20**年11月28日吉林省第十一屆人民代表大會常務委員會第7次會議批準

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 物業管理活動應當堅持業主自治、專業服務與政府監督的原則。

　　第四條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的管理工作。其主要職責是:

　　(一)貫徹執行物業管理的法律法規,執行國家物業管理的有關規定,制定物業管理的相關制度;

　　(二)負責物業服務企業資質、物業專項維修資金、物業維修保證金、物業服務保證金的監督管理工作;

　　(三)負責招投標或者協議選聘物業服務企業備案工作;

　　(四)協調、指導物業交付使用的資料查驗工作;

　　(五)負責受理物業管理信訪,調解處理糾紛,查處物業管理違法行為;

　　(六)協調、指導縣(市)區政府、市政府相關部門的物業管理工作。

　　其下設的物業管理辦公室負責日常工作。

　　第五條 市、縣(市)區建設、規劃、市政公用、公安、環境保護、城市管理行政執法等相關部門在物業管理活動中應當履行下列職責:

　　建設行政主管部門負責物業保修期限和保修范圍內的質量保修責任、物業質量及其配套設施是否完善的監督管理。

　　規劃行政主管部門負責核定、驗收物業服務用房等配套設施是否按照批準的規劃設計配建的監督管理。

　　市政公用行政主管部門負責物業管理區域內供水、供熱、燃氣、綠化、環衛等配套設施的移交、運行及維修、安全服務的監督管理。

　　公安部門負責指導物業服務企業劃分停車位及確定在物業管理區域內合理的行車路線,對停放大型客車、貨車和危險品運輸等車輛的行為進行管理;對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設施和消防安全工作進行檢

　　查和指導。

　　價格行政主管部門負責制定物業服務收費辦法,定期公布物業服務收費政府指導價格,查處價格違法行為。

　　工商行政主管部門負責物業服務企業注冊,核發營業執照,依法對企業經營行為進行監督管理。

　　環境保護行政主管部門負責物業管理區域內經營場所排放油煙污染,生產、建筑噪聲擾民等行為的監督管理。

　　城市管理行政執法部門負責違法建(構)筑物、棚、亭、廈、棄置垃圾、破壞市政公用設施及飼養畜禽、圈地、耕種等行為的監督管理。

　　人民防空主管部門負責物業管理區域內地下人防工程的監督管理。

　　教育、勞動和社會保障、衛生、藥品監督、文化、公安等行政主管部門審批物業管理區域內的經營場所時,應當查驗相鄰業主同意改變住宅、車庫用途的書面意見及有關部門的批準文件。

　　第六條 縣(市)、區人民政府(含各類直接管轄鄉鎮政府、街道辦事處的開發區管委會)全面負責本轄區物業管理工作?？h(市)、區物業行政主管部門在本級人民政府的領導下負責物業管理的監督管理工作。其主要職責是:

　　(一)貫徹執行物業管理的法律、法規和規章;

　　(二)負責指導鄉鎮街開展物業監督管理工作;

　　(三)負責劃分物業管理區域;

　　(四)負責批準協議選聘物業服務企業和前期物業招投標的監督管理;

　　(五)負責物業交付使用資料查驗和物業承接驗收;

　　(六)負責指導、監督物業服務企業、業主大會、業主委員會的工作,接受業主委員會備案事項;

　　(七)負責受理物業管理投訴,查處物業管理違法行為。

　　縣(市)物業行政主管部門負責物業專項維修資金、物業維修保證金、物業服務保證金的監督管理工作。

　　區物業行政主管部門負責物業專項維修資金、物業維修保證金、物業服務保證金使用的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)對轄區物業管理活動負有全面管理的責任。應當明確專門機構,配備專職人員,負責下列物業管理工作:

　　(一)組織業主召開首次業主大會會議,指導業主委員會換屆工作;

　　(二)監督、指導、檢查物業服務企業、業主大會、業主委員會、社區居民委員會(村民委員會)的物業管理工作;

　　(三)對違反物業管理法律、法規的行為向有關部門報告;

　　(四)調解物業管理活動糾紛。

　　第八條 社區居民委員會(村民委員會)在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,履行下列物業管理義務:

　　(一)指導、監督物業服務企業的物業服務和業主大會、業主委員會及業主物業自行管理活動;

　　(二)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開首次業主大會會議和業主委員會換屆工作;

　　(三)調解物業管理活動糾紛;

　　(四)勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施等行為,并向有關部門報告。

　　社區居民委員會設置專職人員(來自:m.airporthotelslisboa.com),具體負責物業管理工作,并接受物業行政主管部門的指導。

　　第九條 市物業管理協會是物業管理行業自律組織,接受市物業管理行政主管部門的指導。主要工作是:

　　(一)制定物業服務行業行為準則;

　　(二)反映物業服務行業的意見、建議和要求,維護其合法權益;

　　(三)調解物業服務行業內部的糾紛;

　　(四)開展物業服務行業質量評比活動;

　　(五)培育物業服務企業文化。

　　第十條 新建住宅物業和向兩個以上業主出售的非住宅物業必須實行物業管理。

　　原有住宅物業的業主應當通過選聘物業服務企業、自行管理或者委托他人管理的方式實行物業管理。

　　原有非住宅物業逐步實行物業管理。

　　第二章 業主及業主大會

　　第十一條 房屋的所有權人及物業買受人為業主;一個物業管理區域的全體業主組成一個業主大會。業主、業主大會按照《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》的規定,享有權利,承擔義務。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十二條 業主入住達到50%以上時,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當及時組織召開首次業主大會會議。

　　分期建設的物業項目,首期

　　入住的業主達到50%以上時,可以成立業主大會。后期業主入住達到前款規定的條件時,應當重新組織召開業主大會會議。

　　第十三條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開首次業主大會會議前,應當成立首次業主大會會議籌備組。

　　首次業主大會會議籌備組由五至七名成員組成,包括街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會(村民委員會)負責人、開發建設單位代表、業主代表?；I備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)的負責人擔任。

　　首次業主大會會議籌備組成員名單確定后,應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十四條 首次業主大會會議籌備組應當擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案)、確認業主身份、確定業主在首次業主大會會議上的投票權數、確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單后,在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

　　首次業主大會會議籌備組應當自組成之日起30日內,在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織下,召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。

　　第十五條 新建物業的業主召開首次業主大會會議所需費用由開發建設單位承擔。

　　已建成的住宅物業的業主召開首次業主大會會議所需費用由市、縣(市)人民政府從城市維護費中列支。

　　第十六條 業主大會會議決定事項可以采用集體討論,也可以采用書面征求意見的方式,并實行投票表決;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　住宅物業的業主(物業買受人)投票權按套計算,每套住宅計一票。

　　非住宅物業的業主(物業買受人)投票權按建筑面積計算,100平方米以下(含本數)的有一票投票權,每超過100平方米再計一票。

　　第十七條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和任期等事項依法作出約定。

　　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條 業主大會會議通過的決定,業主委員會和全體業主必須履行。

　　業主大會會議作出的決定違反法律、法規規定的,縣(市)區物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

　　第十九條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會一般由15人以下的單數組成。根據工作需要,可以聘請1名執行秘書。執行秘書可以不是本物業管理區域內的業主。

　　第二十條 經業主、業主大會同意,業主委員會代表業主行使權利,并履行下列職責:

　　(一)執行業主大會的決定;

　　(二)召集業主大會定期會議和臨時會議;

　　(三)按照業主大會的決定定期以書面形式,向業主、業主大會通報物業服務情況和業主大會、業主委員會活動經費使用情況;

　　(四)受業主、業主大會委托,通過招投標或者其他方式選聘物業服務企業,并與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(五)了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(六)組織實施業主自行管理物業工作;

　　(七)監督管理規約的實施;

　　(八)業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會履行前款第(二)項規定的職責時,應當書面通知街道辦事處(鄉鎮人民政府)和社區居民委員會(村民委員會)。

　　業主委員會不得從事與物業管理活動無關的行為。

　　第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,持下列資料到縣(市)區物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:

　　(一)業主大會成立情況材料;

　　(二)物業管理區域基本情況材料;

　　(三)業主委員會選舉辦法,業主委員會組成人員情況材料及身份證明;

　　(四)管理規約及業主大會議事規則。

　　業主委員會備案事項發生變更的,應在變更后30日內,向原備案部門辦理備案變更手續。

　　第二十二條 業主委員會應當建立檔案。內容包括:

　　(一)各種會議的書面材料;

　　(二)業主委員會選舉產生、備案材料;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)業務往來材料;

　　(五)維修資金使用情況材料;

　　(六)業主委員會認為需要存檔的其他材料。

　　業主委員會檔案應當由

　　專人保管,不得損毀、遺失。業主委員會換屆改選時,應當將檔案資料移交至下一屆業主委員會。

　　第二十三條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定,按期進行換屆改選。因故未能按期換屆改選的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當督促業主委員會進行換屆。在此期間,業主委員會應當繼續履行職責,直至新一屆業主委員會產生。

　　第二十四條 業主大會會議、業主委員會活動所需經費、必要的日常辦公費用、有關人員津貼等,經業主大會會議通過,可以在物業服務合同中約定或者物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支。

　　第二十五條 業主、業主大會、業主委員會對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業服務費用等損害其他業主合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約的規定,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失,也可以向有關管理部門報告,請求處理。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第三章 物業服務企業管理

　　第二十六條 物業服務企業取得資質證書后,應當在資質等級范圍內從事物業管理活動。

　　物業服務企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的,應當在營業執照變更后15日內辦理資質變更手續。

　　物業服務企業資質證書必須在物業服務企業辦公場所明示。任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

　　第二十七條 物業服務企業的專業管理人員,應當取得國家或者行業相應的職業資格證書后,方可從事物業管理活動。

　　職業資格證書不得涂改、出租、出借、轉讓。

　　第二十八條 物業服務企業應當向市、縣(市)物業行政主管部門交納物業服務保證金。標準為物業服務項目二個月的物業服務費用。

　　物業服務企業交納物業服務保證金后,市、縣(市)物業行政主管部門向物業服務企業出具物業服務保證金交納證明。

　　第二十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供服務,違反物業服務合同,有下列行為之一的,由業主申請,經市、縣(市)物業行政主管部門審查核實后,扣減物業服務保證金,并依法對受侵害的業主給予補償。

　　(一)未返還向業主收取的服務期限以外的物業服務費的;

　　(二)未按合同約定的標準提供服務的;

　　(三)擅自撤出物業服務項目的;

　　(四)違反規定向業主收取不應該收取的費用的;

　　(五)損害物業管理區域內共用部位、共用設施設備的。

　　第三十條 物業服務企業退出服務項目時,應當與業主委員會協商,業主委員會同意后,經縣(市)區物業行政主管部門確認,返還物業服務保證金本息。有異議的,可通過仲裁或者訴訟方式解決。

　　第三十一條 物業服務企業享有下列權利:

　　(一)按照物業服務合同的約定收取物業服務費用;

　　(二)接受業主的委托,提供物業服務合同約定以外的服務,并向接受服務的業主收取約定的費用;

　　(三)選聘專營企業承擔專項服務。

　　(四)對損害物業共用部位、共用設施設備的,代表業主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等。

　　第三十二條 物業服務企業應當履行下列義務:

　　(一)按照物業服務合同約定的服務內容、標準提供服務,收取物業服務費時使用專用發票;

　　(二)被開發建設單位或者業主大會選聘后,及時備案,并交納物業服務保證金;

　　(三)每半年公布一次物業服務費用的收支情況明細;

　　(四)聽取業主、業主大會、業主委員會對有關物業管理活動的意見和建議,并接受監督;

　　(五)制止違反治安、消防、環保、裝飾裝修等方面規定的行為,并向相關部門報告;

　　(六)建立物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生維護、突發事件處理等方面的規章制度。

　　第四章 前期物業管理

　　第三十三條 前期物業管理是指新建住宅物業及向兩個以上業主出售的非住宅物業尚未召開首次業主大會會議之前,由開發建設單位選聘的物業服務企業實施的物業管理活動。

　　選聘的物業服務企業按照物業服務收費標準提供相應的物業服務。

　　開發建設單位銷售物業時,承諾的物業服務標準和收取的物業服務費用必須明確告知業主(物業買受人)。在承諾的期限內不得擅自降低物業服務標準、提高物業服務收費標準。

　　第三十四條 新建住宅物業及向兩個以上業主出售的非住宅物業,應當按照下列規定配置物業服務用房:

　　(一)建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置,但最小不得低于五十平方米;

　　(二)建筑面積超過十萬平方米(含本數)的,超過部分按照千分之二配置。

　　物業服務用房應當設置在物業管理區域中心位置或者主出入口附近,并且是具有獨立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。具體位置以及建筑面積應在規劃圖和規劃項目一覽表中標注。

　　物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公室、門衛室、監控室、儲藏間等。

　　物業服務用房的所有權依法屬于全體業主。未經占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意,不得改變物業服務用房的用途。

　　改變物業服務用房使用用途有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照全體業主或者業主大會會議的決定使用。

　　第三十五條 開發建設單位應當按照下列要求建設物業服務用房:

　　(一)上下水、供電、供暖、衛生等設施齊備,具備正常使用功能;

　　(二)物業管理區域內配置通訊、有線電視、寬帶等設施的,應當在物業服務用房內預留端口,具備正常使用功能。

　　第三十六條 開發建設單位應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得違反法律法規的規定,不得侵害物業買受人的合法權益。

　　開發建設單位銷售物業時,須向物業買受人明示臨時管理規約。

　　臨時管理規約對全體業主具有約束力。臨時管理規約在管理規約生效后,即行失效。

　　第三十七條 住宅物業及向兩個以上業主出售的非住宅物業的開發建設單位,應當向縣(市)區物業行政主管部門申請確認物業服務用房,劃分物業管理區域后,通過招投標方式選聘物業服務企業。

　　招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前,提交以下材料報物業項目所在地的市、縣(市)人民政府物業行政主管部門備案:

　　(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;

　　(二)招標公告或者招標邀請書;

　　(三)招標文件;

　　(四)法律、法規規定的其他材料。

　　物業行政主管部門發現招標行為有違反法律、法規規定的,應當及時責令招標人改正。

　　第三十八條 開發建設單位確定中標的物業服務企業后,應當在與中標的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后30日內,持下列資料到市、縣(市)物業管理行政主管部門備案:

　　(一)評標委員會的評標報告;

　　(二)中標人的投標文件等資料;

　　(三)前期物業服務合同;

　　(四)臨時管理規約;

　　(五)招標代理委托合同;

　　(六)物業服務保證金交納證明;

　　(七)物業專項維修資金代交代收保證書;

　　(八)法律、法規規定的其他材料。

　　市、縣(市)物業行政主管部門備案后,向開發建設單位出具《實施物業管理證明》。

　　開發建設單位銷售物業時,須向買受人明示前期物業服務合同。

　　第三十九條 通過招投標方式選聘物業服務企業,應當由開發建設單位從市物業行政主管部門建立的專家庫中隨機抽取確定評標委員會成員。

　　評標委員會由開發建設單位代表和物業管理方面的專家組成,成員為5人以上的單數,其中開發建設單位代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。

　　第四十條 下列物業項目,經所在地的縣(市)區物業行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業:

　　(一)投標截止之日,投標人少于3個的;

　　(二)建筑面積小于4萬平方米(含本數)多層住宅物業;

　　(三)建筑面積小于2萬平方米(含本數)的高層住宅物業。

　　第四十一條 開發建設單位申請協議選聘物業服務企業的,應當向縣(市)區物業行政主管部門申請確認物業服務用房,劃分物業管理區域后,持下列資料到縣(市)區物業管理行政主管部門辦理審批手續:

　　(一)規劃圖紙;

　　(二)物業服務企業營業執照及法定代表人身份證明;

　　(三)《臨時管理規約》;

　　(四)物業服務項目的標準和要求;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　符合條件的,縣(市)區物業行政主管部門向建設單位核發《協議選聘物業服務企業批準書》。

　　第四十二條 開發建設單位確定中標或者協議選聘的物業服務企業后30日內應當持下列資料到縣(市)、區物業行政主管部門辦理實施物業管理證明。

　　(一)《協議選聘物業服務企業批準書》;

　　(二)前期物業服務合同;

　　(三)物業服務保證金交納證明;

　　(四)物業專項維修資金代交代收保證書。

　　符合條件的,縣(市)、區物業行政主管部門向開發建設單位核發《實施物業管理證明》。

　　第四十三條 新建住宅物業及向兩個以上業主出售的非住宅物業交付使用前,縣(市)、區物業行政主管部門應當對下列資料進行查驗:

　　(一)質量監督、規劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設施及驗收合格文件;

　　(二)水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業管理單位移交協議;

　　(三)物業專項維修資金全額交存證明;

　　(四)物業維修保證金交存證明。

　　第四十四條 開發建設單位與物業服務企業承接驗收后,向物業服務企業移交下列資料:

　　(一)物業管理區域的竣工總平面圖,單體建筑、結構、設

　　備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)開發建設單位代收的專項維修資金的明細資料。

　　開發建設單位在與物業服務企業簽訂承接驗收協議之日起30日內,向縣(市)區物業行政主管部門備案。

　　第四十五條 開發建設單位在物業交付使用前,應當按照當地上一年度建設部門核準的物業建筑安裝工程每平方米造價2%的標準,向市、縣(市)物業行政主管部門交納物業維修保證金,存入指定銀行,作為保修期內屬于建設單位物業質量責任的維修費用保證,保修期滿后按規定返還本息。

　　第四十六條 物業服務企業解除前期物業服務合同的,應當提前30日告知開發建設單位,開發建設單位必須選聘新的物業服務企業,進行物業服務。前期物業管理期間,開發建設單位不得放棄物業服務。

　　原物業服務企業退出物業服務項目前,應當向開發建設單位移交本條例第四十四條規定的資料。

　　第五章 物業服務管理

　　第四十七條 物業管理區域由縣(市)區物業行政主管部門按下列原則劃分:

　　(一)配套設施設備共用的;

　　(二)位于同一社區或者位置靠近的;

　　(三)原有住宅物業界線已經自然形成,且無爭議的;

　　(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備,并且能夠封閉管理的;

　　(五)縣(市)區物業行政主管部門認為有必要劃分為一個物業管理區域的。

　　第四十八條 物業服務合同期限終止90日前,業主大會、業主委員會與物業服務企業應當協商續約事宜,續約的應當續簽合同。不續約的,按照下列規定執行:

　　(一)物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供物業服務至合同終止之日,業主應當按照物業服務合同的約定,足額交納物業服務費用至合同終止之日;

　　(二)物業服務企業應當在退出服務項目30日前,公布物業服務費用的收支情況,并將已經收取的超出服務期限部分的物業服務費用退還業主;

　　(三)物業服務企業應當在退出服務項目前10日內,向業主大會、業主委員會移交有關物業維修、養護、更新、改造等技術資料。

　　第四十九條 物業服務合同期限未滿,業主大會或者物業服務企業一方提出解除合同的,應當提前30日書面通知對方。業主委員會應當在此期間組織召開業主大會會議,選聘新的物業服務企業。

　　業主大會和物業服務企業有物業服務糾紛的,雙方可以協商解決,協商不成的,可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。協商、仲裁或者訴訟期間,業主應當按物業服務合同約定足額繳納物業服務費用,物業服務企業不得終止物業服務。

　　第五十條 業主或者業主大會共同決定自行管理物業項目的,業主、業主委員會應當做好下列工作:

　　(一)組織物業管理區域內(含樓道)環境衛生清掃保潔工作;

　　(二)維護物業管理區域環境秩序和綠化養護;

　　(三)負責房屋及自行管理區域內道路、方磚等共用設施設備的養護和維修;

　　(四)負責接待業主、物業使用人報修,受理業主投訴和服務費用的收繳、管理、使用。

　　第五十一條 實施自行管理的,業主、業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的組織、監督、指導下,制定自行管理規約,并報街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　自行管理規約包括管理事項(房屋本體共用部位維修養護等)、服務質量、服務費用、專項維修資金的使用、業主委員會相關人員津貼、違約責任等內容。

　　第五十二條 業主大會未能成立或者無法確定管理方式的,經業主同意,縣(市)、區物業行政主管部門可以為其選聘物業服務企業進行物業服務。

　　曾實施物業管理的,物業行政主管部門選聘的物業服務企業必須按原物業服務內容和標準提供物業服務,業主應當按照原物業服務費用標準繳納物業服務費用。

　　未曾實施物業管理的,縣(市)、區物業行政主管部門可以選聘物業服務企業為其服務,物業服務企業應當按照綜合服務最低等級提供服務。業主應當按照該等級最低政府指導價格繳納物業服務費用。

　　第五十三條 未封閉物業管理區域及單體樓的售房單位或者其委托管理的單位,在向業主、業主委員會進行物業承接驗收前,必須對房屋本體共用部位、共用設施設備進行維修養護,達到房屋完好,并移交相關資料。

　　售房單位改制、兼并、破產等的,在完成物業承接驗收前,由承受其權利義務的單位承擔該物業的維修養護管理責任。

　　業主或者業主大會同意進行物業承

　　接的,應當與物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　第五十四條 業主或者業主委員會不同意進行物業承接的,售房單位應當委托房屋安全鑒定機構或者其他專業鑒定機構進行鑒定。鑒定后符合承接條件的,業主應當進行物業承接;業主仍拒絕承接的,當事人可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十五條 業主決定采取其他方式委托其他組織管理物業的,應當根據委托的事項,與物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　第五十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　住宅項目物業服務收費實行政府指導價;非住宅項目物業服務收費實行市場調節價。

　　市價格行政主管部門應當會同物業行政主管部門根據物業管理服務等級標準、物業服務成本等因素,制定相應的政府指導價格并定期公布。

　　第五十七條 物業服務費收取具體標準應當在前期物業服務合同或者物業服務合同中約定,并在物業管理區域內顯著位置或者收費地點予以公示。

　　通過招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理的,以中標文件確定的收費標準為物業服務費用的具體標準。

　　其他方式選聘物業服務企業實施物業管理的,業主、業主委員會根據物業管理服務政府指導價格協商確定物業服務費用具體標準。業主、業主委員會與物業服務企業難以協商確定的,由雙方提出書面申請,報當地價格行政主管部門,由價格行政主管部門與物業行政主管部門核定。

　　第五十八條 物業服務成本或者物業服務支出構成,主要包括:

　　(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業管理區域清潔衛生費用、綠化養護費用、治安秩序維護費用;

　　(四)辦公費用;

　　(五)物業服務企業固定資產折舊;

　　(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(七)經業主同意的其他費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過物業專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第五十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供物業服務。業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。

　　業主因為房屋自用部位損壞、房屋質量等問題或者違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的,業主委員會或者社區居民委員會(村民委員會)應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法通過仲裁或訴訟方式解決。

　　物業使用人應當在與業主簽訂的物業租賃合同中,約定繳納物業服務費用的方式、主體。

　　第六十條 物業管理區域內已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費由開發建設單位交納。

　　物業所有權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第六十一條 物業管理區域內的下列共用場所、共用設施設備屬于全體業主共同所有,不得擅自處分:

　　(一)物業服務用房;

　　(二)按規劃配建的非機動車車庫;

　　(三)綠地、道路(含停車位)、場地、水景、文體設施等;

　　(四)地面架空層、共用走廊;

　　(五)公共場所和其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第六十二條 利用共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會同意后,按規定辦理相關手續,并遵守管理規約和物業管理區域公共管理制度。

　　前期物業管理期間,任何單位和個人不得利用共用部位、共用設施設備進行經營。

　　利用共用部位、共用設施設備進行經營有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照全體業主或者業主大會的決定使用。

　　第六十三條 物業使用禁止下列行為:

　　(一)改變原建筑設計損壞房屋承重結構;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品或者存放、鋪設超負荷物品;

　　(四)油煙無組織排放;

　　(五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　第六十四條 保修期內,業主物業的維修養護由開發建設單位負責。

　　保修期滿后,業主專有部位、設施由業主自行負責。全體業主共有的部位、設施設備的日常維修費用,從業主交納的物業服務費中列支。

　　全體業主共有的部位、設施設備大中修和更新改造的,從業主交納的物業專項維修資金中支付。

　　人為損壞物業共用部位、共用設施設備的,由責任人自行承擔維修、賠償責任。

　　第六十五條 業主或者物業使用人應當按照批準的規劃用途使用住宅和車庫,不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。

　　業主確需改變使用用途的,須經有關部門

　　批準后依法辦理相關手續。

　　第六十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當按照下列規定依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　(一)供水設施的維修養護責任。業主戶外的供水設施由供水單位管理維護;

　　(二)排水設施的維修養護責任。住宅業主戶外的排水設施由城市排水養護單位管理維護;非住宅物業排水設施維修養護按照有關規定或者依據合同約定執行;

　　(三)供氣設施的維修養護責任。用戶燃氣表(含燃氣表)以外的燃氣設施由燃氣供應單位管理維護;

　　(四)供熱設施的維修養護責任。業主進、出戶閥門(含閥門)以外的供熱設施由供熱單位管理維護;

　　(五)供電設施的維修養護責任。公用供電設施及電表由供電單位管理維護;

　　(六)通訊設施的維修養護責任。通訊設施至用戶終端由通訊單位管理維護;

　　(七)有線電視設施的維修養護責任。有線電視設施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護。

　　第六十七條 物業管理區域或者原有住宅物業(單體棟號)規劃紅線以外的道路(含方磚)、綠地及通過物業管理區域或者原有住宅物業(單體棟號)的市政道路(含方磚)、綠化,由設施管理單位按職責分工進行管理維護。非住宅物業相關事項的管理維護按照有關規定或者依據合同約定執行。

　　第六十八條 產權屬于環境衛生保潔單位的環衛設施,由環境衛生保潔單位維護。

　　物業管理區域內的生活垃圾,由物業服務企業從物業管理區域運至垃圾轉運站或者環境衛生保潔單位指定的地點后,由環境衛生保潔單位運至垃圾處理場。

　　第七章 物業專項維修資金

　　第六十九條 物業專項維修資金實行"專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督"的原則。

　　物業專項維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用。

　　物業專項維修資金的交存范圍按照國家有關規定執行。

　　第七十條 商品房的物業專項維修資金由開發建設單位代為交存,開發建設單位在辦理物業企業招投標前或者協議選聘物業服務企業備案前,必須與市、縣(市)物業行政主管部門簽訂物業專項維修資金代交代收責任書,并且在房屋初始登記前,按規定的標準足額交存物業專項維修資金。

　　第七十一條 商品房買受人應按當地上一年度建設部門核準的物業建筑安裝工程每平方米造價一定比例交存物業專項維修資金。標準為:多層物業項目6%,小高層物業項目7%,高層物業項目8%。

　　商品房未售出的,由開發建設單位按照本條例第七十條規定的時限和本條前款規定的標準足額交存。

　　第七十二條 物業專項維修資金收繳單位或者代交單位必須向商品房買受人出具物業專項維修資金專用票據。收繳單位或者代交單位不向商品房購買人出具物業專項維修資金專用票據的,商品房買受人有權拒繳。

　　第七十三條 業主大會成立前,業主的物業專項維修資金由物業所在地市、縣(市)物業行政主管部門代管。

　　市、縣(市)物業行政主管部門應當委托所在地一家商業銀行,作為轄區內物業專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。

　　業主大會成立后,物業行政主管部門應將物業專項維修資金劃轉至由物業行政主管部門和業主大會共同設立的物業專項維修資金賬戶。

　　第七十四條 公有住房售房單位須將收取和提取的物業專項維修資金交存至市、縣(市)物業行政主管部門設立的專用賬戶,交存標準為:

　　(一)購房人應當按房改成本價格2%的比例繳存物業專項維修資金;

　　(二)售房單位應當按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款30%的比例,一次性從售房款中提取物業專項維修資金。

　　第七十五條 市、縣(市)物業行政主管部門應當建立物業專項維修資金財務核算、財務預決算、使用計劃報批、審計監督、業主查詢及對帳等制度,接受業主監督。

　　業主交存的物業專項維修資金,按戶設置明細帳,按單元、幢、物業管理區域核算。

　　房改售房單位交存的物業專項維修資金按照售房單位設賬,按幢設分賬。

　　第七十六條 物業專項維修資金過戶、結算、續籌,應當遵守下列規定:

　　(一)業主轉讓房屋所有權時,結余的物業專項維修資金不予退還,隨房屋所有權同時過戶;

　　(二)房屋滅失的,物業專項維修資

　　金專戶帳面余額返還業主;

　　(三)物業專項維修資金帳面余額低于首次交存額30%的,經業主大會會議決定,商品房業主按本條例第七十一條規定的標準續籌,房改房業主按本條例第七十四條第(一)項規定的標準續籌。未成立業主大會的,續籌的具體管理辦法由市物業行政主管部門會同財政部門制定。

　　第七十七條 使用物業專項維修資金時,由物業服務企業或業主委員會提出使用計劃,并制定維修、更新改造方案,經業主委員會和專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意,并報市、縣(市)物業行政主管部門備案后方可使用。

　　第七十八條 商品房物業專項維修資金的使用以物業管理區域、幢、單元為決算單位,工程費用按業主所擁有的建筑面積比例分攤到戶,在受益業主物業專項維修資金帳戶中核減。

　　房改房物業專項維修資金按幢為決算單位,在售房單位幢帳中核減。

　　物業使用人繳納分攤的大中修改造費用后,可以向業主或者公有住房屋產權人追索,也可以沖抵向業主或者公有住房屋產權人繳納的房屋租金。

　　第七十九條 已劃入物業管理區域內的獨立使用的非住宅物業業主應按擁有房屋的建筑面積,承擔相應共用設施設備的維修、更新改造費用。

　　第八十條 未按照規定建立物業專項維修資金的,發生大中修、更新改造時,由業主委員會或者社區居民委員會(村民委員會)組織實施,所需費用按照受益業主專有部分建筑面積的比例承擔。

　　第八十一條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

　　(一)依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆