公共商業樓宇的后期物業管理
公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產，它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念，是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。據悉，做好后期的物業管理，對提升商業樓宇的經營價值起著至關重要的作用。
1.一般性管理
(1)對小業主或承租商的管理。對統一產權型的公共商用樓宇可采用“合同or公約”管理模式，因為其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇則適合“公約”式管理，以公約的形式可以明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。
(2)安全保衛管理。由于公共商業樓宇容易發生安全問題，因此安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，確保商場的貨品不被偷盜。
(3)消防管理。公共商業樓宇消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。
(4)設備管理。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經營， 造成不必要的損失。
(5)清潔衛生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內的清潔衛生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車 、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。
2.特殊管理
(1)商業形象的宣傳推廣。做好樓宇商業形象的宣傳推廣，可以擴大公共商業樓宇的知名度，以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。樹立公共商業樓宇良好形象，下面兩步不能少：
第一，營造特色。鮮明的特色是增加對顧客吸引力的重要籌碼，為此，商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象。在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客潛移默化認知、追逐這些特色。同時，公共商業樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。
第二，建立識別系統。企業識別系統(CIS)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式，是一種藉以改變企業形象，注入新鮮感，使企業更能引起廣大消費者注意，進而提高經營業績的一種經營手法。具體的做法是：綜合圍繞在企業四周的消費群體及其他的關系群體，以公共商業樓宇特有和專用的文案，作為顧客和社會公眾識別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業樓宇有形形象的全部內容。諸如：企業名稱、自有商標、信箋、包裝袋、員工服裝等，使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定，強化和識別樓宇形象。
(2)承租客商的選配。公共商業樓宇是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而公共商業樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。管理者應主要依據所管理的公共商業樓宇的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業樓宇，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至 世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業樓宇，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業樓宇，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。
篇2：試談商業樓宇的物業管理
試談商業樓宇的物業管理
同樣是物業管理，商業樓宇與住宅小區，在功能與服務對象上絕然不同。商業樓宇的管理，除了常規的物業管理之外，還要加上特殊的管理服務。
一、營造一流經營空間，確保商場良性運作
商場的裝修十分頻繁，由于施工隊伍的良莠不齊，道具制作對消防安全設施的妨礙，甚至個別道具存在安全隱患，物業與商場不可避免地會產生一些摩擦。對此，上海置地廣場物管中心的做法是主動向各供應商宣傳安全法規，指導他們規范施工；對施工力量確實薄弱的單位，由物業管理公司按市場價進行有償服務，確保商場的經營活動，也滿足了物業管理的要求，達到一個雙贏的效果。
為方便商廈招商，物業管理企業要在提供一流的環境上下功夫。比如在一次商場樓面調整中，因招商時間過于倉促，有些柜臺來不及進場，為了填補空白點，該樓物業及時安排布置了一些植物和盆景，形成了一個個錯落有致的綠色小景點。取得了良好的視察效果。
二、加強風險管理，確保企業的可持續性發展
物業管理作為自主經營、自負盈虧、自擔風險的企業，要想在市場經濟的大潮中永遠立于不敗之地，不僅要在激烈的市場競爭中站穩腳跟，更要經受住形形色色的自然災害和意外事故帶來的風險考驗。
現代化大廈普遍配置有大型應急發電機組，高低供配電設備，智能型消防設備，高靈敏度攝像安保系統，現代化的能風系統，各類高速電梯、自動扶梯，大型空調機組，燃油鍋爐等等。這些設備設施的技術含量高、價格不菲，一旦遇上天災人禍，僅靠物業管理企業自身的能力，往往是難以迅速恢復正常運營的。
對此，物業管理公司可以用參加保險的方法把“不確定”且“大”的損失，轉化為“確定”且“小”的損失。例如1999年6月置地廣場900冷噸離心式冷凍機組高速齒輪意外受損，獲理賠款4.75萬元；1999年8月上海地區遭暴雨，大量雨水涌入置地廣場地下一、二層，造成電梯、自動扶梯，消防報警設備等被淹，獲理賠款67.5萬元。
三、辦公樓租賃，為業主提供優質物業服務
在商務樓管理中，物業管理公司除常規工作之外，有時還全權負責辦公樓的租賃，此時，物業管理公司更應該時時刻刻為業戶著想，認認真真地為業戶服務。比如上海置地廣場物業管理中心了解到原先購置了該處商務樓的一些業戶由于受到東南亞經濟危機的影響，對于購入的房產急于脫手或轉租，便開展了代業戶租房的業務。此舉加深了物業管理公司與業戶在情感上的溝通，加深彼此的了解，建立起了良好的關系，縮短了雙方的距離，給物業管理費的征收帶來了便利。
四、注重環保，創造良好生態環境
隨著中國加入WTO，環境質量日益成為人們關注的熱點。物業管理需要開拓的領域還有很多，生態環境的保護便是其中的一個重要課題。創造一個良好的生態環境，應當是物業管理公司的服務目標之一。隨著ISO14001的導入，物業管理公司首先要時刻注意自身活動對環境的影響，如在貫徹實施ISO14001標準的過程中，進行廢電池回收，廢熒光管集中處理工作；發出倡議書給各業戶，增強業戶及顧客的環保意識和環保知識，號召大家共同保護好地球的生態資源。
上海成泰置地發展有限公司置地廣場物業管理中心總經理 沈柏林
篇3：物業知識教材：高層樓宇物業管理
物業知識教材：高層樓宇物業管理
高層樓宇建筑特點與設備配置
一、高層樓宇的特點
高層樓宇較之低層樓宇不論在建筑本身、設備配置、裝修檔次、使用功能，還是在管理 方面都有許多不同，有其自身的特點，主要體現在以下幾個方面:
1.建筑規模大，標準高
高層樓宇身高層多，必然建筑面積大(幾千~幾十萬平方米)、建筑標準高(設計、施工、裝修都是高標準)。隨之而來的，使用維護要求也高。
2.人口集中，涉及面廣
高層商住樓宇住戶來自各行各業、不同地方、不同國籍;高層辦公樓宇中，會集國內外 大小公司機構、不同業務往來人員，涉及面十分廣泛。如廣州世貿大廈總建筑面積10萬平方 米，購買、租用寫字樓宇部分的大小公司350多家，涉及16個國別，有近萬人在大廈辦公經 營。相對來說，高層樓宇人員素質高，對管理服務和特殊服務的要求也高。
3.設施設備復雜，專業化程度高
為了保證高層樓宇正常運轉、發揮功能、生活使用方便，高層樓宇都配備了各種復雜的 設施設備，需要專業化的維護管理。
4.集多功能于一體，綜合性強
現在的高層樓宇多數集商業、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，各部分功 用有機結合，綜合性強。
二、高層樓宇的設施設備配置
高層樓宇通常配有下列設施設備:
1.供電系統
高低壓配電房、配電干線、樓層配電箱構成大廈的供電系統，由配電房給配電。該套系 統除了保證大廈內工作生活用電外，還須給一些設備提供動力，如中央空調機、水泵、電梯等。同時，高層樓宇一般還要配備備用發電機組，其主要功用是在發生火災時為消防泵、消 防電梯、消防通道照明、消防報警提供用電，也用于市電停斷后的大樓供電。
高層樓宇供電系統的配置通常能做到分層分區控制，以節約用電。
2.運輸系統
高層樓宇的運輸系統指載客載貨電梯、自動扶梯、消防電梯等。電梯對于高層樓宇的正 常運轉必不可少，同時，其耗電量極大。因此，選配性能優良、荷載適當的電梯十分重要。
3.中央空調系統
高層樓宇通常都配備集中或半集中式的空調系統，也即我們通常說的中央空調系統。中 央空調系統由水系統(冷源)和風系統(空氣處理及分配系統)兩大部分組成。其中，水系統具 體由冷水機組、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔及水管與相關配件組成，風系統由風機盤管、新風處理設備、風柜、風管及相關附件組成。為節省用電，方便控制，中央空調系統也要能 做到分層分區控制。南方城市或天氣炎熱時節，中央空調還應有備用系統。(北方高層樓宇還普遍設有鍋爐房、送水送氣管道、暖氣片等一整套暖氣系統)
4.給排水系統
高層樓宇的地下儲水池、水泵、樓頂蓄水池、供水管網構成大廈的給水系統;污水井、 化糞池、雨水井、排水管網構成了大廈的排水系統。給水是由市政管網將水注入地下儲水池，再由水泵加壓轉抽到樓頂蓄水池，然后分流各層。水泵一般都有備用品，以便維修主水泵 時，能用備用水泵向大廈正常供水。
5.消防系統
高層樓宇的消防系統，配備完整的由以下七個部分組成:第一部分:消防控制中心。它 由集中報警器、聯防控制柜、消防電梯控制柜及控制器組成。第二部分:火災報警系統。除設在消防中心的火災集中報警器外，高層樓宇一般還設有區域報警器、消防巡檢箱、煙感探 測器、溫感探測器、手動報警按鈕、火災警鈴、火災擴音機、揚聲器及對講機等通信聯絡器材。第三部分:消防栓系統。這部分應用較普遍，主要包括:消防水泵，包括高區消防泵、 低區消防泵和噴灑泵、補壓泵等。消防栓，由供水管網、閥門、水龍帶、噴水槍等組成。第四部分:噴灑自動滅火系統。它由噴水泵、供水管網和噴頭等組成。第五部分:防排煙系統 。主要由防排煙閥門、排風機、正壓送風機組成。第六部分:安全疏散系統。一般由安全通道、安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門等組成。第七部分:手提式滅火器。多是干粉和 泡沫滅火器。
這套系統應定期檢視保養、試運行，以確保緊急使用時萬無一失。
6.電視監控、電子巡更、門禁管理、防盜報警系統
閉路電視監控系統主要由電子攝像頭、電視監視器、錄像機及三者之間的連線構成，用 于監控大廈重要部位，及時發現并記錄異常情況，提高保安效率;電子巡更系統主要由巡更手機、墻機及打印機與附件構成，用于自動記錄保安巡視到位狀況;門禁管理系統實質是一 套電子門鎖系統，電子門鎖能自動識別來人是否具有進入資格(通過感應所帶磁卡信息)，以 確定是否開門放行;防盜報警系統有機械和紅外防盜報警兩種，前者是因為接觸報警，后者 是用紅外線感應是否有異常人員擅闖、擅越。以上幾種系統可以合稱為安全防范系統，目的在于提高物業保安的可靠性。
7.通信、廣播系統
許多高層樓宇都配有程控交換系統等通信系統，以方便內外部信息交流。廣播系統平時 可用于播放背景音樂，遇突發情況時，可用于應急通知、報警、指揮。另外，高層樓宇還有防雷設施等。若是高層住宅樓宇，可能還配有可視對講系統、燃氣系統等。
需要強調指出的是，許多新型高層樓宇都配備有多種智能化、網絡化、設備系統，使高 層樓宇的設備體系更先進完善。
高層樓宇物管內容和要求
高層樓宇本身是一個綜合性的復雜系統，只有各個方面、各個環節都管好了，才能保證 整個系統的良好運行，否則，任一環節的疏漏都可能導致整個大樓的癱瘓，甚至釀成不可挽回的損失。上節所述高層樓宇的特點決定了高層樓宇管理的內容和特殊要求，主要有以下幾 個方面:
一、治安管理
高層樓宇由于人口集中，人員成分復雜，流動性強，加之建筑內樓梯通道、通風井道、 豎井、天臺、轉換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要從以下幾個方面著手:
1.建立高素質的治安隊伍
高素質的治安人員是搞好大廈治安保衛工作的根本。為此，在人員招聘時就要嚴格把關 ，要注意身體素質、文化素質，更要注意思想素質、道德品質，要抓好上崗前的物業管理基本知識技能培訓、法制制度教育、職業道德教育、文明執勤教育，還要抓好平時業務技能的 訓練、演習及嚴格管理，以保證有一支愛崗敬業、紀律嚴明、應變能力強、行為文明規范的專業保安隊伍。
2.健全各種安全保衛制度
為了使高層樓宇的治安防范疏密不漏，必須建立健全各種安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密嚴謹持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應建立《保安員上崗執勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應付緊急事 件行動方案》、《機動車停車場管理規定》、《摩托車、自行車保管規定》等規章制度，要求保安人員嚴格遵循執行這些制度規定。同時，要熟悉大廈常住人口情況及變動情況，在易 引起治安事件的時段、地點重點檢查防范，確保大樓安全。
3.健全技術防范設施
技術防范設施是治安管理中的硬件，適當配備先進的技術防范器具設施是提高安全管理 水平、管理效率，切實保障大廈安全必不可少的條件。綜合現有國內高層樓宇安全管理技術防范設施配備情況，主要包括以下設施設備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算 機治安管理系統，重要部位場所的閉路電視監控系統，可視對講系統，電子門鎖系統，通信聯絡系統，機械防盜系統，公共照明系統及總值班工作系統等。在此基礎上，做好對上述設 備的維護、保養、檢修、更新工作，使之能真正發揮效用。
總之，人精器良，制度嚴明，方能切實保障大廈的安全。
二、機電設備管理
第二節中我們已提到高層樓宇機電設備復雜、技術性強，管理難度大、要求高。事實上 ，搞好機電設備管理維護是高層樓宇物業管理的一項重要基礎工作，它需要周密嚴謹的安排、扎實細致的工作才能完成。為此，必須健全相應的管理職能機構，如設備管理維修工程部 、專業維修維護小組，招聘一批技術熟練、有一定實踐經驗的專業人員，如電工、電梯工、機械師、高級專業技師等;健全各種管理維護制度，如電梯管理使用維護檢視制度，發電設 備的管理檢查維修保養制度，給排水系統維修保養制度，消防系統的管理檢查維修和定期測試制度，通信、防盜、閉路電視等系統的維護保養制度和各專業小組人員的管理值班制度等 ;同時要加強專業人員的管理培訓，提高他們的技術水平，穩定員工隊伍;建立完整的設備檔案，清楚掌握各種設備狀況。另外，也可將各類設備的專項維修交予專業維修公司去做。 這樣，設備管理的重點是挑選符合資質的公司，進行招標發包，簽訂合同，檢查驗收及資料回收歸檔。
三、樓宇保養維修管理
高層樓宇價值高、使用面廣，良好的維護、養護可以延長樓宇的使用壽命，改善其使用 功能，提高樓宇運營使用的經濟效益。高層樓宇保養維護管理的內容主要有以下幾個方面:
(1)監督對樓宇的合理使用，防止對樓宇結構、附屬設施的破壞，維護樓宇或設備的完整性，提高樓宇完好率;
(2)按《房屋完損等級評定標準》對房屋進行檢查評定，然后根據《房屋修繕范圍和標準》的規定，進行修繕設計，制訂修繕方案，確定修繕項目，實施修繕工程管理;
(3)建立樓宇自身的技術檔案，掌握房屋完好情況;
(4)建立健全維修保養制度，定期檢視維修，及時處理住、用戶的報修;
(5)做好樓宇維修基金、經費的管理。
四、清潔衛生管理
高層樓宇由于人口集中，人流大，空余面積小，易臟易亂;同時，高層樓宇住用戶對清 潔衛生標準的要求也高。所以，高層樓宇的清潔衛生管理要設專職人員，配備相應的衛生清潔器具與用品，訂立專職制度、標準、工作程序，規定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有 定時的清掃清洗外，還要有巡邏保潔，并有檢查監督。對于幾年一次的整棟大樓外立面的清潔等復雜的專項清潔工作，可交由專門的清潔公司去做。
五、消防管理
由于高層樓宇的一些建筑材料耐火極限低，且高層樓宇用火、電、氣等網絡集中，樓體 高易招雷擊等火災因素多，發生火災的可能性、危險性大。一旦出現火情，由于樓宇高、人員多，火勢蔓延快，火情撲救和人員疏散困難，往往會造成慘重的生命財產損失，所以必須 加強消防管理。
高層樓宇的消防管理，要貫徹“預防為主，防消結合”的方針，立足自防自救(把撲救高層建筑初期火災的責任落實到管理處員工)，實行嚴格管理和科學管理。應著重抓好以下 工作:
(1)健全消防組織，明確消防責任;
(2)制定消防制度，加強消防意識教育;
(3)完善消防設施;
(4)制訂滅火應急方案，組織消防演習。
除了以上集中的專項管理外，物業公司為業主、住用戶驗收樓宇，辦理入住、租用手續 ，搞好庭園綠化，協助公安派出所、居委會等政府職能部門工作，處理業主、住用戶投訴，進行租賃管理及提供盡可能周全的各類服務等也是高層樓宇管理工作的一部分。
本節所述的各專項管理內容詳見《物業管理實務》(上)第8~13章。
高層樓宇管理模式、收費標準及達標考評
一、高層樓宇的管理模式
綜合當前國內高層樓宇的管理情況，高層樓宇通常有以下兩種管理模式:
1.封閉式管理
所謂封閉式管理，就是以樓宇的整體為管理單位，用隔離體將樓宇(含附屬場地)與外界分開，在管理范圍內對進出樓宇區域的人員、車輛等流動性因素進行控制管理，即人、車憑 牌證出入，重要物件進出須登記。管理者對轄區內治安、防火、清潔衛生、水電供應等全面負責。這種管理模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。采用這種模式管理，集中規范、水平高，其管理目標是盡可能使業主、住用戶感到安全舒適與方便。
具體來說，管理單位為了保證安全，在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內等人員流動量大的地方安裝閉路電視監控系統，以便在控制中心觀察監督上述地方;在出入口安裝電動控制閘門，以便保安人員對陌生人或大件物品進出查證、查驗放行;安裝可視對講裝置、報 警裝置，以便業主、住用戶觀察來人，方便與保安的聯系。除此之外，還有24小時的晝夜巡 查，以做到大廈安全的滴水不漏。
為了保證大廈成員生活舒適方便，管理人員還盡可能地提供周密細致的衣食住行用等方面的服務，如提供車輛保管，洗衣熨衣，代訂代送報刊、牛奶，代購盒飯，提供家庭鐘點工，代送子女上學、入托、入幼等服務;設置小運動場、文化娛樂室等服務設施;對涉外房產 業主、住用戶有針對性地提供代理申請戶口、辦理家具進口審批申報、房產租賃或轉讓、申請安裝電話等服務項目?？傊?，要盡可能地滿足業主、住用戶現實和潛在的服務需求，讓每 個人感到舒適方便。
2.一般性管理
所謂一般性管理，是指以保證業主和住用戶基本生活秩序為目標的管理。它的要求不像封閉式管理那樣嚴格，但也保證有最基本的生活設施、服務內容，保證樓宇的安全清潔。
高層樓宇的封閉式管理與一般性管理相比較，封閉式管理專職管理人員多，配備的設施設備復雜先進，服務項目周全，專業性強，管理水平要求高，相應的收費標準也高。兩種管理模式選擇哪種，應綜合考慮大廈成員的消費水平、要求和承受能力，以及管理公司的管理 經費來源等具體情況而定，不能有意降低標準和要求，也不能盲目追求高水平、高檔次。
二、高層樓宇的管理收費標準
高層樓宇物業管理服務收費會因大廈功能、類型、檔次不同，所處地區不同，物業管理單位具體管理服務內容、質量、深度等不同而有所差異。廣東省物價局根據國家計委和建設 部《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》及廣東省的具體情況，于1997年1月發布了《關于規范全省城鎮住宅小區物業管理服務收費的通知》，1999年5月1日又發布了新的一套 物業管理服務收費政府指導價，對有關住宅小區內高層建筑的公共性服務項目(如清潔衛生、綠化、治安、水電管理、排污設施管理、維護公共蓄水池、專職電梯管理等)的當前收費 作出了明文規定，具體見下表:
該收費標準為綜合服務收費的上限，凡服務內容和質量達不到要求的物業，收費標準要相應降低。相反，凡被評為全國、全省優秀示范小區等稱號的物業，收費標準可按規定適當上浮。具體各地的收費標準可允許在上述標準上下30%的幅度內浮動，特區可另定。
高尚住宅區、別墅區及一級各類物業的收費標準，是按照為住用戶提供的服務內容、質量和深度，根據優質優價的原則由物業公司與業主委員會協商制定的。如名雅苑高層住宅收費為2.8元/平方米，珠江酒店物業管理公司管理的高層住宅--世貿花園，物業管理收費每月4元/平方米，超過物價局核定標準，但由于這4元除了包含常規的公共性服務項目收費 ，還包含了公共水電、電梯等服務項目收費，住戶按此標準交費后，無須再交其他附加費用，業主委員會對這一收費標準也認可同意，故能順利執行。
下面是廣州幾處高檔綜合大廈的物業管理收費標準:中信廣場公寓1元/平方英尺·月，寫字樓2.8元/平方英尺·月，商場50元/平方米·月;國際大酒店寫字樓3元/平方英 尺·月;MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆