小區物業管理用房的歸屬案例

　　案例:

　　某小區居民最近發現臨街的物業服務房，被物業公司出租給一家飯店了，飯店生意紅火，人聲鼎沸、油煙翻滾。大部分居民很不滿，認為不僅干擾居民日常生活，而且這物業服務用房面積是算在大家出錢的公攤面積里的，物業服務合同沒有這方面的授權，物業公司進行出租經過誰同意了？面對質問，物業公司說這房歸他們管，他們就有權出租。業主大會討論之后，向法院提起訴訟，要求認定該房屋出租合同無效，并判物業公司向業主大會返還其收取的租金。法院審理后，全部支持了這些要求。

　　說明:

　　物權法規定，“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。這里的建筑區劃，即經過主管政府部門審核認定的建筑規劃。所以，業主對建筑規劃范圍內的物業服務用房共同擁有包括占有、使用、收益、處分等權能的所有權。出租屬于行使所有權中的收益權，在未經業主允許的情況下，該小區物業管理公司無權出租物業服務用房，越權出租收取的租金，應歸業主大會所有。

篇2：石家莊市物業管理用房暫行規定(2006年)

　　石家莊市物業管理用房暫行規定(20**)

　　【實施日期】20**/11/28

　　【頒發文號】石房[20**]83號

　　關于印發《石家莊市物業管理用房暫行規定》的通知

　　各規劃分局、各縣、市(區)物業管理辦公室、開發建設單位：

　　為加強城市住宅項目的規劃管理，保證物業管理市場健康發展，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《石家莊市物業管理條例》，結合我市實際，制定了《石家莊市物業管理用房暫行規定》，現印發給你們，望遵照執行。

　　石家莊市物業管理用房暫行規定

　　第一條 為促進物業管理市場健康發展，保證物業的正常使用和管理，根據《中華人民共和國城市規劃法》和《石家莊市物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規劃區國有土地范圍內新建、擴建、改建住宅項目中物業管理用房的規劃、設計、建設和使用的管理。

　　本辦法所稱物業管理用房包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房、業主委員會辦公用房等。

　　第三條 物業管理用房屬于全體業主共同所有，用于物業管理服務活動和業主活動，由物業管理企業負責維修、養護和經營，任何組織和個人不得擅自買賣、抵押或者改作他用。

　　第四條 規劃行政主管部門負責本市物業管理用房規劃、設計的監督管理。

　　房地產行政主管部門負責本市物業管理用房權屬登記、使用的監督管理。

　　各規劃分局、各縣、市(區)物業管理辦公室負責物業管理用房的日常監督管理。

　　第五條 新建商品住宅項目應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積千分之三的比例建設物業管理用房，費用計入建筑成本：

　　(一)住宅小區建筑規模在5萬平方米(建筑面積，下同)以下的，物業管理用房面積不得少于40平方米，間數不少于2個自然間。

　　(二)住宅小區規模在5萬平方米以上，應當配備獨立的物業管理用房。

　　(三)住宅小區建筑規模在15萬平方米以上的，為了方便管理，應當將物業管理用房設置在小區業主便于找到的位置或小區主出入口附近。

　　(四)電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2?2米的房屋不得計入物業管理用房面積;物業管理用房必須是獨用成套房屋，不得設置在地下;設置在住宅樓內的，應當具有獨立的使用通道。

　　第六條 建設單位應在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積，將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　規劃行政主管部門應在《建筑工程規劃許可證》(附件)中注明物業管理用房的面積。

　　第七條 規劃行政主管部門對于不符合第五條所規定的面積的施工圖紙，不予審批。

　　第八條 開發建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房：

　　(一)房屋內墻面應當涂刷內墻涂料，頂棚應當吊頂或涂刷涂料，地面鋪設瓷磚，衛生間墻地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具;

　　(二)物業管理用房應具備獨立使用條件。必須符合消防、環保、衛生等方面的要求，上下水、供電、供暖等應當具備正常使用功能，并獨立計費。

　　(三)小區內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的，應當在物業管理用房內預留端口，具備正常使用功能。

　　第九條 房地產行政主管部門應當對物業管理用房獨立測量、計算面積，其面積不計入分攤的公用建筑面積內，并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業管理用房”字樣。 天下房地產法律服務網編輯

　　第十條 開發建設單位到房地產行政主管部門辦理前期物業管理備案時，應當提供經規劃部門批準并標注物業管理用房具體位置和面積的規劃詳圖。

　　第十一條 房地產行政主管部門核發《商品房預售許可證》，不得包括經過規劃確定、前期物業管理備案的物業管理用房。

　　第十二條 開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房一并申請。房屋權屬登記機關在房屋權屬登記簿上予以記載并同時頒發《房屋所有權證》，房屋權屬登記產權人為物業管理區域內的全體業主。

　　第十三條 開發建設單位應在物業管理用房竣工驗收合格后30日內進行交接驗收。實行前期物業管理的，開發建設單位與物業管理企業m.airporthotelslisboa.com進行交接驗收：

　　(一)雙方應當按照本辦法第八條規定的標準進行交接驗收。室內設施使用功能符合要求的，雙方在物業管理用房交接驗收清單上簽字蓋章正式移交，開發建設單位將房屋權屬登記機關出具的《房屋所有權證》一并移交給物業管理企業。使用功能存在問題的，雙方應當約定解決的方法和時限，并如期完成交接驗收工作。

　　(二)雙方辦理正式移交手續后10日內，物業管理企業應當將物業管理用房情況在小區內公告，同時持《房屋所有權證》、物業管理用房交接驗收清單和公告證明，到所在縣(市)區、物業管理辦公室備案?？h(市)區物業管理辦公室應當根據備案予以監督。

　　(三)成立業主委員會后，物業管理企業應當將物業管理用房情況書面告知業主委員會，并接受業主委員會的查驗。

　　第十四條 業主委員會成立之前，物業管理用房由物業管理單位使用。業主委員會成立之后，由各區物業管理辦公室將《房屋所有權證》移交給業主委員會，業主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業管理企業使用和經營。

　　第十五條 業主委員會成立之后，經業主大會同意，物業管理單位出租物業管理用房的，租賃合同應當經業主委員會同意。物業管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業管理服務合同中約定的物業管理單位受聘期限。物業管理用房的經營收益必須用于物業管理區域共用部位、公用設施設備的維修和管理。

　　第十六條 分期建設的項目在首期交付時的物業管理用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業管理區域內房屋交付使用過半的，物業管理用房應全部交付。物業管理用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當事先提供符合要求的物業管理臨時用房。

　　第十七條 建設單位擅自變更規劃確定的物業管理用房位置和標準，或者擅自轉讓、抵押物業管理用房或采取其他手段擅自處分物業管理用房的使用權或所有權的，由物業管理監管部門責令其限期改正或限期補建;逾期不補建的，應當按該項目銷售時的平均售價乘以應交面積的標準，向業主大會交納補建價款，該補建價款專項用于承租、購置物業管理用房。

　　第十八條 物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當與業主委員會或新物業管理企業對物業管理用房進行交接驗收。原物業管理公司逾期不移交物業管理用房和有關資料的，由物業管理監管部門按照有關法規予以處罰。

　　第十九條 本規定自發布之日起施行。

篇3：呼和浩特市物業管理用房管理辦法

本文提要：多層住宅小區建筑規模在5 萬平方米以上,高層住宅小區建筑規模在10平方米以上的,應當配備獨立坐落的物業管理用房.高層住宅小區建筑規模在10平方米以下且物業管理用房設置在高層住宅內的,應當設置獨立的使用通道......

各房地產開發單位,各物業管理企業:
現將《呼和浩特市物業管理用房管理辦法》印發給你們,請你們認真貫徹執行。
特此通知
二OO六年四月二十一日
呼和浩特市物業管理用房管理辦法
第一條 為了規范物業管理用房的建設和使用,維護業主和物業管理企業的合法權益,保證物業管理項目的正常管理,根據國務院《物業管理條例》(中華人民共和國國務院令第379號)和《呼和浩特市物業管理實施辦法》的有關規定,結合本市實際制定本辦法。
第二條 本辦法適用與本市行政區域內新建商品房項目中物業管理用房的建設和使用等活動。
第三條 市房產行政主管部門負責本市物業管理用房登記,移交和使用活動的監督管理。
第四條 新建商品房項目應當按照以下原則確定物業管理用房:
(一) 建筑面積在5000平方米以下的小區,物業管理用房的面積不少于15平方米,建筑面積在5000平方米以上的小區按總建筑面積的千分之三提供物業管理用房。
(二) 多層住宅小區建筑規模在5 萬平方米以上,高層住宅小區建筑規模在10平方米以上的,應當配備獨立坐落的物業管理用房.高層住宅小區建筑規模在10平方米以下且物業管理用房設置在高層住宅內的,應當設置獨立的使用通道。
(三) 住宅小區建筑規模在15 萬平方米以上的,為了方便管理,應當將物業管理用房設置在小區中心區域或小區主出入口附近。
(四) 住宅小區的物業管理用房不得設置在地下。
第五條 開發建設單位應當按照下列標準建設物業管理用房:
(一) 房屋內墻面應當涂刷內墻涂料,頂棚應當吊頂或涂刷涂料,地面鋪設瓷磚,衛生間墻面應當鋪恬瓷磚并安裝衛生潔具。(物業經理人:m.airporthotelslisboa.com)
(二) 上下水,供電,供暖等應當具備正常使用功能。
(三) 小區內配置通訊,有限電視 寬帶等設施的,應當在物業管理用房內預留端口,具備正常使用功能。
第六條 房屋測量部門應當對物業管理用房獨立測量,計算面積,其面積不得計入分攤的公用建筑面積內,并在房地產平面圖相應的位置上標注:物業管理用房”字樣。
第七條 開發建筑單位到市房產行政主管部門辦理前期物業管理備案時,應當提供經規劃部門批準并標注物業用房具體位置和面積的規劃詳圖。
第八條 市房產行政主管部門核發商品房銷售許可證不包括經過規劃確定,前期物業管理備案的物業管理用房。
第九條 開發建筑單位在申請辦理房屋所有權初始登記時,應當對物業管理用房一并申請登記.房屋權屬登記機關應當在房屋權屬登記薄上予以記載。.
第十條 在物業管理用房竣工驗收合格后30日內,開發建設單位應當與物業管理企業對物業管理用房進行交接驗收:
(一) 雙方應當按照本辦法第四條規定的標準進行交接驗收.室內設施使用功能符合要求的,雙方應當在物業管理用房交接驗收清單上簽字蓋章正式移交,同時開發建設單位將房產登記機關出具的物業管理房登記憑證一并移交給物業管理企業.使用功能存在問題的,雙方應當約定解決的方法和時限,并如期完成交接驗收工作。
(二) 雙方辦理正式移交手續后,物業管理企業應當將物業管理用房情況在小區內公告.成立業主委員會的小區,物業管理企業應當將物業管理用房情況書面告知業主委員會。
(三) 雙方辦理正式移交手續后10日內,物業管理企業應當持物業管理房登記憑證,物業管理用房交接驗收清單和公告證明,到市房產行政主管部門備案.
第十一條 物業管理企業退出管理項目的,須向業主委員會移交物業管理用房;未成立業主委員會的住宅小區,可向社區居民委員會移交.業主大會選聘新的物業管理企業后,業主委員會或社區居民會向物業管理企業移交物業管理用房,移交時不得對房屋內的裝修進行拆改。(來自:m.airporthotelslisboa.com)
第十二條 物業管理用房屬于全體業主所有,用于物業管理服務活動和業主活動,由物業管理企業負責維修,養護,不得買賣和抵押,任何單位和個人不得占用或者改作它用。
第十三條 開發建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業管理用房的,由市房產行政主管部門按照國務院《物業管理條理》的規定予以處罰。
第十四條 本辦法由呼市房產管理局負責解釋。
第十五條 本辦法自發布之日起施行。