物業維修崗位工作標準（二）

　　1、崗位工作環境標準

　　1.1每人使用一套工具，擺放在固定位置，并有明確標識以便能夠及時取用。

　　1.2工具包內物品統一擺放，并且在每天工作前及工作完成后進行清查，以免丟失。

　　1.3妥善保管維修任務單，擺放在指定位置。

　　1.4保持工作間內外衛生清潔，無異味，不準擺放與工作無關的雜物。

　　1.5施工現場要及時恢復，對正在進行或未完成的施工現場要有施工警示標牌。

　　2、室外維修養護標準

　　2.2供水設施（包括消防供水設施）、管線、各種閥門完好，無跑、冒、滴、漏現象。

　　2.3供電線路完好，配電盤等設備完好無損。

　　2.4房屋地基無明顯沉降、移位，墻體無嚴重裂縫等。

　　2.5梁、柱、板主體無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無筋露等。

　　2.6頂棚抹灰層牢固，無面層剝落和明顯裂縫。

　　2.7樓梯、扶手無混凝土、碳化產生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。

　　2.8公共門窗牢固、美觀、無銹蝕，開關靈活、門窗及門窗配件齊全。

　　2.9屋面防水層無老化、拉裂、軸裂、龜裂現象，滲漏面積在1平方米以內的，報修3天必須修復，大面積滲漏應在一周內修復，天溝、落水管、落水斗暢通，不積水，固定牢靠，屋面出入口完好。

　　2.10樓頂扶欄、避雷裝置無破損、變形，無明顯銹蝕。

　　2.11樓梯燈完好，燈開關正常，電表箱完好，無安全隱患，樓道亮燈率達80％以上，及時更換損壞的公用開關、燈泡。

　　2.12電子門對講功能正常，標識顯示清楚，聲音正常，門鎖、拉手完好；接到報修指令后30分鐘內到達現場，一般性維修應4小時內完成，大修30小時內完成，系統嚴重損壞或材料供應不及時，維修人員應與用戶協商確定完成時間。

　　2.13房屋棟號、單元號、樓層號字體清晰、醒目，標識齊全，標識牌無損壞。

　　2.14雨搭與建筑物外墻連接完好，無脫離、開縫現象，無排水不暢現象。

　　2.15通風口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況。

　　2.16室外建筑小品、標識牌完好率100%，符合安全要求，標識牌齊全醒目。

　　3、道路維修養護標準

　　3.1水泥路面整體要求路面平滑，無明顯坑洼、破損；人行道、車道、消防通道、停車場造成坑洼或破損，每500平方米內累計不超過1平方米，路面沒有積留大塊石子或其它雜物。

　　3.2道板磚無缺少，98％沒有松動，單塊破損面積不能大于20％。

　　3.3電纜溝蓋板平整無缺少，單塊破壞面積不能超過20％。

　　3.4路牙石整齊沒有明顯蹋陷，不缺少一塊，單塊破損長度不超過20％。

　　3.5擋土坡、墻無蹋陷、無破損現象。

　　3.6臺階沒有明顯破損。

　　4、給排水維修養護標準

　　4.1雨、污水檢查井發生故障應立即搶修，室外檢查井、化糞池堵塞，當天必須疏通，意外嚴重堵塞當天不能疏通的，應連續作業至疏通為止；排水通暢無阻塞，每年春秋兩季清理疏通一次，井蓋沒有明顯裂紋或破損，無缺少，井壁完好沒有塌裂。

　　4.2雨排及明暗溝渠無堵塞現象，溝體完好，雨排篦子無破損、丟失。

　　4.3排水管道水管水閥完好，無滲漏，水管通暢無阻塞。

　　4.4化糞池、沉淀池每年清理一次，井壁沒有塌裂，井蓋無缺少。

　　5、公共設施維修養護標準

　　5.1庭院燈、路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設施完好，保持清潔, 亮燈率達98%以上；每年要進行一次全面檢修，及時更換老化線路，做好燈桿刷漆防腐工作。

　　5.2垃圾箱（桶）完好無破損，無銹蝕。

　　5.3文化宣傳、娛樂設施無損壞、無剝落和銹蝕；各種標識齊全、內外整潔；花壇、涼亭、凳、椅無破損、剝落或銹蝕現象。

　　5.4室外各類圍墻護欄整體外觀一致，沒有明顯破損和剝落，鐵制護欄無明顯銹蝕。

　　6、室內維修服務標準

　　6.1水電設施、設備（包括電源開關、給水閥門、衛生潔具等）接到報修指令后及時維修或更換（材料費由用戶個人承擔），一般故障2小時內完成。

　　6.2下水管道堵塞接到報修指令后30分鐘內到達現場，2小時內完成，現場清理干凈。

　　6.3水管線漏水接到報修指令后30分鐘內到達現場，4小時內完成，現場清理干凈。

　　6.4非電源單位原因造成的停電、短路，接到報修指令后30分鐘內到達現場，一般性故障2小時內完成，難以處理的24小時內完成。

　　6.5廚房、衛生間、陽臺滲水接到報修指令后30分鐘內到達現場，一周內完成，現場清理干凈。若難以處理的，征得用戶同意，向住戶明確完成時間。

篇2：給排水設備設施維修保養工作標準作業規程

　　給排水設備設施維修保養工作標準作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍

　　適用于物業管理處轄區內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。

　　三、職責

　　1、物業經理負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、機電維修部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并組織、監督該計劃的實施。

　　3、維修管理員具體負責實施水設備設施的維修保養。

　　4、服務中心主管負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定：

　　(1)每年的12月15日之前，由機電維修部主管制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報物業經理審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　　a、給排水設備設施使用的頻度;

　　b、給排水設備設施運行狀況(故障隱患);

　　c、合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　a、維修保養項目及內容;

　　b、備品、備件計劃;

　　c、具體實施維修保養的時間;

　　d、預計費用。

　　2、管理員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、小區內主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由機電維修部主管負責。

　　4、水泵機組維修保養。維修部管理員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　a、用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復;

　　b、檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承;

　　c、檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理;

　　d、清潔電動機外殼;

　　e、檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

　　(2)水泵維修保養：

　　a、檢查水泵軸承是否靈活、如有阻滯現象，則應加注潤滑油;如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承;

　　b、轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸;

　　c、檢查壓盤根處是否漏水成線，如是應加壓盤根;

　　d、清潔水泵外表;

　　e、如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固接線對，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　a、消除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　b、清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　c、清潔鐵芯上的油污及臟物;

　　d、檢查復位調簧情況;

　　e、擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　　a、用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理;

　　b、外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　　a、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換;

　　b、檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　a、用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理;

　　b、清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換;

　　c、自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;

　　d、檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，娟則應將其消除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。

　　(8)中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有應更換型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　a、檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡;

　　b、檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　　a、檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理;

　　b、檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接;

　　c、偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　a、檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊;

　　b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新黃油麻油;

　　c、對閘閥閥桿加黃油潤滑;

　　d、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　　a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換;

　　b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧;

　　c、檢查止回閥油漆是否脫胎換骨落花流水，如脫落花流水嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　　a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換;

　　b、檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直;

　　c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　a、檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換;

　　b、清除壓力室內污物，疏通控制水道;

　　c、檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊;

　　d、緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼、如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水示、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管理維修保養(每年10月進行一次)

　　(1)檢查支持托回是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理(更換膠墊)。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小進，則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養表》經主管經理批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由機電維修部主管盡快補充至計劃中;對于突發性的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報物業經理。

　　11、管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《

　　維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由維修部主管整理成冊后存檔，保存其為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電維修部主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知服務中心，由服務中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：弱電系統維修工作標準作業規程

　　弱電系統維修工作標準作業規程

　　一、目的

　　規范弱電系統維修程序，確保高效率、高質量地完成弱電系統的維修工作。

　　二、適用范圍

　　適用于物業管理處轄區內的弱電系統的維修。

　　三、職責

　　1、機電維修部主管負責檢查弱電系統維修工作的實施情況并負責弱電系統維修工作的組織實施。

　　2、維修員負責弱電系統的維修工作。

　　四、程序要點

　　1、維修員進住戶家進行弱電系統維修時，應遵守《住戶家庭安裝/維修標準規程》的四-1條款。

　　2、維修員注意事項

　　(1)應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。

　　(2)應注意安全操作：

　　a、確保人身安全：維修時如需帶電作業(電壓高于36V時)，應做好相應的絕緣措施;

　　b、確保維修設施的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起;注意合理放置維修工具以免引起意外。

　　(3)必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。

　　3、基本維修方法

　　(1)觀察法：

　　a、有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;

　　b、有無異常的聲音;

　　c、觀察圖象效果。

　　(2)靜態測量法：

　　a、短路電阻測量法;

　　b、電流測量判斷法;

　　c、電壓測量判斷法。

　　4、天線系統維修

　　(1)放大器：

　　a、檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生繡，如是則應整修或更換插頭;

　　b、檢查輸入信號，一般應為90db，如相差太大(15db以上)則應通知廣播站解決;

　　c、如果輸入信號滿足要求(90db)，調整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達到要求(104db)則應通知廣播站拆修放大器。

　　(2)分配器;

　　a、檢查輸入、輸出插頭是否脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭;

　　b、檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5db以上，則應更換分配器。

　　(3)分接盒：

　　a、檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭;

　　b、檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少2db以上則應更換分接盒。

　　(4)插座：

　　a、檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整改插府，整改達不到要求的應更換;

　　b、檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號減少2db以上，則應更換插座。

　　(5)饋線：

　　a、檢查饋線對地絕緣電阻應大于2MΩ，線間絕緣電阻應大于10MΩ;

　　b、檢查饋線100米內的信號衰減應不超過10db，否則應更換饋線。

　　5、電話線維修

　　(1)檢查電話線接頭有無生銹、氧化或發霉斷火，如是則應重接接頭(燙錫處理)。

　　(2)檢查電話線有無斷線，如有則應更換一要電話線(有兩根備用線)。

　　(3)檢查電話線有無短路或漏電，如有則應更換電話線。

　　6、樓層防盜對講機維修

　　(1)室內聽不到鈴聲：

　　a、檢查主機按鈕開關是否接觸良好，否則應更抵達按鈕開關;

　　b、檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理;

　　c、通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。

　　(2)不能對講：

　　a、檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接;

　　b、檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換;

　　c、檢查室內分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。

　　(3)不能開樓下大閘門：

　　a、檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應加潤滑油;

　　b、檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應重新接好線頭或更換電磁線圈;

　　c、檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有總是則應逐一檢查并排隊故障。

　　(4)主機無電源：

　　a、檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應更換同規格二極管;

　　b、檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規格的變壓器。

　　7、可視對講機維修

　　(1)無圖象、聲音，但開鎖正常：

　　a、調節亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應檢查室內機與門口機的圖象信號連接線是否接牢，則由應重新接好(燙錫焊接);

　　b、如調節這度電位屏幕仍無光柵、此時應檢查室內機電路板，包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。

　　(2)通話無聲音：

　　a、檢查聽筒與室內機的接線是否牢固，否則應重新接好(燙錫、焊接);

　　b、調節音量電位器，如揚聲器里有交流聲發出，則說明室內機的放大電路正常，此時應檢查門機上的麥克風，如麥克風損壞則應更換同規格麥克風;

　　c、調節音量電位呂，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內機的放大電路有問題，室內機放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應逐級進行檢查直至故障排除。

　　(3)不能開大閘門：按本規程5-3條款執行。

　　8、維修工作結束后，維修員應及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內，用干凈干抹布擦試弄臟了的部位。

　　9、向住戶試驗維修后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中應注意的事項，如住戶有不滿意的地方(合理的要求)，維修員應及時進行整改直至住戶滿意為止。

　　10、一切正常后請住戶在《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》上簽名確認。如住戶對此次維修收費有異議，維修員應根據《機電維修部制作維修項目收費規定》向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。

　　11、維修員回到機電維修部后，應及時填寫好《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》(內容包括：維修內容、所用主要材料、施工時間等)，最后簽上維修同的姓名以備查詢。

　　12、機電維修部做好《住戶家庭安裝/維修(收費)通知單》的登記工作。

　　五、記錄

　　相關支持文件