風險防范

　　◇風險防范作用：

　　在基礎物業管理風險發生前，采取各種預控手段，力求消除或減少風險。

　　◇風險防范措施：

　　風險規避、風險轉移、風險自留

　　◇1項目運作風險新建物業無合法報建手續，違章建筑，接管后造成“違法管理”風險轉移 物業接管驗收時嚴格把關，并在《前期物業服務合同》中增加相應條款，實現非保險型風險轉移

　　開發商與業主的矛盾，造成嘉寶物業腹背夾擊風險自留做好與開房商和業主的溝通工作

　　業主委員會成立后解除合同風險自留準確引導業主委員會成立，形成管理服務有利面

　　業主大會或業主委員會濫用職權風險自留建立業主委員會溝通和監測管理規程，通過溝通正確引導業主委員會的行為

　　業主大會或業主委員會未按法定程序成立風險自留準確引導業主委員會的成立，注意監測非業主委員會委員業主的動態

　　非業主濫用業主權利風險自留積極與業主委員會、業主進行溝通，并在物業服務手冊和協議中明確業主的權利和義務，加強宣傳

　　2車輛管理風險車內物品被盜風險轉移

　　1、購買停車票時附帶購買停車保險。

　　2、簽訂車位使用協議，明確車場管理內容。

　　3、在車場明顯位置注明停車須知，明確車場管理內容及車主應遵守的規定。

　　4、加強車輛進出管理和巡視。

　　5、取得車場合法經營權。

　　車輛滅失車身受損，包括擦掛物業內交通事故風險自留

　　1、設置車輛行駛標識和限速標識。

　　2、加強車輛行駛疏導。

　　3治安風險入室盜竊風險自留封閉式物業外來人員實行進入登記，經業主或非業主使用人同意后入內，巡邏人員加強巡邏，注意外來人員動向。非封閉式物業加強巡邏。監控消防中心嚴格監督外來人員動向和接警處理。監控報警設備正常使用，如出現故障短時間內不能修復，應采取相應管理加強措施。建立預案。

　　入室搶奪、搶劫

　　入室故意傷害

　　入室故意殺人

　　公共區域盜竊

　　公共區域搶奪、搶劫

　　公共區域故意傷害

　　公共區域故意殺人

　　4內部管理風險員工損公肥私、貪污盜竊或堅守自盜風險自留

　　1、加強人員培訓和思想教育。

　　2、加強收費控制。

　　獵頭挖人風險自留

　　1、加強企業文化建設。

　　2、形成良好晉升和激勵機制。

　　員工消極怠工，激烈沖突，集體跳槽風險自留及時掌握員工思想動態和溝通。

　　高空作業不安全生產風險轉移

　　1、外墻清醒采用外委，在合同中明確責任。

　　2、建立室外高空維修安全操作規程，并嚴格執行。

　　3、為員工購買工傷保險或商業險。

　　5收費風險業主長時間拖欠費用風險自留

　　1、建立物業管理費拖欠預警機制，加強預警。

　　2、加強住戶溝通，注意重點客戶監控。

　　業主集體拒交費用

　　水電費的拖欠

　　物業管理費標準不統一風險自留建立良好的控制和應對措施。

　　6公共環境風險兒童掉水風險自留

　　1、增加安全標識

　　2、加強巡邏。

　　兒童戲水觸電游泳池傷人風險轉移

　　1、購買保險。

　　2、明顯處設置游泳須知和禁止標識。

　　3、取得游泳池合法經營證件。

　　4、建立預案，并組織人員培訓。

　　植物傷人風險自留

　　1、加強植物修剪。

　　2、對于“尖麻”等植物處增加標識。跌落、滑倒、碰撞風險自留

　　1、易滑處增加提示標志。

　　2、維修和更新改造處采取隔離措施，增加明顯標識。業主寵物傷人風險自留

　　1、加強引導。

　　2、要求業主寵物備案。

　　3、加強巡視。

　　7消防管理風險電器線路引發火災風險轉移與自留

　　1、物業接管中明確要求消防已經過驗收，并合格。

　　2、在消防維保合同中明確管理責任。

　　3、在治安消防安全責任書中明確業主管理責任。

　　4、加強消防設施設備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。

　　5、建立預案，加強人員培訓和演練。

　　明火引發火災爆炸風險自留封閉式物業外來人員實行進入登記，經業主或非業主使用人同意后入內，巡邏人員加強巡邏，注意外來人員動向。非封閉式物業加強巡邏。監控消防中心嚴格監督外來人員動向和接警處理。監控報警設備正常使用，如出現故障短時間內不能修復，應采取相應管理加強措施。

　　室內浸水風險自留

　　1、加強裝修監管，禁止破壞防水層。

　　2、在裝飾裝修管理服務協議中明確責任。

　　3、建立預案和備用物資到位。

　　機房進水風險自留

　　1、加強機房巡視。

　　2、建立預案，并加強人員培訓。

　　5設備風險電器設備違規操作風險自留

　　1、建立室外高空維修安全操作規程，并嚴格執行。

　　2、為員工購買工傷保險或商業險。觸電傷人風險自留

　　1、加強物業內配電箱、線路時進行巡視，及時關閉或處理，并增加安全標識。觸電傷人

　　房屋附著物跨踏風險自留

　　1、加強裝修監管，嚴禁增加房屋附著物。

　　2、加強宣傳。

　　房屋附著物跨踏爆管風險自留

　　1、加強巡視和維護。

　　2、建立預案，并組織人員培訓和學習。爆管二次供水設備損壞二次供水設備損壞水箱污染風險自留

　　1、嚴格辦理相關證件。

　　2、水箱上鎖并按規定定期清洗、檢測。

　　3、加強巡視。水箱污染

　　突然超負荷、短路或停送電造成電氣設備設施損毀風險自留

　　1、加強供電局溝通，保證停送電信息準確

　　2、加強設備巡視，保證設備運行正常。

　　3、計劃性停電提前告知業主。

　　4、建立預案，并加強人員培訓。突然超負荷、短路或停送電造成電氣設備設施損毀

　　設備檢修、保養傷人風險自留

　　1、提前告知。

　　2、加強標識。

　　設備檢修、保養傷人娛樂設施傷人風險自留

　　1、加強設施巡視，保證設施運行正常。

　　2、告知娛樂要求。

　　娛樂設施傷人單元門口機對講設備故障導致業主不能進單元門風險自留

　　1、加強巡視，及時維修和養護。

　　2、物業巡邏治消人員熟悉單元門啟閉。單元門口機對講設備故障導致業主不能進單元門

　　背景音樂室外音箱遭到損壞風險自留

　　1、加強巡視，及時檢修。

　　2、加強業主引導。背景音樂室外音箱遭到損壞

　　9自然

　　災害雷擊風險自留定期檢測，保證防雷設施完好。

　　暴雨風險自留

　　1、注意氣侯變化。

　　2、建立預案，定期組織培訓和演練。

　　3、保證應急物資到位。

　　大風風險自留

　　1、建立預案，組織學習和演練。

　　流行性疾病風險自留

　　1、建立公共衛生事件應急預案，組織學習和演練。

　　風險處置

　　◇風險處置要求：

　　立刻做出正確反應并及時控制局勢，否則會擴大風險的影響范圍而引發更大的危機，甚到可能失去對全局的控制。

　　◇風險處置原則：

　　及時性、冷靜性、統一指揮、服從命令、主動出擊、靈活性、安全第一、團結協作、公正客觀、全面性、針對性。

　　◇風險處置程序：

　　第一、控制風險蔓延第二、解決問題第三、善后修復處理

　　風險預防

　　◇風險控制重要性：

　　對人體而言，對健康最好的辦法是預防為主，防病于未然。對基礎物業管理來講也是一樣，預防是風險管理的一部分，也是風險管理的核心，因此基礎物業管理風險控制顯得非常重要。

　　◇風險控制內容：

　　樹立風險意識、采取預防措施、對基礎物業管理服務過程進行監控、建立預警機制。

　　樹立風險意識采取預防措施對基礎物業管理服務過程進行監控建立預警機制

篇2：談物業管理風險與防范

　　談物業管理風險與防范

　　物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。

　　物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。

　　1、物業風險

　　物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。

　　2、物業管理企業運營風險

　　物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。

　　二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業項目存在的風險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業報建手續不完善；

　　2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;

　　4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.airporthotelslisboa.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆