高尚住宅小區項目服務管理費

　　第一章 財務管理

　　提要：

　　1、倡導“開放管理”，定期向業主公布管理處財務收支報告，接受業主的監督;

　　2、堅持“取之于民，用之于民”的基本原則;

　　財務管理是物業管理正常運營的“生命線”。我們將嚴格執行國家及**市有關物業管理的財務管理規定，依法建帳，依法管理，確保物業管理資金的良性運作。

　　一、財務管理模式(略)

　　說明：在***居住區物業管理委員會成立之前，由**市***置業有限公司行使批準和監督職能。

　　二、財務管理措施

　　(一)設立財務管理機構。我們將在管理公司行政部下設財務組，并設會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理公司財務管理工作。

　　(二)建立規范、透明的財務體系。

　　1、根據***居住區的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執行。

　　2、蘭州市**物業管理有限公司對***物業管理處的財務工作定期進行檢查，并每年對財務帳目進行一次審計。

　　3、管理處財務工作由管理處經理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領導外，一律由管理處經理簽字審批后方可使用。

　　4、管理處每三個月向廣大業主公布一次收支帳目，接受業主的質詢和監督。

　　5、管理處于每年初制定當年的物業管理費預算報告，并提交業主委員會審批，經批準后實施。

　　(三)加強財務管理的職能。

　　物業管理收費與其他行業比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業主節約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務質量的同時有效降低管理成本。

　　三、管理服務費及代收代繳費的收取

　　(一)我們將在管理處設置專職收款員，負責物業管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業主，我們將采取節假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業主交費，提高費用收繳率。

　　(二)在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現金的收取，提高收款工作效率。

　　(三)對于極少數欠交管理服務費用的住戶，我們將采用電話催交、發催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經理、經理助理進行上門拜訪或在小區公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業主的利益。

　　四、維修基金的管理和使用

　　(一)對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設立專用帳號存儲本物業的維修基金。

　　(二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算，提交開發商(或業委會)審議通過后執行。

　　(三)管理處需使用維修基金時，應出具詳細使用方案和預算，并報開發商(或業委會)審批。

　　(四)當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟50%以上的業主書面同意后，由該棟房屋的全體業主按實際發生額分攤。

　　(五)維修基金的收支帳目接受**市***置業有限公司和業主監督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受**市***置業有限公司(或業委會)及其委托的會計師事務所審計。

　　第二章 日常物業管理經費收支測算

　　提要：

　　每年按收入的15%提取管理酬金，其余全部用于居住區的物業管理;

　　在物業管理經費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標書確定的參考價格及**市房地局、物價局等政府部門的定價標準執行;政府部門沒有規定服務項目的收費標準，堅持略低于市場平均價格執行。支出方面，以服從業主利益為前提，堅持“事前預算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節支措施，在降低管理成本、提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現物業管理在較低收費條件下的高效運營。

　　一、物業管理資金的籌措與使用

　　管理資金是物業管理正常有效運作的基礎和必要條件，為此，我們把物業管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容，確保***居住區物業管理的經費收支實現良性循環。

　　***居住區日常物業管理資金流程圖(圖表略)

　　二、日常物業管理經費收支測算

　　(一)測算依據及說明

　　1、**市政府有關物業管理的法規和文件。

　　2、《規劃設計方案》提供的原始數據。

　　3、根據實地調研，我們預計：除商業用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據此，我們對相關經濟指標預測如下：(圖表略)

　　4、管理處員工工資待遇：經理1人，2200元/人.月;經理助理1人，1500元/人.月;主管2人，1200元/人.月;其他管理人員、操作層員工34人，平均工資待遇600元/人.月。

　　5、稅費按管理處總收入的5.5%計算。

　　6、**物業多年從事物業管理工作所積累的經驗數據。

　　7、***居住區物業管理人員配置和物資裝備計劃。

　　8、**市及***居住區與物業管理收支相關的市場行情。

　　(二)***居住區物業管理費收取標準(由**物業公司和***置業公司參照有關標準商談后制定);

　　(三)日常物業管理收入測算(由雙方商談制定標準后再做測算)

　　(四)日常物業管理支出測算(同上)

　　三、測算結果分析

　　經初步測算，管理處年收支盈虧情況如下(單位：萬元)：(圖表略)

　　測算結果分析：

　　(一)收支盈虧及原因(根據**公司和***置業公司雙方商談的收支標準測算和分析)

　　(二)收支虧損的彌補辦法

　　針對小區入住后最初年度可能出現的虧損，管理處將利用小區入住初期消費需求量大及商業配套短期內不夠完善等條件，開展一些滿足業主入住及生活必需材料、物品的經營項目，在方便業主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補出現的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節余彌補。

　　(三)收支盈余資金的使用

　　從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據***居住區物業管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結轉到下個年度使用，也可用于建設和完善小區社區文化活動設施，使有限的資金發揮最大的效用，不斷完善小區的功能，促進物業的保值增值。

　　四、增收節支的措施

　　(一)根據業主的需求，不斷拓展有償服務項目，利用居住區的商業需求開展多種經營活動,努力增加營業外收入。

　　(二)將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。

　　(三)嚴格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節約辦公費用開支。

　　(四)加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。

　　(五)加強設備管理和養護,使之保持良好狀態,減少維修支出,降低運行費用。

　　(六)強化總公司財務部對管理處資金、物資使用的監督職能,制定嚴格的管理制度,監督各部門的各項財物消耗過程。

　　第五部分 特色服務項目及收費標準

　　以業主需求為基礎，提供便利、經濟、優質的社區服務和特約服務，是日常物業管理工作的一項主要內容。*****居住區在規劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區配套設施齊全，具有相對的獨立性;有一定規模，對社區服務的需求(或潛在需求)較大;業主素質高，對特色服務的品位和深度要求亦高。

　　有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務體系，提供全方位、多層次的綜合性服務，方可保證業主日常生活舒適、便利、不假外求。

　　一、服務思路

　　(一)提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋業主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時根據業主需求的變化，在實際操作中不斷設計和推出滿足業主個性化要求的服務項目，不提供過剩的服務產品。

　　(二)注重統籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。充分考慮業主的承受能力，有償服務按略低于市場平均價格的標準向業主提供。

　　(三)與社會服務機構、專業公司攜手，在小區內定點定員服務，通過社會力量，開展專業化的各類特約服務。

　　(四)服務人員以兼職為主，同時招聘周圍地區部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區成員組織家政服務隊，統一管理，統一培訓。推行服務簽單，定期結算制度。

　　二、服務項目

　　1、 無償服務17項：(圖表略)

　　2. 有償服務 64 項：(圖表略)

　　說明：

　　有償服務的價格，以**市物價局有關規定及***居住區周邊市場平均價格為依據，按“略低于市場平均價格”的原則,合理確定，實施前將報*****置業有限公司核準。

　　三、日常服務措施

　　為切實做好便民服務工作，我們擬向業主提供十七項無償服務和六十四項有償服務，同時應業主需要不斷推陳出新。在居住區我們將推出以下服務：

　　(一)設立兒童益智中心。為解決業主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業主的后顧之憂。

　　(二)設立健康服務中心。我們將聯系有關單位在小區內設立健康中心，為業主提供健康咨詢、健身、醫療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業主的生活質量。

　　(三)完善小區文化娛樂設施。利用小區配套的社區文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區的文化娛樂設施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業主休閑娛樂的空間和場所，提高業主的生活質量。

篇2：物業公司項目空置房管理費收取標準通知

　　物業公司關于項目空置房管理費收取標準的通知

　　各管理處：

　　根據《汕價費二函[20**]42號文》有關規定，現將空置房管理費收取標準通知如下：

　　一、已辦理交房手續未裝修的空置房，按管理費50%收??；

　　二、已裝修或已使用后空置的房屋如要減半收取管理費必須提供下列憑據：

　　1、業主書面申請（管理處主任簽名確認）；

　　2、月用水量在1噸以下（由管理處提供依據）。

　　三、辦理裝修手續之日起按100%收取管理費。

　　四、在15號前（含15號）空置的，當月減半收取，15號后空置的按100%收取。

　　五、特殊情況書面上報經理室協調解決。

　　特此通知。

　　zz物業管理公司

　　二O**年*月**日

篇3：項目顧問商對物業管理費用分析

　　項目顧問商對物業管理費用的分析

　　顧問商將指導管理商在經營管理上最終實規經濟獨立核算，自負盈虧。

　　一、經濟來源

　　1、定期收取的物業管理服務費

　　2、住宅維修基金

　　3、以業養業，多種經營收入

　　4、發展商給予的支持

　　5、政府給予的政策扶持

　　二、主要支出

　　1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　2、公共設施、設備正常運行、維修及保養費

　　3、綠化管理費

　　4、清潔衛生費

　　5、保安費

　　6、辦公費

　　7、固定資產折舊費

　　8、法定稅費

　　9、物業保險費

　　10、維修基金范圍應支出費用

　　三、如何盈利

　　綜上所屬，如何合理使用物業管理費和拓展新的物業管理項目，達到開源節流，最終實現盈利，需要管理商認真考慮。

　　開源部份

　　1、以業養業，多種經營：本著"取之小區、用于小區"的原則，嚴格按照物價部門審批的收費標準收取物業管理費。廣泛開展各種便民有償服務，如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內容。同時，盡力開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經營場所，最終走上以業養業的良性循環。

　　2、擴大經營規模，降低管理成本：在現代社會中，物業管理將發展成為一種有效提高居民生活質量的最佳選擇，作為房地產業的組成部分，物業管理也是必不可少的配套行業，隨著房地產業的逐步發展，物業管理的市場會越來越大，產值也會越來越高。在這種形勢下，管理商必須努力提高服務質量，參與市場竟爭，不斷擴大經營規模，增加新的物業管理項目，降低企業負擔，狀大實力，最終成為一個規范化、規?；?、信息化、專業化的現代化物業管理公司，在成都，乃至全國創出自己所特有的企業品牌。

　　節流部份

　　1、強化內部管理，提高工作效率：通過健全內部管理機制，不斷完善服務功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企業成本，減低業主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質量的完成自己的工作。

　　2、節約能源：能源約占管理開支20%以上，因此在節減管理開支中，節能是一種有效的方法。顧問商將幫助管理商在服務過程中憑借以往的管理經驗，安排成立專題研究小組，并按照實際情況制定預算，盡量節省管理開支。

　　3、人員精簡：按"SSDD"設備及環境制定節約方案，并充分利用"SSDD"的智能化系統，使人防和技防有機結合。利用專業系統的培訓工作提升員工知識水平，加強工作質量和效率，強調一崗多能、一崗多專，以達到精簡架構的目的。

　　4、長遠設備維修計劃：編制并實施預防性維修計劃減低設備的突發性毀壞，以便減輕維修費用的開支。

　　5、提升設備系統功率：保持系統在其最高運行功率，以減低運作費用及延長設備使用期。