大廈土建、裝修維護保養操作規定
1．目的
為了維護大廈業主的利益，確保大廈建筑、結構各部位功能完好，保證正常運行、使用，為客戶提供良好的大廈形象和一流服務。
2．使用范圍
適用于大廈及業主產權范圍內各項建筑構造、面層、設施和結構構件、結構體系。
3．職責
由工程部土建專業負責實施。
4．工程程序
4．1大廈土建需定期保養部位
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大堂：頂棚、墻面、地面、門、踢腳
電梯廳：頂棚、墻面、地面、門
核心筒：頂棚、墻面、地面、門、踢腳
B3/F：頂棚、墻面、地面、門、踢腳、樓梯間
2/F、3/F：
辦公區：頂棚、墻面（柱子）、窗、地面
公共區域：頂棚、墻面（柱子）、踢腳、門
標準層：
公共區域：吊頂、墻面（含柱子）、踢腳、門
未租用樓層：各部位注意巡視、維護
機房、設備間：原則上由使用部門使用時注意保養。若墻、地面等部位有破損時由土建專業負責，納入相應維護程序。
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外墻、臺階、花池、噴水池、道路、道牙、雨水井蓖子、樹蓖子
層面防水層
4．2各部位所使用材料
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大堂：
A頂棚：白色頂棚灰打底，上為影木吊頂板、玻璃（天窗）、金屬框料
B墻面：磨光花崗巖
C柱子：磨光花崗巖或磨光花崗巖局部包飾紋不銹鋼板
D窗：玻璃幕、鋁合金框、中空玻璃窗
E門：鋁合金門、鋁合金玻璃門、卷簾門
F地面：花崗石和大理石
GB1/F、B2/F
汽車庫：
A頂：噴大白漿（頂棚涂料）
B墻術：白色內墻涂料（蘭色涂料墻裙）
C地面：水泥地面
D踢腳：水泥踢腳
E門：鋼制門、卷簾門、卷閘
電梯廳：
A頂棚：抹灰噴白打底，影木板吊頂
B墻面：花崗巖（磨光）
C地面：花崗巖（磨光）
D門：不銹鋼電梯轎廂門，鋼制門
核心筒：
A頂棚：礦棉吸音板吊頂
B墻面：白色內墻涂料
C踢腳：磁磚踢腳
D地面：磁磚地面
B3/F：
A頂棚：白色頂棚涂料
B墻面：白色內墻涂料
C踢腳：磁磚踢腳（電梯廳、石材高踢腳）
D門：鋼制門
E地面：磁磚和防靜電油漆
2/F、3/F
A頂棚：礦棉吸音板、影木吊頂板
B墻面：白色涂料、大堂一側花崗石
C地面：水泥地面、大堂一側花崗石
D門：木制門
E窗：鋁合金玻璃窗
標準層（公共區域）
A頂棚（走廊）帶白色涂層的金屬鋁板吊頂兩側裝有條棚風口
B墻面：（走廊）壁紙
C地面：塊狀地毯
D踢腳：白色木制踢腳
E門：木制門
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外墻：磨光花崗巖
臺階：磨光燒毛花崗巖
噴水池、花池：磨光花崗巖
道路、道牙：磨光/燒毛花崗巖、混凝土地磚
雨水井：金屬格柵蓋板
屋面雨水口：鑄鐵立蓖子
5．巡視檢查周期
5．1室內
所有門：地下層為鋼制門，首層為鋁合金門、木制門，標準層為木制門三個月普調一次，每周巡視檢查一次，在巡視中若發現門上五金件問題如松動和有出問題跡象，及時解決。對門變形、地彈簧問題、閉門器問題、鎖和鑰匙問題、客戶使用的玻璃門應根據派工單及時維修。
吊頂：（影木板吊頂、礦棉吸音板吊頂，帶孔和不帶孔金屬板吊板）除報維修之外，一年普調一次，每月巡視檢查一次，該復位的復位，該更換維修的要更換維修。
墻面：（石材、磁磚、涂料、壁紙）除日常維修之外，每月巡視檢查一次，三年做一次集中維修（包括涂刷、更換、修補）。
踢腳：（石材、磁磚、涂料、壁紙）定期維修更換同墻面（柱面）。
地面：（水泥、油漆、磁磚、石材、地毯）定期維修更換同墻面。
5．2B1/F、B3/F車庫
墻裙和地面標線、交通標線、車位線二年或根據實際情況重新粉刷一次。
踢腳：（水泥）三年修補一遍。
地面：（水泥）三年普查并修補一遍。
5．3玻璃幕墻、鋁合金窗框、玻璃：平時注意維護保養。此項主要納入二裝施工期管理中。平時應加強管理，注意保護，以延長其壽命。維修及更換由專業公司負責。
5．4樓梯扶手、踏步及防滑條
5．5室外
大廈外墻注意愛護、清潔及保養，對有可能傷及外墻的項目要嚴格審批施工方案，操作時采取措施，保證萬無一失。
道路、道牙、臺階、花池、噴水池等用石材，砼地面鋪磚部位，一年普查一次，五年做一次集中維修。
室外停車場、車位、效能標線、導向線一年或根據實際民政部重新涂刷一遍。
6．維護責任劃分
外墻因技術性較強，又是高空作業，維護保養應由專業公司負責。
大堂各部位及客梯廳裝修材料特殊涉及石材、金屬等材料，維護更換技術性強應由專業公司負責。
室外工程應由建筑工程專業隊伍更換、維修。
樓梯間（包括前室）鋪磚部位維修保養應外協。
地下汽車庫墻面、墻裙、頂棚翻刷，工作量大，占用時間較多，應外協。
除以上部位之外的部位均由土建專業負責巡視檢查，按規定周期進行維護保養，將檢查結果填寫在《土建定期維修保養巡視檢查記錄表》中。
土建專業還負責對大廈空置房屋每逢雨后檢查一次漏水情況，將檢查結果記錄在《空置房屋檢查記錄表》上。對大廈屋面雨水口每年6~8月兩周檢查清理一次，其它月每月檢查清理一次，并將檢查結果記錄在《屋面雨水口檢查清理記錄表》上。對公共區域地面、墻面、踢腳、天花、門（窗）各部位進行巡視檢查，每周檢查六層，并在《公共區域各部位周檢查記錄表》上做好記錄。
7．附注
此程序為定期維修保養程序，并不能替代日常維修工作。平時接派工單或接報修單或客戶提出要求，按派工單管理程序執行。
二裝管理、簡易裝修管理和大廈改造工程管理，均按相應程序執行。
質量記錄填滿后交工程部資料員保存，保存期為三年。
8．《土建定期維修保養巡視檢查記錄表》
篇2：土建工程維修保養作業指導書
一、目的：
通過對土建工程各項目進行巡檢、維修、有效地預防、制止房屋、廣場等土建項目的破損，延長使用壽命，保持小區良好的物業狀況。
二、范圍
本司進行物業管理的麗江花園建筑物、構筑物、廣場、停車場、道路等土建工程
三、職責
1、各管理處及保安部負責土建報修及維修后驗收
2、售后服務隊負責日常巡檢及維修、保養
3、資源部負責維修材料的采購
4、技術部負責土建維修、保養、巡檢過程的管理。
四、內容
1、各管理處及保安部對各自負責管理區域在日常巡查時所發現的土建問題按《報事單》報事程序填寫報事單向售后服務隊報修。
2、售后服務隊每天派員到各管理處、保安部及服務質量部接報事單內容進行維修及按《土建工程巡檢表》要求對各區域進行土建工程項目的巡檢，發現問題及時維修。
3、技術部負責土建維修和巡檢保養的過程進行管理，對工作中存在問題進行協調。
4、技術部對維修過程提供技術指導，做好大項維修、改建、加建工程施工方案及工程預算。
5、資源部按《物資采購控制程序》負責土建維修材料的采購。
五、相關文件：
5.1物資采購控制程序 RGPM-7.4.1-B-01
5.2土建維修材料采購標準 RGPM-7.4-C-01-01
六、應用表單：
6.1《土建工程巡檢表》 RGPM-7.5-D-01-98
6.2《報事單》 RGPM-7.5.4-D-01-05