物業管理有限公司(簡稱：物業)是復地集團(2337HK)旗下專業從事房地產綜合服務之全資機構——高地資產之核心成員企業。2008年底，高地物業接管了寫字樓A項目，總建筑面積15.35萬平方米，2009年度實行全面預算管理。

舉措一，收入來源與預算管控

　　由于A的收入來源是以(元/月)為基數的標準，根據市物價局核定的政府指導價，物業費收費標準最高為22元/平方米/月，最低收費標準16元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算，收集詳細的物業管理基礎資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規定的收費標準，預算主營業務收入。

　　雖然物業服務收費標準是按物業服務合同的約定確定，但業主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業管理區域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現物業服務費不足的現象，在不增加業主和使用人的經濟負擔的情況下，A項目根據所管物業狀況和物業區域的特點，開展多種經營，如對空置物業開展租賃服務，收取代租服務手續費收入，提供有償特約短駁費服務，多方位、多渠道創造經濟效益。

舉措二，成本費用與預算管控

　　收入來源的基本確定是物業服務企業的顯著特征，它不受季節的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理及控制成為物業服務企業財務管理的核心內容：

　　1.寫字樓物業管理成本構成。大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的40%左右;公共能源，占總成本的30%左右;營運成本，占總成本的20%左右;管理費用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業成本的70%左右，成為寫字樓物業管理成本控制的重點。

　　2.寫字樓成本控制方法。首先，建立成本預算和定額控制體系。成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，對高達70%的公共能源和人力成本進行重點控制。例如，A項目能源控制小組2009年度能耗預算312.4萬元，占總成本的32.56%;2009年度薪酬預算287.37萬元，占總成本的29.95%。

　　3.能源成本的控制具體措施。

　　在滿足顧客對能源需求(照明和設備設施的需要)的同時，控制能源成本。能源成本控制的具體措施有：普遍計量、管理無空白點、電價核算準確，平衡點運行。

　　首先，做到普遍計量。安裝電表的總表扣除公共設備設施運行費用;配合國家或地區的電力優惠政策，安裝相應的電表可節約能源費;除了設備設施的總表外，為大型的設備設施安裝專項計量電表;為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表;為物業管理自用房安裝電表。普遍計量是能源成本控制的前提和基礎。

　　其次，管理無空白點。有相應的能源使用規定，派專人負責開關和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現象，如大樓外射燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關閉用電系統等。通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查，杜絕能源管理空白點。

　　再次，電價核算準確。按照當地供電費計價標準核算電費。商務樓的框架結構決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物業服務企業成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補。所以，向顧客收取的電費單價應考慮上述兩個因素，由財務人員核算出一個相對固定的單價數額。

　　最后，平衡點運行。不僅有設備的運作規程，還制定了設備的能源控制操作規程;在照明管理上，除了正式的規定，還劃分不同責任區域，要求員工根據實際情況自行調整操作規定。

　　4.人力成本的控制具體措施。A項目的人力成本核算以彈性服務能力的規劃和實施為主。

　　彈性服務能力從兩個方面實現。培養一專多能的高素質的員工;在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據服務需要及時調整服務能力。根據服務需求，采取定崗定員和綜合值班結合的人員排班方式，允許主動缺員，設值班經理，科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。

　　在崗位安排上從兩方面著手。從時間上分析寫字樓服務的需求高峰期和低谷期，重點安排服務能力，而不是平均分配服務能力;從空間上落實服務責任，在不同時段，采取定崗定員和值班結合的排班方式。如在服務高峰期配以定崗定員的較高的服務能力;在低谷期(節假日等)以值班方式提供服務;以處理意外事件的應急能力為標準來滿足較低服務要求;值班小組人員少，以團隊方式相互協作，小組內員工一專多能共同完成值班任務。

　　5.日常耗材控制的具體措施。日常耗材是物業服務企業的一項重要費用支出，管好專業耗材是物業服務企業成本控制的重要環節。

　　年度預算時公司從多方面考慮，根據物業區域的設施設備、房屋及附屬物的具體情況進行物料耗材的預算。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權和收權相結合的管理模式，通過建立健全物品管理的內部控制制度,在物品采購、領用、儲存管理上建立規范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

　　(1)材料采購環節。

　　在材料采購過程中，貨比三家，利用集團優勢確立采購平臺，分為由公司統購的物品和由項目自行采購的非統購物品兩種方式對大宗、常用、易損物品由公司統一在合格供方平臺上采購，項目根據年初預算的需求，按照月度計劃申請，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。公司統一跟合格供方進行按月結賬。

　　(2)材料領用環節。

　　在入庫環節我們采用采購回來直接運至項目。在項目設立倉庫，既減少了耗材的二次搬運，降低了運輸費用和人工成本。又可以利用用友軟件的強大功能，便于盤點。

　　(3)材料儲存管理環節。

　　根據材料性質，合理碼放，分類保管，材料標志明顯，便于材料發放，提高倉庫的利用率。對材料倉庫進行定期和不定期的檢查，防止材料毀損、變質;制訂耗材所必需的經濟合理的儲備量，防止超儲積壓，減少資金占用。

　　(4)建立工具、辦公用品等臺賬制度。

　　工具、辦公用品等按使用人建立臺賬及工護具領用手冊，注明領用日期、品名、數量、價格。自然損耗應以舊換新，人為損耗照價賠償。自然損耗率過高，應追究責任。

2009年A項目預算管控成果

　　2009年在收入沒有完成預算的情況下，由于細化了內部管理，向管理要效益，搞好成本控制工作，取得了較好的經濟效果。A項目經過預算管控，人力成本節約了51.28萬元、占預算的82.15%、占總成本的31%;能耗節約108.16萬元、占預算的65.38%、占總成本的26.88%;維修保養費由于是在保修期，爭取到了供方的免費保修，節約18.13萬元、占總預算的42.99%、管理費用不到總成本的3%，遠遠低于行業平均水平，較好的完成了各項經濟指標。(見表1)◇

　　作者單位：北京物業管理有限公司

篇2：中海地產寫字樓工程管理四大做法

　　中海地產寫字樓工程管理的四大做法

　　一、填充墻做法

　　1.女兒墻在屋面建筑完成面以上300mm設置鋼筋混凝土反坎，反坎以上采用頁巖實心磚。在有安裝支架部位的墻體應使用實心磚砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚頁巖多孔磚。樓梯間隔墻采用頁巖空心磚。核心筒內墻體均為頁巖空心磚，容重不大于8kN/m3。但在以下部位改用頁巖實心磚：

　　(1)墻厚不大于120mm的墻體；

　　(2)門窗洞口邊至少120mm寬范圍內墻體；

　　(3)埋在回填層內的墻體。砌筑砂漿均為M5水泥砂漿。

　　2.墻厚不大于120mm的墻體，超過3m則需設置腰梁。

　　3.墻體若為幕墻飾面，墻體需考慮在龍骨連接位置設置混凝土梁或柱。

　　4.用水房間（含衛生間、茶水間、清潔間、服務間、廚房、涉水設備房等）的隔墻根部加設C20混凝土帶，同墻寬，高度比完成面高120mm（若衛生間蹲位高出地面，則混凝土帶比蹲位高120mm）。

　　5.所有設備房、水電井在門口處設200mm高、100mm寬C20混凝土門檻，所有設備房加設500mm高、10mm厚防鼠板。

　　6.所有用水房間的找平層砂漿及防水保護層使用1：2水泥砂漿內摻5％防水劑。

　　7.有回填層的房間的砌體墻若在本層室內地面標高以下，則應在本層地面下－0.06m處設置20mm厚1：2水泥砂漿摻5％防水劑防潮層。如果回填部分超過室內地面標高時，必須先將砌體內側模一道防潮層，確?；靥詈髩w不返潮。

　　8.所有磚墻與砼墻或梁交接部位墻體兩側均應在抹灰前沿全長鋪設200mm寬抗堿玻纖網格布（每邊100mm），網孔中心距4mm×4mm，單位面積重量不小于160g/㎡,斷裂強力不小于1250N/㎡，斷裂強力保留率不小于90%。

　　9.地下車庫墻面乳膠漆使用外墻乳膠漆。

　　二、工程做法

　　1.樓地面

　　若樓面有回填層，“鋼筋混凝土樓板清理”和“找平層”在普通房間改為“80mm厚C25混凝土內配Φ6.5@250鋼筋網單層雙向，面層提漿抹光”，在車道范圍改為“120mm厚C30混凝土內配Φ6.5@250鋼筋網單層雙向，面層提漿抹光”。

　　所有穿樓板的管道周邊均用C20膨脹細石混凝土（加水泥用量6%的膨脹防水劑）分兩層填實，套管內用油膏嵌縫，室內管道周邊、地漏周邊250mm寬范圍內砼基層（基層應用1：3水泥砂漿找補平整）上均刷1.2mmJS(Ⅱ型)復合防水涂料并鋪無紡布，沿管道上翻50mm。

　　2.二裝樓面1：（商業區域、商業庫房、餐飲區域、商場入口、辦公入口、商業中庭、商業門斗、商業門廳、辦公門廳、首層大堂、所有電梯廳、商業區域核心筒外走廊、后勤通道、合用前室、物管用房）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)飾面層（由二裝施工）

　　3.二裝樓面2：（非下沉式衛生間、非下沉式淋浴間、開水間、陽臺）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道（由二裝施工）

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層（由二裝施工）

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上300mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛（由二裝施工）

　　(6)飾面層（由二裝施工）

　　4.二裝樓面3：（下沉式衛生間、下沉式淋浴間、廚房）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道（由二裝施工）

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層（由二裝施工）

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上100mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛（由二裝施工）

　　(6)1：6水泥膨脹珍珠巖（由二裝施工）

　　(7)40mm厚C20細石混凝土剛性層內配φb4@250鋼絲網單層雙向，原漿壓光，坡向地漏（由二裝施工）

　　(8)門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(9)飾面層（由二裝施工）

　　5.瓷磚樓面1：（空調新風機房、電梯機房、板換間、全熱交換機房、機房走道、值班室、隔油間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(4)10mm厚防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　6.瓷磚樓面2：（垃圾房、清潔間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上1000mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（墻面防水保護層做法：刷1mm厚水泥膠漿單向拉毛）。

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛

　　(6)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(7)10mm厚防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　7.瓷磚樓面3：（空調制冷機房、空調水泵房、冷卻循環泵房、雨水回收機房、生活用水水泵房、生活水箱間、避難層消防水箱間、柴油發電機房、高低壓配電房、10千伏開閉所、冷凍站、鍋爐房、報警閥間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)砂夾石回填并按設計要求找坡

　　(3)80mm厚C20混凝土內配φ6.5@200鋼筋網單層雙向，面層提漿抹光，坡向排水溝或地漏

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上300mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛

　　(6)素水泥漿結合層一道

　　(7)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(8)10mm厚300mm×300mm防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　注1：高低壓配電房、10千伏開閉所防水及保護層取消。

　　注2：排水溝做法

　　a.溝側壁采用120mm寬C20混凝土

　　b.20mm厚1：3水泥砂漿找平層

　　c.1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型）

　　d.15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層壓光

　　8.?；u樓面（避難空間、卸貨平臺、公共樓梯間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(4)?；u，白水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　注：避難空間樓面1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），在鋼筋混凝土樓板面砂漿找補后完成。

　　9.砂漿樓面1：（非機動車庫、儲藏室、空調水井、強電井、送風機房、排風機房、所有人防區域除機動車庫外）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)25mm厚1：2水泥砂漿面層抹平壓光

　　注：人防區域密閉通道視所在位置單獨設計。

　　10.砂漿樓面2：（水管井）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻面上翻300mm，門洞處做至墻外邊線以外200mm

　　(5)1：2水泥砂漿面層抹平壓光，向地漏找5%坡度，最薄處10mm

　　11.砂漿樓面3：（機房樓梯間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)25mm厚1：2水泥砂漿面層抹平壓光，踏步踏面陽角處通長鋪貼50mm寬灰色防滑地磚

　　(4)設置100mm高灰色外墻乳膠漆作踢腳線

　　12.架空地板樓面：（辦公區域核心筒外走廊、辦公區域、消防控制室、衛星電視機房、弱電廣播間、弱電機房、弱電井、進線間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)網絡架空地板（由二裝施工）

　　(3)自流平樓面：（機動車庫）

　　(4)鋼筋混凝土底板

　　(5)素水泥漿結合層一道

　　(6)50mm厚C30細石混凝土找平，集水坑范圍3m找坡2%，坡向集水坑

　　(7)自流平地坪（做法詳專項設計）

　　13.汽車坡道：（汽車坡道、自行車坡道、首層卸貨通道）

　　(1)鋼筋混凝土底板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)50mm厚C30細石混凝土，面層提漿抹光

　　(4)環氧樹脂地坪（做法詳專項設計）

　　三、頂棚

　　1.二裝頂棚：（商場入口、辦公入口、后勤通道兼辦公次入口、商業中庭、商業門斗、商業門廳、辦公門廳、合用前室、所有電梯廳、后勤通道、核心筒外走廊、地下室后勤通道、物管用房、清潔間、辦公區域、衛生間、開水間、陽臺）。

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理平整

　　(2)鋁板或石膏板吊頂（由二裝施工）

　　2.清水頂棚：（商業區域、商業庫房、餐廳區域、餐飲區域、廚房、避難空間、強電井、弱電井、進線間、空調水井、水管井）

　　3.乳膠漆頂棚：（公共樓梯間、機房樓梯間、卸貨通道）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)1：3水泥砂漿找補

　　(3)白色膩子二道磨光

　　(4)白色乳膠漆一底兩面

　　4.膩子頂棚：（各設備用房—“空調制冷機房、空調水泵房、冷卻循環泵房、雨水回收機房、生活用水水泵房、生活水箱間、送風機房、排風機房、空調新風機房、衛星電視機房、弱電廣播間、電梯機房、低壓配電房、高壓配電房、10千伏開閉所、柴油發電機房、板換間、全熱交換機房、冷凍站、鍋爐房、報警閥間等”、隔油間、垃圾房、值班室、非機動車庫、機動車庫、汽車坡道、地下室卸貨平臺、機房走道、儲藏室、所有人防區域）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)10mm厚礦棉吸音板頂棚（由二裝施工）

　　5.保溫頂棚：（具體位置詳設計）

　　(1)擠塑聚苯板保溫層用專用粘結劑粘貼，用尼龍脹管螺釘固定

　　(2)3mm厚抗裂砂漿復合耐堿玻纖網格布一層

　　(3)飾面層

　　注：具體位置、厚度和節點做法以單項設計為準。其中架空層、避難層及其下一層的頂棚須做保溫。

　　6.格柵頂棚：（具體位置詳設計）

　　(1)灰色膩子二道磨光，沿墻下翻至格柵位置

　　(2)格柵吊頂（由二裝施工）

　　四、內墻面

　　1.二裝內墻：（商業區域、商業庫房、餐廳區域、餐飲區域、廚房、商場入口、商業中庭、商業門斗、商業門廳、辦公入口、辦公門廳、后勤通道兼辦公次入口、合用前室、所有電梯廳、后勤通道、核心筒外走廊、物管用房、）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次打底

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)飾面層（由二裝施工）

　　注：若墻面飾面層為幕墻，則取消抹灰，但高中區電梯廳逃生門周圍600mm范圍內需抹灰。

　　2.二裝內墻2：（衛生間、開水間、淋浴間）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)自建筑面完成算起700mm高墻面刷1.2mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型）（由二裝施工）

　　(5)防水施工區域刷1mm厚水泥膠漿單向拉毛（由二裝施工）

　　(6)飾面層（由二裝施工）

　　注：淋浴區防水高度為建筑完成面起1800mm高。

　　3.瓷磚內墻：（垃圾房、隔油間、清潔間）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)10mm厚中檔瓷磚，勾縫劑擦縫

　　4.乳膠漆內墻1：（消防控制室、辦公區域、機房走道、公共樓梯間、機房樓梯間、汽車坡道、地下室卸貨平臺、首層卸貨通道）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)白色膩子二道磨光

　　(5)白色乳膠漆一底兩面

　　注：卸貨通道自地面起600mm高度以下做?；u墻裙。

　　5.乳膠漆內墻2：（墻面未做特殊處理的各機房—“低壓配電房、高壓配電房、10千伏開閉所、報警閥間、電梯機房、衛星電視機房、弱電廣播間等”、避難空間、機動車庫、非機動車庫、值班室）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)白色膩子二道磨光

　　(5)自地面起2.8m高度以下墻面刷白色乳膠漆一底兩面

　　注：車庫若有彩色乳膠漆，需專項設計，由二裝施工。

　　6.乳膠漆內墻3（地下室砼柱）

　　(1)鋼筋混凝土柱面清理

　　(2)1：3水泥砂漿找補

　　(3)白色膩子二道磨光

　　(4)自地面起2.8m高度以下墻面刷白色乳膠漆一底兩面

　　7.膩子內墻：（儲藏室、人防功能房間）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)白色膩子二道磨光

　　注：人防區域密閉通道視所在位置單獨設計。

　　8.清水內墻：（強電井、弱電井、進線間、空調水井、水管井）

　　(1)墻體清理

　　(2)3mm厚1：3水泥砂漿分兩次抹平壓光（僅用于磚墻面，砼墻面無此層）

　　9.隨砌隨抹內墻：（砌體井道）

　　8mm厚砌筑砂漿隨砌隨抹平壓光

　　注：砌體煙道采用此做法，建議優先考慮成品煙道；油煙必須使用成品煙道。

　　10.隔音板內墻：（空調制冷機房、空調水泵房、空調新風機房、冷卻循環泵房、雨水回收機房、生活用水水泵房、生活水箱間、柴油發電機房、板換間、全熱交換機房、送排風機房及其它有噪聲的房間）

　　(1)基層處理刷水泥漿一道

　　(2)7mm厚1:3水泥砂漿打底掃毛

　　(3)6mm厚1:3水泥砂漿找平

　　(4)40mm×50mm防火處理木龍骨雙向@600，內填50mm厚無紡布包玻璃棉

　　(5)10mm厚穿孔礦棉板（穿孔濾＞25%）固定在木龍骨上

　　(6)內墻涂料兩道（接縫之間粘貼拉結帶）

　　注：柴油發電機房隔音板由二裝施工。

　　11.防爆板內墻：（鍋爐房、冷凍站）

　　(1)基層處理刷水泥漿一道

　　(2)7mm厚1:3水泥砂漿打底掃毛

　　(3)6mm厚1:3水泥砂漿找平

　　(4)防爆板

　　五、外墻面（使用部位按設計，幕墻外墻面單獨設計）

　　1.面磚外墻

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(4)水泥膠漿粘貼面磚，水泥細砂漿勾縫

　　2.涂料外墻

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(4)耐水膩子二道磨光

　　(5)外墻涂料一底兩面

　　六、防水工程做法

　　屋面及地下室防水做法參考中海地產成都公司企業標準《防水體系工程做法標準（試行）》執行，本標準不再贅述，僅作補充。

　　1.地下室側壁防水保護層做法

　　120mm厚M5水泥砂漿頁巖實心磚保護墻，每隔3600mm設一個240mm×240mm磚柱，在防水層和保護墻之間留10mm寬縫隙用M5水泥砂漿隨砌筑隨填實。若地下室大于兩層，那兩層以下的保護墻采用240mm厚M5水泥砂漿頁巖實心磚保護墻。

　　2.水池做法

　　(1)水池底板面防水：（消防水池、雨水

回收池、雨水清水池）

　　a.防水鋼筋混凝土底板清理

　　b.1：2.5水泥砂漿找補

　　c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水層

　　d.20mm厚1：2.5水泥砂漿保護層抹平壓光

　　(2)水池側壁迎水面防水：（消防水池、雨水回收池、雨水清水池）

　　a.防水鋼筋混凝土墻清理

　　b.1：2.5水泥砂漿找補

　　c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水層

　　d.120mm厚M5水泥砂漿頁巖實心磚保護墻,在防水層和保護墻之間留10mm寬縫隙用M5水泥砂漿隨砌筑隨填實

　　e.20mm厚1：2.5水泥砂漿保護層抹平壓光

篇3：寫字樓建筑工程計算機綜合管理技術應用

　　寫字樓建筑工程計算機綜合管理技術的應用

　　在高科技時代的今天，計算機信息技術在項目施工中的應用顯得尤為重要。作為確保"建筑長城杯金質獎"爭創"魯班獎"工程，公司將對本工程項目進行重點管理，配置現代化的計算機軟硬件設備，以實現現代化的項目管理目標。

　　項目經理部將在施工技術方案編制、技術資料的管理、施工進度計劃控制管理、工程預算管理、成本控制管理、現場規劃管理中運用算機信息管理技術，以提高工作效率，使項目法管理施工水平得到提高，向施工項目現代化、規范化、標準化管理邁進。

　　第1節計算機監控技術在本工程的應用

　　項目經理部配備10 臺計算機和一臺服務器形成項目經理部內部的局域網，和公司局域網相連接，基本實行現場無紙化辦公。為便于業主、監理隨時了解工程進展情況，在每臺主塔吊上設PC 攝像頭與服務器連接，實現施工現場全過程監控。

　　此外，為便于了解各細部的施工進展情況，項目經理部派專人用數碼相機將各細部情況拍成照片加入到局域網上，供業主、監理隨時查看。要求每天照片分別于上午9 點、下午4 點兩次拍攝，特殊關鍵部位施工時增加拍照次數，每部位分不同角度拍攝不少于3 張，照片拍攝隨著施工部位的不同經常進行調整，達到準時、準確反映施工現場施工狀況的目的。

　　第2節計算機技術在工程技術管理中的應用

　　項目將采用計算機輔助設計軟件AUTO CAD 技術進行設計、計算和繪圖作業，通過繪制施工總平面布置圖、大樣節點圖、模板設計圖等，實現對設計對象的優化設計，通過使用CAD 技術可以提高設計質量、加快設計速度，快速、準確和全面地計算和分析設計結果，并進行多方案比較，同時使用AUTOCAD 技術讓設計人員從繁瑣的繪圖勞動中解脫，提高工作效率，并且，繪制的圖紙和方案清潔美觀，易存易取易修改;利用Microsoft E*cel 軟件編制，利用軟件中的統計、計算等功能，很快計算出模板圖中各部分的數量、規格;采用POWERPOINT 軟件實現項目管理各項方案的演示。

　　第3節計算機技術在施工進度計劃中的應用

　　Project 工程項目計劃管理系統是目前國內工程計劃管理體系功能最適用齊全的軟件之一，通過該軟件的引進應用，實現項目施工計劃編制的規范性、高效性，建立良好的計劃管理控制體系，直觀地分析施工進展狀況，保證工程優質、高速地完成。Project 工程項目計劃管理系統擁有以下幾項主要功能：

　　3.1 間接快速地進行圖形編輯即調整變化，制作網絡計劃圖。

　　3.2 自動生成網絡橫到圖、單雙代號網絡圖和資源圖，并計算出關鍵線路和各種工序時間的參數。

　　3.3 對工作資源費用等幾十種報表進行輸入輸出，進行多種資源管理；

　　3.4 智能化自動處理各種搭接網絡和強制時限要求，按時段和關鍵工序分類處理多極網絡，

　　3.5 自動優化功能（多種資源均衡優化，工期最短優化）；

　　3.6 直觀地顯示工程進度前鋒線，并動態控制施工進度計劃；

　　3.7 對工程項目進行動態跟蹤，對進度計劃中每個階段所需要的時間、工期、時差、工作量等自動換算結果并統計分析；

　　3.8 根據資源定額及工程量自動換算結果，顯示資源強度圖、費用強度圖。

　　3.9 查詢、修改、調整、打印輸出標準網絡圖數據報表、資源分布曲線等，快速編制工程項目的各種報告。

　　項目采用該軟件編制年、季、月的三級控制計劃，同時還可以編制詳細的周計劃和日計劃將工作量細化分解到每一天甚至每一小時，使每一位管理人員明確每日的工作任務。由于施工現場各種突發事件較多，施工計劃必須及時調整方能保證計劃的時效性，這也更加顯示了計算機軟件應用技術的優越性。

　　第4節計算機在資料管理中的運用

　　本工程項目的施工將嚴格按照IS09001 標準要求對施工全過程的工程資料和施工記錄進行建檔管理，項目采用北京市建筑工程資料管理系統軟件，保證大量工程資料能夠系統、有序、完整。

　　另外，現場試驗系統也需要在計算機中建立試驗臺賬，隨時查出到期的試塊、進場材料，及時送樣檢驗。

　　第5節計算機技術在項目預算、成本、材料控制管理中的應用

　　成本控制是企業管理的核心，企業的一切經營活動都是以利潤為目的。預算工作中繁瑣的、重復性的簡單計算，以及人為查找定額、分類統計等工作量均很大。項目將采用工程量自動計算系統"預算大師"系列軟件，通過計算機對預算信息進行管理，對定額項目、實物工程量進行一次性輸入，就可完成套價、取費的全過程處理，完成合格的預決算編制，實現項目成本的動態管理，大大提高了工程預算、成本管理的效率，保證了各項數據的準確性，為企業創造更大的經濟效益。真正突出了快速、方便、準確的特點。

　　項目采用的物資材料管理軟件可以保證施工作業管理的正常需要，通過進行工程材料計劃，主材預算，材料庫存動態管理，材料采購計劃管理，材料分類管理，材料消耗情況統計及分布，適時編制各種材料帳表，如材料采購分類表、庫存材料動態變化表，材料消耗明細表和資金總表、材料管理效果分析表等等，堵住了施工過程中物資材料管理中的漏洞，收到了良好的管理效益。