物業公司內審作業指導書

　　1.0目的

　　規范內部質量審核(以下簡稱內審)活動。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業管理公司內審的組織和實施。

　　3.0職責

　　3.1管理者代表負責按計劃和追加審核的需要組織進行內審，審批有關文件，對內審員審核過程進行監督檢查及批準審核組人員的組成。

　　3.2品質部負責審核的具體組織工作。

　　3.3內審組及其成員負責獨立進行內審工作。

　　4.0程序要點

　　4.1審核計劃

　　4.1.1品質部負責編制年度內審計劃，管理者代表負責審批。

　　4.1.2追加審核時，審核的范圍由管理者代表決定。

　　無論是例行審核還是追加審核，品質部均需在審核實施前至少3個工作日，下達《內部質量審核通知》，并確保受審部門、審核組成員在上述時限內收到審核通知。

　　4.2審核準備。

　　4.2.1審核準備工作由審核組長及其成員負責，受審部門也應該做好相應的準備工作。。

　　4.2.2審核組的準備工作包括：

　　a)審核組長召集審核組成員會議，分配各內審員審核范圍，討論審核重點、關鍵和注意事項;

　　b)收集與審核領域相關的信息、文件和記錄;

　　c)審核組長根據審核領域相關信息、文件和記錄編制《內部審核實施計劃》、《內部審核檢查表》，在審核進行前至少1個工作日取得受審部門負責人的確認，審核組長可根據受審部門負責人的意見或建議，在不違背規定的審核日期的前提下，對《內部審核實施計劃》、《內部審核檢查表》作適當修改，否則應報管理者代表批準;

　　d)準備審核用《內部審核不合格報告》、《體系審核會議簽到表》等空白表格。

　　4.3審核實施

　　審核實施的過程如下：首次會議--現場檢查--內審組會議--向受審部門負責人通報審核結果(審核組長認為必要時才進行)--末次會議--現場審核結果。

　　4.3.1首次會議。

　　a)首次會議由審核組長主持，受審部門負責人及相關人員參加。參加會議的人應簽到，會議由審核組記錄。

　　b)首次會議的程序為：

　　--宣布首次會議開始;

　　--介紹審核方法;

　　--確認審核日程安排

　　--強調審核抽樣的特點及風險;

　　--通知末次會議時間、地點和參加人員;

　　--散會，立即轉入現場檢查。

　　4.3.2現場檢查。

　　a)檢查方法：內審員可根據實際情況采取順查法、逆查法或交叉查法。

　　b)檢查方法：查、問、看，必要時召開小型座談會：

　　--查：應該有的是否有;應該做的是否做;以及不應該做、不應該有的是否存在;

　　--問：過程是怎么進行的及進行的依據;應該知道、清楚、明白、懂得的是否知道、清楚、明白、懂得;

　　--看：看狀態、看標識、看客觀證據;

　　c)現場檢查應基本按照檢查表的檢查項目和檢查內容現場隨機抽樣進行，當超出審核范圍時，應經審核組長同意。

　　d)現場檢查基本上應按《內部審核檢查表》審核排定的時間進行，內審員應具有嚴格的守時觀念。

　　e)做好現場檢查記錄，記錄應客觀、公正、詳實、具有可追溯性。

　　4.3.3審核組內部會議。

　　a)現場檢查結束后，審核組長應準時召開審核組內部會議。

　　b)內審組內部會議的內容為：

　　--各審核員通報現場檢查情況;

　　--報告發現的不合格項，向受審核方提交的不合格項報告應經審核組長同意并確認;

　　--擬定對受審核方質量體系運行有效性的評價;

　　--內審員起草確認的不合格報告。

　　4.3.4與受審核方負責人的溝通。審核組長認為有必要時，審核組可向受審核方負責人通報審核中發現的不合格項及審核評價。

　　4.3.5末次會議。

　　a)末次會議由審核組長主持，參加會議的范圍可較首次會議擴大，會議仍需由審核組負責簽到和記錄。

　　b)末次會議的程序為：

　　--宣布會議開始;

　　--重申審核目的、審核依據、審核范圍;

　　--再次強調審核抽樣檢查的特點;

　　--由各審核員逐項報告“不合格報告”;

　　--征詢對不合格報告的異議;

　　--提出糾正措施的要求;

　　--對受審核方的支持和配合表示感謝;

　　--受審核方的負責人簡短講話;

　　--散會，宣布現場審核結束。

　　4.4審核報告

　　4.4.1現場審核結束后不超過3個工作日，審核組長應編制完畢《質量環境體系內部審核報告》，并經管理者代表批準后發出。審核報告的發放的范圍為：總經理、管理者代表、公司其他部門負責人、品管部以及受審核部門和相關的責任部門。

　　4.4.2管理者代表應確保將內部質量環境審核的實施及其效果提交管理評審。

　　4.5糾正措施及其驗證。

　　4.5.1受審核方負責人根據審核報告的要求和內審組提交的不合格報告，按《不合格糾正、預防標準作業規程》制定并實施糾正措施。

　　4.5.2品管部應負責對糾正措施的實施及效果進行檢查驗證。

　　4.5.3審核報告下達，相應的一次內審結束。

　　4.6內審結束后，由管理者代表負責為參加內審的內審員填寫內審員審核經歷記錄。

　　4.7品管部負責建立并長期保存下列記錄。

　　4.7.1內審員證書復印件。

　　4.7.2內審員任命書復印件。

　　4.7.3內審員審核經歷記錄。

　　4.7.4內審員清單。

　　5.0記錄

　　5.1《內部審核通知》PG/QEW06-06-R1

　　5.2《內部審核實施計劃》PG/QEW06-06-R2

　　5.3《內部審核不合格報告》PG/QEW06-06-R3

　　5.4《質量環境體系內部審核報告》PG/QEW06-06-R4

　　5.5《內部審核檢查表》PG/QEW06-06-R5

　　5.6《內部審核簽到表》PG/QEW06-06-R6

　　6.0相關支持文件

　　6.1《不合格糾正、預防標準作業規程》。

篇2：施工圖內審作業指導書

　　施工圖內審作業指導書

　　1.作業目的

　　施工圖的內部審核是房產開發不可缺少的一個環節，但往往因時間緊迫而常常被開發企業所忽視，以至很多應該事先發覺糾正的問題到施工時甚至施工后才暴露出來。不僅引起返工損失，而且影響工程進度和質量。嚴重的還會造成無法糾正的功能缺陷。所以把好設計質量關，也就是從源頭上保證了質量，進度，成本的有效控制，在這上面花費些時間和精力正是非常值得的。

　　2.主管崗位總建筑師：負責控制規劃總圖和建筑工種圖紙在先進性，合理性和經濟性方面的設計質量。

　　總工程師：負責控制結構和設備工種圖紙在先進性，合理性和經濟性方面的設計質量。

　　主辦崗位項目經理：通閱全部圖紙，提出和匯總內審意見。

　　協辦崗位土建和設備的設計管理，現場的土建和設備工程師：通閱全部圖紙，提出內審意見。

　　3.緊前工作

　　施工圖設計完成。為盡量不占用關鍵路線的時間，本作業可與審圖公司的審圖同時進行。

　　4.作業描述

　　審圖公司主要審查設計的規范性和安全性，施工單位主要關心設計的可操作性，而設計的先進性，合理性和經濟性往往不被這兩家單位所重視，這就需要開發企業自己來關注。所以甲方內審不必擔心是否會違反強制性規范，是否會安全度不夠，更不必拘泥于細小的差錯和遺漏，重點把握設計的先進性，合理性和經濟性就行。

　　4.1建筑和結構工種的圖紙內審

　　在項目經理的組織下，由總建筑師和總工程師牽頭，土建設計管理和現場土建工程師一起參加。必要時還可邀請營銷部門主管和社會專家參加。重點審查內容：

　　4.1.1規劃布局、建筑形態和外裝飾、單體內部格局等是否與擴初方案一致或有所優化改進。4.1.2是否完整體現了開發企業既定的功能要求和建筑標準。

　　4.1.3政府各專業建筑管理部門、配套部門對擴初方案的審查修改意見是否都在施工圖上得到了落實。

　　4.1.4對照荷載、結構和抗震等規范，復核結構設計的計算機輸入數據；抽查基礎，標準層結構的實際配筋率是否與內力計算結果相一致；各部位的結構安全度是否均衡。

　　4.1.5墻體材料的選用是否適當，是否符合政府導向，其荷載取值是否存在張冠李戴；電梯井道的內凈尺寸是否與已確定的設備匹配。

　　4.1.6特殊的結構或裝飾構造是否有成熟的施工技術來實施，大幅度增加的成本值得不值得。

　　4.1.7是否存在因結構布局的原因，導致使用舒適度的惡化，如梁、柱位置嚴重影響室內空間利用；樓梯碰頭；陽臺沿口梁過厚影響室內日照；明顯過于保守的厚墻、胖柱、肥梁等。

　　4.1.8樁基，基礎或地下室的結構設計是內審的重點，是否經過經濟技術比較；是否還有更經濟合理的潛力，必要時可專題咨詢相關專家。

　　4.2各設備工種的圖紙內審

　　在項目經理的組織下，由總工程師牽頭，設備設計管理和現場設備工程師參加。必要時還可邀請除供應商以外的專業專家學者參加。重點審查內容：

　　4.2.1空調的熱工設計和計算是否偏于保守；電源的功率分配是否存在該大不大，該小不小的現象。

　　4.2.2是否采用雖未淘汰但已明顯過時落后的工藝，材料和設備。

　　4.2.3是否存在因設備布局的原因，導致使用舒適度的惡化，如設備管線影響室內凈空高度，可以穿梁的線管走梁下，可以靠邊的立管不靠邊，可以隱蔽的戶用配電箱裝在主墻面上，粗笨的減壓閥不裝在管井里而裝在廚房里，設備噪聲、廢氣、排污等污染源影響辦公和居室的生活環境，室外和屋頂沒有備用的電源等等。

　　4.2.4設備用房是否大而無當，白白浪費面積。

　　4.2.5可以走捷徑的管線兜遠路。

　　4.2.6大型的機組設備不考慮留有安裝或拆換的搬運通道，管線和設備缺乏檢修的操作空間。

　　4.3項目經理匯總整理兩組內審意見，經總建筑師和總工程師審閱并協調一致后正式作為圖紙會審時的甲方意見（詳見作業指導書《施工圖會審》）。

篇3：施工圖內審作業指導書

　　施工圖內審作業指導書

　　1.作業目的

　　施工圖的內部審核是房產開發不可缺少的一個環節，但往往因時間緊迫而常常被開發企業所忽視，以至很多應該事先發覺糾正的問題到施工時甚至施工后才暴露出來。不僅引起返工損失，而且影響工程進度和質量。嚴重的還會造成無法糾正的功能缺陷。所以把好設計質量關，也就是從源頭上保證了質量，進度，成本的有效控制，在這上面花費些時間和精力正是非常值得的。

　　2.主管崗位總建筑師：負責控制規劃總圖和建筑工種圖紙在先進性，合理性和經濟性方面的設計質量。

　　總工程師：負責控制結構和設備工種圖紙在先進性，合理性和經濟性方面的設計質量。

　　主辦崗位項目經理：通閱全部圖紙，提出和匯總內審意見。

　　協辦崗位土建和設備的設計管理，現場的土建和設備工程師：通閱全部圖紙，提出內審意見。

　　3.緊前工作

　　施工圖設計完成。為盡量不占用關鍵路線的時間，本作業可與審圖公司的審圖同時進行。

　　4.作業描述

　　審圖公司主要審查設計的規范性和安全性，施工單位主要關心設計的可操作性，而設計的先進性，合理性和經濟性往往不被這兩家單位所重視，這就需要開發企業自己來關注。所以甲方內審不必擔心是否會違反強制性規范，是否會安全度不夠，更不必拘泥于細小的差錯和遺漏，重點把握設計的先進性，合理性和經濟性就行。

　　4.1建筑和結構工種的圖紙內審

　　在項目經理的組織下，由總建筑師和總工程師牽頭，土建設計管理和現場土建工程師一起參加。必要時還可邀請營銷部門主管和社會專家參加。重點審查內容：

　　4.1.1規劃布局、建筑形態和外裝飾、單體內部格局等是否與擴初方案一致或有所優化改進。4.1.2是否完整體現了開發企業既定的功能要求和建筑標準。

　　4.1.3政府各專業建筑管理部門、配套部門對擴初方案的審查修改意見是否都在施工圖上得到了落實。

　　4.1.4對照荷載、結構和抗震等規范，復核結構設計的計算機輸入數據；抽查基礎，標準層結構的實際配筋率是否與內力計算結果相一致；各部位的結構安全度是否均衡。

　　4.1.5墻體材料的選用是否適當，是否符合政府導向，其荷載取值是否存在張冠李戴；電梯井道的內凈尺寸是否與已確定的設備匹配。

　　4.1.6特殊的結構或裝飾構造是否有成熟的施工技術來實施，大幅度增加的成本值得不值得。

　　4.1.7是否存在因結構布局的原因，導致使用舒適度的惡化，如梁、柱位置嚴重影響室內空間利用；樓梯碰頭；陽臺沿口梁過厚影響室內日照；明顯過于保守的厚墻、胖柱、肥梁等。

　　4.1.8樁基，基礎或地下室的結構設計是內審的重點，是否經過經濟技術比較；是否還有更經濟合理的潛力，必要時可專題咨詢相關專家。

　　4.2各設備工種的圖紙內審

　　在項目經理的組織下，由總工程師牽頭，設備設計管理和現場設備工程師參加。必要時還可邀請除供應商以外的專業專家學者參加。重點審查內容：

　　4.2.1空調的熱工設計和計算是否偏于保守；電源的功率分配是否存在該大不大，該小不小的現象。

　　4.2.2是否采用雖未淘汰但已明顯過時落后的工藝，材料和設備。

　　4.2.3是否存在因設備布局的原因，導致使用舒適度的惡化，如設備管線影響室內凈空高度，可以穿梁的線管走梁下，可以靠邊的立管不靠邊，可以隱蔽的戶用配電箱裝在主墻面上，粗笨的減壓閥不裝在管井里而裝在廚房里，設備噪聲、廢氣、排污等污染源影響辦公和居室的生活環境，室外和屋頂沒有備用的電源等等。

　　4.2.4設備用房是否大而無當，白白浪費面積。

　　4.2.5可以走捷徑的管線兜遠路。

　　4.2.6大型的機組設備不考慮留有安裝或拆換的搬運通道，管線和設備缺乏檢修的操作空間。

　　4.3項目經理匯總整理兩組內審意見，經總建筑師和總工程師審閱并協調一致后正式作為圖紙會審時的甲方意見（詳見作業指導書《施工圖會審》）。