創建全國物業管理示范住宅小區工作小結
作為廣州市十大明星樓盤之一的Z花園，其"六個一流"的完美體現受到了廣大市民的好評。廣州市Z物業管理有限公司為管理好Z花園一直將"一流的物業管理"作為工作的奮斗目標。伴隨著Z花園的發展壯大，物業公司的各項工作取得了一定的成績，積累了一定的經驗，為了在工作上更上一層樓，提高Z物業管理品牌知名度，自二00一年初開始，公司就著手創建全國物業管理示范住宅小區的申報及準備工作。長期以來，公司積極按ISO9002國際質量認證體系標準對小區進行全方位、專業化的管理，通過創建活動，不僅大大提高了園區的管理水平，而且公司員工在業務知識及綜合素質方面也有很大提高。
公司開展創建活動以來，在做好日常管理工作的情況下，主要開展了以下幾方面的工作。
一、公司專門成立了以總經理任組長，副總經理任副組長，各部門經理為成員的創建工作小組，小組成員各負其責，分工協作，為創建活動出謀劃策，并具體落實每項工作。
二、按照全國物業管理示范住宅小區參評標準，在創建省優的基礎上，各部門對照評比內容逐項進行了多次自檢與互檢，對達不到要求的制定合理的整改方案并限期進行了整改。
三、加快了參評資料的準備工作，加強了各項資料的搜集整理，將各種原始資料分類裝訂成冊。
四、積極與政府主管部門溝通，參加了海珠區國土資源房屋管理局物業管理科主持召開的多次專題會議，并多次到園區進行檢查與指導，我司積極、有針對性地對工作中的不足之處進行整改，同時省市有關領導及專家先后對Z花園創建工作進行了檢查和指導，而且還兩次去深圳與珠海參觀學習借鑒別人的經驗。
五、結合創建活動，公司發揮原有的"工程質量監督小組"的職能，定期組織主要管理人員檢查園區公共衛生、配套設施及各崗位工作情況，各部門互相檢查評比，同時公司加大投入，積極完善各項配套設施設備，大大改善了園區的環境及管理服務水平。
總之，Z物業管理有限公司全體員工有信心、有能力圓滿完成創建活動的各項工作。在此，我們期待并熱烈歡迎各級領導蒞臨檢查指導。我們相信，我們一定能為Z花園全體業主交上一份滿意的答案。
廣州市Z物業管理有限公司
篇2：關于全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制、提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行?，F將考評驗收工作有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1、參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2、取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3、物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4、物業管理企業無重大責任事故。
5、未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求。各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房[1995]120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自95年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到95年標準m.airporthotelslisboa.com、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房[1995]120號文件要求執行。
附件:1、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一
基礎管理 32
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽 訂物業管理合同,雙方責權利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度(來自:m.airporthotelslisboa.com)、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹 2 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.5,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 2 執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便 2 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養護 14
1、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標
2
未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻元污染
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2分
4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
七
精神文明建設
3
l、開展有意義、健康向上的社區文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范大廈標準及評分細則
序號
標準內容
規定分值
評分細則
一
基礎管理
22
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹
1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養護
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
2
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發現一處褪色不一致的扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三
共用設備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程
1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶
1
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行
1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3.備用應急發電機可隨時起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統
2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作
1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統
5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用
1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題
1
每發現一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人
1
符合1.0,責行人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患
1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統
6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好
1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染
2
符合2.0,發現一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統
3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案
1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統
3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患
1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設施管理
4
1、共用配套服務設施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責
2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環境衛生管理
10
1、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染
1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實
1
無措施扣1.0,有措施,落實不力扣0.5
精神文明建設
3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一 基礎管理 21
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設單位在租售廠房前。與選聘的物業管理企業簽訂物 業管理合同.雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前 期物業管理服務協議 雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同、雙方責權利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案、并經業主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處 不完整規范扣0. 2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗:員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹 1 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標志符合0.3。不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0?；痉?.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方 面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況 1 執行有關規定0.5。末執行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備 大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資 料和臺帳:每發現一項不齊全或不完善扣0
16、建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便 1 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業主和使 用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見 單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立 扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養護 11
1、區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、 駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置.企業銘牌及各 類標識牌統一有序 1 符合1.0.發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象 1 符合1.0.每發現"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發現一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致 扣0.2;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規定設置0;按規定設置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.1
6、區內住宅封閉陽臺統一有序。色調"致,不超出外墻面; 除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發現一處不符合扣0.1
7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發現一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆 改管線和損害他人利益的現象 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結構的安全隱患 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
三 共用設施設備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機 房環境符合設備要求 1 符合1.0.每發現-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業技術人員。嚴格執行操作規程 1 符合1.0。不符合0
4、設備良好,運行正常.一年內無重大管理責任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定 時間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉 何 1 符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符 合均扣0.5
3、備用應急發電機可隨時起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統 2
1、按工作標準規定時問排除故障,保證各弱電系統正常工 作 1 符合1.0,發現一次不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統 7
1、消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完 好元損,可隨時起用 1 發現一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域 防火責任人 1 符合1,0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意 圖.照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應急方案扣0.5、各種標志每缺少一個及每 發現一處不暢通扣0.1
5、工業廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監 管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用 1 符合1.0?；痉?.5.不符合0
6、區內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責任書 1 符合1.0,每發現一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規定.室內電線、插座 安裝規范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統 5
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬 設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發現一處不符合扣0.2
3、電梯由專業隊伍維修保養;維修、操作人員持證上崗;貨 運電梯由專人管理操作,嚴禁超載.客梯嚴禁載貨 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
4、運行出現故障后,維修人員應在規定時問內到達現場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統 8
1、建立工業區用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合 理的用水和節水計劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染 2 符合2,0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發現一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發生 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時間停水現象;制定事故應急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調系統 3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標, 無嚴重滴漏水現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內 到達現維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案 1 無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統 2
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北 方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 1 每發現一處不符合扣0.2
四 共用設施管理 4
1、共用配套設施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、工業區范圍內的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業區基本實行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認 真負責 2 符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、綜合工業區特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一 處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4、進出工業區各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業區內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環境衛生管理 11
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔 1 未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責 任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生滅殺 1 每發現一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清 的扣0.3,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準, 無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發現一次環保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發現一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
八 精神文明建設 3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業區的各項管理規定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上 2 每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：印發《青島市開發建設示范住宅小區實施綱要》通知
青建房字〔20**〕7號
各有關單位，各房地產開發企業：
《青島市開發建設示范住宅小區實施綱要》已經市建委會同有關部門研究通過，現印發給你們，望認真貫徹執行。
二〇〇四年二月 日
青島市開發建設示范住宅小區實施綱要
黨的十六大提出全面建設小康社會，提高廣大群眾的居住質量，改善居住環境，滿足居住需求是全面建設小康社會的重要任務。為加快住宅建設從粗放型向集約型轉變步伐，提高住宅小區的整體質量和綜合效益，建立和完善適應小康社會居住需求的住房供應新體系，本著高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理的宗旨，制定本實施綱要。
一、示范住宅小區的定位
參照國家正式頒布的普通住宅小區規范和各類示范創建標準，借鑒先進城市經驗和模式，結合青島當地社會、經濟、文化發展水平和趨勢，遵循“面向大眾、科技領先、分類指導、適度超前、示范帶動”的原則，開發建設示范住宅小區。
——面向大眾。立足于滿足廣大普通家庭居住需求，建立政府引導和企業運作相結合的開發機制，體現示范工程大眾化。
——科技領先。充分推廣、利用各種新技術、新材料、新設備、新工藝，不斷提高住宅科技含量和產業化水平。
——分類指導。在滿足示范住宅小區基本內容和標準前提下，兼顧示范項目所處區域、性質和價位等特性，體現對不同類別、不同層次住宅項目的引導作用。
——適度超前。示范住宅小區的規劃設計、建筑設計、建造標準、配套設施，在嚴格執行現行規范、規定前提下，要適應小康居住需求變化趨勢和經濟、社會發展對住宅更新改造的潛在要求，鼓勵創新，以體現一定的前瞻性。
——示范帶動。示范住宅小區要在規劃設計、建筑設計、環境景觀、建造質量、配套水平、科技含量、開發機制、品牌理念、