杭州星洲花園物業服務合同

　　甲方（業主大會）組織名稱： 星洲花園業主委員會

　　業主委員會代表人：*

　　聯系電話：0571-8*3

　　乙方：浙江綠升物業服務有限公司

　　法定代表人：*

　　資質等級：國家二級

　　地址：杭州市莫干山路593號坤和儒海閣商務樓402室

　　聯系電話：0571-8*8

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業服務條例》等及有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對星洲花園提供物業服務服務事宜，訂立本合同。

　　下列詞語在本合同中，所賦予的定義是：

　　1、專有部分---指在建筑物中依法取得獨立使用并具有排他性的獨立空間或區域，包括上述空間或區域內專用的計量設施和管線接駁端以內的相關設施設備。

　　2、共用部位---指整個小區或單幢建筑物的全體業主共有的共用部位，包括小區道路、圍墻、池井和單幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋頂等。

　　3、共用設備、設施---指整個小區或單幢建筑物內的全體業主共有的共用設施設備及規劃紅線內屬物業服務范圍的市政公用設施和配套服務設施，包括小區或單幢建筑物內的給排水管道、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施、化糞池、自行車棚、停車場、安全監控設施、消防設施設備等。

　　第一章 物業項目基本情況

　　第一條 本物業項目（以下簡稱“本物業”）基本情況如下：

　　物業名稱：星洲花園 物業類型：居住樓、商鋪

　　座落位置：杭州 市 西湖 區 文新街道 星洲社區

　　四至為：東至 古墩路 南至 星洲街西至 紫荊花路北至 省直余塘杭河高層住房

　　第二章 物業服務服務期限

　　第二條 自201__年1月1日起至201__年12月31日止。

　　第三章 物業服務事項、要求和標準

　　第三條 在物業服務區域內，乙方提供的物業服務服務包括以下內容：

　　1、制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規和《管理規約》的授權制訂物業服務的有關制度。

　　2、物業共用部位的日常維修、養護和管理。

　　3、承擔房屋建筑本體共用設施設備及規劃紅線內屬物業服務范圍的市政公用設施和配套服務設施的運行、維修、養護和管理。

　　4、公共綠地、景觀的養護。承擔公共綠化的養護和管理，做好修剪、澆灌、施肥、除蟲、必要的補種等綠化工作。

　　5、清潔服務，包括物業共用部位、公共區域的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；物業服務區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理。

　　6、協助維護秩序，對車輛（包括自行車）行駛、停放、出入等進行管理。

　　7、協助公安部門維護物業服務區域內的公共秩序、進行安全防范，包括門崗服務、物業區域內巡查等。對小區實行24小時封閉式管理，對小區規劃紅線范圍內進行全天候監控巡視，實行外來人員出入檢查登記制度，配合和協助公安機關做好小區保安工作；發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。

　　8、消防服務，包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等。

　　9、負責編制物業共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養護方案。

　　10、按照法律、法規和有關約定對物業裝飾裝修提供服務。物業裝飾、裝修中有關管理服務；

　　11、對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應當及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。

　　12、制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。

　　13、為小區業主提供社區文化娛樂服務。

　　14、做好小區物業及物業服務檔案、資料的建立、保存工作。

　　15、附屬配套建筑和設施的維修養護和管理。

　　16、物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理。

　　17、其他服務事項：做好政府法規和行業政策所規定的應由物業服務公司承擔的其它事項。

　　第四條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，乙方應當接受委托并合理收費。

　　第五條 服務標準：

　　雙方約定的住宅物業的服務標準不得低于《杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》中規定的甲級標準的相應要求。具體標準要求如下：

　　1、綜合管理服務標準（詳見附件1）；

　　2、公共區域清潔衛生服務標準（詳見附件2）；

　　3、公共區域秩序維護服務標準（詳見附件3）；

　　4、公共區域綠化日常養護服務標準（詳見附件4）；

　　5、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準（詳見附件5）。

　　第六條 服務考核：

　　每年度末按第五條約定服務標準的5個單項進行業主滿意率調查，調查人數不少于物業總戶數的一半。甲方授權乙方進行業主滿意率調查，甲方有權對乙方提供的調查結果進行部分或全部核實，若發現有不實之處，甲方有權不予當年度該獎勵。以90%的業主滿意率為基準，每提高1%，甲方獎勵乙方每個單項2000元；每降低1%，乙方罰每個單項2000元。5個單項分別按單項獎勵額核算后，進行加減，得出最終的獎罰額度，但總額不超過10萬。甲方的獎勵從業主公共資金中支付，不另行向業主收??；乙方的罰金從業主公共資金中其他補貼或獎勵物業的支出部分予以扣除。

　　第四章 物業服務費用的收取

　　第七條 本物業服務區域物業服務收費選擇包干制。本合同所稱的物業服務費，是指物業服務公司接受業主的委托，對房屋建筑及相配套的共用部位、設備、設施、綠化衛生、交通、治安和環境容貌等項目提供日常維護、修繕及物業服務公司為業主提供代辦性服務所收取的費用。

　　第八條 物業服務費用主要用于以下開支：

　?。?）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。?）物業服務區域清潔衛生費用；

　?。?）物業服務區域綠化養護費用；

　?。?）物業服務區域秩序維護費用；

　?。?）物業服務企業辦公費用；

　?。?）物業服務企業固定資產折舊；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。?）法定稅費；

　?。?0）物業服務企業的利潤。

　　乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

　　第九條 物業服務費，由乙方根據物業不同類型，按建筑面積向業主或物業使用人收取，具體收費標準如下（按建筑面積）：

　　多層：0.8 元/月?平方米

　　小高層：1.2 元/月?平方米

　　排屋：1.2 元/月?平方米

　　商鋪：1.0 元/月?平方米；

　　第十條 小高層物業服務費中未計入共用設施設備（如：電梯、增壓水泵）運行能耗費用，按“共用設施設備運行能耗收取及分攤辦法（詳見附件6）”據實向業主分攤。

　　第十一條 小區內水系的水泵運行，電費由甲方支出，水費由乙方支出，但電費需單獨計量。

　　第十二條 游泳池非運營期間所需維護物品、水電費由甲方承擔，人員費用由乙方承擔。

　　第十三條 業主或物業使用人應于每三個月（每季） 第一個月的10日前向乙方交納物業服務費，在征得業主或物業使用人同意后，可以預收不超過12個月的物業服務費；逾期交納的物業服務費，每逾期一日，應交納欠費總額的萬分之五作為滯納金。

　　第十四條 納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售，或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。

　　第十五條 物業產權轉移時，原業主或者使用人應當及時結清物業服務費。

　　第十六條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

　　第十七條 乙方對業主自有物業提供維修養護或其他特約服務的，按乙方在物業區域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。

　　第十八條 業主、物業使用人在符合相關法律規定的前提下，利用住宅物業從事經營活動的，乙方可以收取2倍的商業物業服務費。

　　第十九條 物業區域內，乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業服務單位委托代收使用費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買或使用。

　　第五章 共用部位、共用設施收益及分配

　　第二十條 乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，應當在符合有關法律規定并征得甲方同意后，按照規定辦理有關手續，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監督。

　　第二十一條 乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備所得除去乙方管理服務費用外，收益歸業主所有，納入業主公共資金。具體約定如下：

　　1、商業用房管理

　?。?）業主共有的經營用房出租時，必須由甲方與承租人簽訂協議（一式三份，甲、乙方與承租人各執一份），乙方負責租賃、維護、收費等管理。必要時商業用房可實行公開性公開競標招標，租金列入“業主共有物業專項收入”。

　?。?）甲方委托乙方對出租房進行日常管理，對出租房的裝修實行全程監督。

　?。?）乙方按規定向承租人收取物業服務費。

　?。?）為提高乙方服務積極性，經雙方商定，全年度商業用房總租金收入超過18萬后，超過部分按30％獎勵乙方；乙方未按合同約定及時收取承租人租房費用形成損失的，由乙方全額承擔。

　　2、車輛管理

　?。?）對園區業主車輛登記造冊并發識別卡（出入證）進行有效管理，由乙方負責制定車輛停放管理辦法及車管員職責，通過甲方批準后執行，并報相關部門備案。

　?。?）為加強車輛管理，確保園區車輛停放有序，道路暢通，并配合星藝街、星洲街的社區強化管理，乙方按甲方要求，增設車輛停車收費管理、引導和道路管理專職班組，對早晚高峰、晚間時段車輛進行有序管理及車位費收取工作。

　?。?）乙方按政府物價、城管部門批復和《星洲花園機動車停放、行駛管理方案》的相關規定對園區公共區域（地面停車）及星藝街、星洲街停車泊位實施統一收費。乙方在收費時應出具有效票據（停車專用發票，并由甲乙雙方蓋章），并接受甲方監督。

　?。?）所收取的泊位費用，提取星藝街、星洲街、古墩路專設車管員的日常薪水（薪資參照同期同類社會用工）外，收益列入業主共有物業專項，主要用于補充物業維修基金，專項用于物業共用部位、共用設施設備的（中、大）維修和養護，也可以按照業主大會的決定使用。

　?。?）甲方在停車費（按年分攤）收入中提取10%（按年終計算）作為停車管理考核獎金，經每半年考核后，按停車管理的業主滿意情況、停車收費管理情況、車輛停放受損等情況，經業委會和業主物業監督組綜合評定后，予以發放。其中，由于管理不善引起的車輛刮擦，在無法確定肇事主的情況下，每一輛車的刮擦，甲方從乙方考核獎金中扣除200元/輛·次作為刮擦車輛的賠償補償基金（未按車輛管理方案停放車輛除外），由乙方負責具體賠償事宜。

　?。?）乙方按市物價局的規定，向地下車位的車主收取20元/月服務費，其收入歸乙方，乙方收取該費用后，地下車位除中大維修費用及固定資產增加以外的一切費用由乙方負責，并負責地下車位的清潔、照明、抽排水等日常工作。

　　3、娛樂活動場所的管理

　?。?）游泳池、球場、小區文化活動中心由乙方代為管理和維護、運行，并接受甲方的監督。其收入首先專項用于對應的項目日常支出（水電費、維護費用、額外增加的服務人員費用等），盈余部分由甲乙平分，甲方的該項收入主要用于獎勵乙方服務人員和設備維修，以激發乙方服務人員積極性。

　?。?）小區游泳池、球場和文化活動中心，實行本小區業主優先和優惠的有償使用原則，具體管理和運行辦法由甲乙雙方商議后公布實施。

　?。?）社區服務中心的管理辦法，由甲、乙方與社區另行商定。

　　4、設攤權與廣告管理

　?。?）占用小區共有部位設攤，攤主應提前3天先填寫設攤申請表，由業委會簽署意見后，由甲乙雙方蓋章出具“星洲花園設攤準許證”。攤主須將此“準許證”置于攤位顯要位置，便于業主監督。

　?。?）乙方負責嚴格監管設攤經營，不得占用綠地，不影響行人、車輛通行。

　?。?）需租用本小區業主共有部位放置廣告的，應符合國家廣告法的規定，先在甲方填寫廣告申請表，經甲、乙方審查，放置廣告的場地涉及業主利益的，應征詢所涉及的業主同意。按規定交付租金后，由甲方出具“星洲花園廣告準許證”，廣告商應在廣告上標明準許證編號，便于業主監督，其收入列入“業主共有物業專項收入”。

　?。?）對公益設攤或廣告，確須減免費用的，經業委會審核，并在“準許證”上注明“公益免費”，便于業主監督。

　?。?）需在小高層電梯間、單元樓道內發布廣告的，除須經甲、乙方同意并收取合理費用外，還應由乙方征求該單元2/3以上業主同意，其收入首先用于彌補該單元的高能耗運行費用和電梯維修材料的支出，盈余列入“業主共有物業項收入”。

　?。?）乙方負責對廣告的日常管理，除小高層的廣告及按實物贊助形式的廣告外，甲方提取其他的設攤和廣告凈收入的70%給予乙方服務補貼。

　　第六章 業主共有物業經營收入及其管理

　　第二十二條 業主共有物業收入（簡稱業主共有收入）包括停車費收入、配套商業用房經營收入及其他物業共用部位、公用設備設施的經營收入（如廣告收入，共有場地出租收入等），上述收入歸全體業主共有。業主共有收入主要用于補充物業維修基金，專項用于物業共用部位、共用設施設備的（中、大）維修和養護，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第二十三條 物業公司應對業主共有收入和資金的使用狀況以業委會的名義單獨建帳列項，并在銀行設立單獨專門存款帳戶。

　　第二十四條 甲方委托乙方對業主共有經營性資金進行賬務管理，該專項收支由甲方在銀行建立專戶儲存，法人章由甲方監管，財務章由乙方監管，并委托乙方進行獨立建賬、獨立核算。業主共有收入的專門存款資金帳戶的資金劃撥和提取需征得業委會的同意。

　　第二十五條 業主共有經營性資金的收入直接打進甲方專設銀行賬戶。次月15日前，乙方必須將上月的收支情況向甲方書面報告，并將有關資金進行結轉。公共資金收支情況每月進行公告，每半年必須經甲方委托審查后向全體業主公布一次。業主共有收入和資金的使用狀況接受全體業主的監督。

　　第二十六條 共有物業中，物業服務法定內容中要求的日常維修和費用支出，包括但不僅限于：水箱檢測費、殺蟲費、滅鼠藥費、化糞池清理費；路燈、樓道燈及其他低值易損件（單價少于200元人民幣）日常的更換費用，由乙方在物業服務費中支出。其他未明確費用，雙方協商解決，協商不通，由政府主管部門予以核定為準。

　　第二十七條 共有物業中涉及的中大維修、整體更新項目由乙方提出項目計劃，提交甲方審議后告示全體業主表決通過后實施。乙方的實施情況及決算于項目結束后次月提交甲方審議后告示全體業主。具體管理辦法如下：

　?。?）由乙方完成任務的計劃項目，所發生的一切費用，由乙方開列預算明細表交甲方進行審核，經告示全體業主表決通過后，由業委會主任審批后，方可實施。實施完畢一個月內，乙方向甲方提交施工決算明細表（決算總費用不得超過總預算的5%以上）及發票復印件備案。該費用列入甲方“共有物業專項支出帳”內。

　?。?）需由第三方來完成的涉及金額較大（大于5萬）的項目時，必須經公開招標，乙方協助甲方進行招標前期準備工作，并成立項目招標組，由甲方視項目需要招收業主中或其他外聘專業人員參加評標及財務審核，經招標公示全體業主表決通過后，由業委會主任審批后，乙方方可組織簽訂三方合同，并組織施工。項目完成決算后應將決算明細表及發票復印件交甲方備案后，才可列入甲方“共有物業專項支出帳”內。

　?。?）未列入計劃的零星或應急項目，凡應由專項收入中支出的，一次性用款在1000元人民幣以內或應急處理所需的，可由乙方先口頭通報業委會主任，經業委會主任口頭同意后先予以實施再補報甲方相關書面審批材料；1000元人民幣以上的項目，需由乙方先報甲方，經業委會審查后，公示全體業主表決通過后，由主任批準后方可實施。項目完成決算后，將明細表及發票復印件交甲方備案后，才可列入甲方“共有物業專項支出帳”內。

　?。?）乙方對所有項目實施過程的質量、進度、合同執行情況全面負責，并接受甲方監督。

　?。?）經房屋安全機構鑒定為危險房屋的，以及出現電梯故障、屋面漏水等嚴重影響物業正常使用的緊急狀況,需要立即進行維修的, 乙方在征得甲方同意后,可先予撥款,確保及時維修。相關維修費用的核定手續在維修后再予以辦理。

　　第七章 雙方權利義務

　　第二十八條 甲方的權利義務

　　1、有權審定乙方制定的物業服務方案，并監督實施。

　　2、對本物業區域內的物業服務事項有知情權。

　　3、對乙方提供的物業服務有建議、督促的權利。

　　4、有權監督本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況。

　　5、有權組織物業服務滿意度調查。

　　6、在乙方辦理入住 15 日前，提供符合辦公要求的物業服務用房，建筑面積約 200 平方米，位置為 紅樹林坊2樓 。

　　7、負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，不因此影響乙方工作。

　　8、配合乙方做好物業區域內的物業服務工作。

　　9、按照相關規定交存、使用和續交專項維修資金。

　　10、業主或物業使用人應當按照約定交納物業服務費與特約服務費；對違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費的業主或物業使用人，督促其交納。

　　11、有關法律規定和當事人約定的其他權利義務。

　　第二十九條 乙方的權利義務

　　1、根據有關法律、法規及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費、特約服務費。

　　2、可以選聘專業性服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本物業區域內的全部物業服務委托給第三方；乙方應當將委托事項及受托企業的信息在物業區域內公示；乙方與受托企業簽訂的合同中約定的服務標準，不得低于本合同約定；乙方應當對受托企業的服務行為進行監督，并對受托企業的服務行為承擔責任。

　　3、妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息，并為業主的個人資料信息保密。

　　4、及時向全體業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

　　5、對業主和物業使用人違反本合同和《管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促業主和物業使用人改正。

　　6、不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。

　　確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應當按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對業主的影響，并及時恢復原狀。

　　7、本物業區域內需另行配備相關設施設備的，應當與甲方協商解決。

　　8、有關法律規定和當事人約定的其他權利義務。

　　第八章 合同終止

　　第三十條 甲乙雙方中任何一方決定在服務期限屆滿后不再續約的，均應當在期滿3個月前書面通知對方。

　　第三十一條 服務期限屆滿前，甲方決定繼續聘用乙方的，應當在期滿前3個月書面通知乙方；乙方自接到續約通知1個月內回復甲方。

　　第三十二條 雙方同意續簽，應當在服務期限屆滿前15天內簽訂新的物業服務合同。

　　第三十三條 本合同終止后，新的物業服務企業接管本物業前，應甲方的要求乙方應當暫時繼續提供物業服務，一般不超過3個月；雙方的權利義務繼續按本合同執行。

　　第三十四條 本合同終止后，甲乙雙方應當共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議的執行等；甲乙雙方應當相互配合，做好物業服務的交接和善后工作。

　　第九章 違約責任

　　第三十五條 業主逾期未交納物業服務費的，應當按照[逾期每日萬分之五]的標準承擔相應的滯納金。

　　乙方在服務期限內擅自撤出的，應當按照剩余期限物業服務總費用的標準向業主支付違約金；乙方在本合同終止后拒不撤出本物業區域的，應當按照延遲撤出期間物業服務總費用的標準向業主支付違約金。前述行為給業主造成損失的，乙方應當承擔相應的賠償責任。

　　第三十六條 除不可預見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方有權要求乙方限期解決，乙方應當承擔相應的違約責任；給業主造成損失的，乙方應當承擔相應的賠償責任。

　　第三十七條 除本合同第八章規定的合同終止情形外，甲乙雙方均不得提前解除本合同，否則解約方應當承擔相應的違約責任；造成損失的，解約方應當承擔相應的賠償責任。

　　第三十八條 除本合同另有約定外，甲乙雙方可以結合本物業的具體情況和服務需求以附件的形式對違約責任進行詳細約定。違約行為給他方造成損失的，均應當承擔相應的賠償責任。

　　第三十九條 因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任。

　　第四十條 為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應當按有關規定處理。

　　第四十一條 乙方有確切證據證明屬于以下情況的，可不承擔違約責任：

　　1、由于甲方、業主或物業使用人的自身責任導致乙方的服務無法達到合同要求的。

　　2、因維修養護本物業區域內的物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。

　　3、非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。

　　第十章 爭議解決

　　第四十二條 合同履行過程中發生爭議的，雙方可以通過友好協商或者向物業所在地物業糾紛人民調解委員會申請調解的方式解決；不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以按照以下方式解決：

　　1、向有管轄權的人民法院提起訴訟。

　　第十一章 附則

　　第四十三條 對需進入物業區域內的執法活動和救援等公共事務，各方應當配合，不得阻撓。

　　第四十四條 對本合同的任何修改、補充須經雙方書面確認，與本合同具有同等的法律效力。修改、補充的內容不得與本合同文本和《管理規約》的內容相抵觸。

　　第四十五條 本合同正本連同附件一式肆份，甲方、乙方各執二份，具有同等法律效力。

　　第四十六條 本合同經甲乙雙方簽字并簽章后生效，效力同時及于本物業區域的全體業主。

　　第四十七條 其他約定：__________。

　　甲方：__________乙方：__________

　　授權代表：__________ 授權代表：__________

　　簽訂日期:_____年___月___日_____年___月___日

　　附件1：

　　一、綜合管理服務標準

　　有電梯0.10

　　無電梯0.10 34 15

　　內容服務要求

　　物業服務中心設置小區內設置物業服務中心，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。

　　服務人員要求

　?。?）物業服務中心經理有相應的上崗證。

　?。?）物業服務人員服裝統一，掛牌上崗，儀表整潔規范，行為規范，服務主動、熱情。

　　服務時間周一至周日在物業服務中心進行業務接待，并提供服務,每天接待時間不少于8小時。

　　日常管理與服務

　?。?）服務規范應符合杭州市物業服務行業規范要求。

　?。?）公開報修電話，24小時受理業主或使用人報修。急修半小時內到現場處理，一般修理一天內完成（預約除外）。

　?。?）對業主或使用人的投訴在24小時內答復處理。

　?。?）告知業主或使用人裝修須知，制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業主或使用人房屋裝修檔案，監督裝修過程，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。

　?。?）建立財務制度，對物業服務費和共用部位、共用設施設備經營收入的收支進財務管理，做到運作規范，賬目清晰。

　?。?）按有關規定和合同約定規范使用物業維修資金。

　?。?）建立檔案管理制度，建立齊全的小區物業服務檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等]。

　?。?）制定小區物業服務工作計劃，并組織實施。

　?。?）可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與不低于小區住戶80%的業主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。

　?。?0）制定物業服務中心內部管理制度和考核制度。

　?。?1）廣泛運用計算機進行管理（含業主檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。

　?。?2）服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。

　?。?3）綜合服務的其它服務項目達到約定的服務標準。

　?。?4）對違反小區管理規約（臨時管理規約）或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

　?。?5）小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　附件2：

　　二、公共區域清潔衛生服務標準

　　有電梯0.15

　　無電梯0.1520

　　序號內容服務要求

　　1地面每日清掃、每周拖洗不少于三次，每天進行巡視，及時清理，保證衛生整潔；一層共用大廳每日拖洗一次；大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次。

　　2扶手、開關盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2M以下單元門、開關盒、表箱蓋每日擦抹一次，2M以上單元門、開關盒、表箱蓋每周清潔一次。

　　3欄桿每天檫抹一次

　　4天花板、公共燈具每月除塵一次。

　　5進戶門每三天擦抹一次

　　6樓道玻璃每周清潔一次

　　7天臺、屋頂每月清潔一次

　　9電梯轎廂每日擦拭、清掃一次以上，循環保潔（如有地毯每日換洗一次）。

　　10垃圾收集高層按單元、多層按幢設置垃圾收集點，每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。

　　11道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃二次，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無衛生死角；明溝每周清掃一次。

　　12宣傳欄、小品等每半月清潔一次，高桿路燈2M以上部分每月清潔一次

　　13垃圾廂房垃圾房每天沖洗一次，垃圾桶內膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次

　　14果皮箱、垃圾桶合理設置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。

　　15消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8、9月每月噴灑一次），每年滅鼠三次。

　　附件3：

　　三、公共區域秩序維護服務標準

　　有電梯0.25

　　無電梯0.2515 25

　　內容服務要求

　　人員要求

　?。?）專職人員，以中青年為主，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓。

　?。?）能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。

　?。?）上崗時佩帶統一標志，按需求穿戴統一制服（精致），裝備佩戴規范，儀容儀表規范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。

　?。?）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。

　　門崗

　?。?）主出入口24 小時值班看守、16小時立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　?。?）對外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。

　?。?）對進出小區的車輛進行管理和疏導，保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行確認制度，并進行記錄。

　　巡邏崗

　?。?）秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次，重點部位、重點區域每1小時巡邏一次。

　?。?）接到火警、警情后五分鐘內到達現場，并報告業委會與警方，協助采取有關措施。

　?。?）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，五分鐘內趕到現場，采取相應措施。

　　技防設施和救助 （監控崗）

　?。?）小區設有監控中心，應具備錄像監控（監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、門鎖智能卡等四項以上技防設施，24小時開通，并有人駐守，注視各設備所傳達的信息。

　?。?）監控中心接到報警信號后，秩序維護人員五分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。

　?。?）小區應有火警、水警、警情應急預案，并在監控中心控制室內懸掛；每年應組織不少于1次的應急預案演習。

　　車輛 管理

　?。?）地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。

　?。?）有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。

　?。?）車輛停放有序，車庫內配置道閘和錄像監視，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。

　　附件4：

　　四、公共區域綠化日常養護服務標準

　　有電梯0.10

　　無電梯0.1010

　　項目內容要素養護要求（植物）

　　公共 綠化草坪修剪草坪保持平整，草高不超過8cm。

　　清雜草每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。

　　灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。

　　施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上。

　　病蟲害防治及時做好病蟲害防治。

　　其它草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。

　　樹木修剪喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于五遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝。

　　中耕除草、松土適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。

　　施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

　　病蟲害防治防治結合、及時滅治，主要病蟲害發生低于5％。

　　扶正 加固樹木基本無傾斜。

　　其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。

　　花壇花境布置一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

　　灌、排水保持有效供水，無積水。

　　補種缺枝倒伏不超過五處。

　　修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復合肥一次。

　　病蟲害防治適時做好病蟲害防治。

　　附件5：

　　五、共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務標準

　　有電梯0.40

　　無電梯0.20**30

　　項目內容運行、保養、維修服務要求

　　公共 部位門窗每天巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。

　　樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發現損壞，屬小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業維修資金使用計劃，向業主大會或業委會提出報告和建議，根據業主大會決定，組織實施。

　　路燈、樓道燈完好率不低于95%。

　　雨、污水管道區內公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏。

　　化糞池每月檢查一次，每半年清掏一次，發現異常及時清掏。

　　圍墻每周一次巡查圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。

　　道路、場地等每周二次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞，屬小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制計劃和物業維修資金使用計劃，向業主大會或業委會提出報告和建議，根據業主大會決定，組織實施。

　　休閑椅、涼亭、 雕塑、景觀小品每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發現損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。

　　室外健身設施、 兒童樂園等每日一次巡查，發現損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外）。

　　安全標志等對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每半月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。

　　供水系統

　　1、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。

　　2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。

　　3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。

　　4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養。

　　排水系統

　　1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。

　　2、每年二次對污水處理系統全面維護保養。

　　3、控制柜電氣性能完好，運作正常。

　　4、污水處理系統正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環保要求。

　　5、每年清洗暴氣機空氣濾網二次，如有破損立即更換。

　　升降系統

　　1、保證電梯24小時運行，轎廂內按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。

　　2、委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，并對電梯運行進行管理。

　　3、電梯發生一般故障的，專業維修人員二小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業服務人員須在五分鐘內到現場應急處理，專業技術人員須在半小時內到現場進行救助。

　　4、電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設專人駕駛的，或由業主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。

　　弱電系統

　　1、樓宇對講系統（可視）：每周一次進行調試與保養，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常；

　　2、周界報警：24小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養，保證該系統的警戒線封閉、無盲區和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區域，收到警情時，能同時發出聲光報警信號；

　　3、監視系統：不定期進行調試與保養，保證各項監控設備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；

　　4、電子巡更：根據需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數據的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規記錄提示功能正常。

　　消防系統

　　1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證其運行正常；

　　2、 消防栓每月巡查一次，消防栓箱內各種配件完好；

　　3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常；

　　4、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器及時清洗或更換；

　　5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查；

　　6、每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓。

　　附件6:

　　星洲花園高能耗收取及分攤辦法

　　一、為使 星洲花園的各位業主合理分攤本區域的公共高能耗費用，增進業主間的和諧，避免糾紛，制定本辦法。

　　二、本辦法所指的高能耗費包括本區域內小高層用戶的電梯和增壓水泵、公共水系的設備運行所需電能耗費用。

　　三、高能耗費計算方式：

　　1、電梯能耗分攤（不含樓道燈）：

　　1)本小區小高層樓層為11層，第一層不分攤，第2層起系數取為1，每上一層系數遞增5％。即2樓為1，3樓為1.05，4樓為1.1，5樓為1.15，6樓為1.2，7樓為1.25，8樓為1.3，9樓為1.35，10樓為1.4，11樓為1.45?？偟姆謹傁禂禐?+1.05+......+1.45=12.25

　　2) 電梯能耗分攤公式：

　　A、每幢電梯用電量÷12.25＝電梯能耗基數。

　　B、把電梯能耗基數代入每層基數，分攤到戶。

　　2、水泵加壓能耗分攤：

　　1）本小區小高層樓層為11層，1-3層為直供水不分攤。第4層起系數取為1，每上一層系數遞增5％。即4樓為1，5樓為1.05，6樓為1.1，7樓為1.15，8樓為1.2，9樓為1.25，10樓為1.3，11樓為1.35?？偟姆謹傁禂禐?+1.05+......+1.35=9.4

　　2）水泵加壓能耗分攤公式：

　　A、生活水泵用電量÷9.4＝水泵能耗基數；

　　B，把水泵能耗數代入每層基數，分攤到戶。

　　四、業主與使用人約定由物業使用人交納共用設施設備能耗分攤費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　五、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前的共用設施設備能耗費。

篇2：?；洺乔捌谖飿I服務合同

　　?；洺乔捌谖飿I服務合同

　　甲方（業主）：

　　乙方：z ZJ物業服務有限公司

　　受z ZJ實業發展有限公司全權委托，z ZJ物業服務有限公司對其開發建設的ZJAH城項目進行前期物業管理?，F甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就前期物業服務事宜達成如下合同，雙方共同遵守。

　　第一條 甲方所購房屋基本情況：

　　ZJAH城號樓座房

　　建筑面積:平方米

　　第二條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權；

　　2、監督乙方的物業服務行為，就物業服務的有關問題向乙方提出意見和建議；

　　3、遵守本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》規定；

　　4、依據本合同依時向乙方交納物業服務費用及其他相關費用；

　　5、裝飾裝修房屋時，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規定之相關條款；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設施設備的，應取得本小區三分之二以上的業主同意后報有關部門批準后方可實施，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予相應賠償；

　　7、轉讓該物業或出租該物業時，應事先通知乙方，同時本合同約定的甲方權利和義務自轉讓行為完成之日起自動轉移至受讓人/承租人；告知和監督承租人、使用人及訪客等遵守本物業管理制度；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業服務制度和《臨時管理規約》等造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、做好室內消防安全防范工作，對室內用電、用氣安全負責；

　　10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風排氣、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。如甲方不配合維修或不提供方便導致損害或損害加大的，由甲方負責賠償；

　　11、自覺維護公共利益，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。否則，造成毗連業主投訴，乙方有權按相鄰業主意見采取相應措施加以制止；

　　12、飼養寵物應自覺遵守政府相關管理規定，自覺及時做好寵物病患的預防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區人員；遵守社區關于飼養寵物的各項管理規定及提示。若造成損失，甲方、飼養人承擔一切賠償及法律責任；

　　13、業主及其使用人使用電梯應遵守本物業區域電梯使用的有關規定，電梯內嚴禁自行車、摩托車、電動車等進入。如損壞電梯設備應承擔相應的賠償責任；

　　14、自覺引導兒童遵守社區各項管理規定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；

　　15、法規政策規定的甲方承擔的其他權利與義務。

　　二、乙方的權利義務

　　1、對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本物業管理區域的環境衛生和相關秩序；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》并書面告知甲方；建立健全本物業的物業管理檔案資料；編制物業管理服務及財務年度計劃；每6個月向甲方公布物業管理費用收支帳目；

　　3、協助業主及其使用人，制止違反本物業的物業管理制度和《臨時管理規約》的行為；

　　4、依據本合同向甲方收取物業服務費用；

　　5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知甲方；

　　6、向甲方提供房屋自用部位、自用設施設備維修等有償服務；

　　7、開展多樣的社區文化活動和便民服務工作與特約服務工作；

　　8、不承擔業主及其使用人的人身安全、財產的保管及保險義務；

　　9、受理業戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協調工作，協助業戶及時與開發商相關部門進行溝通，解決問題；

　　10、自本合同終止之日起5日內，與業主委員會選聘的物業管理公司辦理本物業的物業管理移交手續；

　　11、在實施前期物業管理期間，可依法開展經營活動。

　　第三條 物業服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　房屋共用部位、共用設施設備及其運行的維護和管理。

　　二、環境衛生

　　1、樓宇保潔、公共場所清潔；

　　2、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

　　三、安全管理：

　　1、內容：

　?、賲f助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　?、诎踩珝徫粚嵭?4小時值班與巡邏制度；

　?、鄞蠹锲钒徇\登記、檢查。

　　2、責任

　?、賴栏窆芾碇刃蚓S護員隊伍，做到作風嚴謹、工作規范；

　?、趯Πl生在公共區域內危及住戶安全的情況及時向公安部門通報；

　?、鄄怀袚追饺松砼c財產保管、保險責任。

　　四、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　?、贆C動車、非機動車停放有序；

　?、诙ㄆ诰S護停車場各項設施。

　　2、責任

　?、儇撠熫囕v的有序停放；

　?、诖_保停車場設施正常運行；

　?、鄄怀袚囕v及車內物品的保管、保險責任。

　　五、房屋裝飾裝修管理

　　詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規定》。

　　六、組織開展社區文化娛樂活動；

　　七、提供業主及其使用人房屋自用部位，自用設施及設備的維修、維護的合理收費服務。

　　第四條 物業服務質量

　　一、房屋外觀：

　　保持房屋整體外觀統一、完好、整潔（須甲方配合）。

　　二、設備運行：

　　設備良好，運行正常，維修及時，無事故隱患；

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：

　　1、共用部位、共用設施設備運行正常，保養、檢修制度完善；

　　2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。

　　四、環境衛生：

　　1、整體環境及環衛設施保持清潔，垃圾日產日清；

　　2、定期殺蟲滅鼠。

　　五、綠化：

　　1、綠化地布局優美合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊、美觀；

　　2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。

　　六、交通秩序與車輛停放：

　　憑卡出入，停放有序。

　　七、安全管理：

　　1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序；

　　2、安全標示清晰，安全（疏散）指引明確。

　　八、消防：

　　1、公共區域各類消防設施完好，有效；

　　2、發生火警及時通報，并協助消防部門救助。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　房屋共用部位、共用設施設備小修和急修維修及時。

　　第五條 物業服務費用

　　一、物業服務費（不包括電梯運行的費用、維修資金及房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造等費用，不包括公共區域分攤的水電費用）；

　　二、甲方交納費用時間：每月10日前。甲方交納物業管理服務費標準為：按當地房屋測繪部門核準的建筑面積（含公共分攤面積）每月每平方米 2.28 元。社區公共部位水電及電梯運行的分攤費用以實際使用情況按甲方物業建筑面積比例分攤，由乙方向公布分攤金額，甲方須與管理服務費用一并繳交。逾期交納物業服務費及分攤費用的，每逾期一日，應交納欠費總額的2‰作為滯納金。

　　三、甲方辦理收樓手續時，須向乙方預繳三個月的物業管理費。業主或非業主使用人發生變更時，必須向乙方繳清欠費（含物業管理服務費用及公攤費用等）；

　　四、業主未按約定時間辦理收樓手續的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業主默認收樓，乙方依照上述規定向該業主收取物業管理服務費；

　　五、物業管理服務費用標準按政府指導價調整；

　　六、其他有償服務費用按政府管理部門批準的標準執行；

　　七、停車場服務費用，車位管理及車輛停放實行有償收費服務，具體收費標準按z 市物價部門批復的標準執行。

　　第六條代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤氣）費、有線電視費等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業服務費用），收費標準按政府規定執行。

　　第七條 專項維修資金的管理與使用

　　一、根據規定，本物業建立共用設施、設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時須按68元/㎡標準繳存物業維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續,并憑相關繳存手續辦理商品房合同備案及房屋交接手續;

　　二、專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;

　　三、專項維修資金的使用與管理，按照法律、法規和地方有關規定執行。如首期專項維修資金不敷使用時，乙方應公示使用情況，按政府相關規定續繳;

　　四、甲方轉讓房屋所有權時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第八條 保險

　　一、房屋共用部位、共用設施設備的保險在保修期滿后由乙方代為辦理；

　　二、甲方的家庭財產、人身安全、車輛等的保險由甲方自行辦理。

　　第九條 其他

　　一、前期物業管理含義、服務期限：前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理公司簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理；

　　二、廣告牌設置及權益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標語廣告。商鋪業主必須在規劃設計的廣告位內制作招牌或廣告；

　　三、公共區域經營所得可以補充物業服務費之不足，用于小區日常物業服務；

　　四、本合同執行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十條 違約責任

　　一、乙方違反合同，未達到服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　二、甲方違反合同，使乙方未達到服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　三、乙方違反合同，擅自提高收費標準或亂收費的，甲方有權要求乙方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，乙方有權要求甲方補交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當理由逾期三個月仍拒絕繳交的，物業服務公司可向當地人民法院起訴。非業主使用人不履行繳費義務時，由業主承擔連帶責任；

　　五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規定》進行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業的共用部位共用設施、設備，乙方有權責令整改，恢復原狀，并賠償經濟損失；甲方拒不整改的，乙方有權暫停提供相關物業管理服務；

　　六、甲方無理拒絕對房屋毗連部位的維修時，乙方有權責令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權停止提供相關物業管理服務；

　　七、雙方約定因為下列事由所導致之損害，不論其為直接或間接，均構成對乙方的免責事由，即乙方均不負賠償之責：

　　1、天災、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規變動等所致之損害。

　　2、在本物業區域內發生治安或刑事案件包括但不限于暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害。

　　3、因本物業區域內設備或相關設施，本身固有瑕疵所致的一切相關損害。但乙方有協調相關部門、單位進行處理的義務。

　　4、因業主或第三者之故意或過失所致，或業主、使用人違反本合同、《臨時管理規約》和其它物業管理規定所致的一切相關損害。

　　5、非因乙方違反本合同義務，業主專有及約定專用部分之火災、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。

　　6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設施或改進管理措施，而甲方未采納所致之損害。

　　7、自業主遲延給付服務費用至清償日期間（含票據未兌現部分）產生之任何損害。

　　8、甲方或物業使用人未經乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務所致之任何損害。

　　9、除上述各款外，其它不可歸責于乙方之事由者。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生臺風、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本合同執行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 合同內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決不成的可向物業服務行政主管部門申請調解，調解不成的向物業所在地人民法院起訴。

　　第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業主委員會與物業服務企業簽訂新的《物業服務合同》生效時終止。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：

　　年月日年月日

　　附件一

　　房屋裝飾裝修管理規定

　　一、裝修技術管理要求

　　1、土建墻體

　　a、室內裝修時，嚴禁打鑿結構墻體、梁、柱、板等結構部位；

　　b、嚴禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標語；

　　c、未經批準，嚴禁拆除室內隔墻或自行加建室內隔墻；

　　d、經審批同意業戶自行加建、改建室內隔墻的，墻體材料必須采用輕質材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機板板等），如果采用木質骨架或木板墻，則須涂防火油漆；

　　2、地面及樓面

　　a、嚴禁破壞結構層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時接受客服中心工作人員監督；

　　b、在室內裝設吊頂時，應在電源箱或其他重要設備下設檢查口；

　　c、裝修時如需在天花板鉆孔，須經客服中心審批并接受工作人員監督；

　　d、衛生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。

　　3、電氣方面

　　a、社區各幢樓宇的動力用電，設計中已充分考慮，如業戶需特別動力用電，須向客服中心申請；

　　b、所有弱電系統均已調試，不允許擅自移動或修改；

　　c、室內弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動；

　　d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設備，請勿安裝任何燈飾及飾物。

　　4、空調安裝

　　a、空調機外露物件須按指定位置進行安裝；所有外露物件由業戶負責保養維修；

　　b、空調機冷凝水須向設計排水管內排放；

　　c、空調安裝必須注意安全保護和外觀統一。業主必須督促并要求專業安裝人員對安全和質量負責。嚴禁非專業空調安裝人員外出到外墻高空施工。

　　5、給排水系統

　　a、室內給排水系統管道施工后必須做加壓試驗，檢查不漏后方可做下一道工序；

　　b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。

　　二、裝修范圍

　　1、不允許改變和損壞原有房屋結構、外觀和公共設施，不允許改變房屋和配套設施的使用功能；進行地面、內墻面、天棚裝修時，禁止鑿出結構層；

　　2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變入戶門及門洞的位置及設計，不可更換原設計的入戶防盜門；

　　3、不允許改變衛生間的結構和位置，嚴禁將生活用水排入雨水管道；

　　4、裝修時，廚房的油煙必須經油煙機排入設計預留的垂直煙道中，嚴禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設計位置，禁止有可能使上述設施造成損害的行為；

　　5、不允許改動外門窗、拆除陽臺之間的分隔墻；

　　6、安裝空調之戶外設備，須按物業設計預留或客服中心指定位置施工安裝；

　　7、嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；

　　8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標語廣告；

　　9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進行封閉時，必須向客服中心提出書面申請，并按小區統一規定的款式、顏色、位置進行制作安裝，并承擔全部質量、安全等責任。乙方的審批不代表乙方承擔改變規劃的責任；

　　10、不允許改變外墻顏色及在窗外側安裝防盜網及紗窗；

　　11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護欄、走道、地下室、平臺、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動或損壞共用設施、設備。

　　三、裝修服務收費

　　1、甲方在規定范圍內進行室內裝飾、裝修時，必須提前五天向乙方或其委托的物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾、裝修的項目、范圍、標準、時間及施工隊伍名稱，經乙方批準并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進場施工；

　　2、為維護社區公共設備、設施，保障全體業主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統一組織負責，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運費為 3 元/㎡(按建筑面積計收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運到乙方指定的裝修垃圾堆放點，所產生的費用由甲方自行負責）；

　　3、裝修施工人員出入證工本費：10元/個。

　　四、裝修施工管理要求

　　1、所有業主/住戶的裝修設計方案和圖紙必須獲取物業公司及政府有關部門書面批準后，方可進行裝修工程施工。

　　2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請；

　　3、施工時間：上午 8：00時至12：00 時，下午14：00 時至 18：00時。節假日施工須按物業公司通知的時間為準。周六日裝修施工時間上午為09:00時至 11:30，下午14:30時至 17:00時。其他時間不得進行敲、鑿、鋸、鉆等產生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對其他業主的正常生活造成干擾；

　　4、裝修垃圾清運：

　　a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運時間內按指定路線自行運至服務中心指定的裝修垃圾堆放點，集中清運時間為每天下午18：00至20：00時；

　　b、裝修材料運輸必須按指定路線運輸，電梯內不得運送超長超寬超重的裝修材料。手推車、運貨車、自行車、電單車等嚴禁進入電梯內；

　　c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區域內。

　　5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請；

　　6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業戶負責修復和承擔相關費用并賠償損失；

　　7、業戶應確保施工單位不會對樓宇的設備、設施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費用由業戶承擔；

　　8、裝修若需動用電焊等明火作業，必須向客服中心提交《明火動用申請表》，經審批同意后在物業工作人員的監督下方可作業；

　　9、裝修期間，請關閉單元大門，以免塵土飛揚、噪音等影響他人；

　　10、裝修負責人在裝修施工期對單元的安全負責，并按消防局有關規定配備消防滅火器；

　　11、業戶及其聘用的裝修施工單位須按物業管理規定交納裝修保證金、裝修垃圾清運費、施工人員出入證工本費等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復印件及每人1寸彩照3張給服務中心，并根據實際情況予以補充或更改；

　　12、業戶對單元施工結果負責，裝修完工后若出現單元內設備、設施、系統損壞或出現故障，服務中心概不負責；

　　13、客服中心的審批意見不代表對裝修方案技術參數的認可，且不保證方案所選設備、材料的性能及實際效果；

　　14、客服中心在必要時有權要求業戶對已審批或已完工的工程做出改動，且業戶應在收到書面通知后十個工作日內完成；

　　15、自施工之日起，業戶須張貼由物業服務中心簽發的《裝修施工許可證》，以便物業服務中心工作人員檢查；

　　16、業戶在單元內進行刺激性氣味、異味較強的項目或其他施工項目時，如可能對其他業戶造成不良影響或引起業戶投訴時，施工單位應停止在單元內作業，必須在服務中心指定的時間和地點完成；

　　17、業戶必須對其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對其在本社區內的行為負全部責任；

　　18、業戶聘用的裝修施工人員應著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區域逗留，不允許使用任何音像設備如收音機、電視機等，嚴禁賭博、飲酒、斗毆。嚴禁威脅、危害公共安全的行為；

　　19、業戶聘用的裝修施工單位及施工人員應與物業服務中心工作人員密切配合，互相尊重，如發生矛盾，由雙方協商解決。

　　五、裝修違規處罰條例

　　物業服務中心對違反國家機關相關法律法規及本社區裝修管理規定的業戶或施工單位，將根據情節和后果，按中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等管理法規做如下處理：

　　◆責令停工、責令恢復原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；

　　◆賠償經濟損失、根據政府規定，對違約或違規行為處以相應的違約金。

　　違規或違約行為包括但不僅限于：

　　◆施工人員不按規定佩帶出入證或衣冠不整，經勸阻不改正；

　　◆不遵守裝修施工時間，造成其他業戶投訴的；

　　◆使用電梯運輸材料違反有關規定，經勸阻不改正；

　　◆在公共走道堆放工具、物料，經勸阻不改正；

　　◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；

　　◆擅自移動公共線路、擅自移動保安對講線路及位置，做出損壞公共設施或其他不文明舉止；

　　◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；

　　◆導致過道和外墻受到損傷；

　　◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網裝在外墻或門窗外側；

　　◆擅自拆除配電箱、改動線路或加裝電表、擅自改動供水系統；

　　◆未經物業客服中心批準，私自動工裝修；

　　◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導致樓板結構面受損；

　　◆因裝修導致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標志等；

　　◆進行室內間隔房間時，未按規定采用輕型材料；

　　◆裝修隊及施工人員未經批準私自搭接公共電路；

　　◆安裝空調時，違反空調安裝規定。

　　◆以上所列內容為基本要求，具體執行按進場裝修時簽定的守則執行。

篇3：武漢市前期物業服務合同(2014版示范文本)

　　武漢市前期物業服務合同(20**版示范文本)

　　關于印發《武漢市前期物業服務合同（示范文本）》的通知（武房發[20**]109號）

　　關于印發《武漢市前期物業服務合同(示范文本)》的通知

　　各區房管局、工商局，各房地產開發企業、物業服務企業：

　　為貫徹落實《武漢市物業管理條例》，切實規范前期物業服務活動，市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局聯合制定了《武漢市前期物業服務合同(示范文本)》，現印發施行。

　　武漢市住房保障和房屋管理局 武漢市工商行政管理局

　　20**年8月29日

　　武漢市前期物業服務合同及附件(示范文本)

　　編號：

　　武漢市前期物業服務合同（示范文本）

　　武漢市住房保障和房屋管理局

　　武漢市工商行政管理局

　　說明

　　1、本合同為前期物業服務合同示范文本。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本示范文本的內容。

　　2、經雙方當事人協商確定，可以對本示范文本的條款內容（包括選擇內容、填寫空格部位的內容）進行選擇、修改、增補或刪減。

　　3、本示范文本所稱的甲方為物業建設單位，乙方為物業建設單位通過招投標的方式或者經房管部門批準采用協議方式選聘的物業服務企業。

　　4、物業服務收費方式分為包干制和酬金制，由雙方當事人協商選定。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　5、住宅的物業服務標準分為四個等級（具體內容見附件5），一級為最高等級，四級為最低等級，由雙方當事人協商選定；雙方當事人也可以根據物業項目特點和服務需求，約定更高的物業服務標準。

　　6、根據《武漢市物業管理條例》第十一條的相關規定，本合同為甲方與物業買受人簽訂的房屋買賣合同的組成部分。

　　7、根據《武漢市物業管理條例》第十二條的相關規定，房屋交付使用前（含當月）所發生的物業服務費用，由甲方承擔。房屋交付使用后發生的物業服務費用，由業主承擔。

　　8、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關資質證明及簽約主體資格的證書、證明文件。

　　武漢市前期物業服務合同

　　甲方：（物業建設單位）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----。

　　乙方：（物業服務企業）----；

　　法定代表人：----；

　　住所地：----；

　　郵編：----；

　　資質等級：----；

　　證書編號：----。

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和相關法律、法規，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對---- （物業名稱）提供前期物業服務事宜，訂立本合同。

　　第一章 物業基本情況

　　第一條 物業基本情況:

　　1、物業名稱-------- ；

　　物業類型-------- ；

　　坐落位置-------- ；

　　占地面積-------- ；

　　建筑面積-------- 。

　　2、物業管理區域四至：

　　東至-------- ；

　　南至-------- ；

　　西至-------- ；

　　北至-------- 。

　?。ㄒ巹澠矫鎴D見附件1，物業構成明細見附件2）。

　　第二章 服務內容與標準

　　第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業服務包括以下內容：

　　1、綜合管理服務；

　　2、物業共用部位與共用設施設備管理服務；

　　3、公共秩序維護服務；

　　4、保潔服務；

　　5、綠化養護服務。

　　6、---- 。

　?。ㄎ飿I共用部位明細見附件3，物業共用設施設備明細見附件4）。

　　第三條 乙方提供的前期物業服務應達到約定的----級物業服務標準（前期物業服務標準見附件5）。

　　第四條 在物業管理區域內，乙方接受業主委托的其他特約性服務，或者單個業主委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務的，服務內容和費用由雙方另行商定。

　　第三章 服務費用

　　第五條 本物業管理區域物業服務收費選擇以下第種方式：

　　1、包干制

　　物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業物業：----元/月.平方米；

　　物業：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應根據變更后的物業性質的收費標準交費。

　　物業服務費用主要用于以下開支：

　?。?）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。?）物業管理區域清潔衛生費用；

　?。?）物業管理區域綠化養護費用；

　?。?）物業管理區域秩序維護費用；

　?。?）辦公費用；

　?。?）物業服務企業固定資產折舊；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。?）法定稅費；

　?。?0）---- 。

　　包干制服務費不含下列費用：

　?。?）物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；

　?。?）車輛停泊服務費。

　　乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

　　2、酬金制

　　物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：

　　多層住宅：----元/月.平方米；

　　高層住宅：----元/月.平方米；

　　別墅：----元/月.平方米；

　　辦公樓：----元/月.平方米；

　　商業物業：----元/月.平方米；

　　物業：----元/月.平方米。

　　依法將住宅變更為其他用途的，應根據變更后的物業性質的收費標準交費。

　　預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。

　　物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

　?。?）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。?）物業管理區域清潔衛生費用；

　?。?）物業管理區域綠化養護費用；

　?。?）物業管理區域秩序維護費用；

　?。?）辦公費用；

　?。?）物業服務企業固定資產折舊；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。?）---- 。

　　乙方采取以下第種方式提取酬金：

　?。?）乙方按----（每月/每季/每年）----元的標準從預收的物業服務資金中提取。

　?。?）乙方----（每月/每季/每年）按應收的物業服務資金

　　%的比例提取。

　　物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。

　　第六條 本合同約定期限起始之日的當月至出售房屋交付當月發生的物業服務費用（物業服務資金）由甲方承擔，房屋交付之日的次月起發生的物業服務費用（物業服務資金）由業主承擔。

　　納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

　　本條規定由甲方承擔的物業服務費用（物業服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，甲方應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務；由業主或物業使用人承擔的物業服務費用（物業服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，業主或物業使用人應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務。

　　第七條 物業服務實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年----次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

　　對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

　　1、專業機構審計；

　　2、協商；

　　3、-------- 。

　　第四章 物業的經營與管理

　　第八條 停車費收取分別采取以下方式：

　　1、停車場屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸全體業主共有，用于補充專項維修資金或業主大會成立后決定的其他事項。

　　2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸甲方所有。

　　3、停車場車位所有權或使用權由業主購置或甲方附贈的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納車輛停泊服務費。

　　4、臨時停車的，收費標準及方式由乙方根據政策法規確定并向全體業主公示。

　　第九條 車輛停泊服務內容如下：

　　1、停車場共用車位和共用部位的維護，要求正常使用；

　　2、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統）的維護、管理，要求運行正常，維護及時；

　　3、停車場的公共環境清潔衛生，要求干凈、整潔，及時清除積水、雜物等；

　　4、車輛出入的指引、疏導，要求車輛進出、停放有序，定時巡視檢查。

　　5、--------。

　　第十條 車輛停泊服務費主要用于以下開支：

　　1、停車場服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　2、停車場共用車位和共用部位的維護費用（業主自有車位的維修養護費用由其自行承擔）；

　　3、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統）的維護費用；

　　4、停車場的配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、道閘等系統）的運行能耗費用；

　　5、停車場的公共環境清潔衛生費用；

　　6、法定稅費；

　　7、---- 。

　　第十一條 本物業管理區域內的會所屬---- （全體業主/甲方）所有，會所總建筑面積 平方米，會所應首先滿足本物業管理區域內業主的使用。會所出售或出租時，物業管理區域內的業主享有優先購買或承租權。會所所有人委托乙方經營管理會所的，其經營管理、收費等事項由乙方與所有人另行約定。

　　第五章 物業的承接查驗

　　第十二條 本服務合同簽訂后，乙方應前期介入，對工程進展進行適時跟蹤。

　　甲方應當于----年 月 日（至少在物業交付前60日），通知乙方承接查驗物業，移交物業共用部位、共用設施設備和共用場地、物業服務用房及有關資料。乙方應當會同甲方對本合同附件3、附件4規定的物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并簽訂物業承接驗收確認書，作為界定各自在開發建設和物業服務方面承擔責任的依據。查驗中雙方確認的問題應做好書面記錄，甲方承諾在合理期限內予以解決。甲方應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等公共設施設備，不作為乙方現場檢查和驗收的內容。

　　第十三條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規和行政管理部門規定的其他條件。

　　第十四條 乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　4、業主清冊（包括業主姓名、聯系地址和電話，房屋建筑面積、交付時間等）；

　　5、-------- 。

　　第十五條 甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

　　如甲方委托乙方代為履行保修責任的，雙方應當另行訂立委托協議。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第十六條 業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

　　乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合并遵守履行。

　　第十七條 乙方發現業主、物業使用人有違反物業管理法律法規、《臨時管理規約》和物業管理區域內物業管理制度的行為時，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當及時向有關主管部門報告。

　　第十八條 乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

　　第十九條 因物業維修或者公共利益，甲方或乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應當提前告知對方和相關業主，并采取措施保障安全，在約定期限內恢復原狀。

　　挖掘本物業區域內道路、場地按規定應報行政管理部門審批的，應當遵守其規定。

　　第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修保證金等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

　　第二十一條 甲方應于----年 月 日向乙方無償提供符合法定要求的物業服務用房。物業服務用房屬全體業主共有，乙方在物業服務期限內無償使用，但不得改變其用途。

　　物業服務用房建筑面積平方米，其中：辦公用房----平方米，位于---- ；業主委員會議事活動用房---- 平方米，位于---- ；---- 用房----平方米，位于---- 。

　　第二十二條 住宅專項維修資金的使用按照相關規定執行。

　　第七章 違約責任

　　第二十三條 甲方違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容和標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。但業主或物業使用人不得以甲方違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業服務費。

　　業主或物業使用人違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內容和標準的，乙方不承擔相應違約責任，造成乙方或其他業主、物業使用人損失的，違約人應承擔賠償責任。但業主或物業使用人不得以其他業主或物業使用人違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業服務費。

　　第二十四條 除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定，給甲方、業主造成損失的，應向甲方、業主賠償損失。

　　第二十五條 甲方、業主或物業使用人違反本合同的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，每日按未交數額‰向乙方支付違約金。

　　第二十六條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就擅自提高部分有權拒絕交納；已經收取的，乙方應雙倍返還擅自提高部分的物業服務費用。

　　第二十七條 甲方違反本合同的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

　　第二十八條 以下情況乙方不承擔違約責任：

　　1、因不可抗力導致物業服務中斷的；

　　2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

　　3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

　　4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

　　5、因甲方或業主、物業使用人未及時繳納供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用而導致服務中斷或受到影響的；

　　6、業主、物業使用人違反本合同約定、物業管理法律法規、《臨時管理規約》和物業管理區域內物業管理制度的行為，雖經乙方采取規勸、制止、向有關部門報告等措施后仍未解決，其行為對其他業主、物業使用人產生妨礙和影響的；

　　7、-------- 。

　　第八章 其他事項

　　第二十九條 本合同期限自----年 月 日起至----年 月 日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

　　第三十條 本合同期滿前----月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業服務企業。

　　第三十一條 本合同期滿前發生下列情形且業主大會尚未成立的，甲方可以終止合同另行選聘物業服務企業：

　　1、乙方違約致使合同目的不能實現的；

　　2、乙方提出解除合同的；

　　3、乙方因解散、破產等原因無法履行合同的。

　　第三十二條 自本合同終止時起10日內，乙方應將物業共用部位、共用設施設備和共用場地、物業服務用房及物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或---- 代管。乙方不得以任何理由拒絕、拖延移交。

　　第三十三條 甲方與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂房屋買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。

　　第三十四條 業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。

　　第三十五條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　第三十六條 本合同自雙方簽章之日起生效。本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。

　　第三十七條 本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決；協商不成，雙方可選擇以下第種方式處理：

　　1、向----仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第三十八條 本合同一式份，甲、乙雙方各執份。

　　甲方（簽章）---- 乙方（簽章）

　　法定代表人--------法定代表人

　　年月 日

　　附件：

　　1、規劃平面圖

　　2、物業構成明細

　　3、物業共用部位明細

　　4、物業共用設施設備明細

　　5、前期物業服務標準

　　附件1：規劃平面圖

　　附件2：物業構成明細

　　類型 幢數 套（單元）數 建筑面積（平方米）

　　高層住宅

　　多層住宅

　　別墅

　　商業用房

　　工業用房

　　辦公樓

　　車庫

　　會所

　　學校

　　幼兒園用房

　　合計

　　備注

　　附件3：物業共用部位明細

　　1、房屋承重結構；

　　2、房屋主體結構；

　　3、公共門廳；

　　4、公共走廊；

　　5、公共樓梯間；

　　6、內天井;

　　7、戶外墻面；

　　8、屋面；

　　9、傳達室；

　　10、----；

　　11、----。

　　附件4：

　　物業共用設施設備明細

　　1、綠地----平方米；

　　2、道路----平方米；

　　3、化糞池----個；

　　4、污水井----個；

　　5、雨水井----個；

　　6、垃圾中轉站----個；

　　7、水泵----個；

　　8、水箱----個；

　　9、電梯----部；

　　10、信報箱----個；

　　11、消防設施----；

　　12、公共照明設施----；

　　13、監控設施----；

　　14、避雷設施----；

　　15、共用天線----；

　　16、機動車庫----個----平方米；

　　17、露天停車場----個----平方米；

　　18、非機動車庫----個----平方米；

　　19、共用設施設備用房----平方米；

　　20、物業服務用房----平方米；

　　21、----；

　　22、----。

　　附件5：前期物業服務標準

　　一、綜合管理服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）簽訂規范的物業服務合同。

　?。?）財務管理規范，賬目清晰。

　?。?）有完善的員工崗位職責與考核制度、報修服務與投訴處理制度、業主（用戶）資料保密制度、服務質量管理制度。

　?。?）建立小區物業管理檔案（包括業主資料、房屋、設備等檔案）。

　?。?）物業項目經理持證上崗，電工、消防、特種設備管理等崗位作業人員持證上崗，員工統一著裝、掛牌上崗。

　?。?）公示企業營業執照、資質證書，主要服務人員姓名、崗位和照片，服務內容和服務標準，收費項目和收費標準，報修和投訴監督電話。

　?。?）對違反房屋安全、治安、消防、城管、環保、特種設備管理等規定的行為，應及時勸阻并報告相關行政主管部門。

　?。?）有公告宣傳欄，宣傳內容包括物業管理政策法規，消防、治安、房屋安全等內容。

　　一級

　　1 辦公條件 設置物業服務中心，有專門的業主或使用人接待場所。

　　2 接待時間

　?。?）每天不少于10小時業務接待，其他時間設置值班人員。

　?。?）提供24小時客服電話服務。

　　3 投訴處理 對意見、建議在24小時內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率90%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數應不高于300戶。

　　5 客戶服務

　?。?）每季度公示物業服務合同履行情況。

　?。?）重要物業服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內公示，履行告知義務。

　?。?）有寵物管理制度，設置寵物管理標識。

　　6 信息化管理 應用計算機、互聯網等現代科技手段搭建信息化管理平臺。

　　7 質量檢查 每月組織1次項目服務質量檢查，每年組織1次業主參觀設施設備機房。

　　8 服務滿意率

　?。?）開展業主訪問，每年訪問率不低于80%。

　?。?）業主滿意度調查每年不少于2次，滿意率80%以上，結果公示。

　　9 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于4次。

　　10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于48小時培訓。

　　二級

　　1 辦公條件 設置物業服務中心，有接待前臺。

　　2 接待時間

　?。?）每天不少于8小時業務接待，其他時間設置值班人員。

　?。?）提供24小時客服電話服務。

　　3 投訴處理 對意見、建議在2個工作日內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率80%以上。

　　4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數應不高于500戶。

　　5 客戶服務

　?。?）每半年公示物業服務合同履行情況。

　?。?）重要物業服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內公示，履行告知義務。

　?。?）有寵物管理制度。

　　6 信息化管理 應用計算機、互聯網等現代科技手段搭建信息化管理平臺。

　　7 質量檢查 每季組織1次項目服務質量檢查。

　　8 服務滿意率

　?。?）開展業主訪問，每年訪問率不低于50%。

　?。?）業主滿意度調查每年不少于1次，滿意率70%以上。

　　9 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于3次。

　　10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于30小時培訓。

　　三級

　　1 辦公條件 設置物業服務中心。

　　2 接待時間 每天不少于8小時業務接待。

　　3 投訴處理 對意見、建議在3個工作日內答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率60%以上。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 客戶服務

　?。?）每年初公示上一年度物業服務合同履行情況。

　?。?）重要物業服務事項應在主要出入口公示，履行告知義務。

　　6 質量檢查 每年組織1次項目服務質量檢查。

　　7 服務滿意率 業主滿意度調查每年不少于1次，滿意率65%以上。

　　8 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于2次。

　　9 人員培訓 管理、服務人員每年不少于12小時培訓。

　　四級

　　1 辦公條件 有固定的辦公場所。

　　2 接待時間 周一至周五8小時業務接待。

　　3 投訴處理 對意見、建議在5個工作日內答復，對求助、投訴及時處理。

　　4 客服人員 配客服人員。

　　5 服務滿意率 業主滿意度調查每年不少于1次，滿意率60%以上。

　　6 文化建設 宣傳欄內容每年更新不少于1次。

　　7 人員培訓 管理、服務人員每年不少于8小時培訓。

　　二、物業共用部位與共用設施設備管理服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）建立物業共用部位、共用設施設備的管理、巡查、維修保養、定期安全檢查制度。

　?。?）建立各類共用設施設備的運行檔案，記錄齊全，運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔；對設備故障及重大或突發性事件有應急預案和現場處理記錄；雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。

　?。?）水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格執行操作規程及保養規范。

　?。?）小區內危險部位設置警示標識或防范設施。

　?。?）共用設施設備配有專人管理；有國家規范的，應達到規定的保養標準；設備用房整潔，各類設施設備的標志清晰明確、規范齊全。

　?。?）小區道路、場地保持基本平整，不積水；窖井不漫溢，保證排水管道通暢。

　?。?）每年巡視1 次梁、板、柱等結構構件可見部分，外觀出現變形、開裂等現象時，應提示相關業主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。

　?。?）建立裝飾裝修管理制度。裝修前，依規對裝修方案進行審核、備案，告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項，簽署裝修服務協議，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。

　　一級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

　?。?）每半月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

　?。?）每季度檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，3日內完成維修。

　?。?）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　?。?）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　?。?）每天不少于1次巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　?。?）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在3日內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

　　4 標識與安全警示

　?。?）主要出入口或指定區域設置小區平面圖，小區內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　?。?）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每周檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每日巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每半月調整1次時間控制器。

　?。?）應急照明：每日巡視1次，發現故障，30分鐘內到達現場組織維修。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于95%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每日檢查1次，每月保養1次，設備房每周清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率99%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業服務企業管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過2次。

　?。?）接停電、停水通知后，1小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每日對消防主機、聯動柜進行1次檢查，系統誤報率不高于1%。

　　8 安防設備

　?。?）安防系統每月進行1次檢修保養，運行良好，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于95%。

　?。?）周界紅外對射、門禁系統每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于15%。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行2次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月檢查2次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修 24小時受理業主或使用人報修，夜間有專人值守，處理緊急報修，水電等急修15分鐘內到現場處理，一般修理2小時內處理。維修回訪率90%以上。

　　二級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。

　?。?）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

　?。?）每季度檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每2個月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每2個月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，5日內完成維修。

　?。?）每2個月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　?。?）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，確保功能完好，無安全隱患。

　　3 裝修管理

　?。?）每2天不少于1次巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　?。?）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在5日內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

　　4 標識與安全警示

　?。?）主要出入口或指定區域設置小區平面圖，小區內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　?。?）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查2次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視2次，一般故障12小時內修復；復雜故障5日內修復；每半月調整1次時間控制器。

　?。?）應急照明：每日巡視1次，發現故障，30分鐘內到達現場組織維修。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于90%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每日檢查1次，每月保養1次，設備房每周清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業服務企業管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過3次。

　?。?）接停電、停水通知后，1小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每周對消防主機、聯動柜進行2次檢查，系統誤報率不高于2%。

　　8 安防設備

　?。?）安防系統每月進行1次檢修保養，運行良好，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于90%。

　?。?）周界紅外對射、門禁系統每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于10%。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行1次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修 24小時受理業主或使用人報修，夜間有人員值守，處理緊急報修，水電等急修半小時內到現場處理，一般修理8小時內處理。維修回訪率80%以上。

　　三級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每年檢查1次外墻。

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，1周內完成維修。

　?。?）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　　3 裝修管理

　?。?）每周不少于2次巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　?。?）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在1周內清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

　　4 標識與安全警示

　?。?）小區內主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。

　?。?）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每周巡視2 次，一般故障24小時內修復；復雜故障5日內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障1日內修復；復雜故障1 周內修復；每月調整1次時間控制器。

　?。?）應急照明：每日巡視1 次，發現故障，30分鐘內組織維修。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于85%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每周檢查2次，每月保養1次，設備房每2周清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業服務企業管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過5次。

　?。?）接停電、停水通知后，2小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每周對消防主機、聯動柜進行1次檢查，系統誤報率不高于3%。

　　8 安防設備

　　安防系統每月進行1次檢修保養，運行正常，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。全年運行完好率不低于85%。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行1次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每年清掏不少于1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修 24小時受理業主或使用人報修，緊急報修半小時內到現場處理，一般修理1日內處理。維修回訪率50%以上。

　　四級

　　1 房屋本體及共用部位

　?。?）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。

　?。?）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發現異常時及時處理。

　　2 建筑附屬構筑物

　?。?）每半年巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發現損壞、堵塞等情況，應及時維修。

　?。?）每半年巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發現損壞或安全隱患及時處理。

　　3 裝修管理

　　有專人巡查施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會及有關主管部門。

　　4 標識與安全警示

　　對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。

　　5 公共照明設備管理

　?。?）樓內照明：每半月巡視1 次，一般故障24小時內修復；復雜故障1 周內修復。

　?。?）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內修復；復雜故障半月內修復。

　?。?）樓內外照明完好率應不低于80%。

　　6 供水、供電設備管理

　?。?）各設備系統每周檢查1次，每月保養1次，設備房每月清潔1次。

　?。?）供電、供水設備運行完好率97%以上。

　?。?）接停電、停水通知后，2小時內通知業主。

　?。?）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發現跑冒滴漏現象及時處理。

　　7 消防設備管理

　?。?）每月檢查1次滅火器、室內外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。

　?。?）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統的，每年應當委托具備相應資質的檢測、維修機構對自動消防系統進行1次以上檢測和維修。

　?。?）每月對消防主機、聯動柜進行1次檢查，系統誤報率不高于5%。

　　8 安防設備

　　安防系統每月進行1次檢修保養，運行基本正常，安防系統出現故障時，有相關預案措施彌補。

　　9 電梯管理

　?。?）電梯應按規定進行注冊登記，由具有相應資質的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調整和檢查。

　?。?）每年至少進行1次救援演練，電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內到達現場實施救援。

　?。?）配備至少1名取得特種設備作業人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發現涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。

　　10 排水系統管理

　?。?）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏。

　?。?）化糞池每年清掏1次，發現異常及時清掏。

　　11 業主報修

　　周一至周五受理業主報修，緊急報修1小時內到現場處理，一般修理2日內處理。

　　三、公共秩序維護

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）小區基本實現封閉式管理，配有專職的公共秩序維護員，24小時值班。

　?。?）建立公共秩序維護員管理規定、站崗值勤標準、巡邏值勤標準、交接班標準和要求、公共秩序維護員培訓制度、人員和大宗物品進出登記制度等規章制度。

　?。?）制定火警、盜警、地震、臺風、爆炸、人員急救、燃氣泄漏、觸電、人員高墜、高空擲（墜）物傷人及其他不可預見緊急事件等應急預案。

　?。?）對進出車輛進行管理和疏導，車輛停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防車通道符合消防安全要求。

　　一級

　　1 監控中心 小區設有監控中心，提供電子巡更、錄像監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中4項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業主出入高峰時段站崗執勤且不少于4小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位（指小區道路、單元出入口、主要樓層等，下同）每2小時巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員5分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于150課時。

　　二級

　　1 監控中心 小區設有監控中心，提供電子巡更、錄像監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中3項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業主出入高峰時段站崗執勤且不少于2小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位每3小時巡邏1次，并做好巡更記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員10分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業主（使用人）參與的不少于1次。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于120課時。

　　三級

　　1 監控中心 小區提供電子巡更、錄像監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中2項以上技防安全服務，24小時開通。

　　2 出入管理 各出入口24小時值班看守，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間每3小時巡邏1次，并有巡邏記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員15分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于80課時。

　　四級

　　1 監控中心 按小區配置的安防系統現狀，保證24小時開通。

　　2 出入管理 主出入口24小時值班看守，其他出入口定時開放并專人看管，門衛有交接班記錄。

　　3 區域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間巡邏2次，并有巡邏記錄。

　　4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員20分鐘內趕到現場進行處理。

　　5 消防演練 每年組織物業服務人員進行不少于1次消防演練。

　　6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓每季度不少于1次，每次不少于2個課時。

　　四、保潔服務

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）清潔設施設備配備齊全，并有專人管理。

　?。?）制定環境衛生管理規定、環境衛生質量標準、衛生設施維護保養辦法、防疫應急預案等規章制度。

　?。?）垃圾日產日清，保持公共區域整潔、無異味。

　?。?）及時制止物業管理區域內亂懸掛、亂張貼、亂涂、亂畫、亂堆放等現象。

　?。?）對超環保標準排放油煙、噪音等行為和違反規定飼養寵物、家畜、家禽者進行勸阻，并報告有關部門進行處理。

　?。?）制定消殺工作計劃并執行。

　　一級

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每日清潔、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭2次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔2次。

　?。?）主干道每月清洗不少于1次。

　?。?）平屋面每季度清掃1次，每周巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每半年打蠟或晶面處理 1 次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每周清潔一次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔兩次，若轎廂內鋪設地毯，每3 日吸塵 1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺

　?。?） 5-10月滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。

　?。?）消殺工作有明確詳實的計劃、通知、過程記錄和效果評估。

　　二級

　　1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于2次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清潔、擦拭2次，箱（桶）無異味、無污跡。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔1次。

　?。?）主干道每季度清洗不少于1次。

　?。?）平屋面每季度清掃1次，每月巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每年打蠟或晶面處理1次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔2次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內鋪設地毯，每周吸塵1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次，其余月份每2個月不少于1次。

　　三級

　　1 垃圾收集與清理 按樓棟設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清洗1次。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每日清潔1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每2周擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。

　?。?）平屋面每半年清掃1次，每季度巡查1次，有雜物及時清掃。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內鋪設地毯，每月吸塵 2 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每季度對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每季度清潔 1 次；電梯門槽每月清理1次。

　　5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次。

　　四級

　　1 垃圾收集與清理 小區內設有垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。

　　2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每半月清洗1次。

　　3 小區公共部位保潔

　?。?）樓道、樓梯每周清潔2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月擦拭1次。

　?。?）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。

　　4 大堂、電梯保潔

　?。?）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。

　?。?）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次。

　　5 四害消殺 5-10月進行滅四害消殺工作。

　　五、綠化養護

　　服務級別 序號 服務內容 服務標準

　　四個級別均適用----基本要求

　?。?）配有綠化養護人員進行綠化養護管理。

　?。?）制定園林綠化設施管理規定、維護保養辦法等規章制度。

　?。?）選用高效低毒、低殘留的藥劑防治病蟲害，并在噴藥前對業主進行書面提醒、告知。

　　一級

　　1 專業人員配置 配備專職綠化管理人員，具有相應的園林綠化專業技術職稱。

　　2 喬灌木養護 （1）喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增追施復合肥2次，滿足植物生長需要。

　?。?）喬木骨架均勻、樹形美觀；灌木修剪整齊、造型美觀。

　?。?）主干道旁花木有標識。

　　3 草坪養護 草坪常年保持平整，邊緣清晰，每年清除雜草7次以上，無黃土裸露，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機肥2到3次。

　　4 花壇養護 （1）及時更換花壇枯死、損毀的花木，及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥2次，盛花期追肥適量。

　?。?）花木長勢良好，花叢邊幅修剪整齊、造型美觀。

　　5 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況，根據檢查結果及時滅治，病蟲害發生率低于5%。

　　6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水，需水量大的植物根據長勢和土壤情況合理灌溉；及時抗旱排澇，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 產生的垃圾應在綠化作業完成后2小時內清理干凈。

　　二級

　　1 專業人員配置 配備專職綠化養護人員。

　　2 喬灌木養護 喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養護 草坪常年保持平整，每年清除雜草5次以上，黃土裸露面積不大于2%，按肥力、草種、生長情況及時施有機肥，每年2次以上。

　　4 花壇養護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥1次。

　　5 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查3次病蟲害情況，根據檢查結果及時滅治，病蟲害發生率低于10%。

　　6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水；及時抗旱排澇，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 綠化作業完成后產生的垃圾應4小時內清理干凈。

　　三級

　　1 專業人員配置 配備專職或兼職綠化養護人員。

　　2 喬灌木養護 喬木每年修枝1次，灌木每年修剪1次以上，無枯枝、缺枝，土壤基本疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥，每年普施有機肥1次，部分花灌木增施追肥1次。

　　3 草坪養護 草坪無明顯缺水枯黃，每年修剪5次以上，每年清除雜草3次以上，黃土裸露面積不大于5%，每年普施有機肥1次。

　　4 花壇養護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 根據病蟲害發生規律，植物生長季每月檢查2次病蟲害情況，并進行防治，不出現嚴重病蟲害。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水，無旱澇原因導致植物死亡。

　　7 垃圾處理 綠化作業產生的垃圾應8小時內清理干凈。

　　四級

　　1 專業人員配置 配備專職或兼職綠化養護人員。

　　2 喬灌木養護 喬木每2年修枝1次，灌木每年修剪1次，每年普施基肥1次。

　　3 草坪養護 草坪每年修剪3次以上，每年清除雜草2次以上，黃土裸露面積不大于10%。

　　4 花壇養護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。

　　5 病蟲害防治 植物生長季每月檢查1次病蟲害情況，并進行防治。

　　6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水。

　　7 垃圾處理 綠化作業產生的垃圾應在24小時內清理干凈。