電梯是高層建筑中不可缺少的交通運輸工具。使用電梯可以提高人們工作、生活效率。電梯的安全運行使人們感到舒適和方便,而搞好電梯設備的管理是電梯安全運行的基礎和保障。搞好電梯設備管理,可使物業管理公司用盡可能少的運行、維修費用來維持電梯的安全運行,提高物業管理公司的經濟效益。電梯設備管理的內容主要有:電梯的安全管理、電梯運行的管理和電梯的維修管理。
電梯管理概述
電梯設備的技術含量較高,要搞好電梯設備的管理,首先要了解電梯的基本結構和使用性能,能根據電梯的性能確定出適宜電梯的管理方案。
一、電梯設備概述
電梯設備是高層建筑中垂直方向的有效運輸設備。電梯是靠電力拖動的一個可以運載人或物的轎廂,在建筑井道中的導軌上作垂直的升降運動的設備。電梯一般由五部分組成:井道和機房、傳動部分、升降部分、安全裝置、控制部分。
(1)井道和機房
井道和機房是電梯正常運行所要求的房屋建筑部分。井道由圍壁、頂板及底坑圍成一個容納電梯轎廂和對重的有限空間,在每個層站開有出、入口。機房用來安裝曳引機、電控屏、限速器等。機房可以設置在井道的頂部,也可設置在井道底部。設置在井道底部時稱為曳引機下置式,該方式的電梯結構較復雜,對井道尺寸要求大,所以只有在機房無法頂置時采用。機房必須有足夠的面積、高度、承重能力及良好的通風條件。頂板上是機房的情況下,它是值班工人工作的地方。所以頂板都是封閉型的,將井道與機房完全隔離。底坑一般深入地面,用于安裝緩沖器、限速器鋼絲繩張緊裝置。因為深入地面要求有排水設施。
(2)傳動部分
傳動部分即曳引機,主要由電動機和鋼索組成。一般安裝在機房的頂部,它通過鋼絲繩牽引轎廂及對重。曳引機由蝸輪減速箱、繩輪、電機、靠背輪、抱閘、底座等組成。高速無齒輪直流電梯曳引機,由電機直接帶動繩輪,無減速箱裝置,其余部件相同。
(3)升降設備部分
升降設備部分包括轎廂、對重、門廳和導軌。轎廂是容納物體和乘客的箱體,對重是用來平衡轎廂重量的。門廳是每一層樓的電梯門口裝的門,門上有機械鎖和電氣接點?？吞荻嗖捎米詣娱_關門,是由轎廂門上的開門刀帶動廳門上橡皮轱轆來完成的,而轎廂門是由轎廂門上的開關門裝置驅動的。導軌是轎廂上下移動所走的軌道。
(4)安全裝置
安全裝置由降速裝置和電氣安全設備組成。降速裝置主要有限速器和緩沖器。限速器是控制轎廂速度的設備。當轎廂達到極限速度時,轎廂限速器開始動作,并作用于安全鉗上迫使它夾住導軌,剎住轎廂。緩沖器是電梯的最后安全保護。它安裝在電梯井道底坑內,位于轎廂和對重的正下方。當電梯向上或向下運動中,由于鋼絲斷裂、抱閘制動力不足或者控制系統失靈而使轎廂超越終端層站時,緩沖器則起到緩沖作用,避免電梯撞底或沖頂,確保乘客的安全。電氣安全設備是指電梯控制系統中實現安全保護的電氣元件。根據國家標準GB7588和GB10058中的規定,對電梯供電電源、轎廂超速、轎廂上下端站及極限位置、廳門鎖與轎廂門的電氣連鎖以及所有電氣設備外殼接地等方面必須實行電氣保護。電氣安全裝置通常包括:
?、僭O置在機房內的電梯主開關,可切斷轎廂照明及通風、轎頂電源插座、火災報警、機房和滑輪間照明以及井道照明等全部供電電路。
?、谌蹟嗥骱蜔崂^電器用作曳引電機的短路及過負荷保護。
?、巯嘈蚶^電器作斷相和錯相保護。
?、芊Q重裝置可作電梯的超重保護。
?、菪谐涕_關是電梯運行端站減速及端站限位保護。
?、揠娞蓍T安全觸板帶動連鎖開關或光電傳感器、感應式近門傳感器,控制開關門電機,防止電梯夾人、夾物。
?、唠娞菟薪饘僭O備外殼接地,以防觸電事故。
(5)控制部分
控制部分主要指電氣控制設備和必要的線路。電梯的操縱控制系統結構及其控制方式標志著我國電梯的發展水平,我國目前使用的電梯按其操縱方式分類有按鈕控制電梯、信號控制電梯、集選控制 公司工程部的電梯管理員,根據電梯的性能和運行情況制定出電梯巡視管理制度。并監督機房值班人員執行。
?、僦蛋嗳藛T每日對電梯的主要部位巡視一次。
?、谘惨晻r按要求的內容認真巡視檢查。
?、奂皶r處理巡視中的問題,并做好巡視記錄。
(2)巡視內容
機房值班人員巡視應注意:曳引機是否有噪聲、異味,是否燙手;軸承螺栓是否松動;減速箱的油位、油色是否正常,連軸器是否牢固可靠;指示儀表、指示燈、各繼電器動作是否正常;變壓器、電抗器等是否過熱;制動器是否正常;曳引輪、曳引繩、限速器等是否正常;通訊設施、標示牌、盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否放在指定位置;電梯運行有無振動,開關門是否順暢;底坑限速器是否正常。
(3)巡視中發現不良情況的處理
當巡視中發現不良狀態時,機房值班人員應及時采取措施進行調整。如果問題嚴重則應及時報告公司工程部主管,協同主管進行解決。整修時應嚴格遵守《電梯維修保養標準》。
二、異常情況處置管理
當電梯工作中出現異常情況時,司梯人員和乘梯人員都要冷靜,保持清醒的頭腦,以便尋求比較安全的解決方案。
(1)發生火災時的處置
?、佼敇菍影l生火災時,電梯的機房值班人員應立即設法按動“消防開關”,使電梯進入消防運行狀態。電梯運行到基站后,疏導乘客迅速離開轎廂。電話通知工程部并撥打119電話報警。
?、诰阑蜣I廂內失火時,司機應立即停梯并疏導乘客離開,切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時,電話通知工程部。若火勢較猛就應撥打119電話報警,以便保證高層建筑內的人員和財產安全。
(2)電梯遭到水浸時的處置
電梯的坑道遭水浸時,應將電梯停于二層以上;當樓層發生水淹時,應將電梯停于水淹的上一層,然后斷開電源總開關并立即組織人員堵水源,水源堵住后進行除濕處理,如熱風吹干。用搖表測試絕緣電阻,當達到標準后,即可試梯。試梯正常后,才可投入使用。
三、電梯機房的管理
電梯機房值班人員,在公司工程部電梯管理員的領導下工作。電梯管理員負責制定電梯機房的管理制度。機房值班人員嚴格執行電梯機房管理制度。
(1)電梯機房管理制度
?、俜菣C房工作人員不準進入機房,必須進入時應經過公司工程部經理同意,在機房人員的陪同下進入。
?、跈C房應配足消防器材,免放易燃易爆物品。
?、勖恐艽驋咭淮螜C房衛生,保持機房清潔。
?、転榉乐共槐匾穆闊?機房要隨時上鎖。
(2)交接班制度
?、僬r,按時交接班。交班人員應向接班人員講清當日電梯的運行情況,接班人員應查看《電梯設備巡視記錄》、工具等,確認無誤后在運行巡視記錄上簽名。
?、诋斢龅浇影嗳藛T未到崗時,交班人員不得離崗。應請示工程部電梯管理員尋求解決。 ③電梯發生事故后,未處理完時,應由交班人員繼續負責事故的處理,接班人員協助處理。 四、電梯的檔案管理
為了解電梯的整體狀況,工程部以高層樓宇為單位建立電梯檔案。電梯的檔案包括:電梯的原理圖、安裝圖、《電梯設備巡視記錄》、《電梯設備維修記錄》等項內容。檔案中的《電梯設備巡視記錄》,由機房值班組長每月初整理成冊,交工程部電梯管理員保管。
第四節 電梯的維修管理
電梯的使用為人們開發利用空間提供了方便。電梯的普及,又為城市的繁榮提供了有利條件。但是電梯也會發生故障,故障時又給人們帶來不便。加強電梯的維修管理,使電梯迅速排除故障,恢復電梯正常運行,是非常必要的。搞好電梯維修的管理就是建立《電梯維修保養的標準》和相應的電梯維修管理制度,確保(電梯維修保養標準》的順暢實施。
一、電梯維修保養標準的建立
物業公司工程部的電梯管理員,根據國家標準和公司轄區內的電梯情況制定《電梯維修保養標準》。注意制定標準時不要和國家標準相抵觸。下面是某公司制定的《電梯維修保養標準》。
(1)機房
?、贆C房通風良好,溫度在5~40℃之間,相對濕度不大于85%,保證沒有雨水浸入。
?、跈C房的干粉滅火器應保持正常壓力。
?、蹤C房的緊急救援操作規程、注意事項齊全,并掛在明顯處。
?、苻I廂平層標志清晰可見。
?、輽C房門鎖良好,告示牌清晰掛于顯眼處。
?、迿C房電源、插座良好。
?、邫C房不得住人,應保持清潔。
?、嘁芬唽︺U垂線的偏差小于2.0mm,曳引輪繩槽與導向輪繩槽平行度偏差小于1.0mm。
?、嵯匏倨髡{節部位應有鉛封,非勞動局專業人員禁止調整。
?、庀匏倨骼K槽、軸套等磨損在允許范圍內(參照GB5972-86)運行時無異常聲音。