工程建設項目的風險管理

　　1、項目風險的識別

　　工程項目的立項、各種分析、研究、設計和計劃都是基于對將來情況(政治、經濟、社會、自然等各方面)預測基礎上的，基于正常的、理想的技術、管理和組織之上的。而在實際實施以及項目的運行過程中，這些因素都有可能會產生變化。這些變化會使得原定的計劃、方案受到干擾，使原定的目標不能實現。這些事先不能確定的內部和外部的干擾因素，稱之為風險。風險是項目系統中的不可靠因素。風險在任何工程項目中都存在。工程項目作為集合經濟、技術、管理、組織各方面的綜合性社會活動，它在各個方面都存在著不確定性。這些風險造成工程項目實施的失控現象，如工期延長、成本增加、計劃修改等，最終導致工程經濟效益降低，甚至項目失敗。

　　對建設工程風險識別方法有：專家調查法、財務報表法、流程圖法、初始清單法、經驗數據法和風險調查法。通常建設工程風險損失包括投資風險、進度風險、質量風險、安全風險等四方面內容。工程項目建設中常會遇到以下幾類風險：

　　1.1合同風險。合同未履行，合同伙伴爭執，責任不明，產生索賠要求；

　　1.2供應風險。如供應拖延、供應商不履行合同、運輸中的損壞以及在工地上的損失。

　　1.3新技術新工藝風險。

　　1.4由于分包層次太多，造成計劃執行和調整實施控制的困難。

　　1.5工程管理失誤。

　　建設工程風險識別過程

　　2、項目風險的監控

　　2.1風險分析

　　要對項目進行有效的風險監控首先應進行風險分析。風險因素分析是確定一個項目的風險范圍，即有哪些風險存在，將這些風險因素逐一列出，以作為全面風險管理的對象。在不同的階段，由于目標設計、項目的技術設計和計劃，環境調查的深度不同，對風險的認識程度也不相同，經歷一個由淺入深逐步細化的過程。但不管哪個階段首先都要將對項目的目標系統(總目標、子目標及操作目標)有影響的各種風險因素羅列出來，作項目風險目錄表，再采用系統方法進行分析。

　
　　建筑工程風險分解圖

　　2.1.1 按項目系統要素進行分析

　　2.1.1.1項目環境要素風險

　?、俜娠L險。如法律不健全，有法不依、執法不嚴，相關法律的內容的變化，法律對項目的干預；可能對相關法律未能全面、正確理解，工程中可能有觸犯法律的行為等。

　?、诮洕L險。銀根緊縮；項目的工程承包市場、材料供應市場、勞動力市場的變動，工資的提高，物價上漲，通貨膨　　脹速度加快等。

　?、圩匀粭l件。如暴雨、特殊的未預測到的地質條件如淤泥、河塘、泉眼等，反常的惡劣的雨雪天氣，冰凍天氣，惡劣的現場條件，周邊存在對項目的干擾源，工程項目的建設可能造成對自然環境的破壞，不良的運輸條件可能造成供應的中斷等等。

　?、苌鐣L險。包括社會治安的穩定性、勞動者的文化素質，社會風氣等。

　　2.1.1.2 項目系統結構風險

　　以項目結構圖上項目單元作為分析對象，即各個層次的項目單元，直到工作包在實施以及運行過程中可能遇到的技術問題，人工、材料、機械、費用消耗的增加，在實施過程中可能的各種障礙、異常情況。

　　2.1.1.3項目的行為主體產生的風險

　?、贅I主和投資者。例如：業主的支付能力差，或改變投資方向，改變項目目標；業主違約、苛求、刁難、隨便改變主意，但又不賠償，錯誤的行為和指令，非程序地干預工程；業主不能完成其合同責任，如不及時供應負責的設備、材料，不及時交付場地，不及時支付工程款等。

　?、谑┕こ邪?施工分包、材料供應)。例如：技術能力和管理能力不足，沒有適合的技術專家和項目經理，不能積極地履行合同，由于管理和技術方面的失誤，造成工程中斷；沒有得力的措施來保證進度，安全和質量要求；財務狀況惡化，無力采購和支付工資；錯誤理解業主意圖和招標文件，方案錯誤，報價失誤，計劃失誤；設計承包商設計錯誤，工程技術系統之間不協調、設計文件不完備、不能及時交付圖紙，或無力完成設計工作等。

　?、垌椖抗芾砗捅O理人員。例如：項目管理或監理人員的管理能力、組織能力、工作熱情和積極性、職業道德、公正性差；管理風格、文化偏見，可能會導致不正確地執行合同，在工程中苛刻要求；在工程中起草錯誤的招標文件、合同條件，下達錯誤的指令等。

　?、芷渌矫?。例如政府職能部門的干預、苛求和個人需求；項目周邊或涉及到的居民或單位的干預、抗議或苛刻的要求等。

　　2.1.2 按風險對目標的影響分析

　　按照項目的目標系統結構進行分析，是風險作用的結果。

　　2.1.2.1工期風險。即造成局部的(工程活動、分項工程)或整個工程的工期延長，不能及時投產。

　　2.1.2.2費用風險。包括：財務風險、成本超支、投資追加、報價風險、收入減少、投資回收期延長或無法收回、回報率降低。

　　2.1.2.3質量風險。包括材料、工藝、工程不能通過驗收、工程試生產不合格、經過評價工程質量未達標準。人身傷亡，工程或設備的損壞。

　　2.1.2.4法律責任。即可能被起訴或承擔相應法律的或合同的處罰。

　　2.1.3按管理的過程和要素分析

　　2.1.3.1環境調查和預測的風險。

　　2.1.3.2決策風險，如錯誤的選擇、錯誤的投標決策、報價等。

　　2.1.3.3項目策劃風險。

　　2.1.3.4技術設計風險。

　　2.1.3.5計劃風險。包括對目標(任務書，合同招標文件)理解錯誤，合同條款不準確、不嚴密、錯誤、二義性，過于苛刻的單方面約束性的、不完備的條款，方案錯誤、報價(預算)錯誤、施工組織措施錯誤。

　　2.1.3.6實施控制中的風險。

　　2.2風險評價及分配

　　2.2.1風險評價

　　風險評價是對風險的規律性進行研究和量化分析。由于羅列出來的每一個風險都有自身的規律和特點、影響范圍和影響量。通過分析可以將它們的影響統一成成本目標的形式，按貨幣單位來度量，對羅列出來的每一個風險必須作如下分析和評價：

　　2.2.1.1風險存在和發生的時間分析。即風險可能在項目的哪個階段、哪個環節上發生。有許多風險有明顯的階段性，有的風險是直接與具體的工程活動(工作包)相聯系的。這個分析對風險的預警有很大的作用。

　　2.2.1.2風險的影響和損失分析。風險的影響是個非常復雜的問題，有的風險影響面較小，有的風險影響面很大，可能引起整個工程的中斷或報廢。而風險之間常常是有聯系的。經濟形勢的惡化不但會造成物價上漲，而且可能會引起業主支付能力的變化；通貨膨脹引起了物價上漲，則不僅會影響后期的采購、人工工資及各種費用支出，而且會影響整個后期的工程費用。由于設計圖紙提供不及時，不僅會造成工期拖延，而且會造成費用提高(如人工和設備閑置、管理費開支)，還可能在原來本可以避開的冬雨季施工，造成更大的拖延和費用增加。

　　2.2.2風險評價

　　風險評價后要對風險進行的分配，即必須將這些風險在項目參加者(例如投資者、業主、項目管理者、各承包商、供應商等)之間進行分配。風險分配通常在任務書、責任證書、合同、招標文件等中定義，在起草這些文件的時候都應對風險做出預計、定義和分配。只有合理地分配風險，才能調動各方面的積極性，才能有項目的高效益。

　　2.2.2.1風險分配的原則

　　從工程的整體效益的角度來分配風險，即誰能有效的防止和控制風險或將風險轉移給其它方面，則應由他承擔相應的風險責任；他控制相關風險是經濟的、有效的、方便的、可行的，只有通過他的努力才能減少風險的影響；通過風險分配能加強他的責任心和積極性，能更好地計劃和控制。

　　2.2.2.2公平合理、責權利

平衡

　?、亠L險責任和權力相互平衡。風險的承擔是一項責任，即承擔風險控制以及風險產生的損失。但另一方面，要給承擔者以控制、處理的權力。承包商承擔施工方案的風險，則它就有權選擇更為經濟、合理、安全的施工方案。業主起草招標文件，就應對它的正確性負責。

　?、陲L險與機會對等。即風險承擔者，同時應享受風險控制獲得的收益和機會收益。例如承包商承擔物價上漲的風險；則物價下跌帶來的收益也應歸承包商所有。若承擔工期風險，拖延要支付誤期違約金，則工期提前就應獎勵。

　?、鄢袚目赡苄院秃侠硇?。即給承擔者以預測、計劃、控制的條件和可能性，給他以迅速采取控制風險措施的時間、信息等條件，否則對他來說風險管理成了投機。例如，要承包商承擔招標文件的理解、環境調查、實施方案和報價的風險，則必須給他一個合理的做標時間，向他提供現場調查的機會，提供詳細且正確的招標文件，特別是設計文件和合同條件，并及時地回答承包商做標中發現的問題。這樣他才能理性地承擔風險。

　?、芊瞎こ添椖康膽T例，符合通常的處理方法。

　　2.3 風險控制方法

　　2.3.1技術措施。如選擇有彈性的，抗風險能力強的技術方案，而不用新的未經過工程實用的不成熟的施工方案；對地理、地質情況進行詳細勘察或鑒定，預先進行技術試驗、模擬，準備多套備選方案，采用各種保護措施和安全保障措施。

　　2.3.2組織措施。選派得力的技術和管理人員，特別是項目經理；將風險責任落實到各個組織單元，使大家有風險意識；在資金、材料、設備、人力上予以保證；在實施過程中嚴密地控制，加強計劃工作，并抓緊階段控制和中間決策工作。

　　2.3.3購買保險。對一些無法排除的風險，例如常見的工作損壞、第三方責任、人身傷亡、機械設備的損壞等可以通過購買保險的辦法解決，但要注意保險范圍、賠償條件、理賠程序、賠償額度等。

　　2.3.4提供擔保。例如由銀行出具投標保函，預付款保函，履約保函等。

　　2.3.5風險準備金。風險準備金是從財務的角度為風險做準備。在計劃(或合同報價)中額外增加一筆費用。例如在投標報價中，要求承包商經常根據工程技術、業主的資信、自然環境、合同等方面的風險的大小以及發生可能性(概率)在報價中種考慮不可預見風險費并以此來承擔其可能遇到的工程風險。

　　2.3.6通過合同分配風險。通過合同排除(推卸)風險是最重要的手段。合同規定風險分擔的責任及誰對風險負責。例如在承包合同中要明確規定：業主的風險責任即哪些情況應由業主負責；承包商的索賠權力，即要求調整工期和價格的權力；工程付款方式、付款期，以及對業主不付款的處置權力；對業主違約行為的處理權力；承包商權力的保護性條款；采用符合慣例的通用的合同條件；注意仲裁地點和適用法律的選擇。

　　3、項目風險的應對措施

　　工程實施中的風險控制的應對措施主要貫穿在項目的進度控制、成本控制、質量控制、合同控制等過程中。

　　3.1 監控和預警。

　　建立風險監控和預警系統，及早地發現項目風險并及早地做出防范反映。在工程中不斷地收集和分析各種信息，捕捉風險前奏的信號，例如在工程中要通過天氣預測警報、各種市場行情及價格動態等情況，對工程項目工期和進度的跟蹤、成本的跟蹤分析，并通過合同監督、各種質量監控報告、現場情況報告等手段來了解工程風險。在階段性計劃的調整過程中，需加強對近期風險的預測并納入近期計劃中，同時考慮到計劃的調整和修改可能帶來的新的問題和風險。

　　3.2風險回避。

　　風險回避是以一定的方式中斷風險源，使其不發生或不再發展，從而避免可能產生的潛在損失。采用風險回避對策時需要注意如下幾點：回避一種風險可能產生另一種新的風險，回避風險的同時也失去了從風險中獲益的可能性，回避風險可能不實際或不可能，不可能回避所有的風險。在風險狀態下，視具體情況采用不同的方法進行風險回避。

　　3.2.1迅速恢復生產，按原計劃執行。

　　3.2.2及時修改方案、調整作業計劃，恢復正常的施工。

　　3.2.3爭取獲得風險的賠償。

　　3.3 損失控制。

　　制定損失控制方案并積極采取措施控制風險造成的損失，即損失控制。采用損失控制對策時需要注意如下幾點：

　　3.3.1制定損失控制措施必須以定量風險評價的結果為依據，還必須考慮其付出的代價。

　　3.3.2 制定預防計劃必須內容全面、措施具體。

　?、俳M織措施：明確各部門和人員在損失控制方面的職責分工，以使各方人員都能為實施預防計劃而有效地配合；還需要建立相應的工作制度和會議制度；必要時，還應對有關人員進行安全培訓。

　?、诠芾泶胧翰扇★L險分隔措施，將不同的風險單位分離間隔開來，將風險局限在盡可能小的范圍內，以避免在某一風險發生時，產生連鎖反應或互相牽連，如在施工現場將易發生火災的木工加工場盡可能設在遠離辦公用房的位置。也可采取風險分散措施，通過增加風險單位以減輕總體風險的壓力，達到共同分攤總體分隊的目的。

　?、酆贤胧鹤⒁夂贤唧w條款的嚴明性，并做出與特定風險相應的規定，如要求承包商提供履約保證和預付款保證。

　?、芗夹g措施：在建設工程施工過程中常用的預防損失措施，有地基加固、周圍建筑物防護、材料檢測等。

　　3.3.3 制定災難計劃應具有針對性，其內容應滿足如下要求：安全撤離現場人員，援救及處理傷亡人員，控制事故的進一步發展，最大限度地減少資產和環境損害，保證受影響區域的安全盡快恢復正常。

　　3.3.4 制定應急計劃時應重點考慮因嚴重風險事故而中斷的工程實施過程盡快全面恢復，并使其影響程度減至最小，其內容應包括：調整整個建設工程的施工進度計劃，并要求各承包商相應調整各自的施工進度計劃；調整材料、設備的采購計劃，并及時與材料、設備供應商聯系，必要時，可能要簽訂補充協議；準備保險索賠依據，確定保險索賠的額度，起草保險索賠報告；全面審查可使用的資金情況，必要時需調整籌資計劃等。

　　3.5 風險轉移。

　　風險轉移就是建設工程的風險應由有關各方分擔，而風險分擔的原則是：任何一種風險都應由最適宜承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。例如，項目決策風險應由業主承擔，設計風險應由設計方承擔，而施工技術風險應由承包商承擔。

　　3.5.1非保險轉移。即在簽訂合同過程中將工程風險轉移給非保險人的對方當事人。建設工程風險非保險轉移有三種；業主將合同責任和風險轉移給對方當事人，承包商進行合同轉讓或工程分包，第三方擔保。

　　3.5.2保險轉移。對于建設工程風險來說，保險轉移是通過購買工程保險，建設工程業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。在作出進行工程保險時，必需考慮與保險有關的幾個具體問題：一是保險的安排方式，即究竟是由承包商安排保險計劃還是由業主安排保險計劃；二是選擇保險類別和保險人，一般是通過多家比選后確定，也可委托保險經紀人或保險咨詢公司代為選擇；三是要進行保險合同談判，免賠額的數額比例要由投保人自己確定。

　　3.6 加強風險意識的教育。

　　工程項目的環境變化、項目的實施有一定的規律性，所以風險的發生和影響也具有一定的規律性，是可以預測的。重要的是要在項目實施過程中，各參與者要有風險意思，重視風險的存在，從建設、設計、監理和施工等幾方面對風險進行全面地控制。

　　4、項目風險對策流程（略）

篇2：房地產項目風險管理對策制定

　　房地產項目的風險管理對策如何制定

　　項目建設的過程實際上就是風險管理、規避風險的過程，而風險管理是靠企業的“團隊”力量、靠管理水平、管理經驗。

　　一、房地產開發項目的風險分析

　　風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面：

　　1、項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。

　　2、項目的投資支持能力風險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。

　　3、項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。

　　4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

　　5、項目建設的“創新”風險。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。

　　6、項目的“政府”風險?！罢憋L險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。

　　二、開發商項目風險管理的內容

　　風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發商風險管理的主要內容為：

　　1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

　　2、合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。

　　3、編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施，用《項目管理規劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

　　4、根據實現目標的外部環境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。

　　5、強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監控。過程中，利用動態管理，合理配備資源，按照目標管理、節點考核、專業監督的方法，減少項目執行過程中不確定因素導致的風險，規避潛在風險轉化成顯性風險的可能。

　　6、合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

　　7、在項目內部加強實施行為的監督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監督和計劃實施的專業監督，強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督，對計劃執行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

　　三、開發商規避項目風險的對策建議

　　1、建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策、行業政策，對本地區各個區（段）域的規劃、土地、項目（包括在建

和意向）、適宜項目情況，做及時、準確的分析，為企業經營決策提供準確依據。經常性從容分析，比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。

　　2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍，結合企業文化建設，結合企業規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品的研發作為“龍頭”對待。

　　3、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規，唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。

　　4、積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設，逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理，制定適應于ISO9000：2000族質量管理標準的企業標準、工作程序、和工作流程，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則（①以顧客為關注焦點；②領導作用；③全員參與；④過程方法；⑤管理的系統方法；⑥持續改進；⑦基于事實的決策方法；⑧與供方互利的關系。）規范企業管理行為，真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理，用工作標準、程序、制度規范職業行為，使工作有依據，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

　　5、加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準，了解政策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險（按照《建設工程質量管理條例》處罰）。

　　6、加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。

　　7、利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監督，按照目標管理、節點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

　　8、重視“過程控制”，加強關鍵部位和關鍵環節的管理，消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業發展的規律，客觀地進行項目可行性評估、建設環境評價和經濟技術分析，準確進行市場調查和企業投資支持能力分析，正確決定項目的產品定位、品質定位，合理確定投資額度，避免出現品質與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規范標準要求監督設計，進行設計評審，把投資控制（一般占項目產品投資的90%--95%）的最關鍵一步控制好;　在招標、簽訂合同階段，準確編制標的，合理把握投標優惠條件，簽訂一個有效且有利的協議（合同），作好投資控制的關鍵的第二步（一般占項目產品投資的5%--!0%）；在項目實施階段，加強“投資、質量、工期、安全”控制，加強“合同、信息”管理，強化建設過程與項目相關單位的關系協調，對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區環境質量有重要影響的過程加強監督，把實施過程的風險作有效的控制。

　　9、重視項目完成過程中階段性工作（過程、活動）、實施結果的評價考核，及時總結經驗、關閉階段性計劃，為企業正確認識自身的管理水平和下步工作持續改進創造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行，也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節點控制目標進行，考核的內容是計劃的節點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況，考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標，是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業管理層或者是組織結構中的部分，考核評價的對象是項目管理層（主要是項目經理），考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規定的目標和指標，對項目實施情況（包括節點關閉情況）、項目管理水平、管理績效進行終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認項目管理組織（項目部）的職能是否具備“解體”。

　　四、結束語

　　房地產項目的建設是一個有較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。從某種程度上講，項目建設的過程實際上就是風險管理、規避風險的過程，而風險管理（識別、分析、評價、處理）是靠企業的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經驗、職業道德和知識水平進行的，每個風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。

篇3：房地產項目風險管理

房地產項目的實施過程存在著很多風險,正確地對待、評價、處理過程風險,必須站在項目管理的戰略高度,從項目啟動組織到實施過程管理,全過程、全方位地的控制,加強對風險的管理,是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。

一、 引言

以20**年8月31日為分水嶺,我國的房地產業進入了一個新的發展時期,隨著國家經濟大環境的變化,圍繞著行業是否有“泡沫”,業內、業外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚,結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協議轉讓”,迎來了中華人民銀行 121號文件對房地產更為嚴格地貸款規定和銀行利率的增調,迎來了一系列規范建設行為,提高行業自律水平要求的政策。業內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區別很大的變化,風險因素不斷增多,風險存在于整個項目開發過程,使中小房地產企業更是處于極為艱難的處境。因此,加強開發項目的風險管理,保證項目目的、目標的實現,是實現企業突出包圍、穩步發展的關鍵過程。

二、房地產開發項目的風險分析

風險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內,那些可能發生的結果之間的差異程度,實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度,這種變化程度越大,所謂的風險就越大。房地產開發項目的風險,實際上是開發商實施開發過程中固有的風險,在現在的經濟大環境中,主要表現在以下幾個方面:

1、項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位,都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。

2、項目的投資支持能力風險?！俄椖靠尚行匝芯繄蟾妗烦雠_前后,由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾;或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對企業資金籌措(自有資金)和融資能力過高地估計,或者項目成本分析存在著嚴重的失誤;或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策,對大的經濟環境把握的不準;或者是成本過程控制嚴重失控(突發性事件)、意外因素過多等等原因,導致的項目資金支付能力達不到計劃要求,給項目建設造成的風險(可控制風險和決策風險)。

3、項目的質量風險。包括:在項目決策階段由于經濟技術分析失誤,出現品質與價格矛盾導致的質量問題;在設計階段,向設計提出違反設計規范、標準,特別是強制性標準的要求,又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題;施工階段,從業人員對設計知識認識有重大錯誤,擅自改變設計造成的質量風險;施工管理過程中,不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理,對一些容易出現影響結構安全,特別是一些雖不影響結構安全,但對正常使用功能有嚴重影響的問題,處理不及時,沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”(實際上就是“質量通病”造成的糾紛);交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等,因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險(可控制風險)。

4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中,涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程,由于項目的一次性(不可重復性)特點,建設周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關鍵的過程出現控制失誤,那將給項目造成相當大的麻煩。比如,在目前土地供應體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時候在“饑不擇食”的景況下,可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5、項目建設的 “創新”風險。當前的經濟大環境,使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業能夠持續穩步發展,追求計劃利潤,獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務目的,追求項目與周邊項目的“差異性”,選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”,也是極具風險的,更何況正常地創新本身就是有風險的。

6、項目的“政府”風險?！罢憋L險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在,對于企業來說,主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中,企業必須掌握相關地法律為:《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等;必須掌握地法規為:《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。

三、開發商項目風險管理的內容

風險管理是通過風險識別、風險評估、

風險評價,并在此基礎上優化組合各種風險管理技術,對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業決策層,其核心是選擇最佳風險技術管理的組合,目的是實現最大安全保障效能。因此,開發商風險管理的主要內容為:

1、合理界定項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以免遺漏而產生風險。

2、合理確定項目管理目標,在企業發展規劃和戰略的總體要求下,按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據,用科學的方法和態度進行項目決策,確定項目目標,避免出現決策失誤風險。

3、編制《項目管理規劃》,對項目工作進行結構分解,對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價,按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施,用《項目管理規劃》指導項目建設,指導項目的計劃管理。

4、根據實現目標的外部環境情況,堅持“事前控制”、“事中控制”的原則,對實施過程中的風險因素,比照《項目管理規劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析(評估或測算)、評價,實事求是地給予適當地、合理的調整、優化組合各種風險技術,擬訂應對措施,設法消除、緩和、轉化、轉移風險,避免過程控制風險。

5、強化風險管理的計劃手段,把可以管理的風險分解到各個不同的過程,對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足,搞好風險的監控。過程中,利用動態管理,合理配備資源,按照目標管理、節點考核、專業監督的方法,減少項目執行過程中不確定因素導致的風險,規避潛在風險轉化成顯性風險的可能。

6、合理組織結構,明確崗位職責,理順管理關系、反饋關系,建立項目的溝通職能,在項目管理內部以及與建設相關的各方接口,特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口,為風險管理提供信息保障。

7、加強合同契約的管理。及時溝通信息,消除履約過程的不穩定、不信任影響,圍繞項目的最大利益(計劃利潤),按照不同階段的工作重點,按照合同約定內容開展工作,避免沖突造成的履約風險,控制建設成本;利用現行相關法律法規,對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段,進行回避或風險轉移。

8、在項目內部加強實施行為的監督管理(制度管理),避免因人為因素造成的風險。強化財務監督和計劃實施的專業監督,強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督,對計劃執行情況及時跟蹤檢查,及時向決策層提供修改計劃的依據,向計劃實施層提示計劃執行的偏離情況,對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

四、開發商規避項目風險的對策建議

1、建立或附設企業經常性信息收集和處理機構,研究國家和區域經濟政策、行業政策,對本地區各個區(段)域的規劃、土地、項目(包括在建和意向)、適宜項目情況,做及時、準確的分析,為企業經營決策提供準確依據。經常性從容分析,比較臨時“抱佛腳”分析的依據和理由會更豐富;合理安排資源,把“功夫”下在事前,在時間管理象限里,開展“重要而不緊急”的工作,肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密,提供的決策依據會更科學,規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。

2、合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員,加強崗位技能培訓,提高綜合知識能力,提高風險的分析、識別、評價能力,培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍,結合企業文化建設,結合企業規章制度制定,用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法,把企業產品的研發作為“龍頭”對待。

3、由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性,企業決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成,必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力,有計劃、組織、溝通、協調能力,熟悉行業工作的基本規律,了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。簡單地說就是會經營、懂管理、知法規,唯如此才可能避免投機、政策、擔保等風險,才可能妥當地處理風險造成的后果。

4、積極推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設,逐步實現企業的體系化、制度化、程序化管理,制定適應于ISO9000:2000族質量管理標準的企業標準、工作程序、和工作流程,建立現代的企業管理制度和管理程序,用質量管理的八項原則(①以顧客為關注焦點;②領導作用;③全員參與;④過程方法;⑤管理的系統方法;⑥持續改進;⑦基于事實的決策方法;⑧與供方互利的關系。)規范企業管理行為,真正地實現工作質量的提高。用管理體系管理,用工作標準、程序、制度規范職業行為,使工作有依據,效果有證明,追究有線索,也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

5、加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習,及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準,了解政策規定,提高“違法、違規”行為的識別能力,規避“政策風險”,避免出現投機風險、政府風險(按照《建設工程質量管理條例》處罰)。

6、加強項

目的招標管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中,準確核定標的,利用競爭、價格、供求機制,合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件,為項目合同管理營造工作質量環境;在合同契約簽訂的過程中,善于利用法律法規的規定,對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移;在合同契約的履行過程中,合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定,利用風險管理技術、財務手段,將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。

7、利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段,對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時,就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價,按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法;在實施過程中,就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響,加強計劃的監督,按照目標管理、節點考核的原則,及時組織實施效果的評價考核,用實事求是的態度,科學地調整計劃和應對措施,及時總結、關閉階段性管理目標,是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

8、重視“過程控制”,加強關鍵部位和關鍵環節的管理,消除“質量風險”、“協議、契約履行風險”的影響。在策劃、決策階段,正確把握行業發展的規律,客觀地進行項目可行性評估、建設環境評價和經濟技術分析,準確進行市場調查和企業投資支持能力分析,正確決定項目的產品定位、品質定位,合理確定投資額度,避免出現品質與投入矛盾的風險;在設計階段,堅持按照產品的市場定位要求、規范標準要求監督設計,進行設計評審,把投資控制(一般占項目產品投資的90%--95%)的最關鍵一步控制好; 在招標、簽訂合同階段,準確編制標的,合理把握投標優惠條件,簽訂一個有效且有利的協議(合同),作好投資控制的關鍵的第二步(一般占項目產品投資的5%--!0%);在項目實施階段,加強“投資、質量、工期、安全”控制,加強“合同、信息”管理,強化建設過程與項目相關單位的關系協調,對關鍵部位和容易產生“質量通病”、對結構和使用功能有影響、對投資、小區環境質量有重要影響的過程加強監督,把實施過程的風險作有效的控制。

9、重視項目完成過程中階段性工作(過程、活動)、實施結果的評價考核,及時總結經驗、關閉階段性計劃,為企業正確認識自身的管理水平和下步工作持續改進創造基礎。階段性工作的考核評定有項目管理層組織進行,也可以由職能主管領導組織分階段或者按照計劃的節點控制目標進行,考核的內容是計劃的節點控制目標完成管理情況和階段性目標完成情況,考核的結果是決定是否調整計劃、調整目標,是否決定關閉階段性管理任務。項目管理考核評價的主體是企業管理層或者是組織結構中的部分,考核評價的對象是項目管理層(主要是項目經理),考核的內容是按照《項目管理目標責任書》規定的目標和指標,對項目實施情況(包括節點關閉情況)、項目管理水平、管理績效進行終結評價,確認階段性考核的結果,確認最終結果,確認項目管理組織(項目部)的職能是否具備“解體”。

五、結束語

房地產項目的建設是一個有較長周期的過程,項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素,構成了項目過程的各種風險,風險充斥在每個過程(活動)。從某種程度上講,項目建設的過程實際上就是風險管理、規避風險的過程,而風險管理(識別、分析、評價、處理)是靠企業的“團隊”的力量,靠管理水平、管理經驗、職業道德和知識水平進行的,每個風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。因此,建立現代管理制度和適應于市場環境發展需要的組織結構,按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997標準(《質量管理項目管理質量指南》),重視過程中每個環節的管理,重視企業的體系化、制度化、程序化管理建設,客觀看待風險,對風險進行有效的管理,就會減少或規避風險對企業經營目的和效果的不利影響。