物業管理公司執行董事職責

　　1、決定公司的發展規劃、年度經營計劃和投資方案；

　　2、決定公司的經營方針和管理機構設置；

　　3、制定公司年度財務預、決算等方案；

　　4、制定公司增加和減少注冊資本等方案，擬定分立、合并、終止和清算等重大事項方案。

　　5、分管財務部；

　　6、聘任和解聘總經理和其他高級管理人員。

篇2：龍湖執行董事:物業服務是地產品牌長期支撐

　　龍湖執行董事：物業服務是地產品牌的長期支撐

　　8月31日，龍湖地產[簡介最新動態]在重慶發布《龍湖[簡介最新動態]物業標準白皮書》。這不僅是龍湖物業15年實踐經驗的全面總結，更是國內首份由企業公開發布的物業服務標準。

　　“建立統一的、系統的物業服務標準，不僅能進一步提升龍湖物業的服務水平和品牌價值，也將為龍湖地產的長遠發展保駕護航?！卑l布會當天，龍湖集團執行董事、首席市場官秦力洪接受《中國建設報?中國住房》專訪時表示，物業服務對房企而言有三大價值：一是房地產開發品牌的長期支撐，二是房地產開發的后衛和守門員，三是房地產產業鏈價值的重要延升。

　　成立于1997年的龍湖物業，目前服務著全國14個城市的74個項目，累計服務面積超過1500萬平方米，服務業主28萬人。此次發布的《白皮書》，涵蓋人力資源、服務流程設計、安全防護、園區環境等7個專業領域共計2578條標準，不僅為龍湖物業奠定新的起點，也給予物業行業更多的引領與啟發。

　　從業人員結構變化亟待重視

　　中國住房：由于物業服務收費并未完全市場化、行業規范有待完善等原因，大多數住宅類物業公司都處于微利甚至是虧損狀態，龍湖物業的情況是怎樣的？

　　秦力洪：當前的現實是，服務品質越高的住宅物業公司虧損的可能就越大，甚至已經形成了劣幣驅逐良幣的局面。所以目前較好的物業公司，大多數是依托大型房地產公司生存。一方面，物業服務收費的價格機制沒有實現市場化，物業費甚至五年、十年一成不變；另一方面，物業公司兩大成本———水電氣等能源消耗和人力成本卻直線上升，兩者的差距造成了物業公司盈利艱難的局面。長期來看，如果價格機制不能有所改進的話，物業公司虧損是遲早的事。

　　對于龍湖物業而言，堅持服務品質是首要任務，經營上的考慮是第二位的。由于龍湖地產每年會給物業公司進行適當補貼，同時由于接管項目逐漸增多而形成了一定的規模效應，目前龍湖物業整體上處于盈虧持平的狀態。

　　中國住房：迫于成本壓力，近年來許多小區的物業服務人員呈現出明顯的老齡化趨勢，你如何看待這一現象？

　　秦力洪：從業人員的結構變化是當前物業服務行業亟待重視的一個問題。評價物業服務好壞的標準，不僅要看提供什么樣的服務，還要看什么樣的人在服務。近兩年來，物業服務從業人員的平均年齡“每年漲10歲”，甚至某些小區的安保人員都在50歲以上，這樣的情況會給小區安全帶來很大隱患,遑論服務品質了。

　　物業服務是服務業，歸根到底依靠的是人。對于物業公司而言，與人相關的關鍵指標有兩個，一是人員素質，包括年齡、學歷等；二是人均管理面積。

　　據不完全統計，目前我國物業行業百強企業從業人員中，本科以上學歷占比大概為3.4%，?？埔陨蠈W歷大概為20%。龍湖物業的本科以上學歷大概占7%，?？埔陨蠈W歷大概占30%。提升這兩個數字的背后，是人力成本的急劇上升,這也反映了龍湖對不斷加強物業服務品質的重視和決心

　　在人均管理面積上，龍湖物業目前平均每個人管理2000平方米。但在很多百強企業中,鑒于成本壓力，將這個指標做到5000平方米以上也很普遍。

　　這兩個與人相關的指標，基本上決定了一家物業服務公司的綜合成本投入和服務水平設計標準。目前來看，龍湖物業公司的人力成本占到總運營成本的70%,我們希望通過高素質的服務人員，向28萬業[簡介最新動態]主提供“滿意+驚喜”的物業服務。

　　做地產開發的客戶瞄準鏡

　　中國住房：如果說房子是硬件，那么物業服務就是軟件———后者的服務周期甚至要遠遠超過房子的開發周期。如果從房地產開發企業的角度，你如何看待物業服務的價值？

　　秦力洪：首先，優質的物業服務會對開發企業形成長期的品牌支撐作用。業主滿意，就可能發生重復購買或口碑傳播的行為，這種品牌效應是非常牢靠的。龍湖業主滿意度多年保持在95%以上，并四次獲得“全國住宅用戶滿意度指數測評”的第一名。在過去的5年中，龍湖業主的推薦購買率達到70%，重復置業率高達25%。

　　其次，物業服務是房地產開發的功能延升，是后衛和守門員。一個項目的開發周期大概兩三年，但交付后業主的使用周期是幾十年，這里面肯定會發生很多問題，對于一個有責任的開發商而言，必須要有人來解決。

　　最后，物業服務可以成為房地產行業的重要價值支柱。龍湖目前服務著全國28萬名業主，有著充分的客戶價值資源可以挖掘，這具有很大的想象空間。

　　值得一提的是，龍湖集團是行業中少有的將物業服務貫穿到整個房地產開發全周期的公司。龍湖物業從項目前期拿地就開始介入，一直到中期施工、后期交付。例如在拿地規劃階段，物業公司將提出物業管理和業主使用的建議；在施工階段，物業前期介入組的工程師會在工地上督促施工進度、監督施工質量；在房屋交付前，龍湖物業和龍湖地產要對房屋進行7輪驗收和整改。據統計，光是20**年一年，龍湖物業的前期介入組就向地產公司提出59萬條的合理化建議，將客戶視角提前介入到研發、工程、銷售等各個環節，提前為業主把好關。這相當于給地產開發裝上了客戶視角的瞄準鏡，這對龍湖地產品牌給予了巨大的價值。

　　中國住房：面對這樣艱難的生存環境，物業公司應該如何應對未來？

　　秦力洪：物業公司自身的創新求變，應該是未來10年發展的主流。如果依靠低品質、低成本、低服務維持企業利潤，只會出現更低品質、更低成本、更低服務，則會進一步擠壓企業生存空間，這樣的惡性循環就是個死胡同。

　　正是基于這種憂患意識，龍湖物業發布了服務標準白皮書，固化服務標準，儲備人

、提高人的平均素質，并通過科學技術提高平均能效，以此來提升服務品質，這是我們短期之內可以做的。我也希望龍湖物業能夠繼續探索運營模式，為物業行業的未來發展提供一些好的案例。

篇3：物業管理公司執行董事職責

　　物業管理公司執行董事職責

　　1、決定公司的發展規劃、年度經營計劃和投資方案；

　　2、決定公司的經營方針和管理機構設置；

　　3、制定公司年度財務預、決算等方案；

　　4、制定公司增加和減少注冊資本等方案，擬定分立、合并、終止和清算等重大事項方案。

　　5、分管財務部；

　　6、聘任和解聘總經理和其他高級管理人員。