文/ 歐陽文爽
　　北京天文館新館建筑面積22000平方米，于20**年12月竣工并開館接待人員參觀，新館的物業管理早期介入是從20**年7月15日開始的。開始介入時，新館正處于工程收尾階段，各種主要設備已經安裝完成。我們在天文館新館的早期介入工作中，遇到了一些問題，下面就談談這些問題和解決的方法、體會，以供大家借鑒。

　?。ㄒ唬┪飿I管理公司在早期介入階段是什么角色？

　　物業管理公司作為工程竣工以后房屋和設備設施的管理者，在工程施工階段介入施工過程，有著它獨特的作用。為了以后正常的管理房屋和設備設施，它會更專業、更直接地提出工程質量問題。在施工階段，有施工方、監理方、建設方，由于新館是由北京科委投資，基建以北京市科研院為主進行管理，因此，成立了業主委員會，代表建設方管理工程。在這幾方中，物業管理公司只與北京天文館有合同關系。物業管理公司是受館方委托，檢查工程質量，它是業主的檢查員、觀察員，物業管理公司查找出來的問題向館方提出。

　?。ǘ┯斜O理公司就能監管好所有的質量問題嗎？

　　監理公司是受建設單位委托，對工程的質量、進度、投資、技術進行專業化的管理。監理公司在我國的發展還不夠成熟，專業化水平還不是很高，對工程控制的權限和依照標準對質量檢查的嚴格程度還不夠，因此，即使有監理公司對工程質量進行監管，仍舊有不少施工質量問題存在。另外，監理公司依據的質量驗收標準距離房屋和設備設施的日常使用和管理標準還有一定的差距。比如，地下停車場的水泥地面有較多處裂紋，雖然不影響停車場的使用，但仍屬于質量問題，這個問題監理公司知道后，但卻沒有整改。

　　在管理中央空調主機——直燃機的過程中發現，每當一開啟直燃機的時候，管道水壓就異常升高，而這時直燃機已經由施工安裝單位移交給了館方。在各方協調會上，我們提出了這一問題，經討論，最后找到了是因為給排水系統施工完成后，氣壓罐根本就沒有進行加壓灌氣而導致的。經整改，直燃機管道水壓終于正常了，館方領導說：“沒有物業公司，就不能及時地發現問題！”

　　因此，從目前建筑市場的整體來看，監理公司并不能監管好所有的質量問題，尤其是從使用角度對工程設計提出的更高更細的要求，監理公司是查不出來的。只有物業管理介入到施工過程，才能更進一步的提出質量問題。

　?。ㄈ┪飿I管理公司如何與監理公司、施工單位處理好關系？

　　物業管理公司介入工程施工過程，必然要和監理公司、施工單位打交道，而物業管理公司和監理公司、施工單位沒有合同關系，如果物業管理公司與監理公司、施工單位的關系處理不好，就會被排斥，不利于熟悉、了解工程情況，不利于查找工程質量缺陷。前面已說過，物業管理公司在早期介入階段是代表業主的質量檢查員，但無權直接要求施工單位整改。物業管理公司也不能侵犯監理公司的權利。物業管理公司應把檢查出來的質量問題列成清單，向業主匯報，由業主將問題清單轉達給監理公司，再由監理公司向施工單位提出要求。物業管理公司就好象一個觀察員，以第三者的身份觀察施工質量問題，并及時匯報給業主，避免和監理公司、施工單位發生摩擦。

　?。ㄋ模┪飿I承接驗收能否和竣工驗收一并進行？

　　竣工驗收是指建設單位會同設計單位、監理單位、施工單位一同對已完工程的四方驗收，是施工單位向建設單位的工程移交。物業的承接驗收則是物業管理單位在管理前對房屋和設備設施的質量檢查驗收，是由建設單位向物業管理單位移交房屋和設備設施。如果竣工驗收和承接驗收合并在一起同時進行，這樣，物業管理單位將參加竣工驗收，可以查找出更細致的質量問題，通過建設單位向施工單位提出，有利于竣工工程的質量達到一個更高水平。在竣工驗收的同時進行物業的承接驗收，物業管理單位向建設單位提出質量問題，建設單位可以直接轉達給施工單位，有利于質量問題的及時整改。對于新建工程，當竣工驗收和承接驗收分開時，施工單位將竣工工程移交給建設單位后，由于尚未進行承接驗收，這樣在竣工驗收和承接驗收之間的一段時間里，物業是由建設單位管理，而實際上建設單位又沒有專業人員對設備設施進行管理，因此易出現設備設施在運行過程中的問題。建設單位往往更愿意將竣工驗收和承接驗收一并進行，當竣工驗收完成后，質量問題得到了整改，即將竣工工程由施工單位移交給物業管理單位。北京天文館新館的早期介入的實踐證明，竣工驗收和承接驗收同時進行是可行的。

（五）物業管理公司能否向建設單位的工程監管部門派駐技術人員，代表業主監管工程？

　　在天文館新館施工的收尾階段，建設單位主管基建的部門——新館建設業主委員會向我們提出，需要我們選派3至5名專業工程師進入業主委員會，代表業主管理工程。這是超出物業管理公司管理范圍之外的要求。我們最終決定選派專業工程師進入業主委員會。實踐證明，選派的專業工程師很好地完成了任務，他們代表業主和監理公司、施工單位順利地接觸溝通，在監督管理工程方面起到了很好

篇2：物業早期介入與物業前期管理培訓

　　物業早期介入與物業前期管理培訓

　　早期介入

　　一、物業管理早期介入的涵義

　　所謂物業管理的早期介入，是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的策劃、規劃設計和建設，從業主、使用人及物業管理的角度提出意見和建議，以便物業建成后能滿足業主、使用人的需求，方便物業管理。

　　二、物業管理早期介入的作用

　　(一)完善物業的規劃設計和使用功能

　　即在物業布局、配套，建筑造型，房型設計，電力負荷設計，垃圾站點布設，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設、空調排煙孔位預留等方面根據經驗提出建設性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。

　　(二)更好地監理施工質量

　　消除施工質量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業管理的方便。

　　(三)為驗收接管打下基礎

　　由于對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質量，便于對發現問題的交接處理。

　　(四)便于日后對物業的管理

　　1、方便日后維修保養計劃的制定；

　　2、方便日后檢修，縮短檢修時間；

　　3、易保證維修質量；

　　4、方便后期改建改造。

　　三、物業管理早期介入的主要工作及充當的角色

　　(一)立項決策階段(充當顧問)

　　在項目的市場定位、潛在業主的構成以及消費水平，周邊物業管理概況以及日后的物業管理服務內容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

　　(二)規劃設計階段(充當顧問)

　　物業管理企業(人員)此方面長處：

　　A、細節問題的發現與處理有著特殊的敏感性和應變力；

　　B、改進意見或建議更易貼近業主們的實際需求；

　　C、更能直接地把以往物業開發"先天不足"所造成的后果反映出來，以防患于未然。

　　側重從以下方面提出看法和建議：

　　1、養護、維修方面

　　建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用。

　　2、日常管理方面

　　中央監控室、設備層、管理用房、大門、總臺等的設置與標準；

　　人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；

　　垃圾容器及堆放、清運點的設置，外立面附屬物預留位置及孔洞大小等。

　　3、 日后管理服務方面

　　從物業現有總量，使用人口數量、發展趨勢和消費需求等出發，考慮各類商業網點和生活、教育、娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象來決定這些設施配備。

　　4、物業自身方面

　　綜合考慮物業總體布局、空地、綠化開發與利用，公共活動場所與道路循環系統，房型功能構想與匹配比例，內外裝修標準等，以提升物業內在價值和環境效果。

　　(三)施工安裝階段(扮演監理)

　　監督基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道線路的敷設及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。

　　(四)接管準備階段(開始管家)

　　步驟：

　　1、與房地產開發企業接洽前期物業管理委托事項

　　主要是管理服務內容、標準、期限；保修責任的委托與實施；遺留掃尾工程、空置房經租或看管等代為辦理事項；管理服務費構成及籌集；管理用房、經營用房的提供使用及收益分配；物業及相關資料的驗收接管。

　　2、制定接管方案

　　對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出科學測算，據此制定接管方案，以此與房地產開發企業進一步協商或競標。

　　3、簽約，實施驗收接管

　　依照國家建設部制訂的《中華人民共和國標準-房屋接管驗收標準》、《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》接管。同時做好檔案資料的移交工作。

　　必不可少的檔案資料有：規劃圖、竣工圖，地下管網竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結構圖、設備竣工圖及合格證或保修書，公用設施設備及公共場地清單，有關業主或承租使用人的相關資料。

　　4、制定系列管理制度

　　根據前期物業管理合同所賦予的管理職責，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。

　　5、組成該物業的常設管理機構

　　為了迎接即將到來的業主入伙，著手組成該物業的常設管理機構，配備管理人員。

　　6、建立與社會協作單位的聯絡，構筑綜合服務網絡

　　7、參與物業"開盤"

　　物業"開盤"之日就是前期物業管理開始之日，物業管理企業可以和開發商一起參與做好樓盤營銷。

　　前期管理

　　一、前期物業管理的涵義

　　前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

　　前期物業管理的必要性：

　　(一)民事法律關系主體資格的需要

　　(二)物業管理不可間斷性的需要

　　前期物業管理的責任人是該物業的開發商。

　　前期物業管理合同的有效期一般與政府要求房地產開發企業對物業的保修期限相一致。

　　前期物業管理合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同生效時終止。

　　二、前期物業管理中權利主體的相互關系

　　前期物業管理階段，形成了開發企業、受托的物業管理企業以及業主三個權利主體共存的法律關系。

　　開發企業與物業管理企業達成的前期物業管理委托合同須向行業主管部門備案。

　　開發商與業主：買賣關系

　　開發商與物業公司：合同聘用關系

　　物業公司與業主：服務與被服務關系

　　買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業買賣無法成交，這是對開發企業和物業管理企業最有效的制約。反之，業主一旦接受了這份合同的規定內容，也就必須在前期物業管理階段服從物業管理企業依法依約進行的管理。

　　三、前期物業管理與早期介入的區別

　　1、早期介入的物業管理企業不一定與開發企業確定管理合同委托關系，而前期物業管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業管理經營權；

　　2、早期介入一般還未確定物業與業主等具體管理對象，而前期物業管理必須有明確的管理對象；

　　3、在早期介入工作中，物業管理企業只是起輔助作用，而在前期物業管理中，物業管理企業起主導作用。

　　四、前期物業管理的主要內容

　　一)、管理機構的設立與人員的培訓

　　機構的設置應根據委托物業的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；

　　人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。

　　依據職責分別進行培訓。

　　二)、規章制度的制定

　　必要的規章制度：

　　管理機構的職責范圍

　　各類人員的崗位責任制

　　物業各區域內管理規定

　　用戶(住戶)手冊等。

　　三)、物業的驗收與接管

　　物業的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。

　　物業接管是房地產開發企業向接受委托的物業管理公司移交物業的過程，移交應辦理書面移交手續。

　　開發企業還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業管理和維修養護。

　　在物業保修其間，接受委托的物業管理公司還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任與方式。

　　四)、進戶管理

　　進戶，是指業主、使用人正式進住使用物業，俗稱"入伙"。

　　商品房購房業主或承租使用人的進戶程序一般為：

　　1、發入伙通知書

　　在物業正式使用條件全部具備后向業主或使用人發出入住書面通知書。

　　2、帶業主或使用人實地驗收物業

　　著重勘驗 (1)房建質量

　　(2)設備質量，運轉情況

　　(3)房型、裝修、設施配備等是否與合同相符

　　(4)外部環境狀況及影響

　　3、約定代為裝修、添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜

　　4、簽訂《物業使用公約》

　　主要內容包括：在分清自用與公用部位、設備、設施的前提下確定雙方享有的權利和應盡的義務，物業正常使用的行為規范及相應的違約責任。

　　5、要求業主或使用人如實填寫登記卡

　　內容包括：業主或使用人的名稱、通訊聯絡方式、所占用物業的編號、設備、設施及泊車位分配等內容。屬于非居住性質的物業還需登記營業執照、經營范圍、職工人數、出行、用餐等相關情況，便于物業管理與服務。

　　6、向業主或使用人發放《用戶手冊》

　　使他們了解物業概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規定，以及樓層權力歸屬、公用設施設備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。

　　7、籌集維修基金，預收物業管理費或租金

　　物業管理公司根據有關規定或雙方約定向業主或使用人籌集維修基金，預收物業管理費。

　　8、向業主或使用人提供辦事指引

　　即向業主、使用人全面介紹物業管理區域和社區相關部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關手續。

　　9、業主、使用人簽約領匙，完成進戶程序

　　五)、裝修搬遷管理

　　為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：

　　(一)大力宣傳裝修規定

　　規定主要包括以下幾方面：

　　(1) 裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建筑物外墻面貌；

　　(2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備；

　　(3)不提排放有毒、有害物質和噪聲超標；

　　(4)不得隨地亂扔建筑垃圾；

　　(5)遵守用火用電規定，履行防火職責；

　　(6)因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的，責任人負責修復或賠償。

　　(二)加強裝修監督管理

　　審核裝修設計圖紙，派員巡視施工現場，發現違約行為及時勸阻并督促其改正。

　　(三)積極參與室內裝修

　　(四)合理安排搬遷時間

　　六)、檔案資料的建立

　　檔案資料包括兩種：1、業主或使用人的資料 2、物業資料

　　業主或使用人資料：業主使用人姓名、進戶人員情況、聯系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。

　　物業資料：主要包括物業的各種設計和竣工圖紙，位置、編號等。

　　檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環節。

　　收集的關鍵是盡可能完整。

　　整理的重點是去偽存真，留下物業管理有用的資料。

　　歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存。

　　所謂"前期物業管理"，是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業管理。從時間段來看，一般意義上的物業管理是從住宅小區成立業主委員會，由業主委員會選聘物業公司后開始的，而前期物業管理僅存在于業主委員會成立之前。

　　然而，物業管理行業是一個較為特殊的行業。物業管理公司在前期介入時，所需從事的準備工作較多，還要先期投人人力乃至財力，各方關系也比較復雜，只有短期的合作是無法顯現出經濟效益的。因此，只有簽定較長年限的物業管理合同時，才能使物

　　業管理公司獲得較好的回報，而這恰恰是前期物業管理所無法做到的。因此，物業管理公司在簽定前期物業管理合同時，最好能對合同條款進行仔細斟酌，對某些條款予以精心處理，以保障自己的權益。

　　前期物業管理的法律關系主體與一般意義的物業管理不同。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，無法由業主委員會選聘物業管理公司，但由于已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，所以只能由開發商選聘物業管理公司，或由開發商直接從事物管理工作。因此，一般意義的物業管理法律關系主體只有物業管理公司和業主委員會，而前期物業管理法律關系主體卻包括了開發商、業主及物業管理公司三方。

　　也正是由于其法律關系主體的特殊性，物業管理公司在接受開發商選聘時，應清楚地意識到，自己所從事的僅是前期物業管理，開發商無權與物業公司簽定長期的物業管理合同。事實上，一旦該小區的業主委員會成立，無論開發商與物業公司之間是如何約定的，業主委員會均有權解聘該物業公司。因為，開發商簽定物業管理合同的主體資格，在其將不動產所有權轉移給業主時也一并轉給了業主。

　　在實際操作中，曾有物業公司為了省事，直接以開發商與物業公司簽定物業管理合同為依據對小區進行管理的情況發生，而開發商在與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，也未將該物業管理合同轉讓給買受人，最終導致發生矛盾后，該物業管理合同由于主體資格問題而被法院不予認定。由此可見，物業公司在簽定合同時，應首先考慮合同的相對方是否有權簽定該合同，是否有權承諾合同中的某些條款，決不要想當然地去做一些事情。有時候，咨詢一下律師可能會為你避免許多不必要的麻煩。

篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之早期介入與前期物業服務(附答案解析)

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．早期介入是指()建設單位根據項目開發建設的需要所引人的物業服務的咨詢活動。

　　A、物業辦理入住前

　　B、新建物業竣工之前

　　C、新建物業竣工時

　　D、物業辦理人住時

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。

　　2．前期物業服務是指()的物業服務階段。

　　A、物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　B、物業銷售開始至物業辦理人住為止

　　C、物業竣工驗收開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　D、物業辦理人住開始至業主大會選聘物業服務企業為止

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務概念的理解。前期物業服務是指從物業承接查驗開始至業主大會選聘物業服務企業為止的物業服務階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　3．前期物業服務服務對象是()。

　　A、建設單位

　　B、承建單位

　　C、全體業主

　　D、建設單位、物業產權人

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務的掌握程度。前期物業服務的服務對象是全體業主，并按規定向業主收取物業服務服務費用。故本題選c，有關內容可參見教材第68頁。

　　4．早期介入分為以下哪幾個階段實施()。

　　A、可行性研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

　　B、可行性研究、規劃設計、建設、銷售階段

　　C、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收階段

　　D、可行陛研究、規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、承接查驗階段

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入分為可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　5．早期介入的服務對象是()。

　　A、建設單位

　　B、承建單位

　　C、物業產權人

　　D、全體業主

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的掌握程度。早期介入服務的對象是建設單位，并由建設單位根據約定支付早期介入服務費用。故本題選A，有關內容可參見教材第68頁。

　　6．早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的()活動。

　　A、服務B、咨詢C、管理D、監理

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入概念的理解。早期介入是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業服務的咨詢活動。故本題選B，有關內容可參見教材第68頁。

　　7．前期物業服務最明顯的特點是()。

　　A、管理服務呈現波動和不穩定狀態

　　B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

　　C、溝通與協調

　　D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。由前期物業服務工作的內容分析可知，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征。故本題選D，有關內容可參見教材第76頁。

　　8．前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于()。

　　A、早期介入與常規物業服務之間

　　B、早期介入與前期物業服務之間

　　C、前期物業服務與常規物業服務之間

　　D、常規物業服務之后

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間，故本題選A，有關內容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業項目實施過程中，不屬于早期介入階段的是()。

　　A、規劃設計階段

　　B、物業承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段和建設階段

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。選項B“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務，故本題選B。有關內容可參見教材第71頁。

　　10．對早期介入的必要性說法不正確的是()。

　　A、早期介入可以從源頭上堵住漏洞

　　B、早期介入可以減少房地產開發建設的糾紛

　　C、早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題

　　D、早期介入可以在物業開發建設初期把不利于物業服務、損壞業主利益的因素盡可能消除或減少

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入必要性的掌握程度。C選項“早期介入可以杜絕建設銷售過程中存在的問題”應為“可以避免或減少建設銷售過程中存在的問題”，故本題選c。有關內容可參見教材第69頁“早期介入的必要性”的內容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．早期介入的作用有()。

　　A、優化設計

　　B、有助于提高工程質量

　　C、制止售房時的不合理承諾

　　D、為前期物業服務作充分準備

　　E、有助于提高建設單位的開發效益

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有：①優化設計；②有助于提高工程質量；③有利于了解物業情況；④為前期物業服務作充分準備；⑤有助于提高建設單位的開發效益，故本題選A、B、D、E。有關內容可參見教材第69～70頁“早期介入的作用”的內容。

　　2．早期介入規劃設計階段的主要內容有()。

　　A、根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容

　　B、就物業的結構布局、功能方面提出改進的建議

　　C、提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議

　　D、根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準

　　E、就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議

　　【答案】B C E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入的內容的掌握程度。早期介入規劃設計階段的內容有：①就物業的結構布局、功能方面提出改進意見；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進建議；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。選項A“根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容”和選項D“根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準”屬于可行性研究階段的內容，故本題選B、C、E。有關內容可參見教材第7l～72頁“早期介入的內容”的內容。

　　3．前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括()。

　　A、物業共用部位、共用設施設備承接查驗

　　B、為建設單位開發物業項目提供物業服務專業技術支持

　　C、裝修管理

　　D、工程質量保修處理

　　E、業主人住

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　4．前期物業服務的特點有()。

　　A、管理服務呈現波動和不穩定狀態

　　B、經營收支一般呈現收支不平衡和虧損狀態

　　C、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　D、前期物業服務的特定內容是以后常規物業服務的基礎

　　E、從物業服務的角度對開發建設項目提出合理化意見和建議

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務特點的掌握程度。前期物業服務的特點包括：①由前期物業服務工作的內容分析可見，前期物業服務的許多工作，尤其是前期物業服務的特定內容是以后常規期物業服務的基礎，對常規期物業服務有著直接和重要的影響。這是前期物業服務最明顯的特征；②前期物業服務的職責是在新建物業投入使用初期建立物業服務服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規物業服務之間；③管理服務呈現波動和不穩定狀態；④經營虧損，故本題選A、B、D。有關內容可參見教材第76～77頁“前期物業服務的特點”的內容。

　　5．物業服務企業參與竣工驗收，主要作用和目的是()。

　　A、掌握驗收情況

　　B、收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題

　　C、為物業的承接查驗做準備

　　D、參與驗收結論

　　E、派出工程技術人員，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務企業參與竣工驗收的作用和目的的掌握程度。物業服務企業參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設單位的意見、建議和驗收結論。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第75頁。

　　6．在物業項目的建設階段，物業服務早期介入的內容主要有()。

　　A、與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案

　　B、就物業的結構布局、功能方面提出改進建議

　　C、提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見

　　D、配合設備安裝

　　E、對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務早期介入內容的掌握程度。B選項“就物業的結構布局、功能方面提出改進建議”和c選項“提供設備設施的設置、選型及服務方面的改進意見”屬于早期介入“規劃設計階段”的內容，而不是早期介入“建設階段”的內容。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第73頁。

　　7．在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，除包含物業正常使用期間所需要的常規服務，還包括()。

　　A、物業公共部位承接查驗

　　B、物業公用設施的承接查驗

　　C、業主入住

　　D、業主專有部分的保修處理

　　E、裝修管理

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務內容的掌握程度。在前期物業服務期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業共用部位、共用設施設備承接查驗，業主人住，裝修管理，工程質量保修處理，物業服務項目機構的前期運作、前期溝通協調等前期物業服務的特殊內容。故本題選A、B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　8．前期物業服務溝通協調主要包括()。

　　A、供水、供電部門

　　B、政府主管部門

　　C、社區居民委員會

　　D、開發商

　　E、規劃設計單位

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對前期物業服務溝通協調的掌握程度。在前期物業服務期間直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區居民委員會、開發建設單位、物業服務企業、業主、業主大會及業主委員會等；相關的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業單位，市政、環衛、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第76頁。

　　9．在整個物業項目實施過程中，前期管理主要包括()。

　　A、物業承接查驗階段

　　B、物業人住階段

　　C、業主大會選聘物業服務企業階段

　　D、建設階段

　　E、竣工驗收階段

　　【答案】A B C

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入與前期物業服務的掌握程度。前期管理包括：物業承接查驗階段、物業人住階段和業主大會選聘物業服務企業階段。D選項“建設階段”和E“竣工驗收階段”屬于物業早期介入階段。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第68頁。

　　10．在整個物業項目實施過程中，早期介入主要包括()。

　　A、規劃設計階段

　　B、物業承接查驗階段

　　C、竣工驗收階段

　　D、銷售階段

　　E、建設階段

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對早期介入內容的掌握程度。早期介入的內容包括：可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段和竣工驗收階段。B選項“物業承接查驗階段”屬于前期物業服務。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第71頁。

　　11．物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括()。

　　A、管理制度的完善

　　B、物資配備到位

　　C、物業服務人員到位

　　D、服務規范的完善

　　E、管理用房到位

　　【答案】B c E

　　【解析】本題考查的是考生對物業服務項目前期運作的掌握程度。物業服務項目前期運作階段，管理資源的完善與優化的具體內容包括：管理用房到位、物資配備到位和物業服務人員到位。故本

　　題選B、C、E，有關內容可參見教材第75頁。

　　三、案例題

　　1．物業服務的早期介入對于優化設計、提高工程質量等的好處是不言而喻的。請問：(1)分別站在開發商和物業服務企業的角度，闡述物業服務早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處。

　　(各不少于兩個方面)(2)說明早期介入的作用是什么?(3)說明早期介人在物業建設各階段有哪些主要內容?

　　【答案】

　　(1)物業服務的早期介入對開發商的好處很多。

　?、僮鳛殚_發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業服務公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、提高效益，最大限度地促進產品銷售。

　?、陂_發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業服務公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。

　?、坶_發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物業服務的早期介入對物業服務公司非常重要。

　?、偻ㄟ^早期介入，物業服務公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管

　　理公司管理物業中產生不盡的煩惱與遺憾。

　?、谖飿I服務公司可以及時做好業戶入伙與前期物業服務的準備，實現物業服務服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

　?、蹨p少開發商在銷售階段不利于物業服務的承諾，減少日后物業服務不必要的麻煩。

　　(2)早期介入的作用包括：優化設計、有助于提高工程質量、有利于了解物業情況、為前期物業服務作充分準備、有助于提高建設單位的開發效益。

　　(3)早期介入的內容：

　　可行性研究階段：①根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業服務的模式；②根據規劃和配套確定物業服務服務的基本內容；③根據目標客戶情況確定物業服務服務的總體服務質量標準；④根據物業服務成本初步確定物業服務服務費的收費標準；⑤設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業服務框架性方案。

　　規劃設計階段：①就物業的結構布局、功能方面提出改進建設；②就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；③提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；④就物業服務用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見。

　　建設階段：①與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；②配合設備安裝，確保安裝質量；③對內外裝修方式、用料及工藝等從物業服務的角度提出意見；

　?、苁煜げ⒂涗浕A及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

　　銷售階段：①完成物業服務方案及實施進度表；②擬定物業服務的公共管理制度；③擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；④對銷售人員提供必要的物業服務基本知識培訓；⑤派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業服務咨詢服務；⑥將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業服務檔案。

　　2．A大廈入伙之初，管理處考慮到業主客戶喬遷初期開支較多，主動優惠對大多數戶內維修暫時采取了無償提供的方式(若當初就把這一想法向業主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻

　　煩)。入伙滿一年后，鑒于小區的經濟運行狀況，管理處決定按照法規規定，開始據實收取戶內維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。請問如果你是該項目經理，你準備如果突破阻力，把人室維修工作引入正軌?

　　【答案】

　　(1)管理處起草并在公告欄張貼了《致業主客戶的一封公開信》。公開信引用物業服務法規，詳細介紹了物業服務費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇。

　　(2)說明了當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數業主消除了“交了物業服務費，管理處就應包辦一切”的誤解，對戶內維修有償服務表示認同。

　　(3)針對個別業主客戶不理解這一情況，繼續深入做工作。

　　(4)要求維修人員上門維修時必須保證時效和質量。

　　(5)管理處還公開戶內維修的收費標準，同時，告知業主客戶有選擇服務商的權利。