運營中小型物業管理公司

　　一、運營模式的介紹

　　區域內的中小型物業管理公司共同出資成立有限責任公司(以下簡稱新公司)。各物業管理公司作為股東以其出資額承擔有限責任，新公司是一個贏利性獨立法人。他與物業管理公司之間的關系是既獨立又緊密聯系的。新公司的經營范圍是房地產中介服務、房地顧問咨詢服務、消費性服務以及一些專項性服務，以下就分別對這四項服務的運作及其特色進行介紹。

　　1）房地產中介服務:即租賃、咨詢、估價的服務。

　　對于租賃和咨詢服務，業主向物業管理公司提出服務要求，再由物業管理公司將業主的要求反映給新公司，或直接由業主和需要此項服務的人向新公司提出服務要求，由新公司為業主服務并收取傭金。另外，物業管理公司定期將所管樓盤的物業狀況提供給新公司，以便使新公司有關房地產資料的數據庫得到及時的更新，從而保證其房地信息的及時、真實、可靠。新公司的這兩項服務同專門的房地產中介公司的服務相比:1.信息大且準確。2.由于有各物業管理公司承擔有限責任，使得空殼公司的可能性很小，公司信譽好。新公司的服務與單個物業管理公司提供的服務相比，主要為信息量大。

　　對于估價服務，由新公司直接為委托估價方服務并收取估價費。估價服務由于需要專門的估價人員，因此對于單個中小型物業管理公司而言，經營此項業務成本代價太高，而由新公司提供則可有效地解決這一問題。

　　2）房地顧問咨詢服務。主要為開發商在開發前策劃，在開發后代理銷售。

　　對于開發前的策劃，新公司直接和開發商接觸，由開發商委托新公司搜集資料作可行性報告。由于新公司對本區域樓盤的現狀和過去都充分了解，因此由他來策劃，比其他的顧問咨詢公司，有著更豐富的動態資料。

　　對于開發后的代理銷售，由新公司對樓盤直接代理。物業管理公司的收入之一就是向業主收取物業管理費。但物業管理公司在接管樓盤后，往往該樓盤的房屋未銷售完，此時他的物業管理費很難收取，而管理成本卻并不減少，因此物業管理公司均希望自己管理區的房子賣出并有人居住。這時由新公司為開發商代理房屋銷售，一來保證了物業管理費的收取，二來獲得了相關的代理費用。他與單個物業管理公司的房屋代售相比，主要是對房屋需求而言，可選擇的范圍更廣，且由于新公司也從事中介服務等房地產相關產業，其經營和營銷策略也較豐富。

　　3）消費性服務:由新公司投資，為各物業管理區的業主建立一個共同的會所，為業主提供休閑娛樂、商業活動的場所，從而豐富了業主的日常生活。

　　之所以建立一個共同的會所是因為如果每一個物業小區都建立一個會所，則面臨資金不足，服務上不去的現象，且相鄰小區的會所也搞相似服務會造成重復無特色。新公司下的會所則不存在上述問題。

　　4）專項業務服務:指成立專業隊伍同時為幾個樓盤的業主服務。

　　這里的專項是指技術含量高，對從業人員素質要求高，且在單位小區內不經常需要此項服務的項目。如房屋建筑物及附屬物的維修，電線管道的維修等。

　　業主的維修要求反映到所在的物業管理公司，再由物業管理公司反映給新公司的專業人員，由他們負責維修服務，業主向維修人員交納服務費。服務費作為收入入帳，同時，對于提供服務要求的物業管理公司，新公司以服務費的一定百分比作為信息費支付給物業管理公司。

　　我國的物業管理公司以中小型為主，規模小、資金不足，且物業管理是個新型行業，從業人員大多缺乏正規的訓練，專業素質較低，服務質量不高。如果物業管理公司在專項服務上為了提高服務質量而雇傭了一些專業人員的話，對于物業管理公司不僅成本增加，而且由于服務的不經常發生，造成這些人員不能發揮最大作用。由新公司組建專業隊伍，這些人員的工資福利由新公司支付，對于一個物業管理公司而言，減少了工資的支付，從而降低了成本;對于這些技術人員而言，有利于形成規模效應，充分利用了人力資源。再者專業隊伍的成立大大保證了服務質量，業主對這些人員的信心增強，也使之對物業管理公司信賴感增強，使業主和物業管理公司之間的關系更為融洽。

　　二、運營模式的資金安排

　　新公司在中介服務中收取租賃和咨詢服務的傭金，在估價服務中收取估價費，同時由于物業管理公司定期提供信息，新公司的中介收入中又有一部分以信息費的形式支付給物業管理公司，這樣做，營造了一個新公司和物業管理公司雙贏的氛圍。

　　新公司在房地顧問咨詢服務中收取咨詢費和房屋銷售代理費，同時也為開發商提供了準確的信息，保證其資金的快速回籠，營造了一個新公司和開發商雙贏的氛圍。在消費性服務中，由于會所同時為幾個樓盤服務，增加了新公司對業主的消費性活動費用方面的收入。在專項服務方面，以專業隊伍的組建節省了單個物業管理公司的服務支出，降低了成本，同時新公司也增加了專項服務收入。

　　在這些收入中除了一部分作為信息費支付給物業管理公司，其他收入則主要在人員費用、稅費、新公司基金和股東紅利中分配。

　　人員費用是指新公司內工作人員的工資和勞動保險費用。

　　新公司基金包括公積金和公益金。公積金除了一般意義上的作用，還用于一個特殊情況:出于大部分情況下，我國的物業管理公司對樓盤的管理期限很短，這使得物業管理公司的業務變動頻繁，當物業管理公司和業主委員會解除合同后，物業管理公司很可能在該區域內沒有業務，如果這時他從新公司中退出的話，而他的權益(即出資額)可由其他股東優先購買。但是如果同時有幾家公司出現這一狀況而其他的股東無力購買，股份又找不到合適的人轉讓的話，可由新公司基金購買，從而保證新公司的注冊資金不因物業管理公司的退出發生較大的變動，進而保證新公司的穩定。

　　股東紅利指每個入股的物業管理公司按其投資額分配利潤，使之都能夠獲得很好的收益，樂意成為新公司中的一員，同時也吸引新公司外的物業管理公司加入。

篇2：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日

篇3：物業管理人員案例分析試題

　　姓名：成績：

　　物業管理人員案例分析試題

　　案例一（如何應對業主的成見？）

　　某小區一位業主裝修時。擅自在陽臺頂棚焊接鐵架。與樓體其他陽臺極不協調，管理處發現后，立即發出停工整改通知書，該業主對此怨聲載道，說管理處限制她自由，鐵架非安裝不可。

　　你發火我不發火。管理處有關人員三番五次耐心地給她講解裝修管理法規，說明保持樓宇外觀統一的必要性，任其硬頂也好，軟抗也罷，在原則問題上絕不退縮。業主見管理處的態度這么堅決，只好按照要求進行整改。

　　雖說違章裝修的問題解決了，但這位業主的心中留下了對管理處的成見，每次見面都板著臉，管理員上前主動搭話也愛理不理。

　　為消除她的誤解，管理處不計較其態度，依然真誠地為她提供各方面幫助，換取她的理解和信任。裝修時幫助她打掃衛生，入住時幫助她搬運家私，通過一系列微小的事情，這位業主終于主動與管理處配合，還成了協助該小區管理的主力軍。

　　[問題]這種情況，你有什么好的處理方法？

　　[參考答案]

　　1.堅持原則

　　處理此類問題要態度堅決，決不能輕易退讓，否則開了一個口子，會一發不可收拾。

　　2.一心換心

　　管理處每天都在和業主打交道；磕磕碰碰總是難免的，有了矛盾不要緊。關鍵要主動用自己真誠重新換取理解和信任。

　　案例二（如何處理小區商鋪違反管理處規定的事情？）

　　某小區有商鋪近60家，他們大多數都能夠按照有關管理規定開展商務活動.但其中一家店鋪，近年來屢屢違規，經常將一些招聘，商品和雜物擺出店門之外，影響了小區環境的整潔美貌。管理人員數次勸說、批評、警告，其往往不予理睬，仍然我行我素。最后決定由主管找店鋪老板正式談話，若不見效，則堅決采取處罰措施。

　　[問題]這種情況，你有什么好的解決對策

　　[參考答案]

　　主管將該店鋪老婆約到管理處辦公室。首先，嚴肅指出屢屢亂擺放，嚴重違反了符合政府法規精神、又為業主住戶認可的小區管理規定，理應予以懲處，但考慮到其曾經能夠積極配合小區管理和繳費工作，所以再給一次自覺整改的機會。

　　然后，提出三個問題請其換位思考：假如你是小區管理人員，你如何去履行自己的管理職責呢？假如你的同行都象你一樣，你想象我們小區又是怎樣一種面貌呢？如果你是客戶，你愿意到門前亂七八糟的店鋪里購物嗎？（最能打動他的就是這句話）。

　　嚴肅認真的態度、推心置腹的談話，使店鋪老板受到震動，當即保證不再亂擺亂放。事后，他馬上進行了整改。

　　案例三（如何處理業主錯誤索賠要求？）

　　某小區的物業公司按照制定的維修維護計劃，對小區內所有的污水管網進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業主家進行裝修，施工人員違反物業裝修管理規定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經排水管道流至該業主管彎頭處，堵塞了本單元的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。

　　管理處發現了跑水后，馬上通知了李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯系兩小時后，物管人員消除了堵塞現象。

　　事后，李先生認為物業公司未盡到管理職責。遂向物業公司提出索賠要求。

　　李先生受損的原因是下水道被堵塞而冒水，而下水道的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。

　　[問題]物業處該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？遇到這種情況，你將如何處理？

　　[參考答案]

　　該小區的《物業管理公約》規定，物業公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護，養護，在實際工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污冰水管的例行清理。所以，物業公司完全盡到了設備，設施日常維護的職責。

　　同時，該小區《物業管理公約》還規定，業主裝修必須先向物業公司申報，領取裝修許可證。并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。在這一事件中，物業公司確實按照規定與該家裝修主業及施工隊伍簽定了裝修協議書，并要求其交納了裝修押金。告知其應遵守的規定，也經常派人員至裝修現場巡視。

　　這次事件，是裝修工人在逃避物業公司監管情況下，偷偷將廢棄物倒入極為陷蔽的污水管道中造成的。此中情況已經超出了物業公司管理范圍及力量以外，物業公司不可能覺察。所以在這個問題上，物業公司亦沒有疏漏，因此，手業公司不應承擔任何賠償義務。

　　那么這個責任到底由誰來負呢？根據相關的法律以及建設部《家庭居家裝飾裝修管理試行辦法》中明確規定：這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的，應負完全責任。

　　最后，該管理處將相關的法規復印成文字提供給李先生并主動為他提供相關的法律咨詢指導，讓他感覺十分滿意。

　　案例四（如何應對主業的突然投訴？）

　　一天，某小區的一位老年業主在小區的中庭休閑區，口氣不太客氣地責問正準備下班的某管理員：“小區內為什么要搞一個沙地？”原來他家的小孫子在沙地玩，回家身上的沙子搞得家里到處都是，如果不小心還會對眼睛造成傷害，老人認為這個沙地存在安全陷患。也許是下玫的緣故吧。這位管理員并沒有太在意。只是隨口說：城市里的小孩子接觸到泥沙的機會并不多，我們小區內有好多其他喜歡玩沙的小孩子呀，其他物體也存在著可能的危險，我們不能因為它存在可能的危險就取消了呀。這位老先生針對“不能因為它存在危險就取消”的話來氣了：你們服務中心沒有聽取我們業主的意見，我要找你們領導。。。。。。

　　[問題]如果是你，你會對這位先生采取什么樣的方式？是置之不理？還是積極解決？你有何具體的辦法將此事妥善處理？

　　[參考答案]

　　這位管理員“見勢不妙”，忙說：這樣吧，我將把你的意見向領導反映一下再和你聯系好嗎？

　　當天，這位管理員找到開發商的技術人員，詢問了有關沙地的問題，才知道該沙地并不是小孩子的娛樂場所，而是有消防方面的功能。

　　于是該管理員找到了那位老先生，首先對自己不當理解表示道歉，并詳細向業主說明了事由，得到了業主的理解。

　　我們物業管理工作者每天都會碰到各種各樣的業主投訴，無論其大小，首先你不能用敷衍了事的態度，要千方百計站在業主的角度，急業主之所急、想業主之所想，真誠地為其分憂解難，這實際上最能反映出你的服務意識和服務態度。其次在平時的工作中，管理人員要對小區相關設備的功能、物業管理的相關知識等信息盡可能了解得全面一些。收集、儲備一切能為業主提供方便的信息?；卮饦I主的提問不能似是而非，要有根有據，以理服人。

　　案例五（如何應對找借口拖欠管理費的業主？）

　　一日，某小區管理處走進一位業主說：“因開發商沒有在規定的時間內辦理房產證，我從本月開始不交管理費，你們管理處也不要來找我?！闭f完后揚長而去。在以后的幾個月內，不論管理處工作人員上面做工作，還是以書面形式通知，都不予理會。

　　[問題]

　　1.你認為該業主的做法是否合理？為什么。

　　2.作為一名管理員，你要如何說服業主如期交納管理費？

　　處理過程

　　[參考答案]

　　《住宅物業管理條例》實施細則第六章第四十條“住宅管理服務費的基本開支包括：

　?。ㄒ唬┳≌迷O施、設備和公共場所（地）的日常管理、維修養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費、垃圾清運費、綠化養護費等）；

　?。ǘ┕芾硖幑ぷ魅藛T的津貼工資、福利及辦公費用；

　?。ㄈ┳≌瑓^公用設施、設備必要的保險費和法定稅費；

　?。ㄋ模┳≌匾纳鐓^文化活動費用。

　　由此可見，業主享受了物業管理服務，就應該履行其基本義務，而與其他業主享受同樣的服務，顯然侵占了其他業主的共同利益。