我國建筑類銀行保函的風險分析與經營要點
近些年來，各類銀行保函以其可靠的信用和靈活、方便、多樣的特征在商務活動中快速地發展著，它確保了商務活動的順暢進行。在各類保函業務中，建筑類保函的發展尤其迅速。以某國有商業銀行的一個支行為例，80年代末以來，建筑類銀行保函業務的發展速度驚人，1990年出具保函19筆、金額3312萬元，1995年出具80筆、金額32217萬元，1999年出具218筆、金額41882萬元，2000年為289筆、金額65082萬元，20**年為311筆、金額78625萬元。筆者以為，銀行有必要進一步研判市場的需求和保函業務自身的特點及變化趨勢，剖析經營管理當中存在的問題，加深對保函業務的認識，以便在控制風險的前提下進一步推動建筑類保函業務的發展。
一、獨立性保函項下的風險分析和風險規避保函的獨立性和無條件性，一方面為受益人的正常索賠提供了方便，使受益人的利益得到最大的保護，同時也為受益人進行欺詐性索賠提供了可能;另一方面，對擔保銀行來說，意味著要承擔很大的風險。因此，有必要分析研究風險的來源及規避辦法。大致說來，保函的風險來自以下幾個方面：
1、來自保函受益人的風險主要考慮受益人兩方面的因素：能力和品行。對大多數建設工程來講，往往有投資大、建設周期較長的特點。一個項目是否能順利竣工，從業主方來說，就要看其資金實力和應對市場變化的能力。第一、資金實力。如果建設方自有資金充足或融資能力強，就能確保在建項目即使在原材料價格有較大幅度上升的情況下，也能得到充足的資金保證，使之順利實施。否則，施工方在得不到建設方及時付款的情況下，往往會停止施工，從而拉長建設周期，打亂業主的經營計劃，造成惡性循環，進而雙方互相指責，產生矛盾而動用保函。第二、業主的市場抗擊力。市場供求狀況的變化，往往會影響一個項目的效益情況。那些財務狀況穩健，經營管理能力強的企業，就有較強的抗市場擊打能力，有利于項目按計劃施行。但是，那些財務狀況不良，負債經營嚴重，經營管理差的企業，往往不得不中途放棄或暫停在建項目，從而與施工方產生分歧，引發保函的索賠風險。如果承包方信用良好，按約履行自己的職責，而受益人卻無理索賠的話，那就涉及受益人的品行問題。所以，擔保銀行應盡可能調查了解業主的實力和道德品質。在施工過程中，業主與承包商發生矛盾、發生爭執是較平常、普遍的事情，一般雙方都會從大局出發，通過友好協商，妥善處理好這些矛盾，業主一般不會隨意動用保函，將矛盾惡化。因為，一旦承包方進場施工后，可以說工程的施工進程、質量等在某種程度上就取決于承包商了，如果雙方矛盾惡化，發生人為停工等事件，對業主的影響恐怕就不一定是動用保函所能彌補得了的。所以，沒有特殊原因或困難，發生保函索賠的可能性不是太大。獨立性、無條件性保函為受益人的索賠提供了極大的方便。那么，在這種情況下碰到品行不良的受益人的欺詐性索賠，銀行又該如何規避風險呢?盡管人們普遍接受了保函獨立性的觀點，但那些受益人濫用權利的行為，也使得目前國際上大多數國家將“欺詐例外(fraud e*ception)原則”作為對銀行保函獨立性的限制，以對保函項下的欺詐進行防范和控制。即若受益人索賠時存在欺詐或濫用權利的話，銀行有權以此作為抗辯拒絕付款，這是與法律中的誠實信用原則相一致的。欺詐例外原則作為對銀行保函獨立性的限制已經成為一項國際慣例。雖然我國目前對銀行保函項下的欺詐認定和處理尚未有明確的法律規定，但我國的有關法律明確規定了國際慣例優先的原則。另外，我國許多立法都將欺詐規定為一種無效的法律行為，因此，我國的司法實踐完全有可能采納這一原則。銀行在實際的索賠案例中，應充分運用這一法律原則去規避風險，在審核受益人的索賠文件時，不僅要審查其提交的單據是否表面上與保函的規定相一致，還要及時通知申請人，并判斷是否有欺詐行為，若能證明欺詐的存在，應該向法院申請禁止令。當然，對于欺詐行為的認識，各國及不同人士有不同的看法，對欺詐行為的判定有時也很復雜，筆者認為，銀行在實踐中，應以不損害自身的信譽為前提。若保函申請人是分包商，則要關注總包商的信譽和實力。如果總包商的資信較差，當項目施工發生矛盾時，保函受業主(當分包商的保函直接開給業主時)和總包商索賠的可能性就較大。
2、來自保函申請人的風險由于保函的背后總有相應的基礎合同的存在，保函擔保的是申請人的履約行為，所以，申請人對于基礎合同的履行情況很大程度上決定著保函的索賠風險。對來自申請人的風險分析和判斷最為重要。一是因為銀行是根據申請人的要求開具保函的;二是因為在保函的各當事人中，銀行最了解申請人;三是因為在保函的各當事人中，銀行最能管得了申請人，申請人也是保函風險的最佳、也是最直接的轉嫁方;四是因為一般來說申請人就是投標人或承包方，直接關系著基礎合同的履行，直接處理著與受益人的關系。那么，來自于申請人的風險究竟有多大呢?即申請人不履約的可能性究竟有多大呢?為回答這一問題，除了需了解申請人的上述情況外，恐怕還得再聯系市場的實際來看。目前的建筑市場競爭激烈，處于絕對的買方市場狀態，因而一般不可能發生中標后放棄簽約或隨意終止履約的情況。信譽、能力等情況均較良好的建筑企業，在市場價格不發生大幅度波動的情況下，一般對其投標價格都會有比較科學合理的計算，所以一般也不可能發生因中標價過低而拒絕履約的情況。在施工過程中，由于施工企業一般都需先投入一部分的建設資金，因而在收到進度款之前欲收回投資，一般不敢冒違約的風險。因此，對于在建筑市場有著豐富經驗、雄厚技術力量、較強的經營管理能力和與銀行有著多年業務往來關系的傳統優秀建筑施工類客戶，銀行對他們比較了解，由他們申請而出具的保函的風險應該是比較小的。對于這些客戶，應該大力發展保函業務，并降低辦理的要求和條件。當然，對于資信、能力等都
較差或認識不清的申請人，因風險較大或不確定而應該提高保函業務的辦理門檻。規避來自申請人的風險，一條重要的措施是要求申請人交納一定比例的保函保證金。保證金比例的高低，可依據風險的不同而不同，要分析申請人的資信情況，如他的信用等級，施工資質，施工經驗等;區別不同的保函種類及期限的長短，如是投標保函還是承包保函，是對內保函還是涉外保函;也可以關注一下上文所說的不同的項目情況。另一條措施是要求申請人提供反擔保。
3、來自反擔保人的風險在要求申請人提交第三方反擔保的情況下，在銀行向外賠付后，若申請人無力償還，第三方擔保人的信用和支付能力就非常重要。這一點，與其他信貸業務道理一樣，在此就不再展開。
二、對銀行經辦建筑類保函業務的一些建議應該說，國有銀行對保函業務的發展是較為重視的，保函業務也在有系統地展開。如中國銀行、中國建設銀行、中國農業銀行等都制定有相應的內部操作辦法。但是，從實際情況來看，各行的有關規章制度與實踐的聯系還不夠緊密，有些銀行對保函業務的認識還不夠，對保函業務的重要性、保函本身的特性、保函市場的現狀和同行的競爭態勢了解還有待加強。
1、對保函業務重要性的認識筆者認為，應該將保函業務與其他各類業務放在一起系統地來看。建筑類施工企業對銀行提供的服務需求是多方面的，而這些服務又緊密地聯系在一起?；蛟S純粹的保函業務收入不是很大，管理也比較繁瑣，人力成本較高，但是一旦某銀行不能滿足客戶在保函業務方面的需求，那么客戶在將該項業務轉移至他行的同時，也會逐漸將其他業務轉移出去，這樣，該銀行失去的將不僅是保函業務，還有對建筑類施工企業的其他系列業務。退一步單從保函業務來講，其發展前景也是足以讓各銀行重視的。從國家到地方的有關招標投標的各種規定，預示著建筑市場會越來越規范，要求進行規范性招標投標的范圍會越來越廣，建筑企業對銀行保函的需求量也會越來越大，這在某些銀行近些年來的保函業務發展情況統計中可明顯地覺察到。銀行必須重視保函業務的開展，并以此作為一項重要的競爭手段和一個重要的業務產品。
2、對保函風險的認識從總體上來看，保函業務存在一定的風險，但只要管理嚴謹、審查到位、手續齊全、反擔保措施落實，其中的風險是可以得到控制的，這從一些統計數字可以得到證明。從某銀行來看，由于管理比較嚴格，雖然發生過保函索賠事件，但至今尚未有墊款發生，風險控制情況良好，保函業務得到了健康、良性的發展。
3、對保函屬性的認識從規避風險著眼，有些銀行制定的各類保函標準文本都是從屬性的、有條件的文本格式。從中可以看出，這些銀行對保函的認識還囿于傳統的思維模式，沒有反映市場的最新變化。從實踐來看，這些所謂的標準格式的保函文本很難為受益人所接受，在某銀行辦理的保函當中，大都是客戶提供的獨立的、無條件格式的保函。在實踐中若強調申請人采用銀行的標準格式，將極大地制約保函業務的發展。所以，國內銀行有必要接受人們對保函屬性的普遍看法和市場的普遍需求，改變自身的認識，將獨立、無條件保函也確立為可接受的標準格式，以發展保函業務。
4、對保函市場競爭現狀的認識筆者認為，有些銀行對保函市場現狀的調查、了解還不夠深入、詳細，導致受理、審批保函的程序和制定的價格不能適應市場競爭的需要，有些辦法過于呆板，缺乏必要的靈活性。近年來，在保函業務中，銀行同業的競爭已經到了相當白熱化的程度，特別是幾家中小銀行的競爭態勢咄咄逼人。有些中小商業銀行辦理保函的速度和價格遠優于國有商業銀行，這是他們的競爭策略。中小銀行對國有銀行傳統建筑業客戶的滲透，往往從保函業務開始，以保函業務為切入點。因為，保函業務的開展不受銀行資金的限制，保函的收費人民銀行也沒有統一的規定，這為中小銀行挑戰大銀行提供了巨大的空間。國有大銀行應該清醒地認識到這一點。
5、對保函業務的審查和期間管理的認識有些銀行在內部管理規定中，要求經辦行在受理審查和出具后的期間管理中對保函項下基礎合同所涉及的工程項目的技術難度、對投標人是否有意壓價、項目的詳細進展情況等進行審查。筆者認為這樣的要求過于苛刻，經辦行不但沒有足夠的人員、精力、時間進行調查，也不可能有這樣的能力，進行這樣調查的成本會很大，且保函辦理的緊迫性要求也無法提供足夠的時間，外地的工程項目給經辦行帶來的審查難度更是可想而知，結果不是業務無法開展就是規定無法得到執行。筆者建議在對申請人的資質、經驗、信譽有較充分地了解的基礎上，對項目本身只作大致了解即可。因為，業主在招標時就會對投標方進行嚴格的資格審查，在議標時更會對投標人的能力進行仔細地審查，所以，中標者也即意味著他有能力從事該項工程的建設，這實際上已經替銀行進行了相關內容的審查。另外，對申請人的審查還可著重于對其資質的審查，如施工企業往往會有政府管理部門頒發的一級、二級、三級等施工資質并定期進行檢查。某些省市的有關管理部門還會定期對施工企業進行考核評定，并公布結果。如上海的有關權威機構每年對本地和外地進滬施工企業根據他們的年度經營行為、工程質量、施工安全、科學進步、隊伍管理、文明施工等進行綜合考評，并對優秀企業進行公開表彰。銀行可以根據這些信息對申請人的情況進行審查和判斷。
6、對保函有效期及保函到期回收管理的認識對于國內保函的有效期應該怎樣認識呢?在保函業務中，對于保函有效期往往有開口(即期限不確定)和閉口(即期限確定)之說。審批人往往會要求保函的期限能夠固定，保函能夠閉口，即確定一個明確的到期期限。這種要求一般是不合實際的。在工程承包業務中，因為種種原因，業主和承包方對工程施工期限的變更是常見的事，所以，無法事先確定一個明確的期限，這樣，保函就無法閉口，而由業主提供的保函格式更是以開口的占據絕大多數，因此銀行必須接受開口保函占多數這一事實。開口保函已經為人們所廣泛接受。如在世界銀行提供的標準格式投標保函中就沒有明確的期限內容，在其履約保函中規定，“保函有效期至接受證書開出后28天”，而何時開出接受證書是不確定的。若再作仔細研究，筆者認為像這樣措辭的保函并不是純粹的開口保函，而是界于開口和閉口之間的一種形式。因為保函的期限還是由某一事件的發生來限定的，而這一事件的發生是遲早的事情，并有一個相對確定的時間。所以，嚴格說來，純粹開口的保函是很少見的。盡管人們在保函有效期到期后是否必須退還給保證人的問題上尚有不同的看法，但為了避免保函到期后的不確定因素所可能帶來的風險，保函到期后出具銀行要求
收回保函原件是中外銀行普遍的做法，也是為國際上許多權威機構所認定的。如2000年4月某外資銀行上海分行出具的一份履約保函中規定“當本保函失效后，保函原件應退還我行”。德國某銀行在20**年8月份開立的一份預付款保函中規定“本保函一旦不再需要或一旦有效期屆滿應退還我行”。國際咨詢工程師聯合會(FIDIC)在其《土木工程施工合同條件》(FIDIC條款)的10.2款中也規定“履約保證金的有效期限應截止到承包人根據合同履行并完成了工程施工和缺陷維修之日，在根據62.1條發出缺陷責任證書后，不應再對履約保證金提出索賠，并在發出上述證書后的14天內應將履約保證金退還給承包人”。國內銀行在操作中無疑也應如此要求。但是，在實際操作中，往往會由于受益人等原因而無法實現保函的到期回收，這就給保函帳務的撤銷帶來很多麻煩。工作中可探討其他撤銷保函的辦法，如以受益人出具的保函作廢證明為依據，或履約保函以竣工驗收證書為依據，質量維修保函以缺陷責任證書或竣工決算為依據等。 7、保函業務的內部操作風險保函業務由于沒有嚴格的會計核算程序、完善的會計憑證進行制約，也不受資金的約束，所以，其操作風險就相對較大，有權簽字人的信用管理和機構印章管理顯得相當重要。這種風險不是授權所能解決的，而必須采取對違規人員進行嚴厲的處罰和進行嚴格的印章管理等措施。筆者建議銀行在這方面必須加強管理。
篇2：論物業管理風險分析
論物業管理風險分析
一、風險分析
決策：可把握的風險
在物業管理企業中，決策風險主要有二，一是企業高層管理人員的決策風險，另一項是普通操作層的決策風險。
就企業高層領導而言，因決策失誤而企業帶來的風險是非常顯著，有時是非常致命的，尤其在一些十分重大的決策上面，企業最高層領導所作出的每一項決定都會左右了整個企業的命運，一旦決策失誤，因此而帶來的風險也必將對企業產生重要的影響。
比如企業的擴張行為，作為一個微利行業，物業管理企業通過規?；?、集約化的方式來降低企業管理成本，增加抵御市場競爭的能力，有時是企業的必然的選擇。然而在選擇擴張的方式、時間、地點等方面，企業最高決策層所作出的決策是極為艱難的，甚至會成為企業的生死抉擇。深圳物業管理企業在內地物管市場無可奈何的退潮已給我們提供了一個很經典的例子，分析其原因，深圳物業管理企業近年在內地市場的敗走麥城雖然因素諸多，但企業高層領導在決策上的盲目冒進也是極為重要因素。
關于操作層的決策風險容易被忽略，但其對企業的影響是不容小視的，這一點在技術人員上表現尤為突出。由于專業性較強的緣故，企業的高層領導及太多數員工對技術方面，如工程建設、機電維修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企業內部中，涉及到工程、機電方面，技術人員擁有絕對的話語權，因而，其作出的決策也必然會對此類項目的成敗產生決定性影響，尤其是一些大型的項目，如大型的工程建設、技術改造，大的機電維修項目等等，一旦決策失誤，便對企業造成經濟上的極大損失，也同時給企業帶來極大的風險。
因決策所帶來的風險太都是可避免的，關鍵在于決策人在決策前對決策的事項熟悉、了解和把握的程度，準備越充分，其決策成功機會也就越大，其風險也便最小。
服務：不確定的風險
討論物業管理服務中所存在的風險其實是一個很寬泛的話題，因為從某種程度而言，由于從業人員素質、工作環境等諸多因素的影響，管理服務中的風險其實是無處不在，無時不要面臨的，筆者在這里也僅就一些典型的事例作一剖析。
在服務中，一個比較典型的方面是停車場的管理。當前行業內外對機動車停放管理及相關的法律責任的爭論從未停止，對其責任的界定也是各執一詞，深圳市近來出臺了《深圳經濟特區機動車停放管理條例》的草案，其中便明文規定營業性停車場因保管不善造成停放車輛丟失或損毀的，應當依法承擔相應的法律責任。此草案一出，立刻引起物業管理公司強烈反應，因物業管理行業本身是一個微利行業，多數物業管理公司的經濟實力也并不強大，尤其物業管理公司多以管理處為單獨核算單位，這樣的損失也多會算到相關管理處的頭上，而一般管理處一年的利潤也不過幾十萬元，根本無力承擔車輛丟失或損毀而發生的經濟損失。
還如小區一旦發生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，其責任的界定、損失的賠償等問題，小區內發生盜竊案、殺人案等等嚴重刑事治安案件已不是新鮮事，但如果將相關責任和造成經濟損失全部由物業管理公司來埋單，會從聲譽上和經濟上對物業管理公司產生雙重打擊，這種風險對物業管理公司同樣可能是致命的，轟動一時深圳筆架山命案可謂前車之鑒，雖最后是以物業管理公司勝訴而告終，但倘若一旦敗訴，其所帶來的風險恐怕會讓物業管理公司不寒而栗的。
另一個比較典型的服務中風險是關于業主維權，業主維權是業主應有的權利，物業管理公司無權干涉或阻止。但從另一角度來說，業主維權意識的高漲，也意味著物業管理公司所要面臨的風險便要大增，如果在處理業主維權、投訴問題上稍有不當，肯定會給物業管理公司帶來一系列經濟上、聲譽上的損失，甚至有可能被炒魷魚，尤其出現后者的情況時，物業管理公司在人員安排、員工補助等許多方面付出巨大的經濟損失，這種風險有時讓物業管理公司難以承受的。
由于服務中的事件是不可預測的，因而其可能引發的風險也最不可確定。
員工：被忽略風險
人才是企業最核心的價值所在，也是一個企業最核心的競爭力。因而企業中的員工個人行為，如跳槽、犯罪、人身傷害等等，也會給企業帶來一些風險，這種風險看似不經意，也難以引起足夠的重視，卻同樣會給企業產生很大的破壞力。
比較典型的是如員工跳槽問題。人員流動本是一種正常的活動，但由于公司中高層管理人員或專業技術人員往往或多或少的掌握著公司的一些商業機密，因而，這些人員的跳槽便會給公司帶來一些風險，但由于其無法把握和不確定性更使許多企業很難作出有效的防范措施，這一點在物業管理企業也表現得較為突出。以深圳為例，物業管理公司之間相互挖掘人才已是屢見不鮮了，但隨著人員的流動，其所擁有的商業機密也盡被對手所知悉，這會對企業的決策產生十分不利的影響。比較多見的如物業管理顧問項目的人才流失，這一點似乎已成為深圳許多物業管理企業心中的痛，派駐顧問項目的人員常常不到半年時間，就會被對方挖走，這不僅使企業遭受很大的經濟損失，其顧問項目也必然隨之失去。
另一項是員工人身傷害而給企業帶來的風險。物業管理企業保安打架的現象已不是什么新鮮事了，我們權且不研究這種打架的必要性和合理性，但問題在于一旦因此而造成人身傷害，企業便要承擔相關的經濟賠償責任，這對物業管理企業是一個不小的負擔。還有因工作過程中產生工傷，因為政府從保護弱勢群體角度出發，將因工傷而造成的一切責任全部轉嫁給企業，而這項費用往往非常巨大，使企業在這方面常常不堪重負，甚至走向破產的命運。
因員工的個人行為所引發的風險最易被企業所忽略，許多企業還不能從風險的高度的來看待這個問題.
政府：最無奈的風險
從政府的角度來談論物業管理企業的風險問題是一件非常尷尬的事情，因為面對這種風險，物業管理企業本身大多是無能為力的，甚至有些人為刀俎，我為魚肉的凄涼和無奈。
作為一個新興的行業，國家為促進物業管理的發展，政府的相關部門如工商、稅務等往往會給予一定的優惠政策，如減免稅收等。隨著物業管理行業的逐步走向成熟，這些優惠政策也便會隨之取消，物業管理企業的風險系數便會隨之增大。
比較典型還有在法律法規的制定方面，當前物業管理相關的法律法規并不健全，已頒布的法律法規還存在著一些不足。如20**年頒布實施的《物業管理條例》，其中在有關民事責任的界定方面，便顯得有些模糊。如果在小區內發生刑事治安案件，或象高空拋物傷人等難以界定責任人的事件，如何處理，《條例》沒有作任何說明，因而一旦出現此類事件，法院從保護弱勢群體的角度出發，往往會將相關責任推到物業管理公司身上，這給物業管理公司帶來的風險是不容小視的。
諸如此類，都需要政府部門進行有效的引導和逐步完善相關的法律法規，給物業管理企業營造一個良好的發展空間。
二、風險防范
企業風險的逐年增加對企業的發展已產生了極為不利的影響，如何應對層出不窮的各類風險也成了各國企業的當務之急。風險管理也便應運而生，1983年，美國風險與保險管理協會召開年會，討論并通過了“101條風險管理準則”，這在風險管理發展史上具有劃時代的意義，也為各國企業進行風險管理提供了一般準則。
但風險管理在物業管理行業并未引起足夠的重視，積極引入風險管理機制的企業更是少之以少，但風險的客觀存在已成為制約物業管理發展一個很重要的因素。因而引入風險管理機制，降低物業管理企業在運作中的風險已是必然選擇。對此，筆者有如下建議：
加強內部控制
從風險管理的角度而言，內部控制包括控制環境、風險評價、信息溝通三個方面的內容。
控制環境指的是營造企業氛圍和對企業員工進行有效的管理，這是內部控制的核心因素。營造良好企業氛圍現已成為許多企業的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在深圳，很多物業管理企業通過企業文化的建設來營造優良的企業環境，這一點也值得推廣。
在對員工進行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓學習來實現這一目的，物業管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學習，或通過企業內部的各項培訓，不斷提升員工個人質素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關專業培訓，如職業資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質的同時，也使員工對企業產生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業的風險。當然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規章制度等因素也是不可或缺的。
風險評價是指公司建立風險評價機制，相關人員能夠隨時對可能會遇到風險進行有效的評估和預測，為企業作出決策時提供有價值的參考。對風險可能給企業造成的損失也能作出評價，以便企業能及時作出應對措施。
信息的溝通是指對相關的信息，如企業可能遇到風險、風險對企業的影響程度，以及風險的防范措施等等，都必須讓企業的員工了解和熟悉，增強其風險意識，并認真履行其工作職責，提高抵御風險的能力。
制定風險管理計劃
網易物業管理企業可以根據本公司實際情況制定比較完善的中、長期風險管理計劃;中期計劃以一年為限，可結合公司年度工作計劃，對照工作計劃的相關項目和內容進行風險評估并提出相關的應對措施;長期計劃以五年或十年為期，可結合公司長期發展規劃進行制定。這份計劃主要包含以下內容：
建立組織架構：在公司內部建立專門的風險管理機構;根據物業管理公司組織架構的實際情況，可以物業部或市場策劃部門兼任此項職業。如能設立專門的風險管理部門更是最好的選擇。
建立專項經算：建立風險管理的相關經費預算，物業管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業管理的本體維修基金一樣，設立專門帳戶，進行專項的管理和使用。
風險因素識別：了解企業客觀存在的各類種風險，并仔細分析引起風險的各種因素。
進行綜合評定：對風險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風險進行綜合評價。并以此制定相應的防范措施。
分析承受能力：綜合測評本企業對各類風險的承受能力。
完善的風險管理計劃是企業進行風險管理的前提和基礎，也使企業面對各類風險時能及時推出有效的防范措施。
進行風險控制
風險控制是風險管理最后的步驟，也是整個風險管理的成敗關鍵。主要有以下方法措施：
風險轉移：指的是企業以一定代價，采取某種方式將風險轉嫁他人承擔。對物業管理企業來說，可將一些專業性較強、風險較大的業務，如電梯維修、外墻清洗、保安保潔等以承包的方式委托給相關的專業公司打理，有效轉移企業的風險。
風險避免：對一些靜態的風險，如公司內部車輛管理、員工醫療等以購買保險的形式進行風險規避。對一些把握不太，公司又不善長的工作規劃或業務，可盡量回避。比較典型的如現在許物業管理企業提倡多種經營，在以物業管理為主的同時，設立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業都具備這個條件和實力。那么，每一個企業便應該對公司實力、市場行情、市場風險進行有效的預測，努力避免因此而衍生的企業風險。
風險組合：物業管理企業可以對一些相關業務進行組合，或通過與其他企業合作，進行優勢互補，達到降低風險的目的。還是以企業的對外拓展為例，在對外物業項目的拓展上，尤其是外地物業項目的拓展，在企業自身條件不完全具備，可以通過與項目所在的物業管理企業合作的方式進行物業承接。
還如在小區的管理中，對小區內一些有聲望的業主、住戶，可以聘其為物業管理公司的顧問，這樣在處理小區業主的相關問題，尤其出現業主投訴或維權行動時，充分利用這些業主在小區內的影響力，能有效降低企業風險。
篇3：物業管理中風險分析和淺述
物業管理中風險分析和淺述
一、風險分析
決策：可把握的風險
在物業管理企業中,決策風險主要有二，一是企業高層管理人員的決策風險，另一項是普通操作層的決策風險。
就企業高層領導而言，因決策失誤而企業帶來的風險是非常顯著，有時是非常致命的，尤其在一些十分重大的決策上面，企業最高層領導所作出的每一項決定都會左右了整個企業的命運，一旦決策失誤，因此而帶來的風險也必將對企業產生重要的影響。
比如企業的擴張行為，作為一個微利行業，物業管理企業通過規?；?、集約化的方式來降低企業管理成本，增加抵御市場競爭的能力，有時是企業的必然的選擇。然而在選擇擴張的方式、時間、地點等方面，企業最高決策層所作出的決策是極為艱難的，甚至會成為企業的生死抉擇。深圳物業管理企業在內地物管市場無可奈何的退潮已給我們提供了一個很經典的例子，分析其原因，深圳物業管理企業近年在內地市場的敗走麥城雖然因素諸多，但企業高層領導在決策上的盲目冒進也是極為重要因素。
關于操作層的決策風險容易被忽略，但其對企業的影響是不容小視的，這一點在技術人員上表現尤為突出。由于專業性較強的緣故，企業的高層領導及太多數員工對技術方面，如工程建設、機電維修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企業內部中，涉及到工程、機電方面，技術人員擁有絕對的話語權，因而，其作出的決策也必然會對此類項目的成敗產生決定性影響，尤其是一些大型的項目，如大型的工程建設、技術改造，大的機電維修項目等等，一旦決策失誤，便對企業造成經濟上的極大損失，也同時給企業帶來極大的風險。
因決策所帶來的風險太都是可避免的，關鍵在于決策人在決策前對決策的事項熟悉、了解和把握的程度，準備越充分，其決策成功機會也就越大，其風險也便最小。
服務：不確定的風險
討論物業管理服務中所存在的風險其實是一個很寬泛的話題，因為從某種程度而言，由于從業人員素質、工作環境等諸多因素的影響，管理服務中的風險其實是無處不在，無時不要面臨的，筆者在這里也僅就一些典型的事例作一剖析。
在服務中，一個比較典型的方面是停車場的管理。當前行業內外對機動車停放管理及相關的法律責任的爭論從未停止，對其責任的界定也是各執一詞，深圳市近來出臺了《深圳經濟特區機動車停放管理條例》的草案，其中便明文規定營業性停車場因保管不善造成停放車輛丟失或損毀的，應當依法承擔相應的法律責任。此草案一出，立刻引起物業管理公司強烈反應，因物業管理行業本身是一個微利行業，多數物業管理公司的經濟實力也并不強大，尤其物業管理公司多以管理處為單獨核算單位，這樣的損失也多會算到相關管理處的頭上，而一般管理處一年的利潤也不過幾十萬元，根本無力承擔車輛丟失或損毀而發生的經濟損失。
還如小區一旦發生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，其責任的界定、損失的賠償等問題，小區內發生盜竊案、殺人案等等嚴重刑事治安案件已不是新鮮事，但如果將相關責任和造成經濟損失全部由物業管理公司來埋單，會從聲譽上和經濟上對物業管理公司產生雙重打擊，這種風險對物業管理公司同樣可能是致命的，轟動一時深圳筆架山命案可謂前車之鑒，雖最后是以物業管理公司勝訴而告終，但倘若一旦敗訴，其所帶來的風險恐怕會讓物業管理公司不寒而栗的。
另一個比較典型的服務中風險是關于業主維權，業主維權是業主應有的權利，物業管理公司無權干涉或阻止。但從另一角度來說，業主維權意識的高漲，也意味著物業管理公司所要面臨的風險便要大增，如果在處理業主維權、投訴問題上稍有不當，肯定會給物業管理公司帶來一系列經濟上、聲譽上的損失，甚至有可能被炒魷魚，尤其出現后者的情況時，物業管理公司在人員安排、員工補助等許多方面付出巨大的經濟損失，這種風險有時讓物業管理公司難以承受的。
由于服務中的事件是不可預測的，因而其可能引發的風險也最不可確定。
員工：被忽略風險
人才是企業最核心的價值所在，也是一個企業最核心的競爭力。因而企業中的員工個人行為，如跳槽、犯罪、人身傷害等等，也會給企業帶來一些風險，這種風險看似不經意，也難以引起足夠的重視，卻同樣會給企業產生很大的破壞力。
比較典型的是如員工跳槽問題。人員流動本是一種正常的活動，但由于公司中高層管理人員或專業技術人員往往或多或少的掌握著公司的一些商業機密，因而，這些人員的跳槽便會給公司帶來一些風險，但由于其無法把握和不確定性更使許多企業很難作出有效的防范措施，這一點在物業管理企業也表現得較為突出。以深圳為例，物業管理公司之間相互挖掘人才已是屢見不鮮了，但隨著人員的流動，其所擁有的商業機密也盡被對手所知悉，這會對企業的決策產生十分不利的影響。比較多見的如物業管理顧問項目的人才流失，這一點似乎已成為深圳許多物業管理企業心中的痛，派駐顧問項目的人員常常不到半年時間，就會被對方挖走，這不僅使企業遭受很大的經濟損失，其顧問項目也必然隨之失去。
另一項是員工人身傷害而給企業帶來的風險。物業管理企業保安打架的現象已不是什么新鮮事了，我們權且不研究這種打架的必要性和合理性，但問題在于一旦因此而造成人身傷害，企業便要承擔相關的經濟賠償責任，這對物業管理企業是一個不小的負擔。還有因工作過程中產生工傷，因為政府從保護弱勢群體角度出發，將因工傷而造成的一切責任全部轉嫁給企業，而這項費用往往非常巨大，使企業在這方面常常不堪重負，甚至走向破產的命運。
因員工的個人行為所引發的風險最易被企業所忽略，許多企業還不能從風險的高度的來看待這個問題.
政府：最無奈的風險
從政府的角度來談論物業管理企業的風險問題是一件非常尷尬的事情，因為面對這種風險，物業管理企業本身大多是無能為力的，甚至有些人為刀俎，我為魚肉的凄涼和無奈。
作為一個新興的行業，國家為促進物業管理的發展，政府的相關部門如工商、稅務等往往會給予一定的優惠政策，如減免稅收等。隨著物業管理行業的逐步走向成熟，這些優惠政策也便會隨之取消，物業管理企業的風險系數便會隨之增大。
比較典型還有在法律法規的制定方面，當前物業管理相關的法律法規并不健全，已頒布的法律法規還存在著一些不足。如20**年頒布實施的《物業管理條例》，其中在有關民事責任的界定方面，便顯得有些模糊。如果在小區內發生刑事治安案件，或象高空拋物傷人等難以界定責任人的事件，如何處理，《條例》沒有作任何說明，因而一旦出現此類事件，法院從保護弱勢群體的角度出發，往往會將相關責任推到物業管理公司身上，這給物業管理公司帶來的風險是不容小視的。
諸如此類，都需要政府部門進行有效的引導和逐步完善相關的法律法規，給物業管理企業營造一個良好的發展空間。
二、風險防范
企業風險的逐年增加對企業的發展已產生了極為不利的影響，如何應對層出不窮的各類風險也成了各國企業的當務之急。風險管理也便應運而生，1983年，美國風險與保險管理協會召開年會，討論并通過了“101條風險管理準則”，這在風險管理發展史上具有劃時代的意義,也為各國企業進行風險管理提供了一般準則。
但風險管理在物業管理行業并未引起足夠的重視，積極引入風險管理機制的企業更是少之以少，但風險的客觀存在已成為制約物業管理發展一個很重要的因素。因而引入風險管理機制，降低物業管理企業在運作中的風險已是必然選擇。對此，筆者有如下建議：
加強內部控制
從風險管理的角度而言，內部控制包括控制環境、風險評價、信息溝通三個方面的內容。
控制環境指的是營造企業氛圍和對企業員工進行有效的管理，這是內部控制的核心因素。營造良好企業氛圍現已成為許多企業的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在深圳，很多物業管理企業通過企業文化的建設來營造優良的企業環境，這一點也值得推廣。在對員工進行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓學習來實現這一目的，物業管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學習，或通過企業內部的各項培訓，不斷提升員工個人質素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關專業培訓，如職業資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質的同時，也使員工對企業產生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業的風險。當然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規章制度等因素也是不可或缺的。
風險評價是指公司建立風險評價機制，相關人員能夠隨時對可能會遇到風險進行有效的評估和預測，為企業作出決策時提供有價值的參考。對風險可能給企業造成的損失也能作出評價，以便企業能及時作出應對措施。
信息的溝通是指對相關的信息，如企業可能遇到風險、風險對企業的影響程度，以及風險的防范措施等等，都必須讓企業的員工了解和熟悉，增強其風險意識，并認真履行其工作職責，提高抵御風險的能力。
制定風險管理計劃
網易物業管理企業可以根據本公司實際情況制定比較完善的中、長期風險管理計劃；中期計劃以一年為限，可結合公司年度工作計劃，對照工作計劃的相關項目和內容進行風險評估并提出相關的應對措施；長期計劃以五年或十年為期，可結合公司長期發展規劃進行制定。這份計劃主要包含以下內容：
建立組織架構：在公司內部建立專門的風險管理機構；根據物業管理公司組織架構的實際情況，可以物業部或市場策劃部門兼任此項職業。如能設立專門的風險管理部門更是最好的選擇。
建立專項經算：建立風險管理的相關經費預算，物業管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業管理的本體維修基金一樣，設立專門帳戶，進行專項的管理和使用。
風險因素識別：了解企業客觀存在的各類種風險，并仔細分析引起風險的各種因素。
進行綜合評定：對風險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風險進行綜合評價。并以此制定相應的防范措施。
分析承受能力：綜合測評本企業對各類風險的承受能力。
完善的風險管理計劃是企業進行風險管理的前提和基礎，也使企業面對各類風險時能及時推出有效的防范措施。
進行風險控制
風險控制是風險管理最后的步驟，也是整個風險管理的成敗關鍵。主要有以下方法措施：
風險轉移：指的是企業以一定代價，采取某種方式將風險轉嫁他人承擔。對物業管理企業來說，可將一些專業性較強、風險較大的業務，如電梯維修、外墻清洗、保安保潔等以承包的方式委托給相關的專業公司打理，有效轉移企業的風險。
風險避免：對一些靜態的風險，如公司內部車輛管理、員工醫療等以購買保險的形式進行風險規避。對一些把握不太，公司又不善長的工作規劃或業務，可盡量回避。比較典型的如現在許物業管理企業提倡多種經營,在以物業管理為主的同時,設立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業都具備這個條件和實力。那么，每一個企業便應該對公司實力、市場行情、市場風險進行有效的預測，努力避免因此而衍生的企業風險。
風險組合：物業管理企業可以對一些相關業務進行組合，或通過與其他企業合作，進行優勢互補，達到降低風險的目的。還是以企業的對外拓展為例，在對外物業項目的拓展上，尤其是外地物業項目的拓展，在企業自身條件不完全具備，可以通過與項目所在的物業管理企業合作的方式進行物業承接。還如在小區的管理中，對小區內一些有聲望的業主、住戶，可以聘其為物業管理公司的顧問，這樣在處理小區業主的相關問題，尤其出現業主投訴或維權行動時，充分利用這些業主在小區內的影響力，能有效降低企業風險。