馨園使用、管理、維修公約(附件)
二O二 年一月
**馨園房地產開發有限公司
目錄
一、定義
二、一般規定
三、產權人權利義務
四、發展商的權利義務
五、物業管理企業的權利義務
六、關于房屋使用、管理、維修
七、物業管理費用
八、物業全部或部分受損不能正常使用時的安排
九、承諾書
根據中華人民共和國和**市有關的房地產法律、法規，結合“馨園”(以下簡稱“物業”)的實際情況，為維護物業各產權人和用戶的合法權益，明確各自的權利、義務和責任，確保物業的管理能夠達到高標準，特制定《**馨園使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”)。
公約對發展商、物業管理企業及產權人包括其受讓人、繼承人、承租人或占用人均有約束力。
一、定 義
公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下：
1.管理份額-指發展商為使各產權人分攤及交納管理費用而分配給各單元的份額。
2.共用部位共用設施設備維修基金-指管理公司根據公約收取而用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的非日常保養維修基金。
3.管理規則-指公約及用戶守則內之一切條款或規則及發展商或物業管理企業按公約授權制定之各項與物業管理有關之規章制度。
4.單元-指產權人在物業擁有房屋所有權的單元。
5.業權份額-指各單元產權人的房屋于該物業內所占之份額。
6.土地出讓合同-指**市房屋土地管理局有償出讓物業所占地塊、土地使用權的土地使用權出讓合同。
7.管理合約-指發展商或管理委員會為管理物業而與物業管理企業簽定的《物業管理合約》，其內容不能與本公約違背。發展商、管理委員會、物業管理企業、產權人、使用人等均須遵守。
8.綠化區域-指根據政府有關法令所要求或由發展商所設計規劃在該土地上實施綠化的地區， 屬公共設施之一。
9.會所-會所產權屬發展商所有， 供單元的所有人享用。有關會所使用守則、使用資格及收費標準將由管理公司另行擬定。
10.交付使用通知書-指物業能交付使用時發展商給各產權人的通知書。
二、 一般規定
1.本公約所規定之任何發給物業各產權人的通知，以送至有關產權人的單元或所知產權人的最后通訊地址為準;如通過郵局以掛號信投送的，則以郵局掛號收據為準;所有不以其單元為通訊地址之產權人應將其選擇之通訊地址事先通知物業管理企業。
2.物業任何單元產權人直接或間接允許單元的使用者對于本公約任何條款的不遵守、違反或不履行的行為均被視為該單元的產權人的不遵守、違反或不履行本公約的行為，該單元的產權人對上述人士的行為、非行為及疏忽所導致的任何人身、物件或財產的損失負全責。
三、 產權人權利義務
(一)產權人的權利
1.在不影響物業建筑結構、外貌以及房屋配套設施的使用功能下，并獲得物業管理企業書面同意及符合政府規定的情況下，對其名下單元進行內部裝修工程。
2.可根據本公約條款監督物業管理企業及管理人員的工作。惟產權人無權直接處理任何管理人員，任何投訴可向物業管理企業作書面提出，由物業管理企業采取其認為合適的必要的行動。
(二)產權人的義務
1.產權人須依照公約的規定，負責依時繳交其名下應分擔的管理費、押金等;產權人須按規定繳交共用部位共用設施設備維修基金。此基金用于物業的主要結構、外墻、公共地方及公共設施等的非日常維修保養。
2.產權人須依時繳交其名下單元須付的稅項、水、電、燃氣等及有關公共設施費用。
3.各產權人應如期每月首五日或以前將其單元應繳之當月管理費用及其它相關費用付給物業管理企業。
4.產權人須遵守物業管理法規、政策和本公約規定及物業物業管理企業所訂立的《業戶手冊》、《裝修守則》等其他規章制度，接受物業管理企業管理。
五、 發展商的權利義務
1.經政府部門批準，于物業任何公共地方、公共設施及保留地方安裝、架設、翻新、保養或拆去煙筒、天線、照明及其它各種固定設施;并在事先給予各產權人書面通知后(緊急情況除外)于合理時間進入物業任何部分，以便進行上述有關工程及按發展商認為適當的條款準許或批準或授權其他人進行上述工程;唯上述工程不可不合理地妨礙其他產權人使用其所屬的單元。
2.在受本公約的限制和保障下，發展商有全權轉讓、抵押、出租、批準別人占用或以其他任何方式處置物業任何部分(已出售的部分及公共部分、公共設施除外)。
3.在管理委員會成立前審核和批準物業年度管理預算或修訂的年度管理預算。
六、 物業管理企業的權利義務
(一)一般事項
1.物業管理企業將視為全部產權人之代理人，而非個別代理。每一個產權人將被視為全權及已不可撤銷地任命物業管理企業為執行本公約規定的代理人。
2.物業管理企業根據本公約規定而作出(或疏忽作出)的任何有關行為、措施或事項，只要物業管理企業之上述行為或疏忽并不涉及刑事責任或不忠誠或故意疏忽，物業管理企業無須就其上述行為或疏忽向物業產權人或其他任何人士之索償負責。
(二)物業管理企業的權利及責任
1.物業管理企業有權對物業進行有效的管理和維護，并為此負責，其中包括下列事項。
1.1檢查、視察物業，必要時包括所有單元的內部。
1.2每一位產權人或其使用者須嚴格按照裝修規則，完成其單元的裝修工程。如果物業管理企業發現該產權人聘用的承包商或其個人違反裝修規則，物業管理企業有權拒絕讓該等人士進入物業。裝修期間，物業管理企業有權進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規則。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索償、要求及費用完全由該產權人單獨負責，與其他產權人及物業管理企業無涉。物業管理企業有權在適當時候對裝修規則進行修改，并可在裝修工程開始前，以合理的通知，要求裝修的產權人依據裝修規則繳交裝修押金予物業管理企業，并由物業管理企業根據裝修規則的條款作有關應用。
1.3 根據物業之日常運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。
1.4根據本公約，制定物業業戶手冊、裝修規則及其他必要的規章制度，并以有效之形式督促產權人和用戶遵守。
1.5負責人事管理工作，并指導和監督所招聘之員工完成各項管理工作和保障各項公共設施正常運作。
1.6根據物業實際情況，負責建立健全財務管理制度和編制物業管理預算，建立物業管理收支帳目，定期向產權人公布，接受發展商/或管理委員會查詢。收取管理費和其他市政公用設施使用費及追討欠款，并可收取欠款利息及手續費。
1.7處理所有對于物業管理的投訴及各項維修，并協助調解業主或用戶之間因物業管理而引起的糾紛與爭執。
1.8負責物業的保安工作，保持物業的正常秩序和盡力使產權人或用戶免遭騷擾。
1.9 對各項管理職責定期或于管理委員會合理要求時作出檢討和總結，并對改善物業管理或增加服務項目等事宜向發展商及/或管理委員會遞交報告及作出建議。
1.10清除及拆去任何不符合管理規則規定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，并向應負責的人征收及追索清除費和因此而發生的有關費用。
1.11控制該物業所有車輛(包括機動及腳踏車)停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規則停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取欠款利息及手續費。
1.12可作為全體產權人的代表處理有關物業之物業管理法律訴訟。有關之訴訟費用由各產權人分擔。
1.13防止任何人未經物業管理企業書面同意或未按本公約的規定而占用或使用公共地方及公共服務設施。
1.14采取一切必要措施以遵守政府對于物業的要求。
1.15防止任何人對公共設施進行有害的變更或損壞，并對損壞者進行索償。
1.16節日期間可裝飾物業包括燈光及其它飾物。并有權組織社區內的文娛活動。
1.17聘請、撤換及付酬金予律師、 會計師或其它專業顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人或其他工作人員。
1.18采取一切必要措施(包括提出及進行訴訟)制止各產權人違反、不遵守或不履行本公約或用戶手冊的規定。