縱論物業設備與設施管理

　　一、物業管理設施管理概念

　　所謂物業設施管理(Facility Management，簡稱FM)，按照國際物業設施管理協會(IFMA)和美國國會圖書館的定義，是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作”。它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。物業設施管理這一行業真正得到世界范圍的承認還只是近幾年的事。越來越多的實業機構開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設施對其業務的成功是必不可少的。

　　尤其是高新技術的發展、環保意識的普及和對人的健康的關心，使物業設施管理行業和物業設施管理專業人員更顯得重要。物業設施管理不單為了延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務、改善用戶的業務、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業設施管理的服務對象是人;物業設施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

　　二、物業設備與設施管理的現狀

　　一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣，傳統的物業設備管理側重于現場管理，主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。

　　這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速、室內環境品質惡化(典型如空氣品質)等等。據報道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統，但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業設備管理中起到重要作用的僅占20%，運行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發生故障無人修復。

　　導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節;建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統運行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。

　　其次，是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數量的轉制企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關系，動輒給業主發布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業設備設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀念并沒有認識到物業設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業環境品質(即各種物業設備設施的運行效果)才是物業設備管理的最高工作目標。

　　另外，國內物業設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是對象都還沒能完全跟上物業設備管理的發展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。

　　三、物業設施管理的經營模式

　　一般來講有三種經營模式。第一種是由房地產開發商自主經營的物業設施管理公司。公司有獨立的專業人員隊伍，管理自己開發的物業。用所提取的物業管理費、設備折舊費和能源費獨立核算、自負盈虧。第二種是由社會建立的物業設施管理公司承包大樓的空調系統運行管理，業主與公司之間用契約形式確定彼此的責權利、確定設備系統的產權關系、確定服務質量標準和賞罰規則。第三種是物業設施管理公司帶資參建，成為業主的合作伙伴。

　　公司投入的是空調系統，取得的回報是授運以后的物業管理費、設備折舊費和能源費。用戶入戶之后就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按年度向物業設施管理公司繳付冷熱費;空調系統的產權歸物業設施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統概念的“物業管理”，即物業管理公司提供安保和清潔等技術含量不高的服務。由于觀念和經營方式還帶有濃重的計劃經濟的色彩，因此除了外資物業管理公司和少數國內公司外，成功的不多;第三種方式，我國的一些電話局已經在試行，效果不錯。

　　結束語

　　設施管理概念的產生，是物業管理理念的延伸，不少行業的標準都要求與國際水平接軌，物業管理也不例外。設施管理的任務是透過簡化企業的日常營運流程，協助客戶達到大幅減低成本和提高營運效益為目的。致力提供全面的一站式服務，為客戶管理房地產、設施及其它非核心業務，以達成既定的業務計劃和策略性的發展目標。目前，設施管理已超越了物業維修和保養的工作范疇，并成為支援機構發展策略的管理系統。

　　參考資料:

　　1、中國住宅與房地產信息網，《搞好設備設施管理，提高物業環境品質》伍培 常劍

　　2、機械工業出版社，《物業管理經營之道》，王荷

篇2：物業公司辦公設備保養合同

　　物業公司辦公設備保養合同

　　東莞**電子產品交易中心**廣場二樓2171室TEL/FA*:z

　　甲方：

　　乙方：**辦公設備服務部

　　經甲、乙雙方協議，甲方同意將其機器_____交與乙方保養、維修，并協議如下：

　　一．保養期限：從___年___月___日至___年___月___日。期限為一年。

　　二．保養期限保養費為人民幣（大寫）____仟_____佰____拾元正。

　　三．乙方服務方式：

　　1.合同期間內，甲方機器若有問題，乙方接到通知后24小時內必派技術員前往檢修。交通、人工、餐費一律免費，節假日除外。

　　2.復印機出現故障時，廠方電話預約即上門維修。

　　3.合同期間內，若遇有機器零件損壞必須更換，則只按零件成本收費。

　　四．若遇下列情況之者，乙方有權酌情收取維修費：

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