業主在物業區域內被搶劫，物業公司是否賠償

　　20**年*月，某業主攜帶20萬元現金在住宅小區門口遭歹徒搶劫，而距離事發地僅10余米的物業管理公司保安人員沒能及時攔截劫匪。該業主被搶劫后，一紙訴狀將物業管理公司告上法庭，要求悉數賠償損失以及精神撫慰金8萬元。物業管理公司認為，這些個案其實與住宅家中失竊的個案性質是一樣的。

　　一般情況下物業公司是不承擔民事賠償責任的，因為，物業管理公司在物業管理區域內與業主、住戶之間不存在人身、財產的保管關系。不應擔負賠償責任，雙方爭論激烈。

　　案例分析：

　　應該說，業主、住戶明白與物業管理公司在本物業管理區域內不存在人身、財產的保管或保險關系。但是，如果案發時，物業管理公司的員工近在咫尺，卻裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏斗，那就應該受到輿論的譴責，物業公司也應給其以紀律處分和行政處罰。而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚見義勇為，抵制邪惡的正氣，倡導敢于同違法分子作斗爭的價值取向，并非具有承擔民事賠償責任的義務。

　　畢竟，法律是法律，道德是道德。物業公司的員工不敢挺身而出與歹徒搏斗，會受到道德的譴責，但他卻可以不負任何法律責任。但是物業管理公司應負責一部分賠償的，這個責任不是民事法律的賠償責任，而是行政管理上安全防范的行政法律責任，應由物業管理行政主管部門按照有關的法律、法規給予警告、通報、罰款、吊銷有關物業管理經營許可證等行政處罰。

　　為了確保業主、住戶的安全，防止突發事件給業主造成的傷害，躲避不可預測的風險，一方面物業管理公司要經常告誡、提醒業主提高安全防范意識，以免讓歹徒有機可乘。一旦發生搶劫后，要及時向公安機關報案。同時物業管理公司也應該增加保安人員以及保安巡邏次數，加強安全防范的力度和措施，有效的防止案件的發生。另一方面，在此同樣建議物業管理公司最好購買公眾責任保險，將所有承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司。萬一發生因物業管理公司疏忽或過失行為而導致業主、住戶等其他人員利益受到損害時，也可由保險公司承擔相應的賠償責任。

篇2：物管案例：業主住房被盜，物業公司應否賠償

　　物管案例：業主住房被盜，物業公司應否賠償

　　某小區業主李某，上班回家后發現自己的住房被盜賊光顧，房內的財物損失上萬元，盜賊已經逃之夭夭，負責小區安全的保安沒能提供有力的線索，門衛也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認為，物業公司與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，自己交納了物業管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區的一個忘記上鎖的側門進入小區行竊的。

　　[案例分析]

　　這幾年因財產被盜業主被殺，把物業管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對此觀點各異，爭論非常激烈?！段飿I管理條例》似乎對此問題也做了規定，即“物業管理公司未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！钡窃谌粘５陌讣?，未能破的案例更多，《物業管理條例》的規定在實踐中較難操作。其原因首先是物業管理公司提供的服務性質應加以明確，是僅僅對公共設施設備的管理，還是負有保護業主人身財產安全之責；其次，什么樣的服務就應當獲得什么樣的報酬，權利義務應當對等。物業管理公司收取的物業管理費是否包括了保護業主人身財產安全的費用；第三，承擔法律責任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規定的情況下才能適用無過錯原則。而業主被盜或被殺，物業管理公司未必就一定負有不可推卸的責任。因此法律界人士認為在物業服務合同中應明確物業管理公司的權利義務，只有在有過錯的情況下物業管理公司才應當承擔與己不利的法律后果。

　　本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責任非常明晰。法庭認為，物業公司與小區業主簽訂的合同中承諾小區為封閉式管理，而小區的一處側門卻沒有鎖上，小區的物業管理公司沒有很好地履行職責，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關系，應該賠償李某相應的損失。

　　[解決方法]

　　物業管理公司出現安全方面的問題，其損失最大。這是因為物業管理公司一方面社會信譽受到極大的損害，另一方面還要進行經濟賠償，名利雙失。因此，在物業管理實踐中，安全管理就顯得極為重要。

　　物業管理公司做好安全工作就抓好以下幾項工作：保安隊伍的建設；安全管理制度的制定和落實；日常的監督和巡查；電子報警系統的投入等。這樣才能保證管理轄區的安全，樹立物業管理公司的良好社會形象。

　　[相關法規制度]

　　1．《保安部運作程序》

　　概述

　　安全是公司各種服務活動的基礎，只有在安全的環境內，各種服務活動才能得以開展，并確保其質量。從法律角度來說，公司的經營者有義務制定出能保證客人安全的服務標準，提供能保證客人安全的服務設施。

　　為保護公司正常的經營活動和維護良好的秩序，在公司里應建立起健全的安全保衛機構和安全工作網絡，制定切實可行的飯店安全計劃。

　　公司保安部是公司經營者管理公司安全工作的職能部門。它代表公司經營者來督察及保證公司安全計劃的實施，協調公司內各部門的安全工作，總體上保證公司賓客人身及財物的安全、公司員工人身及財物的安全和公司財產的安全，其主要職責為：

　?。?）協助公司經營者制定、實施和管理本公司的安全計劃。根據實施中所發現的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關公司安全的政策、程序等方面的建議。在得到公司經營者認可后，負責對公司安全計劃的修訂。

　?。?）指導并協助公司內各部門的安全工作，使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責、任務有機地結合起來，從而在整體上保證公司安全計劃的實施。

　?。?）對公司員工開展安全教育，進行安全工作程序及技術的訓練。不僅使每個員工認識安全工作的重要性，了解并掌握與各自工作崗位有關的安全工作程序與技術，還要使全體員工都懂得如何應付可能出現的緊急事故。如水災、停電等，明了在當時當地自己所應起的作用及應采取的措施，并學會使用各種安全設備的方法及技術。

　?。?）保證公司的各種安全設備及機具始終處于良好的使用狀態。通過定期或經常的檢查，及時提出修理、更換或添置的要求。

　?。?）執行日常的安全任務，對公司的前臺各部位、工作區域及周圍地區進行巡邏及保持監視。發現有不安全情況，及時向有關部門通報聯系，以求解決。負責調查和處理客人及員工報告的各種及安全問題的事件。

　?。?）保存有關公司安全工作的完整記錄和檔案。這包括日常的安全工作記錄、涉及公司安全的事故及事件的調查處理報告、安全設備及設施的使用、維修及更換的記錄、對各部門安全工作及整個公司安全工作的定期分析報告等。

　?。?）與當地的公安、消防部門及其他執法機關保持良好的效的工作關系，以取得他們對本公司安全工作的協助。

　　保安部職務說明書

　　保安部主管職務說明書

　　中文職稱：保安部主管英文職稱：Securitychief

　　部門名稱：保安部職位級別：

　　直屬上級：物業管理處主任直屬下級：保安部領班

　　職務概述：

　　遵照公安部門及上級的規定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計劃實施，熟悉公司安全、保衛、保密、偵破等有關知識；懂得消防業務，有一定的組織能力、判斷力及語言表達能力。

　　崗位職責：

　　1．負責制定公司的治安、消防年度、季度工作計劃，做好保安部年度預算報告。

　　2．負責維持公司內部秩序，預防和查處治安事故，協助、配合國家公安部門偵破有關治安和違法犯罪案件。

　　3．妥善處理賓客有關安全方面的各種投訴。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環境，讓賓客具有安全感。

　　4．“四防”（防火、防盜、防破壞、防治安災害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查“四防”設施，增強全員的安全意識和法制觀念。

　　5．主動督促檢查公司各重點部位的“七合格”工作；協調各有關部門嚴格落實“七合格”要求，確保重點部位的安全。

　　6．負責制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求，組織夜勤干部、員工逐項落實。確保公司夜間財產、人身安全。

　　7．負責完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規定，定期檢查執行情況，發現問題，及時糾正和報告。

　　8．負責制定保安監控的管理規定和操作程序，確保公司監控范圍內的防火、防盜安全。

　　9．適時完善、健全公司的安全應急措施，并負責督促屬下嚴格執行和演練落實。

　　10．定期檢查各項保安措施，并做好記錄，確保消防設備、設施完好，以備查考。

　　11．及時督促檢查各部門對“誰主管，誰負責”責任制的執行情況，并協助各級責任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實。

　　12．組織好本部門的分工協作，每日召開部門當值保安干部、領班例會。

　　13．負責對保安部干部、員工的培訓、考核、評估工作以及聘免和推薦。

　　14．做好本部門員工的思想工作，關心員工生活，提高業務水平。

　　15．參加行政部召開的部門經理會議，定期向總經理和領導匯報工作。

　　16．完成上級交辦的其他任務。

　　保安部領班職務說明書（略）

　　保安員職務說明書-警衛員（略）

　　保安員職務說明書-治安員（略）

　　保安員職務說明書-消防員（略）

　　保安員職務說明書-消防監控室值班員（略）

　　2．《保安部工作流程》

　　巡邏操作程序

　?。ㄒ唬┭策壜肪€的制定

　　巡邏路線及巡邏工作職責由保安部經理制訂，巡邏工作由警衛組長安排巡邏力量和人員，并對巡邏人員工作情況進行考核。路線制訂原則，一是要切合實際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對外控制和治安管理要求；二是定點不定線，制定中選確定必須途經的點（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機房、冷凍、木工，電工間、倉庫（物料、食品、貴重品倉庫）、邊門、車庫（職工停車、客車庫）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場部、客房區域等。然后確定路線，可分三路。每條線路上下、內外、重點非重點分別搭配，制作線路圖。有時按季節治安情況和特殊工作要求，劃分出一段時期內需要重點行進保安巡邏加強控制的區域，短時間內反復途經重點巡邏點，巡邏中交叉使用，三是定點定線原則。

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　　警衛組長根據巡邏路線、巡邏密度、巡邏內容的確定、巡邏組的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。夜班每組必須2人以上。

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　?。?）對公司外圍的巡邏：確保停車場秩序，維護車流安全，維持高峰時沿街交通秩序。

　?。?）對公司外圍進出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進出門周圍人員，消防應急門安全裝置、門鎖。

　?。?）對公司后區巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時出職工，查看職工停車場、檢查車鎖、停放情況。

　?。?）對要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話機房、布件間運轉情況、安全裝置、門鎖等。

　?。?）對公司內部公共區域的巡邏：檢查商場、總臺、收銀處、消防通道、財會室、理發室、商務中心、閉路電視室、電梯等，以確保安全。

　?。?）對客房區域的巡邏：檢查樓面值班、客房門、通道、進出人員，以確保住店客人的安全。

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　?。?）上崗前檢查和配帶對講機，夜間巡邏根據需要，還須配帶械具。確保器材完好，接受領班工作安排，了解巡邏路線和當天工作要求。

　?。?）根據工作要求，按規定路線和時間進行巡邏，作好巡邏記錄和到位點簽到記錄。

　?。?）發現可疑的人、事、物及不安全因素，要及時用對講機與監控室報告，并采取措施，嚴密監視。

　?。?）巡邏時有禮、有節，規范服務，文明執勤。

　?。?）夜間巡邏發現安全防范漏洞，既要及時處理，采取臨時性措施，又要作好記錄，及時報告，督促有關部門予以整改和落實。

　?。?）下崗前檢查器械使用情況，寫好工作記錄和交接。

　　現行違法犯罪行為的處置程序

　?。?）報警：公司內發生打架斗毆、酗酒鬧事、流氓滋事、盜竊、搶劫、賣淫嫖娼、聚眾賭博、吸毒、販毒等現行違法犯罪案件和行為時，保安人員和服務人員應立即通知保安部，專職保安人員應立即到位，根據不同情況先采取相應的措施，防止事態的發展。

　?。?）制止違法活動：專職保安干部對現行違法犯罪行為根據案件性質和案情輕重緩急，及時通知公安部門到場處理，并做好預警處理。

　?。?）協助取證：

　　1．對被害人、當事人做好陳述筆錄。

　　2．找尋目擊人、報告人和在場公司服務人員做好詢問筆錄。

　　3．保安人員做好工作記錄和陳述筆錄。

　　4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據，辦好移交手續。

　　5．協助公安部門做好被傷害人員的驗傷、治療。

　　6．清點公司損失數量，列出估價單，交公安部門處量。

　?。?）現場的保護（略）

　?。?）人犯移送（略）

　　大堂內安保人員工作程序（略）

　　火災的處置程序（略）

　　緊急停電處置方案（略）

　　......

篇3：小區業主失竊物業公司賠償責任分析

　　小區業主失竊物業公司賠償責任分析

　　近些年來，許多城市小區業主房子失竊的事件屢屢發生，且呈上升趨勢，許多案件都是在物業公司保安人員的眼皮底下發生的。然而業主失竊，到底由誰負責，這個問題一直困擾著物業公司和廣大業主 。由于我國還沒有出臺關于物業管理的直接相關法律，所以各地區物業管理的活動只能與各地方的法規為準則。但是法規畢竟不是法律，法規是各地方以其它法律為基礎而定的適合于本地方管理活動的行為準則，它存在著很強的地方性，而且在許多特有的法律名詞上并沒有統一的解釋，也沒有具體的實施辦法。因此法規所涉及到的一些詞語很容易產生歧義。也就是在這種社會環境下，物業管理中發生的案例糾紛，在不同的地方就有不同的處理方法，不同的法院也有不同的判決，物業公司該不該賠償，各方都有自己的說法。

　　而作為一名物業管理專業人員，我卻有自己的一番看法：小區業主失盜不能簡單地說該賠還是不該賠，而是應該根據實際情況決定該不該賠。如果物業管理公司有根據物業合同或經業主大會通過的管理制度安排保安人員進行保安管理的話，那么當業主失盜時物業公司就沒有責任，否則物業公司就應承擔一定比例的責任。

　　但是在現實生活中，往往出現的現象是：業主一旦發現家中被盜，就不分清紅皂白找物業公司。那么是什么原因使業主會產生觀點呢?所以分析這個問題應從業主的心理、物業公司的職責、物業合同的約定、國家法律文件的規定及案件的性質等方面來分析。而且還應因地，因時，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個方面來分析業主失盜物業該不該賠：

　　一、業主錯誤的心理，業主的麻痹，自防意識較差是造成失盜的主要原因

　　按照業主的心理來看，業主錯誤的認為：物業公司收了物業管理費，且其中物業管理費包含了一項“保安費”，所以物業公司就必須承擔起小區所有財產包括業主的私人財產。只要交了管理費，就可以高枕無憂地將財產交給物業公司保管了。于是自防意識越來越低，甚至有的業主連開發商投資建設的現代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區一業主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區的路邊，且不喜歡上鎖。物業公司多次勸其將摩托車停到停車場，并注意上好鎖。遺憾的是業主根本不給予理會，結果導致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發生后吳某找物業公司賠償，物業公司認為責任不在自己而不賠償，結果雙方告到法院，最后法院因物業公司能夠提供業主沒有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發生主要因素都來自于業主對自己摩托車保管的不周到，也就是說吳某應該為自己摩托車的丟失負主要責任，而不應該去找物業公司賠償，物業對其可以不賠償。

　　二、物業公司的職責不是保管，而是保衛。

　　物業公司設立保安部，對進出小區的人員進行盤問，對小區的樓房進行巡視，對小區車輛行走、停放進行指揮管理，對小區出現的應急事件進行臨時的處理......。但是設立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區有了保安一切就萬無一失了，因為許多犯罪案件是突發性很強的，有時保安也是防不勝防。物業公司是服務性企業，他從事服務的依據是《物業管理委托合同》和小區業主大會通過的物業管理制度。物業公司沒有政府部門執法的權力，它只能按照約定代表廣大業主進行小區的自我防范，保衛小區的財產不受侵犯。保管與被保管是一種合同關系，業主和物業公司之間并沒有這方面的約定。所以說物業公司的職責是保衛，而不是保管，在發生失盜案件后，物業公司只能依照自己的職責承擔相對應責任。

　　三、物業合同及國家法律規定收取的物業管理費里面所包括的“保安費”并不是“保管費”。

　　三月份，海峽都市報曾組織業主代表，物業公司代表，及律師代表對物業管理費里的“保安費”到底是不是“保管費”進行了一場很深刻的討論會。雖然說，通過這次討論會并不能決定“保安費”是不是“保管費”，但是討論的結果卻給大家很多新的認識。

　　(1)，以前業主普遍認為物業收了他們的保安費就必須保正他們財產的安全，顯然業主把保安費理解成物業公司對業主財產進行保管所收的費用。其實地方政府制定物業收費標準時對“保安費”的規定并不是這個意思，物業管理合同也沒有這方面的約定凡從事過物業管理的人士都知道“保安費”就是“保管費”這是不可能的，因為如果是這樣，那么物業管理活動跟本就無法進行。比如業主一個月交了40元的物業費，一旦業主丟了一輛小車，物業公司就要賠償十幾萬，這顯然不合理。丟了一輛車就要破產一家物業公司，這種生意誰也不愿意做。

　　(2)，從另一角度我們也可以說明“保安費”不是保管費。根據合同法第十九章，第三百六十七條規定：保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。而在物業管理中，業主沒有向物業公司交付保管物，而是自己繼續使用，保存著自己的財產，并且業主和物業公司也沒有另外的約定。所以說業主和物業公司并沒有構成保管協議，這是其一。其二，第三百六十八條規定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應當向業主給付保管憑證，而實際管理中也沒有存在這回事，所以業主和物業公司也構不成保管協議。既然沒有保管協議，物業公司就不存在著保管的義務了。

　　那么《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定的“保安費”指得是什么意思呢?保安費應該是指物業公司在住宅小區內開展治安管理，維護和保衛小區家庭安全而設立的保安人員所需要的費用。

　　四、案件的性質也是決定物業公司有沒有責任的一個很重要的因素。

　　曾有這樣一件案件：一住宅小區的業主王某回家后發現小偷已經光顧過了，上萬元的財產被盜走。王某立即打電話給小區門衛崗，結果沒有人接電話，于是就急忙趕到門衛崗報案。到了門衛崗發現警衛擅自脫崗無人值班。第二天早晨，王某找到物業管理公司經理敘述整個案件的經過，并要求物業公司賠償經濟損失。那么這時候物業公司該不該賠償呢?我想不管怎樣，物業保安人員脫崗，就已經是對業主的違約，不管有沒有發生盜竊案件，業主都可以要求支付違約金。是我想這時候應該取決于三個因素：一是，被盜案件是否是事實，是否經過公安部門確認，并經清查確定了財產的損失數量;二是，家中被盜，是內盜還是外盜。如果是內盜，物業公司是難以防范， 因為小區內的業主家庭都有親朋好友，無法判斷;三是，如果是外盜的話，要分析作案是在門衛擅自脫崗是發生的，還是在門衛在崗而通過其他途徑進入小區作案的。如果是內盜，或者是通過其他途徑進入作案的，物業公司可以不對這件事承擔主要責任，也不要賠償業主損失。

　　綜上所述，在業主失盜后物業公司該不該賠并不能簡單地做結論。如果在被盜時，物業保安人員失職了，從而使業主被盜，遭受損失，這時物業公司就有責任，就必須賠償業主的損失。如果，物業保安人員堅持崗位了，盡責了，那么物業就不用賠償損失了，因為物業公司不是保險公司。值得一提的是：業主是物業公司的朋友，當業主家中被盜，對于物業公司來說都是一件很不情愿的事。業主家中被盜，不管怎么說都會使業主對物業公司產生不信任感。物業公司的形象就會受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發生，物業公司應該時刻提高警惕，加強巡邏，向業主宣傳防盜意識，盡心盡責保衛業主的財產。雖然減少失竊案件的發生物業公司擔當了很重要的責任，但業主對自己財產的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發生后，業主首先應該先問自己：我臨走之前是否有把門關好，是否啟動了家庭防盜系統，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業處找物業處要“賠償”。

　　物業管理是一個新興的行業，它的發展和完善需要每個物業人員的努力，也需要廣大業主的努力。只要業主和物業公司肩并肩一起加強防盜意識，一起加強小區防盜硬件設施的建設，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰的責任，道不如從現在開始進行全民防盜。

　　參考資料：中國房地產報，《物業管理實物》(中國建筑工業出版社出版)

　　福州晚報，《物業管理一百問》