物業案例分析：不滿服務，兩年未交物業費的業主敗訴

　　因不滿小區物業服務，一業主兩年未交納物業費，物業公司起訴至法院，最終該業主不僅需要交納拖欠的物業費，連同所欠費用產生的利息一并支付。

　　律師表示，物業公司服務存在瑕疵，可請求物業服務公司承擔繼續履行、補救措施或者賠償損失等違約責任，但以此為理由拒絕交納或少交納物業費，法院將不支持。

　　案例：

　　不滿小區物業服務

　　一業主兩年未交納物業費

　　20**年初，方宏(化名)在家人的催促下買了房。房子位于杭州城北，面積在130平方米左右，簽定購房合同時樓幢都已結頂，但正式交付要到20**年年中。

　　依照房地產市場的普遍規律，開發商會通過招投標等方式在樓盤正式交付前選定好物業公司。方宏簽訂購房合同前，小區的物業公司已經選定。20**年10月31日，方宏與物業公司簽訂了一份《前期物業服務協議》，協議約定：物業公司需負責房屋公用部分、公用設施設備的日常維護和管理;小區的環境衛生;交通秩序與車輛停放;消防、公共綠化管理等物業服務。

　　享受服務的同時，業主需交納相應的物業費，收費標準為住宅房源按2元/平方米/月收取;地下停車位按200元/輛/月收取。物業費收取時間從開發商通知交付房屋后次月1日起計算。

　　20**年7月，方宏購買的房子正式交付，收房拿鑰匙當天方宏交納了未來兩年的物業費，即20**年8月1日至20**年7月31日。兩年期滿后，方宏因對物業服務不滿，拒絕交納后續的物業費，物業多次上門催交，皆被方宏拒絕，這一拖欠就拖了整整兩年。

　　20**年8月初，方宏所在小區業委會因物業公司存在服務不到位的現象，通過票選罷免了該物業公司，另行選聘了其他物業服務公司。物業公司為收回方宏拖欠的兩年物業費，在撤出之前多次催交仍未果，因而只能起訴至法院。

　　方宏收到法院傳票時很是不滿，表示之所以拒交物業費有正當理由。原物業公司沒有按照協議約定維修公共物業，沒有按照物業維護條例標準向業主提供服務，導致小區管理混亂、保潔不力，公共部分漏水不整修，沒有檢修記錄與保養記錄，小區公共房屋被當做垃圾場。因而要求法院判決其少交物業費。

　　法院經過審理認為，物業公司與方宏之間的《前期物業服務協議》是當事人的真實意思，內容并不違反法律強制性、禁止性規定，協議有效，雙方當事人均應按約履行。方宏逾期未交納20**年8月1日至20**年7月31日的物業服務費，事實清楚。物業公司在服務中存在瑕疵與不足，需完善改進，但并未構成根本性違約，業主拒交或少交納物業費，可能會助長少數業主的欠費行為，不利于多數交納業主的權益和小區的整體利益維護，也不利于物業服務產業的正常發展。

　　因此，法院判決方宏需支付兩年的物業服務費共計11040元，同時彌補物業公司未收取該筆費用產生的相關利息損失。

　　律師點評：

　　物業服務存瑕疵

　　法院不支持業主減少物業費要求

　　胡增冬：浙江三道律師事務所律師

　　根據《物權法》司法解釋的規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催交的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業違反物業服務合同約定或者相關規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　也就是說業主只有在物業服務企業違規收費的情形下可以提出不支付物業費或少交物業費的抗辯，比如商品房住宅業主與物業公司約定了收費的方式，物業公司擅自提高了收費標準的;老小區實行政府指導價的物業超過指導價收費的;業主可以據此抗辯。

　　對于物業公司在服務中存在的瑕疵與不足，根據《物權法》司法解釋的規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。業主可以另行起訴物業公司要求其承擔相應的責任或者在該案中提出反訴。業主直接抗辯要求減少或不支付物業費不會得到法院的支持，這點應引起業主們的注意。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區物業管理公司催收20**年度的物業管理費。李某認為自己交納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，造成自己在小區內丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業管理費。物業管理公司反復說明保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業管理費。

　　[案例提示]

　　交納物業管理費是業主應盡的義務，但物業管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業管理費的業主，對此物業管理公司應按實際情況，采取一般性追繳和區別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業利益。

　　[案例分析]

　　物業公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業管理費。法院經審理判決李某全額交納20**年度物業管理費404元。法院認為，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業公司承擔。

篇3：物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　余女士系本市亮都商場某商鋪的原業主。幾個月前，順利將該商鋪轉手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業管理公司居然要求她繼續支付物業管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉手好幾個月了，自己居然還得為新業主照付物業費。

　　[案例提示]

　　業主轉讓物業應注意相關手續的辦理，尤其應注意是入住時與物業管理公司簽訂的公約合同等中的相關條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業管理公司拿出了一份余女士當初與物業管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業主轉讓其擁有的單元時，須將轉讓情況書面通知物業公司，否則，前業主仍對該單元的管理費用及一切相關事項負有責任。但余女士未履約，應按規定繼續承擔物業管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續承擔物業管理費1568.8元。