新建物業接管籌建規程

　　1、新接物業竣工驗收前三個月，公司組建管理處;物業管理人員根據工作進展需要，分步到位。

　　2、新接物業竣工驗收前半個月工程人員進入現場，熟悉建筑結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合發展商監督工程整改。

　　3、業主入住首日前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。

　　4、業主入住前，管理處應在職能部門指導幫助下辦妥物價申報，銀行開戶等工作;配齊預算內的辦公用品、工具、服裝等。

　　5、業主入住首日7天前，管理處在職能部門的指導下準備入住資料(如《住戶手冊》、《業主臨時公約》、《入住手續須知》、《收費一覽表》、上墻《制度》等)。全部人員經培訓后配齊上崗。

　　6、入住時,管理處應進行適當的環境布置。

篇2：新建物業移交和接管作業指導書

　　新建物業移交和接管作業指導書

　　1.作業目的

　　本作業不表示物業產權性質發生變化，僅體現管理和服務職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續性、系統性和完整性，又要做到雙方界面清晰、職責分明。

　　2.主管崗位項目經理：督促檢查主辦崗位的作業，簽署移交接管協議。

　　主辦崗位　土建和設備工程師：具體經辦本項作業。

　　3.緊前工作條件

　　大型住宅區或公共建筑的物業移交和接管應提前介入，這有利于從使用者和管理者的立場上，從完善使用功能的角度出發，幫助開發單位發現設計和施工中的缺陷，提醒開發單位在正式交付使用之前妥善處理解決，防止發生返工和重復投入。如設備管理可從開始安裝設備時甚至管線埋設時介入，環境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑，在竣工之前，項目經理如發現施工單位的安保措施相對薄弱的，應強制施工單位與首屆物業管理公司簽訂安保提前介入的委托協議。

　　4.作業描述：

　　4.1物業管理的前期配合：首屆物業管理公司在取得物業的管理權后，應立即安排技術力量熟悉圖紙和圖紙與現場實物的對照。本主辦崗位應主動提供方便。

　　4.1.1對于針對物業管理服務和客戶使用需要而提出的合理建議，本主辦崗位應認真對待，磋商解決方案并協助項目經理落實。

　　4.1.2當工程進行分部分項驗收、結構驗收、設備調試、竣工驗收時，應通知物業公司參加。物業公司提出的施工質量整改意見應視作開發單位的意見，監理應要求施工單位立即整改，但對于純粹為了管理方便或物業公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。

　　4.2 正式的物業移交和接管應在公司內部驗收之后，當交付使用的日期逼近，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司內部驗收同時進行。

　　4.3 本主辦崗位應提前一星期通知物業管理公司到現場進行移交和接管，隨通知附送以下移交資料，由物業管理公司簽收：

　　4.3.1 房地產權證；

　　4.3.2 竣工驗收證明（包括各配套單位或部門的驗收合格鑒定書，整改意見和復驗合格證明）；

　　4.3.3 質監站的竣工驗收備案證明；

　　4.3.4 交付使用許可證（針對住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工圖；

　　4.3.6建設用地范圍內地下綜合管網圖（含管線接口位置）；

　　4.3.7 沉降觀察記錄；

　　4.3.8 重大工程質量事故記錄；

　　4.3.9 供應商提供的水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的出廠產品檢驗合格證書，保修單和使用說明書；

　　4.3.10 保修清單（包括所有保修項目，主要保修內容，保修起止日期，保修責任單位，聯系方式，聯系人，未付保修金數額等）；

　　4.3.11 除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設備，用器具，家具，裝飾，擺飾等清單；

　　4.3.12 開發單位對外簽署的尚未履行完畢，要求轉移給物業管理公司繼續履行的合同，協議及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范圍清單。

　　4.4 物業管理公司應配齊各工種的工程技術人員，組成接管驗收組按時到現場進行接管驗收：

　　4.4.1 實物驗收內容和程序與竣工驗收基本一致，區別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗收，并側重于使用功能的檢驗。

　　4.4.2 項目經理召集物業管理公司、總包施工單位、工程監理召開移交接管會議，并負責編制會議紀要。主要議題為：

　　4.4.2.1 物業管理公司報告驗收情況，將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位，協商整改期限及監理復驗和物業復驗的時間。

　　4.4.2.2 物業管理公司報告接收文件資料的完整情況，如提出補充要求，開發單位應于滿足。

　　4.4.2.3 如有零星工程還未完工，部分工料尚未退場，臨時建筑尚未拆除，應協商清場時限。

　　4.4.2.4 協商當天是否具備移交接管條件。如物業管理公司同意當天接管的話，則清點移交鑰匙，簽署交接書（附會議紀要）。如物業管理公司認為當天不具備接管條件，應商定時間重新召開移交接管會議。

　　4.4.2.5 協商保修辦法，簽署保修協議。對于物業管理公司而言，保修責任在開發單位一方，但為了能使保修業務及時處理解決，開發單位通常建議物業管理公司直接聯絡總包單位或專業分包單位，并贊成以下兩種辦法之一：

　　開發單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉保修費用給物業管理公司，由物業管理公司負責保修包干。多不退，少不補；

　　總包單位承擔保修責任，開發單位從總包單位的保修金中劃轉部分作為保修保證金給物業管理公司，當總包單位不能及時履行保修責任時，由物業管理公司代為保修，并按實開支費用，保修期滿時按實結算。

　　4.5 自物業管理公司簽署交接書當天起，物業管理公司全面承擔起物業管理的職責。

篇3：項目土地接管作業指導書

　　項目土地接管作業指導書

　　1.作業目的

　　土地接管是涉及兩個經濟實體履行重大經濟合同中的關鍵環節，利益驅動往往使對方把交接搞得越馬虎越好，如果本主辦崗位不認真履行自己的崗位職責的話，眾多的遺留問題將給公司造成不可估量的預算外支出。

　　2.作業依據

　　土地出讓合同，土地測繪報告，定界報告。

　　3.主管崗位　總經濟師：代表本公司出席土地接管的現場會議，簽署土地接管的相關文件。

　　主辦崗位　項目經理：暴露所有遺留問題，并逐項落實處置措施。

　　4.緊前工作條件

　　收到土地開發單位的土地移交通知書。

　　5.作業描述

　　5.1收到土地開發單位的土地移交通知書后，應立即編寫土地附屬物拆遷和三通一平跟蹤管理的綜合報告交本部門主管。主要內容包括拆遷進度概況，尚有哪些問題沒有解決，相應的處置意見等。做到公司內部上下心中有底。

　　5.2通知總經濟師到場主持接管。帶好有日歷的照相機。

　　5.3現場查勘和拍攝，由對方帶領查勘全場，（做好全景拍攝）。本主辦崗位同時引導雙方在有問題需要交涉的地方停留，并介紹情況。（做好局部針對性拍攝）。

　　5.4需要重點關注的問題（土地轉讓合同另有約定的從約定）：場地標高要求與場外道路平齊；場地平整度要求起伏不超過正負30厘米；周邊的邊界線是否封閉，邊界的折角點的界樁是否齊全和牢固，位置是否準確；邊界是自然水面的，間接界樁與邊界線的距離是否明確；地面以下的建筑物基礎，構筑物已清除，過境的管線已妥善搬遷，區域內管線已在區域邊界外截斷；地面以上和區域上空已空無一物（本公司要求保留的除外）；與周邊任何個人或單位沒有土地使用權益上的糾紛；區域與場外主干道之間必須暢通，并能保證重型施工車輛的通行安全；區域周邊5米之內已留有足夠容量的電，自來水和廢污水排放的接口。

　　5.5召開現場會議，商討三通一平的整改措施和整改期限，由總經濟師視現場情況和對方的誠信態度，并聽取本主辦崗位意見后作出決定。決定一般分三種情況：（1）同意接管，遺留問題由接收方有償處理，費用一次性包干或實報實銷；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出讓合同約定的接管條件，整改后另行約時接管。

　　5.6簽署接管文件。如對方提供格式文本的，應仔細審核，劃除無關的內容，所有遺留問題及相應的處置意見應在附加條款中詳列。特別需要強調的一點是對方必須承諾：除非已經明確告知并已詳細記錄在案，今后在工程實施過程中如發現地下還有尚在使用的過境管線，危險埋藏物，未拆除的障礙物等，其責任和損失賠償均由土地開發單位承擔。

　　5.7本主辦崗位負責督促檢查整改內容的落實情況。

　　5.8本主辦崗位負責委托土地測繪部門校核界樁坐標的位置和紅線內的土地面積，校核可減免土地費用的紅線內的水面面積和帶征土地的面積。憑土地測繪報告對照土地出讓合同，如有面積差異，按合同約定與土地開發單位結算土地費用。對方有違約情況的，須協助配合上級主管向對方索賠。

　　5.9整理所有土地資料，經總經濟師審核后歸檔。