物業交房管理規范（三）

　　為規范物業交付業主流程，向業主提供高效、便捷、優質的交房服務，特制訂本規范。

　　一、入住準備工作

　　1、交房前一個月對房屋全面細致驗收，用辦公平臺上報存在問題，要求項目工程部限期維修完畢，每日跟蹤處理情況，并對此類資料進行存檔。對存在問題較集中的未整改項目要有統一說辭。

　　2、物業公司在交房前1個月制定交房工作計劃，該計劃中應明確：

　　(1)辦理交房時間、地點。

　　(2)明確由項目工程部、銷售部、客戶專員和物業公司組成的交房小組，明確職責分工和工作標準。

　　(3)制作條幅和入住辦理流程圖。

　　(4)制訂入住過程中使用的文件和表格，并進行復印。

　　(5)收集國家、省、當地有關物業管理的相關文件。

　　3、交房工作計劃應報公司領導及相關職能部門批準，同時應提前1個月督促開發商向業主發出《入住通知書》，并詳細說明：需業主準備的證明材料（房屋買賣合同復印件、發票復印件、身份證復印件、照片等）和預交物業服務費金額。

　　4、辦理入住手續的工作現場應張貼入住手續辦理流程圖和明確的指示標識。交房小組指定專人負責業主辦理入住手續時的各類咨詢和引導，以便于業主辦理各項手續。

　　二、入住手續辦理

　　1、物業公司根據項目提供的《業主名冊》，查驗業主提供的資料：入住通知書、領鑰匙單、購房發票原件及復印件、購房合同原件及復印件，身份證原件及復印件（非業主人員另需業主書面委托書及雙方身份證原件、復印件）及其他有關有效證件，并向業主發放資料，應包括：

　　(1)《住戶手冊》。

　　(2)《管理規約》。

　　(3)《前期物業服務協議》。

　　(4)《業主基本情況登記表》。

　　(5)《裝修管理辦法》。

　　(6)《驗房表》。

　　(7)《商品房住宅使用說明書》、《質量保證書》。

　　(8)《消防安全責任書》。

　　(9)《文件簽收單》。

　　(10)《鑰匙發放登記表》。

　　2、上述發放的資料應在《文件簽收單》中由業主簽收。

　　3、指導業主填寫資料并進行核對驗證，核對內容包括：

　　(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。

　　(2)公約和服務協議是否簽署。

　　(3)身份證明文件與購/租房合同及《業主名冊》是否一致。核實無誤后，客服主管收取購/租房合同復印件、《業主基本情況登記表》、《管理規約》、《前期物業服務協議》、《入伙通知書》等資料，建立業主檔案。

　　4、現場手續辦理人員填寫《入住手續流轉單》，進入交費程序。

　　三、預交費用

　　1、接待主管應根據行業法規規定，收取各項費用，并開具相應票據。費用項目包括：預收3-6個月物業服務費、裝修保證金及垃圾清運費等。接待主管應建立費用登記表，對費用交納完畢的業主，應在登記表中注明并建立電子檔案和書面檔案。

　　2、業主憑交費憑證進入領鑰匙程序。

　　四、領取鑰匙

　　鑰匙發放人員根據業主的交費憑證，發放鑰匙，講解鑰匙使用辦法及注意事項，業主填寫《鑰匙發放登記表》，進入驗房、收房程序。

　　五、驗房、收房

　　1、上述手續完成后，入住小組與業主一起驗收其名下的物業，登記水、電、氣表底數，雙方在《驗房表》簽字確認。驗收過程中雙方確認需維修的事項由物業公司通知項目公司處理。

　　2、將《入住手續流轉單》交客服主管存檔。

　　zz物業服務總公司

篇2：配合地產銷售交房和酒店開業以大型賽事舉辦時物業管理方案

　　配合地產銷售、交房和酒店開業以及大型賽事舉辦時的物業管理方案

　　（一）促進銷售的措施

　　1、開盤及其他活動當日交通指引、代客泊車和免費洗車服務

　　對于自駕車的看樓人士來講，在銷售高潮或分期開盤以及未來酒店開業時，要在銷售現場泊車確是一件令人頭疼的事，特別是在驕陽似火的季節，不單就近找車位難，當看完樓取車時，車已被曬得滾燙，坐進去猶如置身火爐，一時半會車內溫度都下不來。出于此考慮為體現"酒店式物業管理服務模式和人性化物業管理理念"

　　1）代客泊車和免費洗車服務，是在銷售中心設立專門的酒店式代客泊車侍應生，如果看樓的自駕車人士有此需要，侍應生將為看樓客戶將車泊于合更理的位置，并由外協商家服務聯盟的汽車美容（服務）中心提供免費洗車服務；在高溫季節，將對看房客戶的車輛采取有效手段（防曬車罩、淋水）進行降溫。當客戶離開時，侍應生將車開到銷售中心門前交于客戶，并定做具備"zz第一城"標志之車匙扣贈送給客戶。這樣就免除了自駕車客戶的諸多不便，既為客戶節約了時間，又使其免受日曬雨淋之苦，而贈送的車匙扣每天都會被客戶看到，時時起到宣傳和傳播作用，強化客戶對zz第一城及物業管理細節性服務的印象，促成其購買行為。

　　操作要點：

　　1）泊車員要經過嚴格挑選和考核，技術、人品、形象都要過硬。

　　2）泊車員只有在客戶主動要求時提供泊車服務。

　　3）洗車和降溫服務必須保持現場形象良好和整潔。

　　4）所有駕車客戶都贈送車匙扣。

　　2、形象提升

　　在zz第一城的主大門入口，聘請外形威武的退役軍人為形象保安，這樣，每一位業主進入小區時，從形象保安標準有力、干凈利索的敬禮和交通手勢指揮中，從他們威武、望莊嚴的形象里，會有一種油然而生的、作為一個zz第一城業主的尊貴和自豪感，也極大地提升了樓盤的品質、檔次感。

　　3、會所、物業服務項目問卷調查

　　特色：

　　1）前幾年樓市中大打"會所牌"，而現今的會所已到了挖不出什么新鮮賣點的地步了。會所作為住宅小區配套的一部分，已經象園林綠化一樣變得不可或缺，把會所的服務做到實處，做出特色，已成為每個想步入"品牌營銷"行列的發展商們的必修課。因此會所的服務項目設置要切合業主的實際需要，物業管理服務項目的設置也是如此。

　　2）為了使會所和物業管理服務項目的設置切合業主的實際需要，避免服務不足和服務過剩，物業管理公司應對已經購房的業主進行"會所、物業管理服務項目調協"的專項問卷調查，問卷將服務項目以表格形式詳細羅列，設置"非常需要、比較需要、需要、不太需要、不需要"欄目，由業主自行選擇。并且注明收費標準，如果是物業管理項目，還特別注明是"常規服務（管理費中包含）"還是"個性化服務（另行收費）"，同時向業主強調投票選擇的嚴肅性和重要性，因為其所選擇的每一個選項，由物業管理公司統計后，將作為今后會所和物業管理服務項目設置的依據。這樣由業主自己進行服務設計和選擇的方式，將體現發展商對業主的尊重和重視，也避免了今后會所和物管服務項目設置的盲目性。

　　操作要點；

　　1）問卷要結合銷售過程進行，讓客戶感覺是銷售過程必須的部分。

　　2）問卷設計要全面，重點突出，答卷形式要簡煉。

　　3）要讓客戶認識到問卷對決定自己今后生活的重要性。

　　4）要做好問卷的設計、分析和對客戶的結果通報工作。

　?。ǘ┣捌诘慕环亢蜆I主入住手續辦理方案

　　A、業主收房、入伙流程

　　1、發出"入伙通知"、登報"交房公告"

　　售樓處先電話或信函通知購房戶前來領取《入伙手續通知書》、《交房收費清單》必須預先告知業主帶齊"身份證、購房憑證"等材料

　　2、驗證和引導

　　由代理銷售公司售樓中心的"業主入伙引導員"陪同業主到開發商處辦理最后手續，并察看業主有無帶齊所有必須證件和資料。

　　此時，售樓中心可現場制作《前期物業管理協議》展板告示，方便業主認知和咨詢入住后的物業管理事宜。具體流程如下：

　?、糯_認業主身份和材料：辦理交房的業主須持收到的《入伙手續通知書》（附件1）、業主身份證及復印件、業主戶口本及復印件、外地人須持暫住證及復印件、購房外批單、業主委托他人辦理手續的受托人須持"業主委托書"及代理人身份證和復印件、《商品房買賣合同》及復印件、購房全款發票或其他付款憑證，需辦理小區停車證的需出據本人駕駛證及行車證。（可以在《入伙手續書》上蓋"驗證流程章一"）

　?、平患{相關費用："入伙引導員"指引業主到開發商

財務部交納房屋尾款、各項契稅及"公用維修基金"相關開戶費等其他費用。

　?、且陨蟽身棿_認后，開發公司經辦人應在"入伙手續書"上簽字蓋章。（可以在《入伙手續書》上蓋"繳款流程章二"）

　　3、由物業公司的保安人員接手并陪同業主到物業管理公司辦理手續。收取業主的《商品房買賣合同》復印件、身份證復印件、或"業主委托書"及受托人的身份證復印件。

　　4、物業公司物業部人員指導業主填寫"住戶情況登記表"發給《業主手冊》，簽署《前期物業管理協議》、《業主管理規約》之承諾書。

　　5、業主持物業公司物業部蓋章的《入伙手續書》（上蓋"簽證流程章三"）到物業公司財務部交納相關費用見"交房收費清單"

　　6、業主持物業公司財務部簽字轉來的《入伙手續書》（上蓋"物業費流程章四"）到物業公司工程部辦理相關手續：

　?、?、物業公司保安部將業主房間鑰匙、水、電、天然氣IC卡及信報箱鑰匙發放給業主，并由業主簽署《鑰匙交接單》、簽署《備用鑰匙管理協議》、在《入伙手續書》上最終簽字確認。

　?、隍灧浚河晌飿I工程部（分為6個驗房小組，1名工程部調度人員全盤調度）人員陪同業主到業主所購房屋，對房屋內結構、設備設施及各種五金配件進行驗收，并將房屋驗收狀況和各表底數填寫在《房屋設備驗收交接表》內，同時在該表上業主及物業陪同驗房人員簽字確認。如有申報及維修事宜，可將業主所填寫的《房屋設備驗收交接表》中的問題于當日報承建方返修。

　　7、如業主進行二次裝修，由物業公司工程部審定施工方案及施工圖，同時與裝修施工單位、業主簽署《房屋施工管理協議》和《施工保潔責任書》，由物業工程部簽發《施工許可證》。

　　8、業主辦完所有手續或在辦理入伙手續過程當中，如對物業有任何疑問，可隨時向"物業客戶服務中心"或"售樓中心"提出，由入伙引導員將業主引導致物業現場咨詢處進行答疑。

　　9、物業公司、開發商及承建方，三方協調事項

　?、呸k理入伙結束當日，物業公司各部門將當天情況進行通報、匯總，建立已辦理入伙業主的管理檔案。

　?、茖τ跇I主提出的房間須返修的內容，報承建方返修，對房間返修量較大的單元特別報開發商及承建方，給與關注。

　?、菍τ谝严掳l的返修單，物業公司派專人跟進返修事宜，并將返修情況及時告知業主。

　　B、方便業主入住所采取的措施

　　1、設立業主收樓入伙接待小組，合理安排相關程序，爭取業主收樓入伙程序30分鐘內完成。

　　2、如有特殊要求，采用電話預約和上門提供服務等形式，真正為業主著想。

　　3、為減少業主繳費的煩惱，與銀行建立合作關系，開設所有收費"一卡通"服務。

　　4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門的良好合作關系，在業主收樓入伙辦理時可以及時開通或辦理以上各類服務項目，讓業主住得舒心。

　　5、搬運服務

　　業主均可自行請專業的搬家公司進行搬運。如有需要，為解決業主搬運的問題，管理處將臨時劃出部分區域作為落貨區，派專人看護；且組建以員工為主、社會搬運工為輔的搬運隊，為業主提供搬家服務。

　　6、家具、電器展示服務

　　由管理處聯系品質好、信譽佳的家具、電器供應商，展示供應商的聯絡方式、服務內容以及貨樣的款式、規格、功能、價格等相關資料，使業主節約時間、集中訂購，由供應商及時按需送貨上門安裝。

篇3：業主交房入住管理作業規程10

　　業主交房入住管理作業規程10

　　1、目的

　　規范業主交房入住管理工作，確保業主順利交房入住。

　　2、適用范圍

　　適用于業主交房入住的管理工作。

　　3、 職責

　　3.1 主任助理負責組織安排交房入住工作。

　　3.2 管理員負責協助助理安排業主交房入住工作。

　　3.3 客服中心接待員負責具體辦理交房入住手續。

　　3.4 管理員及工程維修隊負責帶領業主驗房及遺漏工程的跟進處理工作。

　　3.5 收銀員負責業主交房入住的收費工作。

　　4、 程序要點

　　4.1 交房入住的準備工作

　　4.1.1 交房入住資料的準備：

　　a .根據小區的實際情況編寫和印制《住戶手冊》、《業主公約》、《收房通知書》、《房屋使用說明書及房屋質量保證書》《裝修審批表》《裝修管理規定》、《業主接房手續辦理說明》《業主裝修辦理程序說明》《戶型圖》、《智能系統使用說明》等。

　　b.《收房通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業主辦理收房手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細，并附簡單扼要的接房及裝修流程等。

　　c.印刷以下各類入住表格：

　　- 《住房驗收交樓表》

　　- 《業主家庭情況登記表》

　　- 《鑰匙托管承諾書》

　　- 《業主簽領物品登記表》

　　- 《業主領用鑰匙記錄表》

　　4.1.2 設計辦理收房手續流程圖。

　　4.1.3 交房入住時的環境布置，涉及服務標識區別的按《服務標識管理標準作業規程》有關規定辦理。

　　a.區內環境：

　　- 入口處掛橫幅，內容有"歡迎×苑×座業主喜遷新居"等，插彩旗，營造熱烈的氣氛;插指路牌，由入口到管理處，指路牌標明"交房處"字樣;

　　- 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。

　　b.辦公環境

　　- 擺放花籃、盆景、小彩帶等，給人以隆重、喜慶的感受;

　　- 張貼醒目的"辦理收房手續流程圖"，辦理手續窗口設置要求做到"一條龍服務"，各窗口標識清晰、一目了然。

　　- 管理人員著裝整潔，精神飽滿;

　　- 辦公室內資料擺放整齊有序。

　　4.2 辦理交房入住手續流程圖(略)。

　　4.3 發出收房通知書

　　4.3.1 客服中心依據管理處確定的交房入住時間，提前十天左右向業主發出交房入住通知，內容包括：

　　a 《收房通知書》

　　b.《祝賀信》

　　c.《收房辦理手續流程圖》

　　d.《收房收費一覽表》

　　e.其它。

　　4.3.2 業主收到交房入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料

　　到管理處辦理入住手續。如果在規定期限到來后3天內，業主尚未辦理交房入住手續的，管理員應再次發函或致電通知其前來辦理收房手續;超過規定期限仍未辦理收房手續的，應向管理處主任匯報決定是否登報催辦。業主辦理交房入住手續須帶以下資料及證件：

　　a.《收房通知書》;注：《收房通知書》上必須有銷售部簽字蓋章確認已結清費用可辦理收房的手續。

　　b. 業主身份證原件及復印件，如聯合購房者需所有業主均帶齊身份證原件(如業主為未成年人，請帶戶口薄);

　　c.《商品房買賣合同》或《個人購房借款合同》原件;

　　d.《預購商品房抵押貸款合同》及辦理該合同之有關單據;

　　e. 營業執照副本及復印件(為公司購房);

　　f. 如業主不能親自辦理手續的，受托人除持上述資料外，須持本人身份證原件、業主身份證原件、合法業主委托書原件辦理接房手續。

　　4.4 交房入住手續的辦理

　　4.4.1 驗證：接待員在業主前來辦理交房入住手續時，應首先對上述證件進行檢查;

　　4.4.2 檢查無誤后，將《購房合同》等原件返還業主，將相關復印件及業主委托書、復印件等存入業主檔案;

　　4.4.3 交納相關費用，一般情況下，需交納的費用包括以下項目：

　　a. 管理費：以交房之日起計算;

　　b. 其它費用。

　　4.4.5 簽署相關文件

　　a.《住房驗收交接表》;

　　b.《業主公約》;

　　c.《業主簽領物品登記表》;

　　d. 其它。

　　4.4.6 簽領資料

　　a.《住戶手冊》、《服務指南》、《設施設備使

　　用說明書》;

　　b. 戶型圖、小區總平面圖;

　　c.《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》;

　　d. 其它。

　　4.4.7 驗房

　　a. 工程維修人員在業主辦理完交房入住費用后與片區管理員一起帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題及驗收情況填入《住房驗收交接表》中;

　　b. 房屋驗收合格后請業主在《住房驗收交接表》中簽字確認;

　　c. 驗收中發現的工程遺留問題，業主要求搬入或二次裝修前維修的，工程部應聯系安排施工單位按照業主的合理限期進行整改，并將整改情況及時告知客服中心：

　　- 若在限期內未能整改完畢的，管理員應將具體情況反饋給業主，并告知具體驗收時間;

　　- 整改完畢后，由客服中心通知業主進行二次驗收，二次驗收不合格的，由管理員進行督促跟進，限期盡快解決。

　　4.4.8 發放鑰匙

　　a. 業主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，客服中心應將業主房屋鑰匙全部交給業主;

　　b. 業主房屋有遺漏工程需要處理的，客服前臺接待員在將鑰匙交給業主的同時，留下一把入戶門鑰匙在管理處以供維修時用，同時請業主簽署《鑰匙托管承諾書》;

　　c. 將信報箱鑰匙在交房時一并發給業主。

　　4.5 開通水電。

　　工程維修人員在驗房時一并讀取水表底數記錄在《住房驗收交接表》中。

　　如業主需要開通的，即刻為其開通。

　　4.6 業主檔案管理的具體辦法詳見《業主檔案管理作業規程》。

　　5、 記錄

　　5.1 《業主家庭情況登記表》

　　5.2 《房屋驗收交接表》

　　5.3 《鑰匙托管承諾書》

　　5.4 《業主簽領登記表》

　　5.5 《消防安全責任書》