，文化體育設施及教育與公共福利設施規劃合理；同時在經濟發展過程中生態環境得到很好保護，能夠舒適居住和生活，并具有良好工作環境的健全的生活空間。

篇3：ZZ大廈商業環境SWOT分析

　　ZZ大廈商業環境的SWOT分析

　　*S—優勢

　?、?、ZZ大廈地處B路段中路與新街口外大街的十字路口的街角，多條公交線路經過，出行便利的地理位置賦予ZZ大廈區位商機。既有商圈固定客戶的消費支撐，又有潛在消費能力可提升。密集的機動車流量也為入住商戶提供了極好的廣告宣傳機會。

　?、?、隨著海淀商業的整體提升，城北地區的商業價值還將進一步提升。商業經營的空間還有相當大的容量。

　?、?、ZZ大廈項目本身定位及物業檔次就將吸引大量的商務辦公人員，與之配套的商業也必將定位于同等檔次。既能為整體商務、服務配套，也能吸引周圍地區的高消費人群前來消費。

　　*W—劣勢

　?、?、現階段ZZ大廈周邊地區商業檔次較低、分布較散而且業態、業種不均衡，整個地區的商業還處于不成熟的狀態。固定的高檔次的理性消費人群至今還沒有培養起來，而ZZ大廈整體定位高檔，商業更是要打造精品、風格及特色。要形成高檔寫字樓配品位商業區的整體概念，形成自己固定的消費者群體，勢必需要一定時間進行推廣和市場培養。

　?、?、與ZZ大廈同處街角的四鄰建筑檔次普遍較低，近期內又不可能進行拆遷改造，使得ZZ大廈的小環境短期內檔次難以提升。雖有鶴立雞群的廣告優勢，但沒有小環境烘托，商業特色的進程會有一定影響，不利于ZZ大廈商業環境的建設。

　?、?、ZZ大廈是以區域內行業先行者來進行市場開發和建設的，這對ZZ大廈、特別是內部的商業企業來說，將會遇到習慣勢力及舊有商業模式的阻礙。在高檔商業與低檔商業并存期間，高檔商業所受的傷害要遠遠大于低檔商業。這一點必須有足夠的風險防范準備。

　?、?、距離ZZ大廈不足2公里的東西兩區域已經形成了整體商業配套設施較為齊全，業種業態分布比較均衡，已經成為成熟商業中心。對比而言，ZZ大廈的商業面積不大，很難在規模上與以上這兩處商業中心相抗衡。

　　*O—機會

　?、?、ZZ大廈作為提升商業品質的先行者，將首先在周邊消費者中留下深刻印象，一旦品質店鋪成功推出，將會給ZZ大廈帶來巨大的社會和經濟效益。

　?、?、ZZ大廈的商用房產雖然面積不大，但是經過符合實際的商業定位，較少的商業物業供應量更容易被市場所消化吸納，更快地形成整體商業氣氛。

　?、?、ZZ大廈商業已經預先進行了商業規劃，詳細分析了商用房產的業態、業種分布，并對大廈總體定位進行了描述，增強了本案商業布局的合理性和操作的可行性。

　?、?、成功品牌店鋪的入住也會呼應ZZ大廈的物業品質，相輔相成更易確立市場地位及風格特色。

　　xt—威脅

　?、?、商業經營收益的產生既有對潛在能力的發掘和培養，又需要從同業競爭對手中爭奪市場份額。既有的商業同業是不會忽視新對手的動作，必將動用各種手段加劇競爭。

　?、?、規劃中的新興商業中心區與既有商業同樣具有威脅性，只不過時間稍稍晚些進入而已。大規模商業區建成后，勢必分割本案培養出的消費能力，造成本中心的購買力外流。

　?、?、項目的啟動及整個經營過程都面臨一定的市場不確定性，市場操作的風險將對本案商業物業的推廣產生一系列不確定性的影響。