物管案例--物業向全體業主現金發放公共收益

　　最近，西城區朗琴園小區因向全體業主發放公共收益再次成為社會關注的焦點。3年前，該小區就因采用信托契約管理物業而被喻為國內第一個吃螃蟹的物業。

　　從業主不滿停車費漲價堵門維權，到領回自己的公共收益，一個起步于重重矛盾的小區究竟如何走向自治？物業、業委會和業主之間，又經歷著怎樣的聯手和博弈？朗琴園的自治之路又將帶給其他社區怎樣的鏡鑒？本報記者對此進行了調查。

　　業主領現金收益紅包

　　4月28日下午4點，西城區朗琴園物業辦公室，家住12號樓的饒女士在同意領取名冊上簽字，拿到了寫有自己名字和房號的紅包。紅包內裝著自家20**年的公共收益242.14元(按家中面積151平方米算出)，“住了6年了，以前都是交錢，領錢還是第一次?！别埮扛吲d地說。

　　據了解，該小區2415戶業主于20**年開始分批入住。20**年11月20日，小區業委會罷免前期物業，嘉浩物業進駐小區并依據信托契約制度開始服務。今年3月份，嘉浩向全體業主公示公共收益分配建議方案，稱3年來小區公共收益已累積568.74萬元。20**年，共收取廣告費、公共場地使用費等75.49萬元，扣除17.26萬元的經營成本后尚余58.23萬元。根據小區物業管理信托契約，在保證小區正常運營流動資金的前提下，物業采取隔年返還的方式向業主發放20**年的公共收益。

　　截至當日下午5點，3天時間已有700多戶業主從物業領取了公共收益?！皶又l，6月份前全部發完?！痹撔^嘉浩物業經理邢俊霞稱，“看到業主領錢高興，自己也很激動?！?/P>

　　多次沖突逼出業委會

　　和不少小區一樣，最初的朗琴園小區也面臨著開發商單方面提高停車費的麻煩?！暗厣宪囄粡拿吭?50元提到每小時2元，地下車位也漲了，并且要一交兩年?！薄伴_發商、物業在小區里想怎么樣就怎么樣?！薄巴屏藰I主代表，但多次談判都破裂了?！睒I主們紛紛反映，單個業主根本沒渠道也沒資格和開發商及物業談判。

　　談不攏，業主們決定聯合行動維權。20**年3月9日，數百名業主開車堵住小區大門，引發政府部門介入干預調查才散。這就是該小區歷史中的“堵門”事件。

　　此后的“打井”事件又一次將業主和開發商、物業之間的矛盾推向白熱化?！八麄冊谠簝燃案浇阶酝诹?8口深井，為新建商務樓供水，有6口井距樓房不足20米，大家擔心樓體塌陷?！焙髞沓闪⒌男^業委會相關負責人欒繼敏稱。據了解，現場業主自發聚集并阻止工人施工引發沖突，更有業主掉進井溝。

　　“這些事件促進了業主維權意識的覺醒，也讓大家看到只有成立業主大會，選舉出業委會，我們才有力量和開發商、物業抗衡?！睓枥^敏稱。

　　20**年4月，朗琴園小區成立了首屆業主委員會。20**年11月4日，業委會召開維權大會，罷免現行物業，重新選聘新物業，推出物業管理信托契約，并由此走上了起訴開發商封井、拆除違建小黃樓、抵制地庫被拍賣等一系列訴訟維權之路。

　　律師說法

　　朗琴園模式促各方參與管理

　　北京仁和律師事務所律師孟憲生稱，朗琴園小區的物業管理模式，是在現有法律框架下設計的一次嘗試，其運行初步顯示了信托關系在財產管理上的優越性。

　　朗琴園物業管理信托模式設計之初，是希望通過信托制度，建立一個業主個體、業主團體、業主組織、物業服務企業共同參與的制度平臺，通過這個平臺，設立多個系統啟動按鈕，致使小區物業管理系統不至于因為某個沖突出現影響到小區的運作，也就是只要一個按鈕啟動，就能保證物業管理系統基本運作；如果各部分能夠協調運轉，可使小區物業管理更富有效率。

　　專家解讀

　　信托契約制在多個社區推廣

　　社區專家、朗琴園業委會顧問、物業管理信托契約設計人舒可心稱，目前，該信托契約管理模式已在北京市多家小區推廣，且依據各小區情況有17次重寫。

　　舒可心介紹，目前在我國主要有兩種物業管理模式，即酬金制和包干制。兩個制度中，單個業主無權和物業公司對抗，就像螞蟻吃大象，而信托賦予單個業主的建議、監督、知情權，其本質正是對酬金制的回歸。

　　信托契約制約束物業

　　為加強小區物業管理，維護業主共有利益，依據《信托法》和新頒布的《物權法》，20**年10月，小區業主大會表決通過了《朗琴園小區物業管理權信托契約》，并以此啟動了選聘新管家活動?！懊芊e累太深太久了，一聽要換物業，幾乎是一呼百應?！睒I主陳先生稱。

　　依據信托契約，委托人為小區業主大會，受托人為物業公司，受益人為全體業主，受益人有權接受受托人提供的服務，分配信托利益，享有對受托人管理、服務的建議權、監督權和表決權。信托契約在物業費的籌集與支付、服務酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面，也都作了詳細的規劃和確定。

　　信托契約規定物業費收支單獨設立賬目，獨立核算，須每月向業委會及業主公示上月

財務報告。該契約的核心，是將建議權、知情權和監督權還給了每一位業主。

　　20**年11月，北京嘉浩物業公司從10余家競聘物業中勝出，取得對小區的服務權，嘉浩也由此被稱為“第一個敢吃螃蟹的物業”。契約規定，嘉浩只能按財務預算支取花費，并按照物業費支出的6%領取酬金，“按支出領取報酬是防止管家摳門，只收錢不花錢?！奔魏莆飿I經理邢俊霞解釋說。

　　“任何一位業主，都可以查賬，”業主潘阿姨稱，她和小區幾位懂財務和審計的鄰居自發組成了財務監督小組，每月審查物業收支，“一直執行得不錯”。

　　物業業委會對抗發展

　　朗琴園業委會并沒有因為嘉浩物業是自己招聘來的就放松要求，“沖突、指責這都是常有的事兒?！睓枥^敏稱。此次公共收益的發放更是將物業與業委會之間的博弈推向了頂點。

　　“不滿意，”面對業主高高興興領取紅包的場面，4月28日下午，該小區業委會一相關負責人仍明確表達對物業的不滿。據了解，業委會認為物業公司應在對20**年的公共收益58萬余元進行審計以及業主大會表決后，才能向全體業主發放，“物業私自發放，這明顯沒有按程序走?！?/P>

　　對此，嘉浩物業回應稱“問心無愧”?！鞍l錢的建議方案公告后，業主們對何時發錢非常關心，有業主在論壇發帖問，也時常有到辦公室來問情況的。從3月15日我們就向業委會提請召開業主大會，但業委會一直稱數額仍在審計中，但實際上從去年5月份就開始審計了。向業主返還公共收益是一件好事，我想業主簽名領取就相當于共同決定?！奔魏莆飿I經理邢俊霞稱。

　　對于業委會質疑的公共收益數額問題，邢俊霞表示明細收支均可查賬，“看大家領錢時的開心勁，我想這一步走對了?！?/P>

　　幾乎同時，物業也面臨著業委會關于房屋租賃協議的“彈劾”。前不久，物業將小區4號樓地下一層30平米租給中國移動北京分公司，簽訂30年合同20萬元租金。不少業主喊“租虧了”。業委會指責物業公司私自出租公共財產，物業公司卻認為在幫業主經營，租金一年一交，都記錄在收支明細中?！皹I委會的指責令我們很委屈?！毙峡∠挤Q。

　　另外，嘉浩物業自入住小區后，也曾和業委會、業主等就停車、安全、環境等方面不斷地溝通。諸如此類的博弈幾乎就是業委會與物業之間的常態。在不斷的調和下，小區物業費收繳率從開始的30%逐漸提高到了90%?！白≈苁娣?，園子里風景很好，很安全?！睒I主陳阿姨稱。

　　朗琴園大事記

　　◎20**年3月9日開發商單方提高停車費價格，業主開車堵門。

　　◎20**年4月小區成立業主大會，選出業委會。

　　◎20**年7月開發商在小區內及周圍打井18口，業主擔心深井會致房子倒塌奔走維權。此后，小區開始長達兩年的訴訟。小區深井最后被封。

　　◎20**年10月16日小區物業管理信托契約出臺并開始運行。

　　◎20**年11月20日業主罷免前期物業，新物業入駐小區并依據信托契約制度開始服務。

　　◎20**年7月小區起訴市規劃委，要求拆除小區東南角違建小黃樓。20**年8月，小黃樓拆除。

　　◎20**年9月小區地庫面臨被拍賣，業主代表奔赴廣東提出執行異議。

　　◎20**年4月26日地庫最終被賣掉。

　　◎20**年7月全面清查小區技術圖紙檔案。

　　◎20**年初小區所有共有產權房屋清查完畢，共清查出開發商無檔案房屋11套，欠繳物業費17萬元。

　　◎20**年4月26日物業開始向業主發放公共收益。

篇2：公布小區公共收益和業主委員會財務報告事宜

　　西安市ZZ苑小區業主委員會（公告）

　　〔20**〕16號

　　關于公布ZZ苑小區公共收益和業主委員會財務報告事宜

　　ZZ苑小區全體業主 ：

　　20**年4月1日，由全體業主選聘的西安**物業管理有限責任公司進駐我小區開始服務，從這一天起，我們才開始擁有屬于全體業主的公共收益，半年的時間，我們利用公共收益為小區全體業主更換了小區電表和售電系統、支付了電梯五方通話系統、支付了業主委員會專職工作人員工資和辦公費用等，業主委員會賬戶上的財產屬于全體業主，我們將會定期公布財務支出，接受全體業主的監督（歡迎業主隨時到業主委員會辦公室查閱業主委員會賬目）?，F將業主委員會成立以來的財務支出進行第一次公示。

　　公共收益情況：

　　1、電梯廣告費21600.00元

　　2、廢品回收費： 5000.00元

　　3、燈箱廣告費：3200.00元

　　4、飲水機占地費： 600.00元

　　5、停車費： 73330.00元

　　共計：103730.00元

　　主要支出：

　　1、電梯五方通話系統：17113.50元

　　2、更換小區電表和手電系統： 35400.00元

　　3、**物業公司分成：13666.00元

　　4、業主委員會專職工作人員工資：12600.00元

　　5、外墻修補審計費：1000.00元

　　6、草坪地燈購買費用： 1350.00元

　　7、業主委員會辦公費用： 2968.00元

　　8、其他支出：1333.10元

　　共計：85430.60元

　　附件：20**年—20**年9月ZZ苑小區業主委員會賬目公布

　　ZZ苑小區業主委員會

　　二○一二年九月二十九日

篇3：小區物業發放公共收益通知

　　小區物業關于發放公共收益的通知

　　尊敬的zz業主：

　　鑒于業委會關于《發放公共收益建議》的公告，在公示期內沒有收到多數業主的反對意見，**物業公司受業委會委托，對已繳納20**年10月01日至20**年09月30日物業費的業主代發本年公共收益，每戶一箱土老冒雞蛋(60枚)，一桶金龍魚深海魚油( 5升)。

　　同時，**物業為了感謝廣大業主對我公司的支持，對已繳納20**年10月01日至20**年09月30日物業費的業主發放金龍魚大米一袋（5公斤）。

　　屆時請業主親自領取，如委托他人帶領，請提前與物業公司聯系，或攜帶業主委托書。租戶不予發放。請沒有繳納20**年年度物業費的業主盡快繳納，以便領取。（此期間房屋進行變更的業主請攜帶房屋權屬證明）請業主相互告知，盡快領取。

　　發放時間：20**年9月19日—20**年10月9日（9：00-19：00）

　　發放地點：**物業辦公室C-303

　　聯系電話：6***

　　北京**物業管理有限責任公司

　　zz項目部

　　20**年09月16日