物業管理保安服務中發生的矛盾主要集中在兩個方面:一是業主的人身、財產安全在管理區域內受到侵害引發法律訴訟;二是日常管理中引發的糾紛。保安人員處在物業管理第一線,和業主有最頻繁的接觸,管理過程中容易引發沖突。盡管一些物業管理企業解釋是鬧事業主先動手毆打保安人員,但報端網站則大多對物業管理進行曝光和指責,使得物業管理名聲受到損害。

我一直在關注保安工作出現的這些問題,并反思我們物業管理制度的設計。國外大部分地區的物業管理對治安和安全防范管理都較為弱化,我考察過的美國、加拿大、日本、法國、丹麥,包括東歐立陶宛等,有的完全不介入治安等安全事務,而大多則只配備極少量的人員負責公共秩序的維護。在發達國家的型社區,對秩序的維護更多的采用技防而不是人防,例如在關健部位設置24小時攝像,發生問題時派人到現場調解,需要時可向公安部門提供情況。因此,在管理區域幾乎見不到管理人員,矛盾和沖突也極少發生。我國大陸物業管理發源于廣東沿海地區,在起步階段就把保安擔負的安全管理工作作為亮點納入了服務范疇。多年來,物業管理保安在積極協助公安部門開展治安、消防、交通安全管理;處理突發事件,消防安全隱患,維護城市的安寧和業主的安全方面發揮了積極的作用。但是在早期的管理中,行業自身確實存在夸大保安作用的問題。有的企業就大肆宣傳有了物業管理保安24小時值崗和巡邏,管理區域內偷盜等刑事案件可杜絕。物業管理企業都配備了大量保安人員,有設崗值勤的,也有流動巡視的,大多按類似警服著裝,給業主以承擔治安管理的印象。包括1984年建設部頒布的《城市新建小區管理辦法》(以下簡稱《辦法》)也提出:“住宅小區管理是指對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治?！庇纱丝梢娺@個階段的物業管理把安全管理放在較為重要的位子上,從而導致社會各方面對物業管理的治安責任看得較重。此間,深圳、北京都發生過在管理區域內家庭財產被盜甚至業主被殺害的事件,業主狀告物業管理企業并提出巨額索賠,使物業管理承受了巨大的壓力,也引發了大家對物業管理承擔安全防范事務責任和能力的思考。

在制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的過程中,我們反復討論了物業管理保安的性質和職責,《條例》最后表述為:“物業管理是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動?！迸c《辦法》相比,對物業管理承擔的安全事務和責任顯然作了很大的調整?！稐l例》含有三層意思:首先明確了物業管理是“維護相關區域秩序”,并非對住宅小區的治安管理,不負有保障業主和住戶人身財產安全的責任;其次,在“物業管理服務”章節明確了“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作?！逼綍r協助安全防范,發生事故及時報告和協助救助是物業管理應承擔的三項任務;三是在相關條款中規定了“雇請保安的,應當遵守國家有關規定?！币虼?從法規看,并不要求物業管理設保安崗位以及承擔保安責任;物業管理維持秩序和協助安全性防范工作的服務屬于私法范疇,物業管理企業與業主是平等的民事法律主體,其承擔安全事務的義務和

篇2：物業管理知識培訓：保安服務知識

　　物業管理知識培訓：保安服務知識

　　001治安管理主要是:必須通過現行的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備與工具，防止和終止任何危及或影響物業管理轄區內的業主或非業主使用人的生命財產與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，還有如自然災害、人為事故、流氓活動以及各種破壞活動的預防與阻止，確保業主或非業主使用人人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　002治安管理的主要內容是:防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動、防災害事故。

　　003治安管理的目的是人身不受傷害，財物不受損失，工作、生活秩序正常。

　　004物業公司的治安管理隊伍可采用委托保安公司實施安保服務和自建保安隊伍實施安保服務。

　　005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以上；20歲至28歲；高中以上文化程度；身體健康；思想品德好(當地縣以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)；符合計劃生育規定；具備一定的軍訓基本功；有深圳戶口的成年人擔保。退伍軍人、黨員優先考慮。

　　006保安人員崗前培訓的主要內容包括:公司簡介；物業管理法規學習；企業內部的有關管理制度:員工守則，工作紀律等；安全防火教育；ISO9002質量體系有關安保方面文件的學習；普法學習；職業道德教育；軍訓。

　　007保安人員在崗培訓的主要內容包括:安保操作規程；隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練等。

　　008保安人員單兵隊列考核標準是:軍人軍姿；停止間轉法；齊步走與立定；正步走與立定；跑步走與立定；敬禮。

　　009保安人員擒拿技術動作的基本內容是:基本功:直打、側打、勾打；彈踢、側踹、勾踢；綜合練習。擒敵拳等。

　　010保安人員軍事體能測試標準是:百米跑14秒以內；俯臥撐50個以上；爬樓20層60秒以內。

　　011保安守護工作的涵義是指保安人員根據有關特別服務的協議(委托管理合同、業主公約以外的協議)，采取各種有效措施，對指定的人、財物、場所地以及其他對象所進行的看護和守衛活動。從宏觀的涵義來看，對一個住宅小區、對一棟或一組大廈以及對一個工業區等物業的保安工作實際上就是保安守護工作，只不過物業管理單位不承擔生命及財產的保險責任。

　　012保安守護工作主要有:保護人身安全；保護財產安全；維護客戶單位內部正常的秩序。

　　013在守護過程中可能遇到的主要問題是:火災；盜竊；破壞；擾亂秩序；業主或非業主使用人求助。

　　014巡邏保安服務的主要任務是:維護巡邏區域內和保護目標周圍的正常治安秩序；預防、發現、制止各種違法犯罪行為；及時發現各種可疑情況，抓獲現行違法犯罪分子；警戒、保護刑事案件、治安事件和治安災害事故現場；檢查發現防范方面的漏洞；平息巡邏中突發事件和意外事故。

　　015遇有違法犯罪分子實施犯罪行為的主要處理方法是:及時予以制止，并盡量將其抓獲；迅速報告公安機關；疏散無辜群眾。

　　016遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩住領頭者；疏散圍觀者；迅速報告有關部門及公安機關，平息事件；協助客戶單位處理問題；防止事態擴大。

　　017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護目標的主要處理方法是:將其勸出守護目標范圍，無效時，通知其家屬、單位及公安機關實施控制、監護。

　　018守護目標范圍內發生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機關報案；保護好現場；安撫受害者；注意守護目標范圍內可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應迅速移交公安機關，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應記下車牌號及車輛特征，必要時報告公安機關。

　　019發現守護范圍內有形跡可疑人時的主要處理方法是:留心觀察，注意其行為發展，并及時向有關領導報告，做好控制工作。

　　020遇有守護范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護燈光突然熄滅，特別加強門衛和要害部位的守護，在照明恢復前，嚴格控制人員進出。

　　021遇有業主或住戶當面或電話向保安人員反映情況時的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號、單位，詳細記錄報告的內容；對當面報告者要記清其相貌、衣著特征；對報告內容及時向有關領導匯報。

　　022保安巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結合的巡邏線路；采取點與線結合的方法。

　　023保安巡邏工作應注意的事項是:在時空控制上應注重系統管理；經常結合治安方面的情況，及時調整力量和巡邏方法；經常教育巡邏人員增強危險觀念，要求每個巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細心觀察，不忽視一點可疑跡象，不放過任何應該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現出來的可疑點，以?a href=http://m.airporthotelslisboa.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆