如何利用物業資源進行經營

　　物業資源經營的領域無限廣闊。但很多企業認識不足，沒有合理發揮物業資源的應有作用 ,嚴重浪費了資源；也有企業沒有充分認識物業資源的屬性，導致經營中侵犯了業主的權益，引發了很多矛盾。因此，對物業資源的經營進行研究，對企業、行業均大有裨益。

　　物業資源的界定

　　物業是指已經建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設施與場地。

　　物業資源經營有兩重含義：一是在物業的所有構成內容中，除充分發揮它民原有設計功能外，還可通過經營及其他方式產生新的價值；二是物業及其配套設施設備在流通過程中產生價值。前者如電梯廣告，后者如物業銷售和租賃。有些物業資源受限于時代、環境、現實條件、業主狀況等多種因素的制約，不能實現資源經營的價值，可排除在有效資源之外。

　　物業資源從所有權角度可分為兩類：單一產權物業（如國有產權的政府機關辦公場所、自建自用辦公樓及住宅等 )；共有產權物業（如兩個或兩個以上所專權人共同居住的小區等）。共有產權物業包括業主專用部分和業主共用部分；共用物業可細分為單獨物業共用和所有物業共用。如從物業的屬性角度劃分，共用部分也可細分為公共設施、公共部位、公共場地、公共空間等。

　　經營原則

　　物業資源的經營原則重點有：一是不侵犯所有權人的利益，在取得相關權益人的授權后再進行開發經營。二是不違背物業管理主業的發展，不能因為經營物業資源而忽略了對業主的服務和對物業的管理。三是規避經營活動中的風險。四是經營要符合物業的整體風格及業主群體的特征。五是企業對物業資源進行統一經營與管理，切實避免小區管理處因分心經營而導致服務質量下降。六是我國物業管理存在著很多的不確定性和標準的模糊性：如業主群體意志表達的特殊性；前期物業管理階段的特殊性等。在經營物業資源時，要充分認識這些特征所隱含的意義。

　　停車場的經營

　　停車場經營是物業管理中的焦點之一。其中，車場產權及收益歸屬問題、經營中的責任大小問題，一直在發展商、物業管理公司、業主三者之間爭論不休。

　　車輛停放管理經營要特別關注三類風險：一是車輛丟失賠償風險，經營者須重點防范；二是車輛損壞賠償風險；三是小區內交通事故賠償風險。防范風險關鍵在于要有強烈的風險意識，完全而忠實地履行職責將是風險免責的重要因素；要高度重視各類事故隱患，將之消失在萌芽狀態是最好的防范；將車場交由專業停車場經營公司管理，可將風險完全轉移，但也轉移了豐厚的利潤。

　　物業管理經常面臨車位緊張的矛盾，解決的方法靈活多樣。例如，重新劃定停車位；將利用效率不高的公共場地劃定為停車位（不得占用消防通道和綠化用地 )；改造設計不合理的車場增加車位；將公共場地的作為夜間臨時停車場等。

　　目前，停車場經營基本上局限在車輛的停放管理上；部分企業涉及到無水洗車、汽車美容業務。實際上，停車場經營有極其豐富的資源可以開發，如二手汽車、汽車精品、汽車業務代理、汽車養護、汽車裝飾、汽車改裝等。但這些經營還很少有物業管理企業實踐。

篇2：業主資源的經營

　　業主資源的經營

　　文 / 王荷

　　業主擁有極其豐富的資源，如物業、社會關系、知識、各種層次各種內容的需求，等等。這些資源都可以通過有效的經營活動帶來收益。物業管理要想成為產生“超級富豪”的行業，必須也必然要走業主資源經營這條光明大道。

　　業主資源的分類業主資源可分為需求資源、固定財產與流動財產資源(僅用其字面意義)、貨幣資源、無形資產資源(可分為知識資源與社會關系資源)等。其中，業主在日常生活、健康、娛樂、教育等方面的需求，構成了社會消費的基礎，業主需求資源是最為廣泛也最為物業管理經營實用的資源，是業主資源經營中可獲取最大收益的部分。

　　業主資源經營的方式

　　滿足個別業主的需求可以由少數人甚至個體完成，若要滿足業主群體的需求，則必須有一個嚴密科學的組織。這個組織既可由物業管理提供，也可由其他社會商業機構提供。以下3種是物管行業熟知的業主資源經營方式。

　　1.特約服務。在物業服務合同的范圍之外，受業主委托，物業管理為業主個體提供服務，并收取約定費用。這種服務也被稱為“綜合經營”、“增值服務”、“專項服務”、“特色服務”等。

　　2.社區商業。各類經濟組織看到了業主群體巨大的消費潛力，開始在社區內進行商業活動，其經營不僅面向業主、物業使用人群體，并向周邊非業主群體輻射。

　　3.服務集成商。物業管理在滿足業主需求資源的過程中，不涉及具體的產品或者商業，而是搭建專業的信息服務平臺，讓業主的需求與社會服務資源的提供在這個平臺上實現對接。物業管理做社會服務資源的搜集者、統籌者和組織者。物業管理的電子商務可以理解為服務集成商的一種外在表現形式。目前，服務集成商僅限于概念范圍。

　　業主需求資源經營之一：社區商業經營

　　社區承擔著最基層的全部社會功能，業主/物業使用人對商業、經營、娛樂等方面的社區需求愈來愈多。社區商業既是經濟發展和城市建設到一定階段的必然產物，同時也促進了經濟發展和城市繁榮。

　　社區商業經營項目十分豐富，它幾乎包含了商業領域內的所有內容。如衣物、裝扮、居住、文化、教育、看護、醫療衛生、購物、娛樂、體育、lT服務、理財服務、經紀中介、禮儀、安全、情感類服務、商業服務等。其中每一項都可細分出數十、上百種業務。

　　社區商業擁有穩定的客源，管理費用不高，能夠靈活轉變經營內容，故經營成本及經營風險隨之降低。物業管理進行社區商業經營享有得天獨厚的條件:一是非常熟悉社區內的情況，二是物業管理擁有豐富的人力資源。社區商業經營在物業管理區域內相當普遍，其運作也基本成熟，但物業管理行業的介入很淺，有待于進一步提高。

　　物業管理進行商業經營必須正確處理兩者之間的關系。物業管理是主業、是生存的根本;不能因經營商業而對物業管理主業有所損害。

　　在資金、組織、商業人才、經營場所、調研、項目等社區商業經營的要素中.物業管理首先要關注的是建立企業統一經營的商業組織，切忌由各項目管理處單獨操作。其次是詳細準確的調研，如了解社區內以及社區周邊同類型商業的基本狀況，對已經經營成熟且較有實力的項目則須謹慎介入，一般情況下.以小區為中心半徑500m左右的服務范圍內，如果有大型的有實力的商業網點，則小區內的商業就不再經營同類型項目。再次是精心選擇項目，可遵循如下原則：日常生活類優先、消費周期短的優先、易損易耗品優先、優勢特色項目優先、中介服務項目優先等。但最根本的原則是消費者需求優先。

　　5萬~10萬人以上的大型社區，其商業經營最有潛力，因為人口眾多而消費能力十分強大。一些高檔社區雖然人口較少，但業主有較高的經濟收入，其消費能力相對較強，所以也能夠保持足夠的消費量。有些社區的居民不一定很多，但該社區位于城市規劃的商圈之內，能夠輻射到周邊很多消費群體，這類項目的經營也十分有價值。

　　業主需求資源經營之二：社區網絡與電子商務

　　物業管理作為社區的管理和服務提供方，完全可以利用社區網絡系統達到服務目的和商業目的。

　　電子商務早已是先進國家商品交易的一個不可或缺的渠道，國內電子商務也在近幾年取得了突飛猛進的發展。網上購物已經形成了與傳統商業業態相抗衡的力量。據新華社報道，20**年eBay易趣全年的交易額超過20億元人民幣，相當于10家國內沃爾瑪門店20**年全年的營業額。

　　雖然社區外的電子商務網站非常成熟，但它仍然要解決貨物的配送問題。配送的貨物最終都要被消費者拿回家中(辦公、服務體驗等類除外)，則配迭的終端最為有效的目的地就是社區，而社區的管理者和服務者是物業管理。至此，物業管理與電子商務進行了交叉，兩者聯姻就有了現實需求的基礎支撐。

　　物業管理可介入電子商務網站的經營。