項目物業接管驗收交接安排

　　物業接管驗收工作是物業管理的一項重要環節，為保障**交接的順利進行，便于日后物業管理工作正常運作，對收尾施工中的物業狀況有一個全面、系統的掌握和了解，對存在的問題進行一次全面、詳細的檢查、整改。公司對大廈驗收接管驗收工作進行以下安排。

　?。ㄒ唬┙M織領導及分工：

　　總 負 責：**

　　具體負責：**

　　專業分組：（各專業組由總公司經營部、工程部、策劃部及物業管理部下設工程維修部、客戶服務中心等相關人員組成，專業組分工見表八）

　?。ǘ┦战庸茈A段安排：

　　20**/6/20--20**/7/15 資料整理和全面、系統檢查、掌握、物業基本情況登記造冊、存在問題整理統計、落實整改階段。

　　20**/7/16--20**/7/30 存在問題整改驗收階段。

　　20**/8/01--20**/8/15 分組進行單項工程、設備、設施的初次驗收、調試與試運行階段。

　　20**/8/10--20**/8/20 全面進行大廈內部初次綜合驗收。

　　20**/8/21-待 定 參加總公司對大廈的綜合驗收。

　　入伙前20天左右對大廈進行全面接管驗收。

　?。ㄈ┙庸茯炇諛藴屎万炇辙k法。

　　物業管理驗收標準:根據建設部《房屋接管驗收標準》（ZBP30001-90）及所接物業使用的合理要求。

　　1、驗收方法：觀感驗收法、檢測驗收法和使用驗收法。

　　2、驗收內容：土建工程、供電設備、空調系統、水、衛、消防、治安監控系統、附屬工程、室外工程。

　　1、驗收檢查記錄：

　　設計相關接管理驗收表格，驗收中按規范要求進行填寫，并及時進行匯總歸檔。

　　4、辦理交接手續：

　　客戶代表辦理物業竣工圖、竣工資料的交接手續，并在《房屋及共用設施等竣工和接管驗收交接表》中記錄，各相關單位及部門會簽《房屋及共用設施等竣工和接管驗收表》《物業整體移交驗收表》。

　　5、接管驗收資料有：

　?。?）物業產權資料--項目開發批準文件、土地使用證、規劃許可證、用地規劃圖、建筑許可證、投資許可證；

　?。?）綜合竣工驗收資料：

　　A、圖紙類：竣工圖、總平面圖、建筑結構圖、給排水圖、暖通圖、電氣圖、設備圖、消防設備圖及資料、電梯圖及資料、附屬工程各專業竣工圖、地下管線綜合布置竣工圖；

　　B、證書類：建設工程竣工驗收合格證、建設消防驗收證書、供水合同、供電協議書、供氣協議書、通訊設施合格證、電梯準用證；

　?。?）施工設計資料-地質報告書、圖紙會審記錄、設計變更通知書、工程預決算書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄；

　?。?）機電設備資料-機電設備出廠合格證、機電設備使用說明書（要求中文）、機電設備安裝調試報告、電氣原理圖、電氣接線圖、易損件圖和隨機工具及配件清單、設備保修卡及保修協議、房屋設備及附著物清單（原有物業）；

　?。?）使用資料：房屋所有權證（原有物業）、房屋使用手冊、房屋分戶使用清冊（原有物業）、房號、區域號的確認資料、建筑物用電指標批準資料及用電增容費繳納證明、建筑物用水指標批準資料及供水管開通證明資料、建筑物（天然氣）煤氣管道驗收及批準使用資料、建筑物與外界接通的道路使用批準資料、建筑物綠化面積及綠化批準方案資料、建筑物排水及排污環衛設施正常使用資料。

　?。ㄋ模┚C合驗收前局部、區域接管驗收安排

　　針對總公司與百盛《場地使用合同》的約定及施工銷售實施，大廈局部、區域接管驗收是本項目前期物業管理工作的一項重點工作，有以下要求：

　　1、局部、區域接管驗收的工作原則為分層、分區域進行。即：整層或區域設施、設備及一次內裝完成，經施工、安裝、裝修單位自檢或經工程部、監理公司檢驗初步合格者，物業公司只提供場地成品保護責任，當使用人參與接管驗收時，物業公司一并進行接管驗收，設施設備安裝到位，應調試而未調試的，物業公司原則上不提供保護責任。

　　2、局部、區域接管驗收的標準，除執行本安排第三項“接管驗收標準和驗收辦法”外，要求所交樓層、區域及設施、設備的安全防護裝置必須到位，如：樓層防火門、各設備間、配電室（井）門、扶梯的區域防火卷簾門必須到位，并可以加鎖。

　　3、局部區域接管驗收的程序及表格，執行綜合驗收的程序、表格（特別注明接管驗收的形式）。對在初檢、自檢、聯檢中發現的問題進行詳細登記外，一定要將整改時間落實在綜合驗收前完成，以保證綜合驗收順利進行。

　?。ㄎ澹┳⒁馐马棧?/P>

　　A、專業組在接管驗收的各個階段，要對所負責的專業、項目情況進行一次全面的調查了解，現場檢查，收集各類資料，盡量發現問題，做好各項記錄，必要時用不干膠、粉筆、墨筆留下現場標記或在資料收集表中記載缺少資料的內容。記錄除現場文字及相關記錄外，有必要時，要留取攝像、攝影資料。當場各方簽字確認（此情況為綜合驗收時，總公司工程部、工程維修部、施工單位或供貨、安裝單位）。

　　B、工程維修部要在收尾施工計劃中安排設備、單項工程試運行計劃，在要求施工、安裝單位完工自檢的同時，專業口分管工程師要進行經常性的現場檢查監督，專業組在試運行初驗時，要做好試運行記錄，對未試運行的設備也要做好記錄。

　　C、資料組應對物業的資料進行全面收集，特別是隱藏工程、機電設備、設計更改、施工臨變、業主資料，相關批文等進行收集。

　　D、各專業組在有施工單位、供貨安裝單位陪同檢查時，要對各類設施、設備運行特性、操作規程、使用說明，同類設備在其它物業的使用情況向該方了解，特別了解曾經或經常出現的故障。

　　E、在檢查房屋本體、窗、外墻等部位時，應檢查房屋、樓道、仿古挑檐、屋面、地下室、機房、設備房、衛生間等有無滲水現象。

　　F、各組應對檢查、驗收中發現的問題在三天內向管理部書面報告、管理部提出整改方案報告，報總公司，由總公司向施工單位落實整改，物業工程維修部跟蹤。

　　G、各專業組應對相應業務合同，承包方、生產廠家質保期、聯系方式進行調查了解（供電、供水、燃氣、電視、電話、寬帶、制冷、供暖、發電機、消防、治安監控等）。建檔造冊。

　　H、各專業工程師應對所分管的公共設施、設備房、井道、防火門、控制操作系統及業主進戶門等的鑰匙進行收集、分類標識，在入伙的前20天交管理部，并完善鑰匙借用登記制度。

　　I、為配合正式的接管驗收，對后聘的管理部相關人員，管理部要進行專項培訓，各專業工程師在接管中對管理部人員進行培訓，并請專業進行綜合與專業培訓，并于培訓前10日將培訓方案送管理部審核。

　　J、對未盡詳列的內容，請各專業組在檢查時充分詳細考慮。

　　K、各級負責人負責本驗收檢查組人員的工作協調與驗收檢查組的工作協調。

專業分工及檢查交接內容

專業分組		參加人員	交接、檢查內容
資料組 負責人：		管理部內勤	所有大廈工程建筑產權、銷售許可證等資料，大廈建筑的圖紙資料、機電設備圖紙和安裝資料、包括大廈開發前、建設中（含設計更改、施工臨變）、建設竣工驗收的全套資料，已簽訂購買合同的業主資料、業主已裝修的資料等，分承包商合同，物業公司管理運行資料。
供電設備組	強電組 負責人：	管理部維修工 總公司工程師	供配電系統設備（高低壓設備）、機電控制設備、自動化系統、電機拖動系統、照明系統、計量系統、發電機組、強電井，包括各機電設備的操作規程、使用說明、備件清單）
	弱電組 負責人：	管理部維修工 總公司工程師	消防煙感系統、消防廣播系統、消防電話系統、消防中心操作控制系統、電話通訊系統、電視系統、弱電井，（含各系統的操作規程、使用說明）
給排水 負責人：		管理部維修工 總公司工程師	泵機（生活泵、消防泵、噴淋泵、潛水泵、高低壓水箱池、其它水泵）、加壓給水管系統、消防管系統、排水管系統、計量系統、排污管系統、化糞池、閥門井、管道井系統、市政表井、各類閥門操作系統。（各系統的操作規程、使用說明、功能）
空調、供暖、排風 負責人：		管理部維修工 總公司工程師	空調主機（機組）、冷卻塔、鍋爐、監控儀表、膨脹水箱、軟水器、回水泵及冷、熱源的輸送管網、管架，通風機（組）、排氣管（口）及凈化除塵裝備等。
消防設施 停車場 負責人：		客服專員 管理部維修工 總公司工程師	地下室消防系統、、消防栓系統（含地面消防栓、接合器）防火門、、防雷系統、疏散指示燈系統、地下防火卷簾門、停車場設備、附屬設施、車輛指揮、停放的標志、標識。
房屋本體 公共設施 負責人：張雙喜		客服專員 管理部維修工 總公司工程師	樓宇本體（內、外墻、梁、板、柱、門、玻璃幕墻）、衛生間、樓道、天面、地下室、機房、設備房、道路、采光天棚、廣場工程。
電梯 負責人：		管理部維修工 總公司工程師	控制柜、曳引機、井道、底坑、鋼絲繩、電梯轎箱相關裝置、電梯廳相關裝置（以電梯安裝、安檢規程進行）

篇2：新建物業接管驗收工作安排

　　新建物業接管驗收工作安排

　?。忻飨嚓P注意事項，具體計劃可按現場情況來定）

　　一、確定標準。

　　二、對參檢人員進行培訓。

　　三、挑選一個單元作為接管檢查的標準樣板，確定總體質量標準樣板。

　　四、按接管檢查標準對照標準樣板，對項目每套房間及外墻屋面、室外小品、道路等進行接管檢查，對檢查中達不到標準的，以書面整改單形式交施工單位限期整改.整改后及時復檢，直至完全符合接管檢查標準為止。

　　五、針對項目特點應注意事項。

　　六、檢查人員安排：

　　分組情況，幾個組，每組幾個人，共多少人，誰負責等。

　　是個人按套操作還以組按項操作。

　　七、工作量：每組每天各檢查幾套房，幾天完成檢查任務。

　　八、驗收時間：

　　初驗： 天， 月 日至 月 日

　　初驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改： 天， 月 日至 月 日

　　終驗整改驗收： 天， 月 日至 月 日

篇3：花園工程培訓之接管驗收安排及程序概說

　　花園工程培訓課程1--接管驗收安排及程序概說

　　物業前期工作概述

　　內容略述

　　接管驗收安排與程序概說

　　1.1物業工程接管驗收流程圖

　　a 物業驗收移交程序

　　b 竣工資料遞交要求

　　C一般維護保養手冊遞交要求

　　1.2zz花園接管驗收程序

　　驗收重點表格

　　2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單;

　　2.2 照明工程驗收單;

　　2.3 配電柜(盤)及動力柜工程驗收單;

　　2.4 分體式空調機驗收項目記錄單;

　　2.5 供暖、排、送風工程驗收單;

　　2.6 單元功能區塊工程驗收單;

　　2.7 功能區塊消防設施驗收單;

　　2.8 單元驗收樓交接書(收樓表格);

　　2.9 分項工程驗收報告。

　　前期工作重點

　　3.1編訂工程設備一覽表

　　內容包括：序號、設備名稱、品牌、產地、規格參數、型號、數量，用

　　途、供應商名稱及聯絡傳真或電話。

　　3.2各專業系統設備預防性維修保養計劃表

　　明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。

　　3.3預防性維修保養所需工具及設備零配部件一覽表

　　列出各專業各件要求名稱及數量、如可能，對不同專業的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。

　　zz花園接管驗收程序

　　1.0原則

　　1.1基本上按照國家建設部"1991年 2月4日《房屋接管驗收標準》執行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行"代管"，只負責成品保護和日常清潔。

　　1.2在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：

　　1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。

　　1.2.2強電───電氣開關、照明、電源插座等。

　　1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。

　　1.2.4消防───煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。

　　1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。

　　1.3在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統聯動測試。

　　1.4接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統做100%運行測試和聯動測試。

　　1.5接管驗收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。

　　1.6接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內、風管內、排水管內等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。

　　1.7接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統運行培訓。

　　1.8接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。

　　2.0責任劃分

　　2.1由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統調試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發現的問題(物業工程報告)和不符合使用要求和不符合規范等問題匯報發展商統一考慮。

　　2.2接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養。

　　2.3代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。

　　2.4保修期內，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內不能修復，將如何處理?)

　　3.0zz別墅劃分

　　為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：

　　3.1公建區

　　鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區

　　3.2別墅區

　　別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設施(兒童娛樂器材等)

　　4.0接管驗收檢查順序

　　4.1單元

　?、駨N房：門 門鎖 天花 可燃氣體探測器 地面 墻面洗滌盆 灶

　　臺 暖器 窗.柜 燈具 開關 電源插座 排油煙風口 給水管 地漏 燃氣管 　?、蛐l生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)

　?、缶邮?廳：墻面(空調預留孔) 弱電端口(報警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調室外機位置) 門(門鎖) 配電箱

　?、粑蓓?平臺

　　地板平臺 防水層 雨水斗 女兒墻 防護檔 防雷帶 屋檐

　?、踝呃?步行梯

　　地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓

　?、鲕噹?/p>

　　地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關 電源插座 車庫自動門

　　4.2設備/機房

　　按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)

　　4.3外圍/外墻

　　外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預埋噴水設備)

　　4.4公用動力系統

　　檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。

　　5.0接管驗收人員安排

　　物業公司內部委任接管驗收總負責人，全力配合發展商，協調驗收事宜，物業工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。

　　5.1設備/機房(公建區)

　　管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。

　　5.2其他部分

　　每組驗收小組由1名專業主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區進行檢查。

　　6.0接管驗收程序

　　移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調整)，負起成品保護責任。

　　7.0接管驗收時間表

　　由發展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進度，但管理公司有以下要求：

　　7.1驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節性外)，任何簡單測試都可以做。

　　7.2施工單位已完成100%自檢。

　　7.3明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。

　　8.0配合/協助

　　發展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協助：

　　8.1安排施工單位/設備廠家培訓。

　　8.2保修期談判。

　　8.3保修期后的設備維護保養合同的商務談判。

　　8.4對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環保、消防、自來水公司、煤氣公司等)

　　8.5能源收費標準的談判

　　9.0代管或接管后管理

　　鑰匙移交后，由管理公司按有關規定統一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　1工程質量竣工核驗證書北京市建設工程質量監督總站

　　2衛生許可證(供水)區防疫站1次/年

　　3供用電協議書北京市供電局依協議年限

　　4消防驗收備忘錄北京市消防局長期

　　5物業管理維修公約北京市房管局小區管理辦公室

　　6停車經營許可證

　　7衛星電視經營許可證國家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準

　　8市政排污證北京市自來水公司

　　9消防系統噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身

　　10配電室(變壓器絕緣)區供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　11各專業技術崗位操作證、上崗證依有關部門的管理規定，各工種不同，電工每2年復審

　　12生活水箱及生活水區防疫站每年一次

　　13紫外線消毒市防疫站一次終身

　　14環境噪音區環保局每年一次

　　15防雷接地檢測氣象局、避雷檢測中心1次/年

　　16用水指標市節水辦核定/年

　　17北京市消防局消防驗收意見書一次終身