z大廈物業管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：
?。ㄒ唬┓盏谝?、管理從嚴的原則：
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
?。ǘI管理與業主自治管理相結合的原則：
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
?。ㄈ┪锕転橹?、多種經營的原則：
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更好地為業主（租戶）服務。
篇2：九個高水平物業管理的原則
九個高水平物業管理的原則
物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。高水平的物業管理主要體現在如下幾個方面：
服務態度--熱情
物業管理屬服務性行業，管理公司的員工應以發自內心的真誠笑容為用戶熱情服務，尤其應做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
服務設備--完好
良好而完善的硬件設施是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備（如空調、電梯）、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。對這些設備要加強管理、精心養護，使之始終處于完好狀態，降低設備故障率。
服務技能--嫻熟
服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，除了應具有良好的服務意識外，更重要的是員工應具備較好的業務素質，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，財務人員應具備豐富的財務管理知識，保安人員應具備過硬的治安消防本領等。
服務項目--齊全
除了搞好物業管理綜合服務所包含的必要項目外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務，使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。
服務方式--靈活
物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務方式，切忌死板僵硬的管理，應盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給用戶提供方便。
服務程序--規范
服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上卻是物業管理水平的重要標準之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，不可隨心所欲、雜亂無章。
服務收費--合理
物業管理屬有償的服務行為，用戶不交管理費而享受服務是不現實的。但物業管理公司制定的綜合服務收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足用戶需要為目的，以“保底微利、以支定收”為原則，切不可張開大口向用戶亂收費或收費多服務少等。
服務制度--健全
物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為用戶提供穩定的服務。這些制度應清晰有序，易于操作、切忌隨意化、無章可循和憑個人意志的管理。
服務效率--快速
服務效率是向用戶提供服務的時限，在“時間就是金錢，效率就是生命”的時間價值觀下，服務效率高不僅能節省時間，而且能為用戶帶來利益，因而管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率。
篇3：物業管理費編制與會計核算特性及原則
物業管理費編制與會計核算特性及原則
隨著物業管理行業的不斷發展和逐步規范，關系到物業管理企業和廣大業主切身利益的物業管理費這一敏感話題越來越引起人們的關注。從目前物業管理行業來看，因管理費標準的確定、收取、使用及財務管理狀況的不明朗引發的各種矛盾和糾紛已呈上升趨勢，為規范行業行為，盡量避免一些矛盾的發生。進一步研究物業管理費的編制和管理費會計核算的一系列問題已顯得十分必要。
本文根據筆者原已發表的一些成果，結合目前行業發展過程中在管理費和管理費會計核算方面的一些隱性問題，對物業管理費的概念，成本構成，編制方法及會計核算中的特性和特殊原則進行探討，以期與同行提供一些思路，希望起到拋磚引玉的作用。
一、物業管理費的定義、性質和編制原則：
(一)物業管理費的定義：
物業管理人為了實現其職能，憑借有關法律規定的權限，根據對物業管理的全部活動(提供服務的全過程中所耗費的物質消耗和活勞動消耗)所需的成本，通過科學測算，編制出來的費用標準并由物業所有人或使用人定期向物業管理人交納的費用。
(二)物業管理費的性質：
物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的商品屬性的確定決定了其管理作為服務產品的商品屬性；而物業管理費作為服務產品價值的貨幣表現，主要是用來進行對物業管理服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務產品，物業管理人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人、使用管理權歸物業管理人的權屬分離性質。第三由于物業管理費具有取之于民，用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，?？顚Ｓ?，使其形成了物業管理費用途單一的性質。
(三)物業管理費的編制原則：
1、成本核算原則：
物業管理人提供的是對別人的物業和附屬設施的管理，以及對物業所有人和使用人的服務。與此相對應，物業管理的成本就是提供這些管理服務所必須的開支，包括人員工資、辦公經費以及維修養護和更新物業的公共部位和公用設施、設備所必須的資金。所以，物業所有人或使用人該出多少錢才算合理?所收的物業管理費該支付于哪些方面?......等等，就只能通過對所管理物業進行合理剖析，對所管理服務的內容全方位進行科學的成本核算才能得出。
2、折舊補償原則：
折舊是指固定資產的補償方式，即按照固定資產價值轉移程度而為它的更新提取準備金的經濟行為。這種補償是由固定資產的使用價值的長期性和資本價值的逐步轉移的特點決定的。
現代物業，尤其是高層建筑，其附屬設施、設備越來越多，越來越復雜，所面臨的主要問題是一棟大廈不論是由一個業主，還是眾多業主共有，其所屬物業產權價值的表現形式一般都只是物業面積，它雖然包括了附屬設備的產權價值份額，但不具有附屬設備的實物，設備實物一般都交由物業管理公司統一管理，成為代業主管理的固定資產。所以，對于它的折舊補償的儲備金(包括大修理基金)就必然要由業主按照所確定的每平方米固定資產折舊率按期計算，分類納入物業管理費，交由物業管理公司管理并按法定程序使用。
3、保本微利原則：
在我國物業管理發展過程中，對于管理費用的確定和管理有過一個“收支平衡、略有節余”的原則，它在物業管理發展的初期為防止管理費制定中的混亂和無序，引導消費者適應新型的物業管理模式確實起到了一定的作用，但隨著物業管理業的不斷發展，這個原則的不完全性就暴露出來了。首先收支平衡只能說明對管理過程中當年支出的短期費用的平衡，而理解不出來對于發生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有節余”的概念也不能體現出市場經營的特性。中國的物業管理，是伴隨著市場經濟體制的建設而發展起來的，作為經營性企業的物業管理公司，其利潤的產生是必然是。因此，以保本微利做為編制物業管理費的原則來取而代之，就應該是順理成章的了。
4、分級管理原則：
作為高附加值的不動產，物業本身有其地理位置、建造水準、管理水平以及升值潛力等多種動因，存在一定的可變性，這個可變性就自然使物業出現了檔次之分。如果成本核算只測算了物化成本和活勞動成本，而不考慮其它因素，就必然使管理費標準的準確性受到影響，甚至影響到物業價值的體現。但若考慮得過多，又失去了成本核算的意義，容易使業主負擔過重和不恰當刺激物業的盲目增值。根據不動產具有的市場價值規律，照顧優良物業真正體現價值，完善成本核算的合理性?？稍谖锘突顒趧映杀竞怂愕幕A上，依據物業類別(另訂分類標準)和管理公司資質等級(政府主持評定)確定若干個等級的加權系數指標，以物化成本、活勞動成本加上物業等級和管理公司資質等級權重，得出比較合理的全成本管理費結果。
5、商業特性原則：?深圳物業管理信息網--物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。
現代物業中存在著一部分與主體功能完全不同的純商業用房，比如高層建筑的商業裙樓、住宅小區的連廊、鋪面等，對這部分物業的管理費訂價，如果同主體房屋同樣標準就不合理了。因為一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在著商品交換的特性，另方面這部分物業本身具有結構復雜和對附屬設備的使用量大又難于分割的特點；再方面，這部分物業還存在人員流量大、管理難度大、房屋設備磨損程度高等顯見又難于量化的復雜因素。所以對這部分管理費的訂價，可用市場機制和價值規律來調節，即在主體房屋管理費核算標準的基礎上，根據各物業主體功能和商業用房的實際用途分別確定適當的權重比例，從而得出較為合理的附屬商業用房的管理費標準。
二、物業管理費的成本構成及編制方法
(一)物業管理費核算成本構成
物業管理費的構成應該包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含內容的物業等級權重，活勞動成本部分所包含的管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業用房部分的商業特性權重。其權重系數由政府主管部門另行發布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可由如下項目構成。
1、人工費：包括全部管理人員的工資、社會保險、福利基金、工會經費、教育經費、服裝費、加班費及住房租金等項目。
2、辦公費：包括用于管理和辦公用的固定資產折舊、維護及籌備費，低值易耗辦公用品費用以及節日裝飾費、交通、通訊、損耗費，辦公用房租金、管理費用、辦公用水、電費、業務費用或單項對外承包等項目。
3、公共設備、設施維修保養費：包括大廈所有附設設備、設施的維護、保養、消耗材料的更換及機動費等項目。
4、清潔、綠化、保安費：包括工具、材料、清運或單項對外承包等項目。
5、不可預見費：對以上幾項內容設置一定比例的不可預見費用，以避免由于考慮不周或某種原因引至的費用不足的情況。
6、保險費：包括房屋保險、設備保險和第三者責任險等項目。
7、附屬設備更新基金：包括大廈所有附屬大型設備、設施的更新儲備金和大修理基金兩部分。
8、公共用水、電費：包括所有公共設備、公共地方運作和變、線、管損耗的水、電費。
9、企業管理費：按以上項目之和的一定比例計算用于管理處上級管理公司的管理費用，由政府按管理公司的資質等級確定不同比例，對管理公司直接履行管理處職責的，及對其上級開發公司或總公司不應計算此項目。
10、稅前利潤：按以上項目之和的一定比例計算合法利潤，也由政府按管理公司的資質類別確定不同比例。
11、稅收：關于稅種和收稅內容，一般應按稅法執行，至于部分收稅項合理與否，應通過政府部門協調后按地方法規執行。
12、部分特殊性服務和設備，其費用可單獨核算。如中央空調，由于季節性使用，則可單獨核算，單獨訂立標準，按使用季節或分攤成平均值按月計收。另外，有些屬于有償服務范圍的，應另行訂立標準，單獨計收。
(二)物業管理費核算要點及方法：
1、確定管理費成本構成的注意事項：
前面已經對物業管理費的構成做了具體羅列，但不能說就一成不變，具體到核算某一個特定物業的管理費時，由于各大廈的具體情況不同，就要根據該物業的實際情況，在上述構成內容中進行增減，同時要注意以下幾點：一是要求盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實；二是盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資產更新儲備金時，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項目；在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等等；三是測算依據盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估值；對于有些無法或不好確定明確數據，需運用模糊數學原理確定時，其隨機采集資料的點、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始數據：
管理費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集至關重要，比如：一是在測算各系統大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數和設備使用壽命等資料。二是在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和調查清市場價格，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈炮、燈頭、燈管、繼電器、鎮流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數量及它們各自的平均使用期限和市場售價。三是其它關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準及有效依據為測算基礎。
3、計算公式：
管理費的計算和編制核算表則較簡單，計算的公式為p=∑FI/Sy
(P代表所求物業管理費的標準；S代表計算物業的總面積；F代表單項費用，I代表各小項目，∑代表所有單項費用乘積之和)。以上公式為：管理費標準等于計算物業的總建筑面積除以各單項費用乘積之和。核算表的內容一般可設計為：序號、核算項目、核算依據、計算式，加權系數、計算結果(計算到小數點后四位)。每項占總費用的比例和備注等欄目。在計算結束后要寫出核算說明，將有關需要說明的問題和需要解釋的地方用文字表述出來，以便在提交業主委員會和業主大會或者報政府主管部門審批時，能夠使其了解全部意圖并方便于以后的執行。
三、物業管理費會計核算的特性分析和特定原則
在物業管理企業的財務管理中，對于管理處一級的物業管理費的會計核算(以下簡稱管理費會計核算)，人們總覺得有些方面與一般的財務管理原理不同，比如，一般財務管理中把收入減去費用的差額稱為利潤，其收益為資產所有者和經營者的，而管理費收入減去費用支出后稱為結余，經營者又不能隨意支配等等，如何理解這些不同，如何根據這些不同在一般會計原理的指導下做好管理費會計核算，是解決在物業管理實踐中怎樣保證業主基本利益的重要問題之一。所以，我們通過對一般會計學中會計的基本要素結合物業管理的一些特殊性的分析，來確定管理費會計核算中的特定原則，以指導管理費會計核算工作。
(一)物業管理費"所有者權益"是業主
在會計基本要素中所有者權益是指投資人對企業凈資產的所有權，它構成企業資金籌集的一大部分，它在量上實際就是企業全部資產總額減去全部負債總額后的凈額，包括企業投資者的投入資本以及形成的資本公積金，盈余公積金和未分配利潤。
由于物業管理費是以支訂收，客觀上管理處一般既無資本投入，又要求管理費除管理者傭金和固定稅費外都要用回在對物業的管理和對業主的服務上。其本身并不具備資本公積金積累的要求和條件。同時，管理費本身是否能夠產生盈余并非是一定的，既便是在一個會計年度中產生了盈余，也應把它看做是業主的錢沒有花完而剩下的，應該把它保存好結轉至下年度用于待補虧和頂分攤。如果連年結余或數額過大，則應降低管理費標準。所以，做為會計主體，管理處乃至物業管理公司對以管理費為主體的經營收入并沒有所有者權益，而只有業主委托授權之下的使用權和對資金的管理權，而所有者權益為全體業主共有。
(二)物業管理費會計主體沒有“利潤”
利潤是指企業在一定期間生產經營活動的最終成果，也就是收入與費用配比相抵后的差額，包括營業利潤、投資凈收益和營業外收入凈額，如果收入小于費用，其凈額表現為虧損。
從物業管理費會計核算活動的表面看，它的結余和利潤是很相似的，但由于管理費本身的所有者權益與一般企業的權益不同，其經營活動的正凈額不能被經營者拿走，使得如果有了盈余，也不能成為利潤歸經營者支配，其經營者的利潤在管理費成本中上繳給管理者傭金中產生和形成，所以，在管理處一級的會計核算活動中是沒有利潤的。但在特殊情況下結余是可以進行適當的二次分配的，但這種分配是與管理費如有缺口需要分攤為對應性前提的，是以管理費能否滿足管理服務成本為基礎的?？傊Y余只有在進行二次分配時才可變成利潤。而不進行二次分配直接結轉下年度的為結余，是與利潤的性質有根本區別的。.
(三)物業管理費會計核算與管理的特定原則
從管理費的性質及其會計核算的特性來延伸，管理費的會計核算和管理必須遵循以下原則：
1、業主支付原則
強調業主支付原則是因為：首先，交納管理費既然已經成為物業管理需求與服務這個市場關系中的交易環節，本身就存在自然規律的因素。其次，我們在日常管理費收取工作中會經常碰到這樣一些情況：一是有些業主以各種理由拒交管理費；二是有些租戶存在著逃租和逃管理費的情況；三是有些開發商對空置房以無業主房為由不交管理費。
實際上，物業管理運作是一個系統工程，從物業接管開始，甚至在接管前就已開始運作，尤其是在接管后的運作過程中，絕不會因為上述三種情況的任何一種的存在而停止部分運作，或減少一部分工作人員，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和資金來保證物業管理的正常運作。換一種說法，管理中不管出現任何問題都有相應的解決渠道和辦法，甚至辭退物業管理公司，都是業主的權力，而不交管理費所造成的損失，受影響的只能是業主自己。所以，只有通過明確業主(用戶)支付管理費的責任和義務，樹立原則意識，才能更進一步的規范和理順物業管理費的收取和管理問題。
2、獨立核算原則
會計主體成立的前提條件必須是擁有獨立資金，進行獨立的經濟活動的企業和實行獨立的會計報告的企業或企業化管理的事業單位，而多數管理處做為物業管理企業的下屬部門，為什么也要實行獨立核算?首先，是物業管理具有區域代管的性質決定的，管理處做為內部管理部門既是經營、管理、服務的獨立體系，又有區域規模和形式的獨立性，還有受托代管的性質。所以必然形成了會計主體的獨立性和會計核算的獨立性。其次，是由管理費的全成本性決定的。管理費中對于會計主體向上級繳交的企業管理費和利潤已做為成本在當期交付，其它除了稅收外，基本上應全部用于對物業的維護管理和服務上，也必然要求管理處成為以會計核算的獨立為主要內容的獨立運作。再次，是由管理費的所有者權益屬性決定的。由于管理費的所有者權益屬業主，如果不實行獨立核算，而由物業管理公司甚至開發商統一核算，就不能保證資金的合理使用，而造成業主利益遭受侵害。
3、多退少補原則
從管理費的概念和性質中可以看到，管理費的所有權屬于業主，管理者只被賦予了使用權或者叫做業主監督下的支配權。從管理費的構成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務所運用的費用。由于管理費標準被確定(批準)后在一定的時間內是一個相對穩定的常數，而管理內容，服務對象和市場變化則是一個絕對變量因素。這就產生了在某種情況下或某項費用開支不足時需要業主(用戶)分攤和在另外某種情況下管理費出現了結余的情況，如果從客觀實際和業主權益的全方位考慮的話，對于管理費的結余和虧損應采用周期性(一般以一個財務年度為限)多退少補的辦法來確定會計原則。具體操作可按以下方式：LeW，SH
(1)虧損：由于市場變化，物價上漲，自然災害或管理失誤以及計劃外修補，更新項目等方面的原因使管理費出現虧損，應區分不同情況，按保險公司賠償、上年度結余填補、業主分攤等方法進行處理。如果屬正常情況且持續性虧損，則可考慮是否管理費標準過低而提請增加管理費標準。|
(2)結余：在管理工作中由于管理得當，精打細算和技術改造延長使用壽命以及市場物價下降等原因，導致管理費出現結余的情況，其結余部分可在一個財務周期結束時用以下辦法處理：一般的結余可轉至下年度，數額較大時可根據情況適當進行二次分配，可拿出一部分返還給業主(當年用戶)；一部分轉移至下年度管理費中用于待補虧和頂分攤；同時為鼓勵管理者為節余所做的有效勞動，再可提取一部分做為管理處特殊獎勵，以激勵員工為開源節流不斷努力；另外一部分納入當年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結余，則可考慮下調管理費標準。
4、監督報告原則
也稱為接受監督，財務公開原則，它包括了二個方面的含義，一是業主做為物業的主人，對于自己出錢所購買的服務和管理是否能夠到位，是有知情權的，其知情目的是要保證自己出的錢能夠得到相應的回報，知情內容就是所交納的管理費是否與相應管理服務結果及所支出的成本、費用相配比，知情手段就是對物業管理服務和管理費收支情況在合法程序指導下的監督。二是管理者做為受聘于業主的服務方，對于自己所提供的管理服務是否達到業主的滿意，也有告知的義務和責任，其告知的目的是向業主表明自己的管理服務達到約定標準，告知的方法和程序是通過定期公布管理費收支報表和向業主委員會報告工作來實現。
5、利益保全原則
管理處作為會計主體除對管理費進行核算和開展正常管理服務活動外，還有權開展多種經營活動，但要區分與業主產權有關的多種經營活動和與上級公司產權有關的多種經營活動，前者是指屬于業主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設施。后者是指物業公司利用自有資金和能力或屬開發商的產權委托物業公司開展的經營活動，這類經營活動如屬物業公司指派管理處開展，則應區分權屬關系，在補償管理處的經營成本的基礎上，使其收益分別納入管理費和上交權利人。所以，業主權益除自有產權面積和管理費的有效利用外，還有屬于業主共同產權份額涉及到的共用場地、場所及設施及由此產生的收益，這些收益應為業主共同所有，不能隨意轉移或挪用。但按有關規定屬開發商權益范圍的或另有約定的除外。