競賽題(選答)
競賽規則：選答題分為10分、20分和30分，每組兩次機會，可以自行選擇分值題型，答對得分，答錯扣分。
10分值：
1.問答題：建設部《室內住宅裝飾裝修管理辦法》(110號令)中規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止哪些行為?
答：(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構;
(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;
(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果;
(5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。
2.問答題：《吉林省物業服務收費管理實施細則(試行)》中規定，吉林省住宅小區物業管理服務政府指導價格主要分為哪幾類，具體價格是多少?
答：我省各類住宅小區物業服務費(指提供房屋，設施維修，綠化的養護，環境衛生，維護秩序，檔案資料管理等服務費)政府指導價格(按每月每平方米建筑面積計算)如下：
(1)普通住宅
一級：每平方米1.00-1.50元;
二級：每平方米0.70-1.00元;
三級：每平方米0.50-0.70元;
四級：每平方米0.30-0.50元;
五級：每平方米0.30元
(2)高檔住宅區、別墅區主要依據業主的要求和所提供的服務內容、質量程度，按優質優價的原則由物業管理企業與業主委員會協商議定。
3.問答題：物業管理區域內發生安全事故，物業管理企業應承擔什么責任?對物業管理企業保安人員有何要求?
答：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任，應當根據物業服務合同的約定來確定，未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
4.《室內住宅裝飾裝修管理辦法》(110號令)中規定，住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括哪些內容?
答：(1)裝飾裝修工程的實施內容;
(2)裝飾裝修工程的實施期限;
(3)允許施工的時間;
(4)廢棄物的清運與處置;
(5)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;
(6)禁止行為和注意事項;
(7)管理服務費用;
(8)違約責任;
(9)其他需要約定的事項。
5.業主委員會是業主大會的執行機構，應履行哪些職責：
答：(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(4)監督業主公約的實施;
(5)業主大會賦予的其他職責。
6.在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交哪些資料?
答：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(4)物業管理所必需的其他資料。
20分值：
1.《吉林省物業服務收費管理實施細則(試行)》中規定，物業服務指導價格采取哪三種形式，融創物業采用的是哪一種，請具體介紹?
答：(1)協商確定服務價格
(2)提前告示服務價格
(3)價格主管部門核定服務價格
融創物業采用第二種形式，具體解釋為：
凡開發商按規定可以預售、租賃的房屋，都應由選聘的物業管理企業根據物業管理服務政府指導價格自行確定綜合服務價格和細化服務內容，報價格主管部門和房地產主管部門備案，同時在顯著位置設立公示牌，將服務價格和細化的服務內容公示。在簽訂房屋預售、租賃合同時，簽訂前期物業管理服務協議，業主入住后至該業主委員會成立之前，按合同約定執行，服務價格不得提高，服務承諾不得降低。
2.物業管理的基本內容有哪些?
答：物業管理基本內容按照物業管理企業服務的性質和服務的方式，可分為三大類，即常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務。第一大類常規性的公共服務，是物業管理最基本且必須做好的工作。主要有;①房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監督;②房屋設備設施的管理;③環境衛生的管理;④綠化管理;⑤配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序和安全防范工作;⑥車輛道路管理;⑦公眾代辦性質的服務。第二大類針對性的專項服務和第三大類委托性的特約服務，是物業管理企業根據自身的能力和業主的要求協商確定的，如日常生活類服務、經紀代理中介服務、金融服務等。
3.業主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?
答：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，住宅小區的業主大會會議，還應當同時告知相關的居民委員會。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
4.問答題：業主裝修前應向誰申報，并提交哪些材料?
答：裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記。非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業主的書面同意。
申報登記應當提交下列材料：
(一)房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證);
(二)申請人身份證件;
(三)裝飾裝修方案;
(四)變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;
(五)涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案;
(六)委托裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的復印件。
非業主的住宅使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。
5.如果有個別業主以“選擇不要物業管理”為由拒交納物業服務費，有道理嗎?
答：業主對房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權，和不可單獨界定邊界的房屋公共空間、公共設施的共同所有權以及土地的共同使用權。我國城市居民所擁有的住宅，其建造形態基本上是集合式的，公共空間共同設施的共同所有權以及土地的共同使用權的存在，是非常普遍的情況，這也就決定了業主行使所有權會影響關聯業主的權利，受到相臨業主權利的制約。業主一旦經共同決議，選聘物業管理企業對其所有的物業實施物業管理，不但將共同財產的管理而且將一部分存私人財產的管理置于整體的共同契約之中，這一共同契約就必然要反映單個業主的利益，又要在單個業主利益的分散性與眾多業主利益的協調性之間實現平衡。業主在加入這一共同契約時，就意味著要遵守少數服從多數的原則，因此不能以“選擇不要物業管理”為由而幾拒交物業服務費。
6.案例分析：
居住在廣州某小區26樓的宋先生，日前在家中無人的情況下，被小偷入屋竊去了價值3萬多元的財物。宋先生認為他每月所交的管理費中已包含了治安費，物業管理公司要負責賠償。請問宋先生的觀點是否成立?為什么?物業公司應如何防范此類事件發生?
答：(1)業主室內物品被盜，不能簡單理解為物業管理公司之過。因為治安管理因素除了與物業管理公司的安全防范措施有關外，還與業主自身的防范意識有關。若轄區治安隱患較高，管理公司員工責任不強，如未實行24小時巡邏站崗制度，對大件物品的出入未實行有效的監管，發生被盜事件管理公司應承擔較多的責任。但如物業管理公司已采取了各種防范措施，保安員的工作責任也已到位，管理公司承擔的責任則較輕，甚至可以不承擔任何的賠償責任。業主交付的是管理費，而非保險費，業主室內被盜，即使是管理公司的責任，也不應要求管理公司象商業保險那樣全額賠償。
(2)物業公司應加強管理，從人防和技防上全面控制，全面履行自已的管理責任，同時還應向業主用戶宣傳物業管理法規知識和安全防范意識，通過業主對物業管理認知度的提高，加深對管理單位的理解和配合。
7.案例分析
張小姐將一箱私人物品搬出擺放于公共走廊。當時管理處員工表示該處為公共部位，亦屬于消防通道，不能搬放任何物件，但通融最多可擺放一星期。張小姐遂將該紙箱物品用封條封好，在紙箱外寫上租戶單元號，以示識別。一星期后，該箱物品仍舊放于原位，物業公司員工亦未向張小姐跟進將物品搬離事宜。一個月后，物業公司對公共部位雜物進行處理，保安員在巡視的同時對違例棄置在公共部分雜物進行清點，第二天安排清潔工將所有雜物作為垃圾處理，當然，張小姐的一箱物件亦在處理之列。
據保安員檢查時所見，該箱物品在其巡視時已呈曾被人打開過的狀態，因此并未考慮到這是一箱有用的物件，也未特別向物主提出收回的要求。三天后，物主發現其物品丟失，向管理公司投訴，管理公司在接到投訴后，立即到垃圾房尋找但未果。張小姐因此提出物主索賠要求：理由如下：
(一)物業管理公司在明知及已批準的情況下擅自將其財產處理，須負全責;
(二)由于其物品被盜(遺失)，認為保安有問題，令業主感到不安全;
(三)由于管理公司失職，因此拒付管理費;
(四)要求物業管理公司賠償其損失。
物業公司辯解如下：
(一)公司員工只同意業主臨時存放一周，并無同意其長期存放;
(二)存放地點為消防公共通道，不應擺放任何物件，造成通道不暢通;
(三)管理公司有權依法處理公共部分違例雜物;
(四)樓梯屬公共部分，無證據證明其物件被翻開是由非法闖入者造成;
(五)綜合上述各點，管理公司并非失職，以此作為拒付管理費的理由視為不合理;
(六)這箱失去的物品對物主而言可能是有價值，但對外人而言不一定是有價值的東西;
(七)租戶應知道如此貴重價值的東西不應隨便放于公共部分;
(八)張小姐的單元面積120多平方，不可能無處容納一個小紙皮箱;
(九)既然責任不在管理公司，要求賠償完全不合理。
請問物業公司的辯解是否合理，在此類事件中物業公司存在哪些工作失誤?
答：(1)物業公司的回應基本合理。
(2)失誤：①管理公司員工不應同意物主將其私人物品暫放于公共地方，此舉根本不能保證其物品的安全，更是嚴重違反了消防條例的規定;
?、诠芾砉締T工代表了管理公司的行為，管理公司不能說這是純粹為員工的行為過失;
?、酃芾硖巻T工在一星期未要求張小姐收回物品，在此后的一個月內也未向張小姐做出提醒，其他工作人員在巡視時也未發現，工作中存在失誤與疏忽。
?、芄芾砉驹谇謇硎参锴皯l出通告警告住戶將違例的私人物品限期收回，然后待期限過后才作出處理;
30分值：
1.案例分析題：
案例一：2000年9月的某個星期六，某大廈物管商務中心的工作人員接到一個EMS郵件，收件人是駐廈某公司的職員。商務中心工作人員經檢查后進行了確認簽收。在與收件人聯系時，因周末緣故未能與收件人聯系上。待周一收件人取郵件是發現郵件包裝盒內本應是一部v998+型的手機卻變成一個好像是金屬算盤頭的東西，手機被掉包了，要求物業公司查明緣由，給個說法。
柜等;
答：案例一：物管商務中心負有管理責任。
物業公司應制定完善的管理規定;代收物品時應對代收的物品進行確認，做好代收、管理、內部交接、收件人接受等環節等登記及簽字確認。對于貴重物品，物業可以協助快遞公司與收件人取得聯系，約定事件再次投遞;物業在代收貴重物品前，應考慮是否具備保管貴重物品的設施，如保險
案例二：李先生于12月16日收到三封國外普通平信件，其中兩封信件的郵戳日期分別是10月23日、11月8日，另一封的郵戳不清的國外平信，信件分別是英國三所大學的學校簡介和入學申請表。李先生及其兒子一直在期盼、等待這些申請到英國留學的郵件，因為一直沒有接到這些郵件，李先生不得不到省文教留學中介辦理了去澳大利亞悉尼的留學申請，并交納了1萬元的中介費。而且因為英國入學申請的延誤對其孩子的心理和精神上產生了一定的影響。李先生投訴為什么信件會延誤二個月之久?期間的物質和精神上的損失，應由物業公司賠償。
案例二：物業公司無責任
在信件投遞方面，平信一般都是由郵政部門投遞到信箱，此案例中的三封平信不涉及物業投遞不及時;物業接收信件時應注意查看郵戳日期，如存在郵政部門延誤投遞時間的情況，可要求郵政部門出據書面證明;代收的信件應及時投遞業主信箱，如屬業主特約代收的信件應及時通知業主，并保存通知業主的相關紀錄。
案例三：20**年8月，某住宅小區業主李女士來到物業公司管理處取一份商業傳真，此前，管理處公示過為業主提供商務服務的項目及收費標準，李女士此前經常讓客戶將傳真發至管理處，感覺很方便，當天她跟往常一樣來取傳真時，職員告知沒有收到發給她的傳真，并請李女士回家等，待收到后會給送到她家中，可當李女士第二天來管理處問昨天是否收到傳真時，有員工告知傳真機已壞兩三天了，無法接收。李女士非常氣憤，認為物業公司既然提供此項服務就應當保證傳真機完好，否則造成的損失就由物業公司負責。
問題：請分析以上三個案例中物業公司是否負有責任，如何物業公司的完善管理?
案例三：物業公司存在一定責任
如管理處提供商務傳真服務，則應制定、完善相應的管理規定，并保證設備的正常使用;由于設備等原因影響已有服務項目的提供時，應及時“溫馨提示”業主，還可考慮電話通知此項服務的長期用戶;應有專人負責、加強溝通，類似信息應知會管理處相關人員，以免業主詢問非專管人員是得到錯誤信息。
2.案例分析：
案例一：一天，某物業管理公司的中控室接到與住戶聯網的報警器發出報警信號，值勤保安隨即立即趕赴報警信號發出的住房家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發現家中只有一位白發蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，物業管理公司領導聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。后來業主就向物業管理公司提出了要求賠償的要求。
案例二：在某花園發生了一起業主被殺案，兇手與被害者相約見面，被害者的丈夫得知后，告之物業管理公司可能有事情發生。物業管理公司派出兩名保安員上門查看，在按門鈴無動靜的情況下，未強行進入室內查看，而是留守在門外，慘案在這段時間發生。事發后，被害者家屬向物業公司提出索償。
請結合兩個案例回答：在什么情況下，物業管理公司可以破門而入?兩個物業公司在處理過程中是否存在失誤?
答：(1)緊急避險必須具備三個條件：一是必須是確實存在嚴重危險并且別無他法解救的情況下采取的;二是所損害的利益必須小于被保全的利益;三是采取措施必須得當，不得超過必要的限度。本次兩個案例中，我們結合上述條件來分析，無論案例一、還是案例二物業公司都需要確認是否是嚴重危險，還需要明確是否有其他的方法可以采取，從本案來講我們可以采取通知該業主家的其他人、報警、想辦法與屋內中業主溝通等方法。對于無法確認的情況，最穩妥的處理辦法是通知并配合專業部門進行認定，也可在上述方法采用后在決定是否采取緊急避險行為避免業主遭受更大的損失。案例一，保安員收到報警信號后，未做任何確認就貿然破門而入，這種做法未免有些唐突，容易構成侵權;案例二，物業公司接到求救信息后，除按門鈴外，并未做進一步確認、跟進或報警工作，沒有采取有效措施防止或減少客戶損失，存在管理過失的嫌疑，顯然也有些不妥。
(2)物業公司如何處理發生在業主室內的突發事件，難點在于確認是否存在“發生安全事故”，或存在需要采取緊急避險措施的事實。如果沒有發生，物業公司相關措施的合法性就存在問題。如果確有緊急嚴重事件發生，物業公司必須采取緊急避險行為。物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。這是物業公司的法定義務。物業公司采取急措施應適當，采取緊急避險行為要根據謹慎原則，正確地認識和理解自己應承擔的職責和義務，及時報告、協助公安機關處理，避免錯位、越位。當物業公司無法確認業主室內是否發生可能造成損失的突發事件時，應注意業主房屋周圍的現場保護，同時電話報警，聯系業主或者業主家其他人，也可以請業主委員會、派出所等相關人員到現場作證，避免發生事后糾紛。
3.問答題：業主在物業管理活動中有哪些權利和義務?
答：針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利：
(1)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(4)參加業主大會會議，行使投票權;
(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(6)監督業主委員會的工作;
(7)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規規定的其他權利。
同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務：
(1)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(4)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(5)按時交納物業服務費用;
(6)法律、法規規定的其他義務。
4.問答題：建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任?
答：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益，應當在物業銷售前向物業買受人明示，并予以說明。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料;應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房;應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
5.物業管理企業的權利和義務主要有哪些?
答：一般來說，物業管理企業享有以下權利：①根據有關法律、法規，結合實際情況，制定物業管理辦法;②依照物業服務合同和管理辦法對物業實行管理;③有權制止違反業主公約和法律、法規的行為;④有權要求業主委員會協助管理;⑤有權選聘專業機構承擔專項服務業務，但不得將其全部轉讓給第三方;⑥可以實行“一業為主，多種經營”，以其收益補充小區管理經費;等等。
物業管理的主要義務有：①物業服務合同，依法經營;②接受業主委員會和業主、物業使用人的監督;③定期公布物業服務費用和代管資金收支帳目，接受質詢和審計;④接受有關行政管理部門的監督管理;⑤法律、法規規定的其他義務，如發現違法行為要及時向有關行政管理機關報告;等等。
6.案例分析題：
某小區的物業管理公司是開發商的全資子公司，在沒有簽定前期管理合同的情況下理所當然的承接了開發商物業進行管理，在銷售物業時也沒有向業主明示前期物業服務合同的相關內容，業主入住之后，對物業公司的物業管理費收費標準和服務標準多次提出質疑，而該物業公司也多次向業主大會提出該項目嚴重虧損，意圖提高物業管理費，雙方僵持不下。業主與物業管理公司的矛盾愈演愈烈，業主終于解聘原物業公司。
請簡要說出在此事中業主與物業公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是什么?請分析原因產生過各中物業公司與開發商存在哪些問題?結合該案和《物業管理條例》回答，怎樣才是正確的操作流程。
答：(1)從本案介紹事實可以看出，造成最后業主與物業公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物業公司與業主之間始終缺乏雙方認同的物業收費標準和服務標準。分析原因的產生，開放商和物業公司在這一過程中有如下問題：
?、匐m然物業公司“理所當然”接管了該物業，也應與開發商簽訂書面的前期物業管理服務協議，明確物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方以及小業主的權利和義務等內容。
?、诒景钢袠I主入住后對物業公司的收費和服務質疑，設定物業公司服務達到合同規定標準，那么可見在買房前期業主沒有清楚的了解前期物業管理服務的相關內容，而造成與物業公司的矛盾。開發商應在與物業買受人簽訂買賣合同中沒有包含前期物業管理服務相關服務約定。業主應依法接受物業管理合同內容。
?、郾景钢袠I主大會已經成立。既然物業公司與業主之間對物業費和服務標準之間存在很多糾紛，業主大會成立后簽訂物業管理委托合同時，物業公司應利用這一時機與業主大會溝通相關事宜。物業公司可以根據業主大會要求的服務標準給出相應的服務和相應收費;如雙方確系分歧很大，也可以通過招投標的方式重新選聘物業公司。
(2)根據《物業管理條例》規定，正確的操作流程應該是：
?、偾捌谖飿I管理，建設單位應通過招投標的方式選聘物業公司，并與物業公司簽訂前期物業管理服務合同，相關條款應在銷售合同中與買受人明確約定。
?、阡N售合同中明確的物業管理條款，應包括服務內容、標準、收費、違約責任等主要部分。避免因業主買房時對物業管理相關內容不清晰，業主入住后對物業公司的服務收費等事宜產生質疑，產生不必要的矛盾。
?、凼状螛I主大會，簽訂物業管理合同時物業公司應與業主大會做好充分的溝通，明確物業管理合同的條款。
?、芪飿I公司要根據服務內容、服務標準來確定服務收費。物業管理條例頒布以后，建管分開，開發商與物業公司各自獨立經營是市場化的必然，物業公司必須*自身實力才能贏得市場。
7.案例分析
一天，某住宅區外幾名業主與外來人員吵鬧，安全員上前勸解無效，該業主已強行進入了小區,另一方人員也隨后闖入了小區,雙方就在小區內打了起來。安全人員通知控制中心請求支援,中心立即召集安全員趕赴現場,同時拔打110報警。當安全員趕到現場后，控制住了局面并維護現場秩序等待警方到來，但主要鬧事人已逃跑，而此時已有20多位住戶在現場圍觀。一名參與本次斗毆并受傷的女業主在現場大聲嚷道安全員打人(實際安全人員沒有參與打架)。旁觀的業主說：安全員為什么不動手，如此讓闖入的外來人員打住戶，今晚被打的住戶還算沒出人命，如果是住戶被打死了，物業公司就沒有一點責任?我們的安全如何保障?
請問：《物業管理條例》對此發生此類事件是如何規定的，物業公司是否應承擔責任?請評論該物業公司在此類事件中的表現?作為物業公司，應怎樣規避此類風險?
答：(1)《物業管理條例》三十六條規定，物業管理公司應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業公司未能履行合同的約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十七條規定：物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。從本案例的情況看，物業管理公司在小區出現治安事件的情況下，依法履行了制止斗毆、控制局面并及時報告公安部門處理等法定義務。沒有違約或違法情節，故沒有賠償責任;
(2)在案例中，門崗保安在小區外圍出現異常情況時，沒有及時通報加強警戒和求援，反映出預見性不強。另外，打架的主要當事人逃逸，反映出安全隊在突發事件處理時的效率和技巧還有缺陷，甚至最后對受傷者沒有及時救助。這些細節都反映出服務過程中的瑕疵，在本案例中雖不足以構成物業公司違約但確有提升的必要。
(3)物業公司應該謹慎，詳細地和小區業主簽訂物業管理合同，明確應該負責的治安管理義務，并明確相應的違約賠償條款，這樣才有助于日后管理責任的明確;
物業公司做好預防預案，要考慮服務細節的內容精細化，考慮到預案啟動的運行能力日常加強演練。
對小區業主對物業公司的誤解，可以事后發布一些公告等，說明事件的經過和物業管理公司的立場、處理方法，得到業主的認同和諒解的。平時要多和業主溝通，多宣傳相關的治安規定和物業管理服務合同的條款，管理處的管理規定。發生治安案件后，要及時說明情況。
8.案例分析：
某國際花園業主關小姐家發生了盜竊案，要求管理處賠償損失。案件一直未破，從此，關小姐以管理不善，保安失職為由拒付水電費(該小區無法實現電費抄表到戶，電費是從物業公司帳戶上劃撥)、停車費、管理費，在小區內和社會上廣為散布各種影響物業管理公司形象的負面消息，且常到管理處追問破案結果，并要求免交所欠累積費用。管理處張主任也答應關小姐可以等到結案時再付欠款。但此案至今未破，關小姐至今不付任何費用。
問題：1、關小姐能否以管理不善和保安失職為由拒付水電費、停車費，管理費?2、張主任這種折衷方法有無法律依據?3、關小姐到處投訴抵毀物業公司，物業公司能否向法院起訴并要求關小姐承擔相關法律責任?4、物業管理公司對業主的人身安全和室內財產承擔保障和保管責任嗎?為什么?
答：(1)關小姐是否使用了水電、占用了車庫、享受了服務，如果“是”，那么享受了權利就要履行義務。關小姐不依法交費，嚴重損害了物業公司的經濟利益和全體業主的合法權益，關小姐的理由不成立。
(2)關小姐享受了公共區域的管理與服務，必須支付管理費用。張主任既無權迫于壓力推遲收費，更無權減免任何業主的各項費用，因為管理費是為全體業主提供公共服務而收取的費用，單獨“惠”及一家，則必然“傷”及全體。這種權宜之計只能是縱容關小姐違法的行為，沒有任何法律法規支持。
(3)關小姐的投訴大多是無效投訴，但這些投訴嚴重影響了公司的正常工作秩序，也極大地損壞了公司的良好企業形象。公司有權向法院起訴，反擊這種侵權行為，要求停止侵權，賠償損失。從法律上說，侵權行為人對這種損害結果要依法承擔一定的民事責任。
(4)物業管理公司對業主的人身安全和室內的財產不負保障和保管責任。物業管理企業受委托負責的只能是共有、共用、共管產權部分或部位的管理、維修與養護。如果業主和使用人的人身安全和財產安全在小區內的這些部位受到威脅或損害，物業公司就負有一定的責任，而在業主自有部位，物業公司只能協助管理，卻無法承擔未委托的管理責任。簡而言之，物業管理公司對業主的人身安全和業主的室內財產不承擔保障和保管責任。
篇2：物業管理知識競賽試題答案
物業管理知識競賽試題答案
一、必答題
1、《物業管理條例》的立法目的是什么？
答：為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境。
2、什么是物業管理？
答：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。
3、物業管理企業和業主大會簽訂的《物業服務合同》中主要有什么內容？
答：有物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。
4、前期物業管理指的是什么？
答：指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
5、住房專項維修資金主要指的是什么？
答：指專項用于住宅房屋保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。
6、什么是物業管理招標投標？
答：指招標人以招標的方式，將物業管理區域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發包，由投標人通過競爭的方式承接物業管理的活動。
7、物業管理服務收費是指什么？
答：指物業管理企業接受物業產權人、使用人的委托，對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、修繕、整治及提供其它相關服務所收取的費用。
8、物業服務收費中的包干制指的是什么？
答：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
9、物業服務收費中酬金制指的是什么？
答：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
10、業主公約應主要對那些事項作出約定？
答：主要有有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔責任等。
11、業主大會作出的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過的事項有哪些？
答：制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定。
12、什么是業主? 業主大會如何構成？
答：房屋的所有權人為業主。物業管理區域內全體業主組成業主大會
13、物業使用人的權利義務應如何約定？
答：應由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反有關法律法規和業主公約的規定時，有關業主應當承擔連帶責任。
14、專項維修資金管理辦法*用部位是如何界定的？
答：是住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
15、專項維修資金管理辦法*用設施設備指的是什么？
?。菏侵缸≌^或單幢住宅內，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。
16、《物業管理條例》對業主大會會議的召開作了什么規定：
答：召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
17、對未取得資質證書從事物業管理的企業如何處理？
答：由縣級以上地方人民政府房地產主管部門沒收違法所提，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
18、按《物業管理條例》中規定，物業的共用部位、設施設備如果建設單位擅自處分了，應該怎么進行處罰？
答：應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
19、業主委員會的主要職責是什么？
答：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。
20、為什么說一個三級資質的物業管理企業承接了一個30萬平方米住宅項目的行為是違規？根據是什么？ 《物業管理條例》規定三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。因此屬于超越資質等級承接物業管理業務。
二、搶 答 題
46、新建物業項目的物業承接驗收作用是什么？
答：⑴進一步明確交接雙方的責、權、利關系；⑵確保物業具備正常的使用功能；⑶為日后的物業管理創造條件。
2、新建物業項目的物業管理用房應由誰配備？
答：應由建設單位按照規定在物業管理區域內配置。
3、新建物業項目的物業管理用房所有權應屬于誰？
答：屬于業主
4、物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應該做什么？MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆