頒布日期: 1998年08月22日
廣東省第九屆人民代表大會常務委員會公告(第15號)
廣東省商品房預售管理條例
《廣東省商品房預售管理條例》已由廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議于1998年7月29日通過,現予公布,自1998年10月1日起施行。
第一章 總則
第一條 為了加強商品房預售管理,維護預售人和預購人的合法權益,促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規,結合本省實際,制定本條例。
第二條 本條例所稱預售商品房,是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售,由預購人按合同約定支付購房款,預售人按合同約定交付商品房的行為。
本條例所稱預售人,是指預售商品房的房地產開發經營企業。
本條例所稱預購人,是指購買預售的商品房的單位和個人。
第三條 本條例適用在本省行政區域內依法開發的商品房的預售行為及其管理。
第四條 省人民政府建設行政主管部門和市、(來自:m.airporthotelslisboa.com)縣人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門(以下稱“主管部門”),負責本行政區域內商品房預售管理和本條例的組織實施。
政府其他有關行政管理部門在各自的職責范圍內,做好商品房預售管理工作。
第五條 預售商品房應當遵循公平和誠實信用的原則。
第二章 商品房預售項目管理
第六條 預售商品房時,應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件:
(一)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;
(二)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金,已取得
土地使用權證書;
(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證,并已辦理建設工程質量和安全監督手續;
(四)已確定施工進度和竣工交付使用時間;
(五)三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程;四層以上的商品房項目,有地下室工程的,已完成基礎和首層結構工程,無地下室工程的,已完成基礎和四層結構工程;
(六)已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶;
(七)預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權;
(八)法律、法規規定的其他條件。
第七條 預售人應當分期或者分單項向主管部門申請商品房預售許可證。
主管部門收到申請后,應當依照本條例規定的預售條件對項目進行核實,自受理申請之日起十五日內,對符合條件的項目核發商品房預售許可證,對不符合條件的,應當書面通知申請人并告知不予核發的理由。
商品房預售許可證應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的座落位置、樓號、樓層建筑面積數,并附圖注明預售商品房項目的座落位置和樓號。
第八條 主管部門核發商品房預售許可證時,應當要求預售人提交施工進度方案、投資計劃和資金來源等材料,通過實地考察和分析,核準項目竣工交付使用時間的合理性。主管部門能證明其不合理的,應當責令預售人進行修改。
第九條 已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前,預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。
第十條 預售人不得擅自變更已預售的商品房項目的設計;對預售的商品房項目的結構型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項的設計進行變更時,應當征得相關的預購人同意;預購人不同意變更,經雙方協商達不成補償協議的,可以索取已交付的商品房預售款本息,并可以依照合同約定追償預售人的違約金,合同沒有約定違約金的,可以依法追償已付預售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。
第十一條 預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設時,應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意。
轉讓預售的商品房項目的,受讓方應當為依法成立并符合資質等級要求的房地產開發經營企業。
第十二條 轉讓預售的商品房項目的,受讓方應當享有原預售人對預購人享有的權利,并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。
第十三條 受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內,受讓方應當持下列文件到原發證機關變更商品房預售許可證:
(一)商品房項目的轉讓合同;
(二)原商品房預售許可證;
(三)土地管理和城市規劃等部門同意變更的有關證件;
(四)受讓方的房地產開發資質證書;
(五)在項目所在地商業銀行開設的預售房款專用帳戶;
(六)法律、法規規定的其他條件的證明材料。
對符合條件的項目,主管部門應當自受理申請之日起十五日內變更商品房預售許可證。
預售人自簽訂項目轉讓合同之日起,應當停止預售商品房;受讓方未換領商品房預售許可證的,不得預售商品房。
第十四條 市、縣主管部門應當對已核發商品房預售許可證的項目進展情況進行跟蹤監督,發現問題時,應當責令預售人限期改正。
第十五條 預售的商品房項目竣工后,主管部門應當按照法律、法規的規定組織竣工驗收,驗收合格后,方可交付預購人使用。
第十六條 市、縣主管部門應當設立和公布商品房預售的查詢和投訴電話;對受理的投訴,應當及時處理并予答復。
第三章 商品房預售行為管理
第十七條 預售商品房時,預售人應當以書面方式向預購人明示下列事項:
(一)預售人的名稱、注冊地址、聯系電話和法定代表人;
(二)商品房預售許可證或者其經發證機關確認的復印件;
(三)項目開發進度和竣工交付使用時間;
(四)項目及其配套設施的平面示意圖;
(五)商品房的結構類型、戶型、裝修標準;公共和公用建筑面積的分攤辦法;
(六)預售商品房的價格和付款辦法;
(七)商品房預售款的專用帳戶;
(八)物業管理事項;
(九)法律、法規規定的其他事項。
第十八條 預售人委托房地產中介機構代理銷售的,應當委托有資格的中介機構代理并出具委托書,明確委托代理的范圍和權限。代理人應當以書面方式向預購人明示第十七條規定的事項和下列
事項:
(一)代理人的資格證書;
(二)預售人出具給代理人的委托書;
(三)代理人的地址和聯系電話。
第十九條 預售人發布預售廣告時,應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確,不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容,并載明商品房預售許可證的編號和發證機關。
第二十條 預售人發布的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項,(來自:m.airporthotelslisboa.com)預購人有權要求在商品房預購銷合同中約定。
第二十一條 預售人發布預售商品房廣告時,應當提前五日將擬發布的廣告式樣報核發商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案,主管部門和工商行政管理部門發現該廣告內容與項目不符時,應當責令其停止發布。
第二十二條 預售商品房時,預售人與預購人應當簽訂書面的商品房預購銷合同,在該合同簽訂三十日內持該合同到項目所在地房地產交易登記機構辦理登記手續;房地產交易登記機構應當自受理之日起二十日內予以登記。
第二十三條 預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前,經雙方協商同意,預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金;預售人收取訂金前,應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。
收取商品房預購訂金時,預售人與預購人應當訂立書面協議,約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。
預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后,預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。
第二十四條 商品房預購銷合同應當載明和約定下列事項:
(一)預售人、預購人和雙方的委托代理人姓名(名稱)、地址、郵政編碼和合法證件號碼;
(二)預售人用地依據和預售的商品房的座落位置;
(三)預購的商品房的實得建筑面積、分攤建筑面積及其所含項目、樓號、樓層、房號和層高;
(四)預購的商品房的價格和代收稅費的項目和標準;
(五)交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法;
(六)付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任;
(七)預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任;
(八)裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任;
; (九)基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任;
(十)物業管理事項;
(十一)雙方認為需要約定的其他事項。
預售人、預購人和雙方的委托代理人的姓名(名稱)、地址、郵政編碼、聯系電話變更時,應當自變更之日起七日內書面通知相關各方。
第二十五條 商品房預購銷合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖,并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
預售的商品房價格和代收稅費經預售人和預購人在合同中約定和載明后,除國家和省新開征的稅費外,預售人不得向預購人收取其他款項。
第二十六條 預售人設置商品房樣板房的,其布置、裝修和設備的質量,除當事人另有約定的外,應當與預售說明書和實際交付使用的商品房一致;樣板房在預售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七條 商品房預售后,預售人應當定期向預購人通報商品房建設進展情況。
第二十八條 預售人向預購人交付預售的住宅商品房時,應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當載明住宅商品房的質量等級,承諾對地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修責任,承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內容及其保修期限。
住宅使用說明書應當對住宅商品房的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準作出說明,并提出使用時應當注意的事項。
第四章 商品房預售款的監督管理
第二十九條 商品房預售款是預購人依照合同的約定,預先支付給預售人,在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。
第三十條 預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用帳戶內的款項,在項目竣工之前,只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費,不得挪作他用。
預售人有多個商品房預售項目的,應當分別設立商品房預售款專用帳戶。
第三十一條 預購人應當按合同約定的付款時間,將商品房預售款直接存入商品房預售款專用帳戶,憑銀行出具的存款憑證,向預售人換領交款收據。
預售人代預購人辦理商品房房地產權證的,預購人可以留百分之十五的商品房價款,其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產權證時支付。
預購人自己辦理商品房房地產權證的,預購人可以留百分之十的商品房價款,在預售人取得商品房項目產權確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內支付。
第三十二條 預售的商品房所在地的市、縣房地產交易登記機構負責監督管理商品房預售款收存和使用。
第三十三條 預售人申請商品房預
購銷合同登記時,應當同時附送銀行出具給預購人的首期商品房預售款存入專用帳戶的憑證。
預售人使用商品房預售款時,銀行應當按房地產交易登記機構核準同意支付的數額撥付。
房地產交易登記機構應當自收到預售人使用商品房預售款申請之日起五日內作出答復;對符合本條例第三十條第一款規定的,應當同意其使用;對不同意使用的,應當以書面方式說明理由。
第三十四條 房地產交易登記機構監督管理商品房預售款時,可以向預售人收取監督管理款項千分之二的監督管理服務費。
第五章 法律責任
第三十五條 預售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規定或者預購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規定,給對方造成損失的,應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
第三十六條 違反本條例第六條規定預售商品房的,由主管部門責令停止預售,沒收違法所得,可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第三十七條 違反本條例第九條規定,用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的,其設定無效。由此造成的損失,由預售人承擔。
第三十八條 違反本條例第十三條第三款規定預售商品房的,主管部門應當責令其停止預售,補辦手續,沒收違法所得,可處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下罰款。
第三十九條 違反本條例第十七條、第十八條規定,預售人和代理人未向預購人明示法定事項,預購人提出請求仍不明示的,主管部門應當責令改正,予以警告,可以處以五百元以上二千元以下的罰款。
第四十條 預售人發布虛假廣告和印發虛假宣傳資料,欺騙和誤導預購人,使預購人的合法權益受到損害的,預售人應當承擔民事責任。廣告經營者、發布者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、發布的,應當依法承擔連帶責任。
第四十一條 預售人違反本條例第三十條第一款規定使用商品房預售款和違反本條例第三十一條第一款規定直接收存商品房預售款的,主管部門應當責令其改正,降低或者注銷其房地產開發資質,可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。
第四十二條 銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產交易登記機構違反本條例第三十條第一款規定同意使用商品房預售款的,上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項;給預購人造成損失的,依法承擔連帶責任。
預售人合法使用商品房預售款,房地產交易登記機構不予同意,給預售人造成損失的,應當承擔賠償責任。
第四十三條 當事人對主管部門和其他有關行政管理部門作出的具體行政行為不服的,可以在接到行政決定之日起十五日內向上一級機關申請行政復議,或者直接向人民法院起訴。對復議決定不服的,可以在接到復議決定之日起十五日內向人
民法院起訴。
當事人對具體行政行為既不申請復議,也不向人民法院起訴,又不履行具體行政決定的,由作出具體行政行為的機關申請人民法院強制執行。
第四十四條 主管部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
第六章 附則
第四十五條 本條例自1998年10月1日起施行。
篇2：城市商品房預售管理辦法(2004年修)
中華人民共和國建設部令第131號
二○○四年七月二十日
建設部決定對《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第95號)作如下修改:
一、將第四條第三款中的“城市、縣人民政府”改為“市、縣人民政府”。
二、第六條修改為:“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售?！?/p>
三、第七條修改為:“開發企業申請預售許可,應當提交下列證件(復印件)及資料:
(一)商品房預售許可申請表;
(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;
(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容,并應當附預售商品房分層平面圖?！?/p>
四、第八條修改為:“商品房預售許可依下列程序辦理:
(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料,材料齊全的,房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的,應當當場或者5日內一次書面告知需要補充的材料。
(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
(三)許可。經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出準予預售的行政許可書面決定,發送開發企業,并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查,開發企業的申請不符合法定代表條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由,告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利,并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章,《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公眾有權查閱?！?/p>
五、第九條修改為:“開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號?！?/p>
六、第十條修改為:“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當應用網絡信息技術,逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應當有書面委托書?！?/p>
七、第十一條修改為:“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法,由房地產管理部門制定?！?/p>
八、第十二條修改為:“預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助,并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因,承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發企業和承購人有特殊約定外,開發企業應當承擔違約責任?！?; 九、第十三條修改為:“開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的,依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰?！?/p>
十、增加一條作為第十五條:“開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的,由房地產管理部門責令停止預售,撤銷商品房預售許可,并處3萬元罰款?！?/p>
此外,對部分條文的順序作相應的調整。
本決定自發布之日起施行?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》根據本決定作相應的修正,重新發布。
城市商品房預售管理辦法
(1994年11月15日建設部令第40號發布,根據20**年8月15日《建設部關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》、20**年7月20日《建設部關于修改<城市商品房預售管理辦法>的決定》修正)
第一條 為加強商品房預售管理,維護商品房交易雙方的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》,制定本辦法。
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條 本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條 國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理;
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理;
市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條 商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。
第七條 開發企業申請預售許可,應當提交下列證件(復印件)及資料:
(一)商品房預售許可申請表;
(二)開發企業的《營業執照》和資質證書;
(三)土地使用權證、建設工程規劃許可證、 施工許可證;
(四)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;
(五)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容,并應當附預售商品房分層平面圖。
第八條 商品房預售許可依下列程序辦理:
(一)受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料,材料齊全的,房地產管理部門應當當場出具受理通知書;材料不齊的,應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
(二)審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
(三)許可。經審查,開發企業的申請符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出準予預售的行政許可書面決定,發送開發企業,并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查,開發企業的申請不符合法定條件的,房地產管理部門應當在受理之日起10日內,依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由,告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利,并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章,《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
(四)公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定,應當予以公開,公眾有權查閱。
第九條 開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
第十條 商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術,逐步推行商品房預售合同網上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的,應當有書面委托書。
第十一條 開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法,由房地產管理部門制定。
第十二條 預售的商品房交付使用之日起90日內,承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助,并提供必要的證明文件。
由于開發企業的原因,承 購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的,除開發企業和承購人有特殊約定外,開發企業應當承擔違約責任。
第十三條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的,依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的,由房地產管理部門責令限期糾正,并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條 開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的,由房地產管理部門責令停止預售,撤銷商品房預售許可,并處3萬元罰款。
第十六條 省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。
第十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第十八條 本辦法自1995年1月 1日起施行。
篇3：廣東省商品房預售管理條例(1998)
頒布日期: 1998年08月22日
廣東省第九屆人民代表大會常務委員會公告(第15號)
廣東省商品房預售管理條例
《廣東省商品房預售管理條例》已由廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議于1998年7月29日通過,現予公布,自1998年10月1日起施行。
第一章 總則
第一條 為了加強商品房預售管理,維護預售人和預購人的合法權益,促進房地產業的健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規,結合本省實際,制定本條例。
第二條 本條例所稱預售商品房,是指依法成立的房地產開發經營企業依法將其開發的商品房在竣工驗收前出售,由預購人按合同約定支付購房款,預售人按合同約定交付商品房的行為。
本條例所稱預售人,是指預售商品房的房地產開發經營企業。
本條例所稱預購人,是指購買預售的商品房的單位和個人。
第三條 本條例適用在本省行政區域內依法開發的商品房的預售行為及其管理。
第四條 省人民政府建設行政主管部門和市、(來自:m.airporthotelslisboa.com)縣人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門(以下稱“主管部門”),負責本行政區域內商品房預售管理和本條例的組織實施。
政府其他有關行政管理部門在各自的職責范圍內,做好商品房預售管理工作。
第五條 預售商品房應當遵循公平和誠實信用的原則。
第二章 商品房預售項目管理
第六條 預售商品房時,應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件:
(一)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;
(二)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金,已取得
土地使用權證書;
(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證,并已辦理建設工程質量和安全監督手續;
(四)已確定施工進度和竣工交付使用時間;
(五)三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程;四層以上的商品房項目,有地下室工程的,已完成基礎和首層結構工程,無地下室工程的,已完成基礎和四層結構工程;
(六)已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶;
(七)預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權;
(八)法律、法規規定的其他條件。
第七條 預售人應當分期或者分單項向主管部門申請商品房預售許可證。
主管部門收到申請后,應當依照本條例規定的預售條件對項目進行核實,自受理申請之日起十五日內,對符合條件的項目核發商品房預售許可證,對不符合條件的,應當書面通知申請人并告知不予核發的理由。
商品房預售許可證應當載明預售人的名稱和預售商品房項目的座落位置、樓號、樓層建筑面積數,并附圖注明預售商品房項目的座落位置和樓號。
第八條 主管部門核發商品房預售許可證時,應當要求預售人提交施工進度方案、投資計劃和資金來源等材料,通過實地考察和分析,核準項目竣工交付使用時間的合理性。主管部門能證明其不合理的,應當責令預售人進行修改。
第九條 已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前,預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。
第十條 預售人不得擅自變更已預售的商品房項目的設計;對預售的商品房項目的結構型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項的設計進行變更時,應當征得相關的預購人同意;預購人不同意變更,經雙方協商達不成補償協議的,可以索取已交付的商品房預售款本息,并可以依照合同約定追償預售人的違約金,合同沒有約定違約金的,可以依法追償已付預售款百分之十以上百分之二十以下的違約金。
第十一條 預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設時,應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意。
轉讓預售的商品房項目的,受讓方應當為依法成立并符合資質等級要求的房地產開發經營企業。
第十二條 轉讓預售的商品房項目的,受讓方應當享有原預售人對預購人享有的權利,并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。
第十三條 受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內,受讓方應當持下列文件到原發證機關變更商品房預售許可證:
(一)商品房項目的轉讓合同;
(二)原商品房預售許可證;
(三)土地管理和城市規劃等部門同意變更的有關證件;
(四)受讓方的房地產開發資質證書;
(五)在項目所在地商業銀行開設的預售房款專用帳戶;
(六)法律、法規規定的其他條件的證明材料。
對符合條件的項目,主管部門應當自受理申請之日起十五日內變更商品房預售許可證。
預售人自簽訂項目轉讓合同之日起,應當停止預售商品房;受讓方未換領商品房預售許可證的,不得預售商品房。
第十四條 市、縣主管部門應當對已核發商品房預售許可證的項目進展情況進行跟蹤監督,發現問題時,應當責令預售人限期改正。
第十五條 預售的商品房項目竣工后,主管部門應當按照法律、法規的規定組織竣工驗收,驗收合格后,方可交付預購人使用。
第十六條 市、縣主管部門應當設立和公布商品房預售的查詢和投訴電話;對受理的投訴,應當及時處理并予答復。
第三章 商品房預售行為管理
第十七條 預售商品房時,預售人應當以書面方式向預購人明示下列事項:
(一)預售人的名稱、注冊地址、聯系電話和法定代表人;
(二)商品房預售許可證或者其經發證機關確認的復印件;
(三)項目開發進度和竣工交付使用時間;
(四)項目及其配套設施的平面示意圖;
(五)商品房的結構類型、戶型、裝修標準;公共和公用建筑面積的分攤辦法;
(六)預售商品房的價格和付款辦法;
(七)商品房預售款的專用帳戶;
(八)物業管理事項;
(九)法律、法規規定的其他事項。
第十八條 預售人委托房地產中介機構代理銷售的,應當委托有資格的中介機構代理并出具委托書,明確委托代理的范圍和權限。代理人應當以書面方式向預購人明示第十七條規定的事項和下列
事項:
(一)代理人的資格證書;
(二)預售人出具給代理人的委托書;
(三)代理人的地址和聯系電話。
第十九條 預售人發布預售廣告時,應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確,不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容,并載明商品房預售許可證的編號和發證機關。
第二十條 預售人發布的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項,(來自:m.airporthotelslisboa.com)預購人有權要求在商品房預購銷合同中約定。
第二十一條 預售人發布預售商品房廣告時,應當提前五日將擬發布的廣告式樣報核發商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案,主管部門和工商行政管理部門發現該廣告內容與項目不符時,應當責令其停止發布。
第二十二條 預售商品房時,預售人與預購人應當簽訂書面的商品房預購銷合同,在該合同簽訂三十日內持該合同到項目所在地房地產交易登記機構辦理登記手續;房地產交易登記機構應當自受理之日起二十日內予以登記。
第二十三條 預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前,經雙方協商同意,預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金;預售人收取訂金前,應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。
收取商品房預購訂金時,預售人與預購人應當訂立書面協議,約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。
預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后,預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。
第二十四條 商品房預購銷合同應當載明和約定下列事項:
(一)預售人、預購人和雙方的委托代理人姓名(名稱)、地址、郵政編碼和合法證件號碼;
(二)預售人用地依據和預售的商品房的座落位置;
(三)預購的商品房的實得建筑面積、分攤建筑面積及其所含項目、樓號、樓層、房號和層高;
(四)預購的商品房的價格和代收稅費的項目和標準;
(五)交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法;
(六)付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任;
(七)預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任;
(八)裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任;
; (九)基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任;
(十)物業管理事項;
(十一)雙方認為需要約定的其他事項。
預售人、預購人和雙方的委托代理人的姓名(名稱)、地址、郵政編碼、聯系電話變更時,應當自變更之日起七日內書面通知相關各方。
第二十五條 商品房預購銷合同應當附有預購商品房項目及樓層的平面圖,并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
預售的商品房價格和代收稅費經預售人和預購人在合同中約定和載明后,除國家和省新開征的稅費外,預售人不得向預購人收取其他款項。
第二十六條 預售人設置商品房樣板房的,其布置、裝修和設備的質量,除當事人另有約定的外,應當與預售說明書和實際交付使用的商品房一致;樣板房在預售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七條 商品房預售后,預售人應當定期向預購人通報商品房建設進展情況。
第二十八條 預售人向預購人交付預售的住宅商品房時,應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當載明住宅商品房的質量等級,承諾對地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修責任,承諾在正常使用情況下對住宅商品房各部位、部件的保修內容及其保修期限。
住宅使用說明書應當對住宅商品房的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準作出說明,并提出使用時應當注意的事項。
第四章 商品房預售款的監督管理
第二十九條 商品房預售款是預購人依照合同的約定,預先支付給預售人,在商品房竣工驗收交付使用前用作該商品房建設費用的款項。
第三十條 預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用帳戶內的款項,在項目竣工之前,只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費,不得挪作他用。
預售人有多個商品房預售項目的,應當分別設立商品房預售款專用帳戶。
第三十一條 預購人應當按合同約定的付款時間,將商品房預售款直接存入商品房預售款專用帳戶,憑銀行出具的存款憑證,向預售人換領交款收據。
預售人代預購人辦理商品房房地產權證的,預購人可以留百分之十五的商品房價款,其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地產權證時支付。
預購人自己辦理商品房房地產權證的,預購人可以留百分之十的商品房價款,在預售人取得商品房項目產權確認證明書并將商品房交付使用之日起十日內支付。
第三十二條 預售的商品房所在地的市、縣房地產交易登記機構負責監督管理商品房預售款收存和使用。
第三十三條 預售人申請商品房預
購銷合同登記時,應當同時附送銀行出具給預購人的首期商品房預售款存入專用帳戶的憑證。
預售人使用商品房預售款時,銀行應當按房地產交易登記機構核準同意支付的數額撥付。
房地產交易登記機構應當自收到預售人使用商品房預售款申請之日起五日內作出答復;對符合本條例第三十條第一款規定的,應當同意其使用;對不同意使用的,應當以書面方式說明理由。
第三十四條 房地產交易登記機構監督管理商品房預售款時,可以向預售人收取監督管理款項千分之二的監督管理服務費。
第五章 法律責任
第三十五條 預售人違反本條例第六條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條、第十五條、第十七條、第十八條、第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十七條、第二十八條、第三十條、第三十一條規定或者預購人違反本條例第二十四條、第三十一條第一款規定,給對方造成損失的,應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
第三十六條 違反本條例第六條規定預售商品房的,由主管部門責令停止預售,沒收違法所得,可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第三十七條 違反本條例第九條規定,用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的,其設定無效。由此造成的損失,由預售人承擔。
第三十八條 違反本條例第十三條第三款規定預售商品房的,主管部門應當責令其停止預售,補辦手續,沒收違法所得,可處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之五十以下罰款。
第三十九條 違反本條例第十七條、第十八條規定,預售人和代理人未向預購人明示法定事項,預購人提出請求仍不明示的,主管部門應當責令改正,予以警告,可以處以五百元以上二千元以下的罰款。
第四十條 預售人發布虛假廣告和印發虛假宣傳資料,欺騙和誤導預購人,使預購人的合法權益受到損害的,預售人應當承擔民事責任。廣告經營者、發布者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、發布的,應當依法承擔連帶責任。
第四十一條 預售人違反本條例第三十條第一款規定使用商品房預售款和違反本條例第三十一條第一款規定直接收存商品房預售款的,主管部門應當責令其改正,降低或者注銷其房地產開發資質,可以處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。
第四十二條 銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產交易登記機構違反本條例第三十條第一款規定同意使用商品房預售款的,上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項;給預購人造成損失的,依法承擔連帶責任。
預售人合法使用商品房預售款,房地產交易登記機構不予同意,給預售人造成損失的,應當承擔賠償責任。
第四十三條 當事人對主管部門和其他有關行政管理部門作出的具體行政行為不服的,可以在接到行政決定之日起十五日內向上一級機關申請行政復議,或者直接向人民法院起訴。對復議決定不服的,可以在接到復議決定之日起十五日內向人
民法院起訴。
當事人對具體行政行為既不申請復議,也不向人民法院起訴,又不履行具體行政決定的,由作出具體行政行為的機關申請人民法院強制執行。
第四十四條 主管部門和其他有關行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的,依法追究行政責任;涉嫌犯罪的,由司法機關依法處理。
第六章 附則
第四十五條 本條例自1998年10月1日起施行。