物業的安全管理:檢查考核和應急事件的處理
物業安全管理的檢查考核和應急事件的處理
§1、物業安全管理分類檢查項目、方法和標準
安全管理工作檢驗標準
序號 內容標準
1、大堂保安
著裝：著裝整潔、配帶齊全。
-儀容儀表
A. 舉止文明、大方、端莊;
B. 精神飽滿、姿態良好。
服務態度
A.“微笑服務”;
B.說話和氣、禮貌待人;
C. 無特殊情況，不準發生一起爭吵、一起投訴;
D.主動、熱情、認真、耐心、周到。
工作紀律
A.按時交接班，不遲到、不早退，堅守崗位，忠于職守，不漏班、誤班;
B.禁止喝酒、吸煙、吃東西;
C.不準嘻笑、打鬧、會客、看書報、聽廣播;
D.服從管理，聽從指揮;
E.廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭;
F.講原則、講方法、不急不躁、以理服人。
工作能力
A.熟練掌握大廈業主/物業使用人的基本情況，包括：姓名、樓、座號、親友以及經常交往的社會關系等;
B.正確填寫各種表格、記錄;
C.熟練掌握各種報警、監控、對講、電梯、電腦及電子門鎖等設施、設備的操作規程;
D.善于發現可疑人員，并能及時正確處理各種突發事件。
服務質量
A.開啟電子門鎖不超過5秒鐘;
B.登記有效證件每人•次不超過60秒鐘，不出現失誤;
C.不準出現大堂秩序混亂的情況;
D.不因失職出現一起業主/物業使用人被盜、被搶等治安及刑事案件;
E.工作環境整潔，各種表格、記錄完好無缺。
2 車庫場保安
著裝：著裝整潔、佩帶齊全。
儀容儀表
A.舉止文明、大方、端莊;
B.精神飽滿、姿態良好。
服務態度
A.微笑服務;
B.說話和氣、禮貌待人;
C.無特殊情況，不準發生一起爭吵、一起投訴;
D.主動、熱情、認真、耐心、周到。
工作紀律
A.按時交接班，不遲到、不早退，堅守崗位，忠于職守，不漏班、誤班;
B.禁止喝酒、吸煙、吃東西;
C.不準嘻笑、打鬧、會客、看書報、聽廣播;
D.服從管理，聽從指揮;
E.廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭;
F.講原則、講方法、不急不躁、以理服人。
工作能力
A.熟知車主姓名、樓、座號，車況;
B.熟練掌握電視監控、車擋器、對講、報警、消防等設備、設施的操作規程;
C.正確填寫各種表格、記錄;
D.善于觀察、分析、處理車庫(場)內出現的各種問題。
服務質量
A.為車主登記、開啟車擋器一般一輛車不超過10秒鐘;
B.不出現一起亂停、放車輛的情況;
C. 車庫(場)內無閑雜、可疑人員;
D.車輛在車庫(場)內不發生一起損壞事件;
E.不發生一起車輛被盜案件;
F.不因失職發生一起車主投訴事件;
G.車庫(場)內不發生一起交通意外事故;
H.車庫(場)清潔衛生，照明良好，崗內各種設備、設施干凈，
I臺面整潔，各種記錄、表格完好無缺。
3、道口保安
著裝： 著裝整潔、佩帶齊全。
儀容儀表
A.舉止文明、大方、端莊;
B.精神飽滿、姿態良好。
服務態度
A.微笑服務;
B.說話和氣、禮貌待人;
C.無特殊情況，不準發生一起爭吵、一起投訴;
D.主動、熱情、認真、耐心、周到。
工作紀律
A. 按時交接班，不遲到、不早退，堅守崗位，忠于職守，不漏班、誤班;
B.禁止喝酒、吸煙、吃東西;
C.不準嘻笑、打鬧、會客、看書報、聽廣播;
D.服從管理，聽從指揮;
E.廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭;
F.講原則、講方法、不急不躁、以理服人。
工作能力
A. 熟練掌握簽了租賃合同或購買了車位的車主姓名、樓座號，司機姓名、相貌特征、行(駕)駛證號，以及車輛常規出入大廈的時間等;
B. 熟練掌握換牌、證的操作規程，掌握各種收費標準，做到換牌、證、收費等準確、及時;
C. 迅速、準確填寫各類表格、記錄;
D.迅速、安全開啟車擋器;
E.能按照《應急規程》，善于發現、分析、處理各種突發事件，確保車輛安全。
工作質量
A. 換牌、證、收費等準確、及時，不出現一起換錯牌、證、未收費或亂收費的情況，正常情況下，一輛車所需換牌、證、收費的時間不超過20秒鐘;
B. 登記迅速、完整、正確，一輛車登記時間不超過20秒鐘，不出現車主的投訴;
C.及時、安全開啟車擋器，無異常情況，每車•次所需開啟時間
3 工作質量
不超過10秒鐘，不出現一起因失職造成車擋器損壞車輛的事件;
D不出現交通堵塞情況;
E不丟失一車輛。
4 巡邏保安
著裝：著裝整潔、佩帶齊全。
儀容儀表：
A.舉止文明、大方、端莊;
B.精神飽滿、姿態良好。
服務態度
A.“微笑服務” ;
B.說話和氣、禮貌待人;
C.無特殊情況，不準發生一起爭吵、一起投訴;
D主動、熱情、認真、耐心、周到。
工作紀律
A. 按時交接班，不遲到、不早退，堅守崗位，忠于職守， 不漏班、誤班;
B.禁止喝酒、吸煙、吃東西;
C.不準嘻笑、打鬧、會客、看書報、聽廣播;
D.服從管理，聽從指揮;
E.廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭;
F.講原則、講方法、不急不躁、以理服人。
工作能力
A.熟練掌握大廈的基本情況，包括樓宇結構、防盜、消防設備、設施的具體位置，操作規程，發電機房，配電房、水泵房、消防控制中心等重點防范部位的狀況 等;
B.善于發現、分析、處理各種安全隱患和突發事件，有較強分析、判斷、處理各種問題的能力;
C.有較強的組織、協調能力，能正確處理好本班內部事務;
D.熟練掌握巡邏打卡鐘的操作方法;
E.了解大廈業主/物業使用人的基本情況;
F.熟悉車場停車的基本情況和變化情況。
4 、巡邏
保安服務質量
A.每班巡樓一至兩次，不出現一次業主/物業使用人家被盜、被搶案件;
B.及時發現和消滅火災隱患，不因失職而出現一次火災事故;
C.不因看管不好而損壞一輛車，不出現一起交通事故，不丟失一輛車;
D.接到業主/物業使用人報警，須在 3分鐘內報告上級并趕到現場;
E.處理各種違章時文明、禮貌、及時、有效，不允許發生與業主/ 物業使用人及訪客爭吵、打架的情況;
F.不出現一起打架斗毆損壞業主/物業使用人財產的事件。
§2、保安員的考核及管理
2.1保安員守則
1.保安員必須服從指揮、忠于職守，自覺遵守治安管理條例及公司各項規章制度，敢于向一切違法犯罪行為和不良現象作斗爭。
2.保安員執勤時著裝要整齊，不得遲到早退、擅離職守、時刻提高警惕、集中精力。防止不法分子進行盜竊破壞活動。
3.在崗期間嚴格遵守紀律，嚴禁營私舞弊，利用職務之便亂拉關系及搞一些違法犯罪活動。
4.上崗前十五分鐘，由領班檢查，軍容風紀及著裝情況，講上崗的注意事項。
5.交接班人員在指定的地點或崗位上進行交接班，在交接班清楚后，雙方在值班記錄上簽名，方可接班，并相互敬禮后上崗或下崗。
6.對來訪人員要耐心禮貌的詢問，做好登記，對進出的物品做好登記，如無放行條及領導批示的拒絕放行，并能耐心地回答客人咨詢的問題。
7.對用電梯運貨及送飯的單位和個人，應按公司的管理規定進行解釋及制止，如遇違反制度者要及時上報領導。
8.對違法亂紀、偷、搶者要敢說、敢管、敢抓，并及時告之監控指揮中心，同時報告領班、主管或有關領導進行處理。
2.2保安員基本功考核評分表
序號 內容 部位 要 求 應得分 扣分 實得分
1 步法
馬步 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 兩手抱拳于腰間，拳心向上，兩肩外張。 1.5
上體 正直、挺胸、收腹、塌腰。 1.5
下體 兩大腿與地面平行，兩腳分開約與肩同寬，兩腳尖在同一條線上。 1.5
整體 準確、熟練、協調、有力。 4
弓步 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 雙手用力叉于腰間，兩肩外張。 1.5
上體 正直、挺胸、收腹、塌腰。 1.5
下體 前弓后箭，前腳腳尖與膝蓋垂直，后腳腳尖內扣。 1.5
整體 準確、協調、熟練、有力。 4
仆步 頭 中正，左(右)仆步，頭擺向右(左)方，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 兩手立掌于胸前，距胸約10cm，掌距約20cm，掌心相對。 1.5
上體 正直，略向前仆，臀部離地約25cm。 1.5
下體 前腳曲膝下蹲，后腳直，腳尖內扣。 1.5
整體 準確、協調、熟練、有力。 4
序號 內容 部位 要 求 應
得分 扣分 實得分
2 腿
法 彈
踢 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 雙手叉于腰間，兩肩外張。 1.5
上體 正直、挺胸、收腹。 1.5
下體 大腿與地面平行，與小腿成直角，腳尖繃直，猛力踢出，迅速收回。 1.5
整體 準確、熟練、協調、剛猛有力。 4
側踹 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 雙手叉于腰間，兩肩外張。 1.5
上體 正直。 1.5
下體 腳尖內扣，用力踹出，迅速收回。 1.5
整體 準確、協調、熟練、剛猛有力。 4
勾踢 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 雙手叉腰，兩肩外張。 1.5
上體 正直。 1.5
下體 大腿與地面平行，腳尖內扣，猛力勾出，迅速收回。 1.5
整體 準確、協調、熟練、剛猛有力。 4
3 腿法綜合動作 整體 先勾踢，后側踹，再彈踢(連環彈踢)，動作準確、協調、熟練，剛猛有力。 5
序號 內容 部位 要 求 應
得分 扣分 實得分
4 拳法 沖
拳 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 攻、防分開，沉肩，旋轉平沖到位。 1.5
上體 正直、側身對敵。 1.5
下體 兩腿夾緊護襠，步法穩健。 1.5
整體 準確、熟練、協調，剛猛有力，攻防分明。 4
下 勾 拳 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 下格后擋，攻擊拳下勾與下巴同高。 1.5
上體 正直，側身對敵。 1.5
下體 兩腿夾緊護襠，步法穩健。 1.5
整體 準確、協調、熟練，剛猛有力，攻防分明。 4
橫勾拳 頭 中正，兩眼有神，平視前方。 1.5
手 上擋后擺，由后向前成60¬。角猛力向前勾出。 1.5
上體 正直、側身對敵。 1.5
下體 兩腿夾緊護擋，步法穩健。 1.5
整體 準確、協調、熟練，剛猛有力，攻防分明。 4
5 拳法綜合動作 整體 先橫勾拳，后下勾拳，再沖拳，步法為半弓半馬，準確、協調、熟練，剛猛有力。 5
6 總 分
.3保安員隊列考核評分表
序號 內容 口 令 要 求 應得分 扣 分 實得分
1 著裝 著保安員服裝，整齊劃一，整潔，保持軍容嚴整。 4
2 儀容 儀容端莊，精神飽滿，頭發要整潔，不準留大包頭、大鬢角和胡須，蓄發不得露于帽沿外，帽墻下發長不得超過1.5厘米?！?
3 集合 ① 成班橫隊(一列橫隊)
--集合 正確、迅速，基準兵到指揮員左前方適當位置，成立正姿勢，其他人員以基準兵為準，依次向左排列，自行看齊?！?
?、诔砂嗫v隊
(一路縱隊) --集合 基準兵迅速到指揮員前方適當位置，成立正姿勢，其他人員以基準兵為準，依次向后排列，自行對正?！?
4 解散 解 散 隊列人員迅速離開原隊列位置。 2
5 整齊 ①向右(左)看--齊 基準兵不動，其他隊員向右(左)轉頭，眼睛看右(左)領隊員腮部，前四名能通視基準兵，自第五名起，以能通視到本人以右(左)第三人為度?！?
?、谝浴镣緸闇?，向中看--齊 當指揮員指定“以×同志為準(或以第×名為準)”時，基準兵答“到!”同時左手握拳高舉，大臂前伸與肩略平，小臂垂直舉起，拳心向右，聽到“向中看-齊”的口令后，迅速將手放下，其他隊員迅速向右(左)看齊?！?
?、巯蚯?看 迅速將頭轉正，恢復立正姿勢。 3
6 出列 ×同志(或第×同志)出列 出列隊員聽到呼點自己姓名或序號“出列”的口令后，應答“是!”然后，進到指揮員右側前適當位置或指定位置，面向指揮員成立正姿勢?！?
7 入列 入 列 聽到“入列”口令后，應答“是!”然后進到隊列中去。 2
8 立正 立 正 兩腳跟靠攏并齊，兩腳尖向外分開約60°，兩腿挺直，小腹微收，自然挺胸，上體正直，微向前傾，兩肩要平，稍向后張，兩臂自然下垂，手指并攏自然微屈，拇指尖貼于食指的第二節，中指貼于褲縫，頭要正，頸要直，口要閉，下頜微收，兩眼向前平視。 4
9 稍息 稍息 左腳順腳尖方向伸出約全腳的三分之二，兩腿自然伸直，上體保持立正姿勢，身體重心大部分落于右腳。 4
?、?停止間轉法 向右 (左) |轉 以右(左)腳跟為軸，右(左)腳跟和左(右)腳掌前部同時用力，使身體和腳一致向右(左)轉90°，體重落在右(左)腳，左(右)腳取捷徑迅速靠攏右(左)腳，成立正姿勢，轉動和靠腳時兩腿挺直，上體保持立正姿勢。 3
向后--轉 按向右轉的要求向后轉180°。 3
?、?齊步 齊步--走 左腳向正前方邁出約75厘米著地，身體重心前移，右腳相同，上體正直，微向前傾，手指輕輕握攏，拇指貼于食指第二關節，兩臂前后自然擺動，向前擺臂時，肘部彎曲，小臂自然向里合，手心向內稍向下，拇指根部對正衣扣線，并與最下方衣扣同高。 5
?、?正步 正步--走 左腳向正前方踢出(腿要繃直，腳尖下壓，腳掌與地面平行，離地面約25厘米)約75厘米，適當用力，使全腳掌著地，同時身體重心前移，右腳相同。上體正直，微向前傾，手指輕輕握攏，拇指貼于食指第二關節，向前擺臂時，肘部彎屈，小臂略成水平，手心向內稍向下，手腕下沿擺到高于最下方衣扣約10厘米處(約與第四衣扣同高)，離身體約10厘米，向后擺臂時(左手心向右，右手心向左)，手腕前側距褲縫線約30厘米。 5
?、?跑步 跑步--走 聽到預令，兩手迅速握拳(四指蜷握，拇指貼在食指第一關節和中指第二關節上)提到腰際，約與腰帶同高，拳心向下，肘部稍向里合，聽到動令，上體微向前傾，兩腿微彎，同時左腳利用右腳掌的蹬力躍出約85厘米，前腳掌先著地，身體重心前移，右腳要求相同，兩臂前后自然擺動，向前擺臂時，大臂略直，肘部貼于腰際，小臂略平，稍向里合，兩拳兩側各距衣扣線約5厘米，向后擺臂時，拳貼于腰際。 5
?、?踏步 踏步--走
(停止間口令)踏步
(行進間口令) 兩腳在原地上下起落(抬起時，腳尖自然下垂，離地面約15厘米;落下時，前腳掌先著地)上體保持正直，兩臂按齊步的要求擺動，踏步時聽到“前進”的口令，繼續踏二步，再換齊步或跑步前進。 3
?、?立
定 立定 齊步和正步時，聽到口令，左腳再向前大半步著地，兩腿挺直，右腳取捷徑靠攏左腳，成立正姿勢;跑步時，聽到口令，再跑二步，然后左腳向前大半步(兩拳收于腰際，停止擺動)著地，右腳靠攏左腳同時將手放下，成立正姿勢，踏步時，聽到口令，左腳踏1步，右腳靠攏左腳，原地成立正姿勢(跑步的踏步，聽到口令，繼續踏兩步，再按上述要求進行)。 4
?、?步法變換 齊步、正步、
跑步 步法變換，均從左腳步開始：齊步、正步互換，聽到口令，即換正步或齊步行進;齊步換跑步，聽到預令，兩手迅速握拳提到腰際，兩臂前后自然擺動，聽到動令，即換跑步行進;跑步換齊步，聽到動令，繼續跑二步，然后換齊步行進。 5
?、?行進間轉法 向右(左)轉
走 左(右)腳向前半步(跑步時，繼續跑二步，再向前半步)腳尖向右(左)約45°，身體向右(左)轉90°時，左(右)腳不轉動，同時出右(左)腳按原步法向新方向行進，半面向右(左)轉走，按向右(左)轉走的要求轉45°。 5
向后轉
走 左腳向腳前邁出約半步(跑步時，繼續跑二步，再向前半步)腳尖向右約45°，以兩腳的前腳掌為軸，向后轉180°，出左腳按原步法向新方向行進，轉動時，保持行進時的節奏，兩臂自然擺動，不得外張，兩腿自然挺直，上體保持正直。 5
18、敬禮
?、倥e手禮、敬禮：上體正直，右手取捷徑迅速抬起，五指并擾自然伸直，中指微接帽檐右角前約2厘米處，手心向下，微向外張(約20°)，手腕不得彎屈，右大臂略平，與兩肩略成一線，同時注視受禮者。 4
?、谧⒛慷Y：面向受禮者成立正姿勢，同時注視受禮者，并目迎目送(右、左轉頭角度不超過45°)。 3
19 、禮畢：禮畢，迅速將手放下，成立正姿勢，行注目禮者，迅速將頭轉正。 2
20、脫帽：脫帽，雙手捏帽檐或帽前端兩側，將帽取下，置于左小臂上，帽微向前，掌心向上，四指扶帽檐或帽前端中央處，小臂略成水平。 2
21、戴帽：戴帽，雙手捏帽檐或帽前端兩側，將帽迅速戴正。 2
22、坐下：坐下，左小腿在右小腿后交叉，迅速坐下，兩手自然放在兩膝上，上體保持正直。 2
23、蹲下：蹲下，右腳后退半步，臂部坐在右腳跟上(膝蓋不著地)兩手自然放在兩膝上，上體保持正直。 2
24、起立：起立，全身協力迅速起立，成立正姿勢。 2
25、橫隊和縱隊的互換：向右(左)-轉(停止間)向右(左)轉走(行進間) 整齊劃一，動作標準。 3
26 指揮 姿勢正確，指揮準確，口令標準，聲音清晰宏亮。 4
27 報數 報數 橫隊從右至左(縱隊由前向后)依次以短促洪亮的聲音轉頭(縱隊向左轉頭)報數，最后一名不轉頭。 3
28 總計
§3、風險防范的基本原則和思路
物業的安全管理，僅有日常的安全防范是不夠的，應該具備預防和處理各類應急或突發事件的能力，使物業的安全管理具備一定的抗風險能力，否則不能為物業的安全提供充分保障。另一方面，物業管理企業要具備良好的應急事件處理能力也是較為復雜和困難的，可以說，是否具備這一能力和具備這一能力的程度是檢驗物業安全管理隊伍的重要標志。
根據風險管理理論，風險的管理主要具備四各方面的要素和步驟，即風險鑒別、風險分析評估、風險資金需要和控制風險的措施，運用這一理論，物業安全管理的風險控制應該主要考慮以下幾方面的內容，并按照下面的思路進行系統性的工作。
一、風險鑒別：分析物業安全方面可能發生的各類風險的種類、因素和原因，一般來說，物業安全方面的風險主要有以下幾個方面：