探索應用律師函催繳業主陳欠物業費

　　當下，律師函是一種文明、快捷、經濟的敦促工具，我們在管理處所服務的區域內探索應用律師函催繳業主陳欠物業費，并對這些成功案例進行收集、歸類、整理、分析、總結經驗，為公司或業界同行收取陳欠物業費提供參考。

　　事件描述

　　我們服務的住宅小區建筑面積21萬平方米，業主的主體經濟條件較好，一部分物業是1998年和1999年建成的商品房,其中一部分是商鋪、車庫與住宅混合的;一部分是1990年和1995年建成的房改房，總計1,700多戶。近些年，我們采用常規、委托、起訴等方式催繳上來一部分陳欠物業費，但是截至20**年11月，仍然有300多戶業主有陳欠物業費。我們對此有四點顧慮：

　　1、300戶陳欠物業費如果全部由律師進行催繳，律師是否有足夠多的精力應對;

　　2、每一筆金額不是很大，絕大多數每筆都在一萬元以下，律師是否愿意接這些案子;

　　3、物管雇傭律師的費用支出相對來說也是一個不小的數字;

　　4、如果全部以起訴方式，法院的受理數量太大，這樣做的結果將可能會對小區和諧穩定產生不良影響。

　　因此，我們發揮律師函的功能和借助律師法律知識的幫助，由收費員代替律師送達律師函催繳。20**年12月份，管理處統一策劃，先爭取公司支持，與律師事務所的律師合作，具體組織六名收費員使用律師函催繳陳欠物業費。我們集中進行一個月催繳，先后三次使用300 多份律師函，共收上75戶陳欠物業費27萬多元，其中有些是20**、20**、20**、20**年的物業費。六名收費員中最多的一個收到8萬多元，最少的一個也收到2 萬多元。

　　使用律師函催繳陳欠物業費的作用

　　可以獲得更多的陳欠物業費的信息

　　陳欠物業費的特點是時間長、原因復雜多樣。在常規催繳陳欠物業費的過程中，業主或物業使用人經常會隱瞞很多信息。接到律師函后，業主或物業使用人一般能夠提供更多的信息，諸如：

　　1、物業產權人與使用人之間的租賃合同中雙方約定的權利和義務的具體內容;

　　2、房屋經過多次產權交易后，交物業費的可能是新業主，也可能是物業使用人，還可能是原來的業主。比如一個車庫經過開發商抵押給商業銀行再拍賣給一個業主的過程，當向新業主催繳陳欠物業費時，他只想交自己購買后的那部分物業費，根據收費員掌握的信息，應該由他承擔以往的費用，當收費員把律師函送達后，他迫于壓力承認了是由自己承擔以往的債務，于是收費員上門一下子收上來10年陳欠的物業費9,800多元。

　　重新劃分欠費業主類型，為起訴做好準備

　　我們對接到律師函后的業主進行再次分類：第一類能夠通過律師函催繳上來物業費的;第二類產權變更過戶前的物業費可能是死費的;第三類房屋空置找不到業主的;第四類必須通過起訴的方式才能交上的;第五類確實經濟困難交不起的;第六類與物業服務企業有相關利益或利害關系單位領導或相關人員暫時不宜起訴的。對于使用律師函催繳不上來的應該根據實際情況，選擇其中的大部分業主分批進行起訴，形成律師函與起訴的良性循環。

　　轉變陳欠物業費業主的態度

　　業主通常會避而不見或找各種理由拒絕交納陳欠物業費，而且態度還很強硬，收費員往往是生了一肚子氣，還一分錢沒有收到。律師函具有一定的心理強制功能，一封潤色加工后的律師函能夠使對方迫于法律的嚴肅性而產生恐慌。律師函可以借律師事務所之招牌和律師的職業形象，以法律的名義將物管公司要起訴的強勢態度進行放大式的傳達。接到律師函后絕大多數業主的態度來了一百八十度大轉彎，主動與收費員或與管理人員溝通協商。

　　改變收費催繳流程

　　這有利于讓陳欠物業費業主形成良性的繳費習慣。我們使用律師函催繳陳欠物業費，增加了送達律師函和日后起訴內容，改變了原來的催繳流程：目前是以公司委托律師事務所為起訴業主的角色，收費員扮演的是業主和律師之間的中間溝通角色。這樣收費員可以有很大的發揮空間來反復催繳。我們經過努力把陳欠的物業費催繳上來后，當年和次年的物業費相對來說要容易收，而且更容易促使業主形成日后良好的繳費習慣。

　　使用律師函催繳陳欠物業費的經驗

　　多方配合系統使用律師函

　　公司、分公司、管理處經理、收費員、客服人員等內部組織、人員之間與外部律師事務所指定的律師之間默契配合，共同應對陳欠物業費的業主。管理處這個層面是使用律師函催繳流程的核心。我們先爭取公司層面的支持，使公司層面同意使用律師函，之后就是與律師進行配合，起草好律師函;再之后就是有組織有計劃推進，比如可以以會戰的方式，集中發放一批律師函，制造出一定聲勢，讓欠費的業主知道很快就要集中進行起訴;最后需要與各方協調溝通配合，比如收到律師函的業主一般會給管理處經理、律師、收費員、服務中心打電話詢問情況，這就需要各方面共同應對，而后與業主的現場商談往往需要反復幾次溝通與交鋒，才能催繳成功。

　　使用律師函針對的對象及使用的數量、頻次、時機

　　針對的對象：原則上是對所有拖欠物業費的業主，但是側重在多年陳欠物業費的業主;一般選擇陳欠三年以上金額較大的。但是也有例外，如有一次，收費員在收物業費時有個別業主只欠二年物業費，而在交費時猶豫不決時，收費員靈活地把一張律師函送上去，很快物業費就交了上來。大的商鋪業主包括只有一年陳欠但是物業費的金額比較大，而且經過多次交鋒之后仍然拒絕交納物業費，也可以使用。

　　使用的數量：律師函在筆者所服務的公司也曾經使用過，由于使用區域的業主繳費能力相對弱和使用的數量少，沒有起到多大作用，因此棄之不用。而此次之所以能出效果，其原因包括業主繳費能力較強和發放的數量大。我們的經驗是使用律師函真正能催繳上來的陳欠的物業費數量占發放總數的25%左右，因此發放的數量應當盡可能大一些。

　　使用頻次：一次使用的數量太多，從電話應對到現場溝通交鋒談判，管理處經理和收費員還有律師時間和精力都不夠，效果不好。為了能夠從容應對，我們采用了分批的方式，比如第一次發放30張，見到初步效果后，第二次擴大到100張,第三次發放170張。

　　把握使用時機：借助收費旺季之力效果會更好，以公司在管大慶龍苑項目的物業費為例，一般進入九月以后才逐漸進入收費的旺季，我們就是在此時使用律師函催繳取得了較好的效果;如果在收費淡季使用可能會改變業主的繳費習慣，但不一定馬上收到效果。還有，無論什么時間進行，都要給陳欠物業費的業主留有一個充足的交費時間。

　　催繳效果存在時間滯延性

　　從20**年12月初我們開始分批使用律師函，以下是五周收取陳欠物業費的統計。第一周(12月8日)收上陳欠物業費1.1萬元，第二周(12月13日)收上陳欠物業費5.4萬元，第三周(12月22日)收上陳欠物業費7.6萬元，第四周(12月29日)收上陳欠物業費6.3萬元，第五周(1月5日)收上陳欠物業費6.6萬元。

　　分析上述周統計的情況，我們認為使用律師函催繳陳欠物業費存在時間滯延性，這主要是由于有的業主曾經被起訴過、有的業主害怕被起訴、有的業主法律意識較強、有的業主是出門多日回來后才發現了律師函、有相當數量的業主在觀望和試探物管公司的決心和態度等多種原因。這些復雜多樣的原因造成了催繳效果逐漸顯現，只有極少業主一二天就來交的，大多數業主是二三個星期后來交的、還有一個多月以后才來交、有兩個在次年的3月份和5月份交，時間持續比較長， 因此收費員要有足夠的耐心進行反復催繳。

　　律師函與收費員的法律知識、收費經驗相結合

　　收費員使用律師函成功收取陳欠費的多少，與收費員掌握的法律知識及收費經驗也有一定關系。

　　有些收費員由于法律知識的欠缺，把律師函當成催費單子用，效果當然要差一些，而善于學習、掌握、運用相關法律知識的收費員效果就要好很多，比如律師函的作用、起訴的程序、民事訴訟二審終結制度、違約金的計算、強制執行等，還有像強制執行方法的知識，根據《民事訴訟法》第二十二章的規定，我國人民法院強制執行的通常方法和手段共有以下九種。查詢、凍結、劃撥被申請執行人的存款;扣留、提取被申請執行人的收入;查封、扣押、拍賣、變賣被申請執行人的財產;搜查被申請執行人隱匿的財產;強制被申請執行人交付法律文書指定交付財物;強制被申請執行人遷出房屋或者退出土地;強制執行法律文書指定的行為;強制加倍支付遲延履行期間支付遲延履行金;強制辦理有關財產權證照轉移手續。

　　收費員的經驗、感覺能力、耐心、技巧都有可能成為催繳陳欠物業費成功的重要因素。收費技巧的應用，比如可以把律師函送到業主所在的工作單位，或分別送達到物業使用人與業主，制造雙重壓力，都會起到一定的效果。再比如有些業主經常會使用“哭窮”的辦法說沒有錢，而物業收費員可以其人之道還治其人之身，同樣的辦法，我們已經多年沒有漲工資，企業成本連年上升，物價不斷上漲，如果你們物業費不交，我們的飯碗都是個問題，人家好的單位都有私家車而我們天天騎自行車上班等回應。

　　威恩并重

　　“威”，體現在“三種代價”：

　　信用方面的代價--物管公司可以把業主陳欠物業費的信息提供給征集個人信用信息相關部門，并且這些信息也會逐步依法向金融機構和其他社會公眾開放。我們相信業主一定也不希望這種有損業主信用的事情發生。

　　經濟上的代價--讓其付出更多的代價包括訴訟費、違約金、執行費等等并追繳相應的逾期利息等一切必要費用。

　　法律上的代價--對已經拒絕協商方式解決的業主，物業服務公司將依法起訴，從起訴、判決、申請強制執行、強制執行(法院對這些業主可以采取上文提到的九種方式和手段來執行)等過程來對業主制造更大的心理攻勢。

　　“恩”，體現在補償、減免、緩交。業主不交物業費有些確實有對物業服務方面的不滿，此時可以解決業主提出的一些問題。對于確實沒有解決，而給業主造成一定損失的，可以根據其損失的情況給予一定的補償;我們對于經濟條件確實有困難，可以參考熱力費補貼的辦法給予一定的減免。在此過程中要體現人性化，對于有交費意向的業主從語言和態度方面理解同情，比如對于一次拿出較多資金確有一定困難，可以考慮先把過往的陳欠物業費先交上，然后再交當年或近年的物業費。

篇2：催繳物業費律師函

　　律師函 *****：

　　**律師事務所(以下簡稱本所)受**物業管理有限公司的委托，就您拖欠物業費等各項費用，嚴重違約一事，出具本律師函。 一、違約及侵權事實

　　根據您所居住小區業委會與**物業管理有限公司達成的物業服務合同之規定，**物業公司一直積極履行相關權利義務，依法依約對您居住的小區實施規范的物業服務。您卻一直拖欠物業費等各項費用，自****年*月*日起至****年**月**日止共計人民幣***元。**物業公司曾多次以各種形式向您催交物業費，但您一直未予理睬，一直未支付以上費用。 二、違約責任

　　根據以上事實，您拖欠物業費等相關費用的行為已嚴重違反《物業服務合同》的約定，嚴重侵犯**物業公司權益，已構成違約，根據我國相關法律法規的規定應承擔違約責任。 三、處理措施

　　基于以上事實及您應承擔的責任，請您在接到本律師函五日內，向**物業公司支付拖欠的物業服務等各項費用。

　　若您不在本律師函通知的時間內支付完畢有關費用，**物業公司將保留采取進一步法律行動的權利。 **律師事務所 2023年 月 日 **律師事務所聯系人： 電話： **物業公司聯系人： 電話： 簽收人： 簽收日期：

篇3：物業費催繳律師函(2)

　　律師函

　　****先生/女士： 我們依法接受XX物業管理有限公司的全權委托，現就您拖欠XX物業管理有限公司物業服務費等款項的相關事實和法律問題，正式函告于您：

　　我們收到并審查了XX物業管理有限公司提交的下列材料，即：***先生/女士拖欠XX物業管理有限公司從****年**月**日至今物業服務費共計人民幣***元，違約金共計人民幣***元。 根據前述認定的事實，我們提出如下法律意見：

　　1.XX物業管理有限公司與您之間的債權債務法律關系明確，您應按照《前期物業服務合同》的規定向XX物業管理有限公司繳納所欠物業服務費等債務;

　　2.***先生逾期償還欠款的行為已經違反相關法律法規的規定，依法應當承擔違約責任。 ***先生逾期未向XX物業管理有限公司履行債務的行為，已經違反我國《民法典》的相關規定，***先生依法應當承擔繼續履行支付欠款人民幣***元整的義務，并繳納逾期所欠違約金人民幣****元。 我們提出如下要求：

　　1.希望您在收到本律師函之后，立即與我們取得聯系。并將所欠人民幣***元直接(或通過我們)支付給XX物業管理有限公司;

　　2.如***先生仍拒絕履行付款義務，我們將依據法律追究您的法律責任。

　　鑒于XX物業管理有限公司與***先生的關系以及XX物業管理有限公司不再主張違約責任，也同意我們以調解結案，我們認為XX物業管理有限公司還是本著以和為貴的精神來解決此事。為避免訴累，減少成本，繼續保持良好的關系，我們希望***先生也本著這樣的精神在收到本律師函后，能將所欠款項立即支付。 有任何問題，不吝聯系。

　　謹此

　　順頌商祺!

　　******律師事務所***律師