重慶市物業管理條例條例(20**)
第一章總則
第一條為規范物業管理活動,維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。
第二條本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。
區縣(自治縣)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
市和區縣(自治縣)價格、規劃、土地、建設、市政、公安、工商、民政部門及其他有關行政管理部門按照各自職責,負責本行政區域內物業管理活動的監督管理及物業管理區域內的行政管理工作。
第四條街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責指導本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。
居(村)民委員會協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)做好物業管理相關工作。
第五條
鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會,交流物業管理經驗。物業服務行業協會作為物業服務行業自律組織,應當制定行業行為規范,調解物業服務企業糾紛,推動物業管理健康發展。
房地產行政主管部門應當加強對物業服務行業協會的指導和監督。
第六條實行物業管理聯席會議制度。
物業管理聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織召集,由區縣(自治縣)房地產行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:
(一)業主委員會不依法履行職責的問題;
(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;
(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;
(四)提前終止物業服務合同的問題;
(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;
(六)需要協調解決的其他物業管理問題。
第二章物業管理區域
第七條物業管理區域根據物業的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共有或共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共有、共用的,應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業管理區域。
第八條新建物業在出售前,建設單位應當根據本條例第七條的規定劃定物業管理區域,并向物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。區縣(自治縣)房地產行政主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第七條規定的,應當自收到備案申請之日起三十日內書面通知建設單位重新劃定。
建設單位在銷售物業時,應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。
第九條已經建成并交付使用但未劃分物業管理區域的,需要實施物業管理時,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)參照本條例第七條的規定,在征求相關業主意見后,劃定物業管理區域,并報區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。
第十條對物業管理區域劃定有異議的,物業所在地的區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當根據本條例第七條的規定和商品房買賣合同的約定,在征求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、相關業主、居(村)民委員會的意見后確定。
第三章業主、業主大會及業主委員會
第十一條業主可以設立業主大會,并由業主大會選舉產生業主委員會,但同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主大會履行下列職責:
(一)制定和修改業主大會議事規則和管理規約;
(二)選舉、補選或罷免業主委員會成員;
(三)決定業主委員會的必要經費及來源以及經費管理辦法;
(四)撤銷或者變更業主委員會超越權限的決定;
(五)選聘和解聘物業服務企業,確定物業服務合同的內容;
(六)決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;
(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。
第十二條不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅區,可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府),在征求該住宅區業主意見并取得過半數業主書面同意后,指定物業所在地社區居(村)民委員會代行本條例規定的業主委員會職責。
第十三條一個物業管理區域內,物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,業主可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會,并于會前告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。
第十四條占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主書面要求召開首次業主大會會議的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開。
第十五條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到告知或者申請后三十日內通知建設單位報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊等材料,并負責核實材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。
建設單位應當在收到街道辦事處(鄉鎮人民政府)通知后十日內報送材料,并協助成立籌備組。
籌備組成員由業主代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和建設單位派員共同組成。
第十六條籌備組應當做好下列籌備工作:
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照市房地產行政主管部門制定的示范文本,擬訂業主大會議事規則和管理規約草案;
(三)確認業主身份,確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積;
(四)擬訂業主委員會委員產生辦法,確定候選人名單;
(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主委員會委員候選人由籌備組推薦,三十名以上業主也可以聯名推薦委員候選人一名?;I備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。
前款第(一)項至第(四)項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、業主人數或者專有部分建筑面積提出異議的,籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。
第十七條業主擁有物業的專有部分建筑面積按所持房地產權證記載的建筑面積計算;對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業,按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。
業主人數按房地產權證數計算,一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業,業主人數按商品房買賣合同數計算,一個合同計為一個業主人數;對未出售的物業,建設單位計為一個業主人數。
第十八條業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。
第十九條業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
業主大會對本條例第十一條第(六)項規定的事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;業主大會對其他事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第二十條業主大會會議由業主委員會組織召開。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,并邀請物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居(村)民委員會參加。
占總人數百分之二十以上的業主以書面形式要求召開業主大會臨時會議時,業主委員會應當在三十日內組織召開。業主委員會不組織召開的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令業主委員會限期組織召開。業主委員會逾期不組織召開的,占總人數百分之二十以上的業主要求街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內組織召開。
第二十一條業主委員會是業主大會的執行機構。成員人數由業主大會決定,但不得少于五人,應當為單數。每屆任期不超過五年,可以連選連任。
業主委員會設主任一名、副主任一至三名,業主委員會主任是業主委員會的代表人。主任、副主任由業主委員會在業主委員會成員中推選產生,并由業主委員會罷免。
第二十二條業主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產生程序由業主委員會委員產生辦法確定。
候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。
第二十三條業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業,責任心強,具備一定組織能力;
(三)按期履行交納物業服務費、物業專項維修資金等業主義務;
(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業工作;
(五)具備履行職務的健康條件和文化水平。
第二十四條業主委員會應當自產生之日起三十日內,持下列文件向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案,并同時在物業管理區域內公示:
(一)業主委員會名稱和業主委員會主任、副主任、委員名單;
(二)業主大會議事規則;
(三)管理規約;
(四)業主委員會辦公場地、聯系電話。
業主委員會備案事項發生變更的,應當按照前款規定重新備案和公示。
第二十五條業主認為業主委員會公示(備案)事項的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請要求核實,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內,根據核實情況作出處理決定。
第二十六條業主委員會需要刻制印章的,應當持備案證明按照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章,并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。
第二十七條業主委員會應當履行下列職責:
(一)制定業主委員會工作制度;
(二)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況,公示業主大會決定;
(三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;
(四)組織并監督管理規約的落實;
(五)公示物業專項維修資金使用情況,組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收;
(六)每半年公示一次業主委員會工作經費等使用情況;
(七)及時了解業主、使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(八)協調業主、使用人與物業服務企業的關系;
(九)根據業主大會的決定,代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁;
(十)配合相關部門,做好維護物業管理區域秩序的相關工作;
(十一)管理規約、業主大會賦予的其他職責。
第二十八條業主委員會每季度應當至少召開一次會議。
業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時,業主委員會主任應當組織召開。
業主委員會主任可書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。
第二十九條業主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄,作出決定應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出后三日內,應當以書面形式在物業管理區域內公示七日以上。
未經全體成員半數以上簽字同意并公示的業主委員會決定無效。
第三十條業主委員會成員應當遵守法律法規和管理規約,不得有下列行為:
(一)挪用、侵占業主共有財產;
(二)索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;
(三)違反物業服務合同拒不交納物業服務費用,或利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費;
(四)泄露其他業主的信息;
(五)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
業主委員會成員違反前款規定的,由業主委員會會議決定中止其成員職務,并提請業主大會會議決定終止其成員職務。
第三十一條業主委員會成員有下列情形之一的,其成員職務自行終止:
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(三)任職期間被依法追究刑事責任的;
(四)以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的;
(五)業主大會議事規則約定的其他情形。
第三十二條業主委員會成員受業主監督。業主有權罷免業主委員會成員。
百分之二十以上業主聯名,可以向街道辦事處(鄉鎮人民政府)書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會,由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開。
第三十三條業主委員會成員被終止資格或罷免的,業主委員會應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置予以公告,業主有權查詢相關資料。
業主委員會成員被終止資格或被罷免的,其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止,并應在公告之日起三日內將其保管的印章、賬簿、文件資料以及全體業主共有的財物等移交給業主委員會。
第三十四條業主委員會成員集體辭職的,應當按照組織首次業主大會的方式召開業主大會,重新選舉業主委員會。
業主委員會成員出缺,由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會成員經遞補仍少于五人的,應當及時組織召開業主大會進行補選。
第三十五條業主委員會任期屆滿兩個月前,應當組織召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會。逾期未換屆的,占總人數百分之二十以上的業主要求物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織換屆的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到申請后三十日內,組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。
原業主委員會應當在新一屆業主委員會產生之日起十日內,將其保管的物業檔案、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接手續。
第三十六條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的,解散前,業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導監督下,做好業主共同財產清算工作。
第三十七條業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第四章前期物業管理
第三十八條新建物業的建設單位應當在物業銷售前,參照市房地產行政主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約,并報物業所在地區、縣(自治縣)房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。
首次業主大會通過管理規約后,臨時管理規約即行失效。
第三十九條物業中有住宅項目的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標投標。
對于物業中有住宅的預售項目,建設單位應當在申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業服務企業;對于物業中有住宅的現售項目,建設單位應當在物業銷售前通過招標投標的方式選聘物業服務企業。
投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的,經物業所在地區、縣(自治縣)房地產行政主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第四十條建設單位應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同,并在簽訂后十五日內報物業所在地區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案。
業主委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時,前期物業服務合同終止。
第四十一條建設單位應當在物業銷售時將臨時管理規約和前期物業服務合同提供給物業買受人,并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。
第四十二條前期物業服務合同生效之日至出售物業交付之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。
出售物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔;前期物業服務合同未約定物業服務收費標準的,由建設單位承擔。
第四十三條物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房,應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。
物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于四層。
市和區、縣(自治縣)規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時,按前兩款的規定明確物業服務用房的位置和面積。建設單位申請房屋預售許可證時應當提交物業管理用房的位置、面積等相關資料,房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證時,應當注明物業服務用房位置。建設單位在銷售商品房時,應當公布物業服務用房的位置和面積。
物業服務用房屬于全體業主共有,用作從事物業管理活動。物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。
房地產行政主管部門在辦理所有權初始登記時,應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的位置和面積以及物業的其他共有部分,業主有權查詢。
第四十四條前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前,建設單位應當向物業服務企業及物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交物業檔案,并提供物業管理用房。物業檔案包括下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。
第五章物業管理服務
第四十五條物業服務企業從事物業服務活動應當具備相應資質。
從事物業服務的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第四十六條一個物業管理區域只能由一個物業服務企業實施物業服務。
提倡業主通過招標投標的方式選聘物業服務企業。
第四十七條業主委員會應當參照市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定的物業服務合同示范文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,并移交物業檔案。
物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前,業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示,充分聽取業主意見。
物業服務企業應當在物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,報物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門備案,并在物業管理區域內公示。
第四十八條業主委員會在與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同時,對物業服務合同約定的物業服務事項應當包括下列主要內容:
(一)共用部位、共有設施、設備的日常維修、養護、運行和管理;
(二)物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護;
(三)共有綠地、花木等的養護與管理;
(四)物業管理區域內環境衛生的維護;
(五)物業服務收費標準;
(六)其他物業服務內容。
物業服務合同只能約定屬于民事服務內容的事項,不得約定由物業服務企業行使應當由行政管理部門行使的行政管理職責。
法律、行政法規另有規定的,從其規定。
第四十九條物業服務企業應當依法履行合同,按照國家和本市有關物業管理的技術標準和行業規范提供專業化的服務,不斷提高管理和服務水平。
物業服務企業在物業服務活動中應當樹立既為全體業主服務,也為每一個業主服務的觀念,不得侵犯或者越權限制業主權利。
物業服務企業應當接受業主、業主大會、業主委員會的監督和有關行政管理部門的監督管理。
第五十條行政管理部門不得委托物業服務企業實施行政管理事項。物業服務企業不得以任何方式和理由行使屬于行政管理部門的行政管理職責,但應當協助行政主管部門行使管理職責。
第五十一條物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
業主對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主與物業服務企業另行約定。
第五十二條物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,公共衛生事件,供水、供電、供氣事故,物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定。
發生安全事故或者其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按規定向相關行政管理部門和專業單位報告,協助做好相關工作。
第五十三條物業服務企業可以委托有相應資質的企業或者個人完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務,但不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人。
第五十四條物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會,決定續聘或選聘物業服務企業,并將決定書面告知物業服務企業;業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域,并配合依法選聘的物業服務企業接管。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的,應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內公示,并書面告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。
物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。
第五十五條物業服務企業退出物業服務的,應當履行下列義務:
(一)向業主委員會(未成立業主委員會的,向街道辦事處(鄉鎮人民政府)移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)結算物業服務費用和預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規規定的其他事項。
第五十六條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
物業服務企業應當在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準。
第五十七條物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用,最終用戶應當按時、足額繳納。其中,屬物業專有部分的費用,由業主繳納;屬物業服務企業使用的費用,由物業服務企業繳納。
專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用,不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。
物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費,但不得向業主收取手續費等額外費用。
第五十八條街道辦事處(鄉鎮人民政府)、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主信息資料,不得泄露。
第六章物業的使用與維護
第五十九條業主、使用人使用物業,應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。
物業管理區域內禁止下列行為:
(一)占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物;
(二)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(三)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房的上方;
(七)存放、鋪設超負荷物品;
(八)發出超過規定標準的噪音;
(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(十)違反法律法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房;
(十一)亂丟垃圾,高空拋物;
(十二)損毀樹木、園林;
(十三)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法及時處理,相關業主和物業使用人應當積極配合。因上述行為導致權利受到侵害的,受害人可依法向人民法院提起民事訴訟。
第六十條業主、使用人應當按照城鄉規劃主管部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。
業主、使用人將住宅改變為經營性用房的,應當依法申請。在設立(開業)或者住所(經營場所)變更登記時,應當向工商行政管理部門書面承諾遵守法律、法規以及管理規約的規定,并提交住所(經營場所)所在地業主委員會出具的有利害關系的業主同意將住宅改為經營性用房的證明文件及其他登記所需材料。未成立業主委員會的,由所在地居(村)民委員會出具。
第六十一條業主、使用人對物業進行裝飾、裝修前,應當將裝飾、裝修的時間、范圍、方式等口頭或書面告知物業服務企業。
物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾、裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者使用人以及裝飾、裝修人員。
物業服務企業對違反裝飾、裝修規定的行為,可以報告相關行政管理部門,由相關行政管理部門依法處理。
第六十二條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主委員會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。利用物業共用部位、共用設施設備經營獲取的收益歸業主共有,業主可以約定將該收益納入物業專項維修資金或者其他合理用途。
第六十三條物業管理區域內的機動車停車場(庫),應當首先滿足業主的使用需要。
建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后,可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業管理區域的房屋套數時,每戶業主只能購買一個車位或車庫。
車位、車庫有空余的,可以臨時出租給業主以外的單位、個人。但是,每次租期不得超過六個月。
第六十四條占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地用于停放機動車,以及相關收費和管理事項,由業主大會或者業主委員會決定。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放,不得收費。
物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業管理區域內發生的交通事故,由公安機關負責處理。
第六十五條物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后,在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施,其費用由專有部分所有人承擔。
物業共有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。
第六十六條物業共有部分由于人為原因損害的,相關責任人應當及時修繕,并對造成的損失承擔賠償責任;在合理期限內相關責任人未進行修繕的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕,其費用由相關責任人承擔。
第六十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。具體實施辦法由市人民政府另行制定。
第六十八條物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時,相關業主負有協助的義務。
第六十九條業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
第七十條擁有兩戶以上業主的物業應當建立物業專項維修資金。
物業專項維修資金管理實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監管的原則。
物業專項維修資金歸集、使用與監管的具體辦法由市人民政府另行制定。
第七十一條物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:
(一)專有部分的維修、更新、改造費用,由專有部分業主承擔;
(二)部分共有部分的維修、更新、改造費用,由部分共有的業主分擔;
(三)全體共有部分的維修、更新、改造費用,由全體業主分擔。
因物業服務企業的責任,導致物業共有部分未到維修、更新年限而需要維修、更新的,物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。
第七十二條業主、使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為,可以向物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門投訴,區縣(自治縣)房地產行政主管部門應當及時受理,并在受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的,告知投訴人向相關部門投訴。
第七章法律責任
第七十三條對違反本條例規定的行為,法律、法規有處罰規定的,從其規定。
第七十四條違反本條例的規定,物業中有住宅項目的建設單位未通過招標投標的方式選聘物業服務企業,或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。
第七十五條違反本條例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。
第七十六條違反本條例的規定,建設單位有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰:
(一)未移交物業檔案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(二)未將前期物業服務合同報送備案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,處五千元以上五萬元以下的罰款;
(三)泄露業主信息資料的,給予警告,造成嚴重后果的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七十七條違反本條例的規定,物業服務企業有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)房地產行政主管部門予以處罰:
(一)未將物業服務合同報送備案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,處五千元以上五萬元以下的罰款;
(二)未制定安全防范應急預案的,責令限期改正,逾期仍不改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(三)業主大會依法選聘新的物業服務企業后,原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的,責令限期退出;逾期不退出的,處五萬元以上十五萬元以下罰款,并由頒發其資質證書的行政主管部門降低其資質等級或者取消其資質;
(四)退出服務時不履行相關義務的,責令限期改正,并在一年內不得參加物業管理招標投標活動;
(五)泄露業主信息資料的,予以通報,造成嚴重后果的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七十八條違反本條例的規定,物業服務企業限制或者侵犯業主權利的,由頒發資質證書的行政主管部門責令限期改正,逾期仍不改正的,降低其資質等級或者取消其資質。
第七十九條違反本條例的規定,業主委員會未履行相關職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期履行,逾期仍不履行的,予以通報。
第八十條業主委員會成員違反本條例第三十條規定的,由區縣(自治縣)相關行政主管部門依法處理,并在物業管理區域內予以通報;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
業主委員會成員履行職務時違反法律、法規或者管理規約的規定,侵害業主合法權益,給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。
第八十一條違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴,或者按約定申請仲裁。
第八十二條違反本條例第五十九條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由有關行政主管部門按照下列規定予以查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任:
(一)違反第一項、第二項規定的,由區縣(自治縣)規劃行政主管部門依法查處;
(二)違反第三項規定的,由區縣(自治縣)建設行政主管部門依法查處;
(三)違反第四項、第五項、第六項、第七項規定的,由區縣(自治縣)房地產行政主管部門依法查處;
(四)違反第八項規定的,由區縣(自治縣)環境保護行政主管部門依法查處;
(五)違反第九項規定的,由區縣(自治縣)公安、環保行政主管部門依法查處;
(六)違反第十項規定的,由區縣(自治縣)規劃、工商行政主管部門依法查處;
(七)違反第十一項、第十二項、第十三項規定的,由相關行政主管部門依法查處。
第八十三條房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例的規定,未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由所在單位、上級機關或者監察部門責令改正;情節嚴重的,對直接責任人給予行政處分;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第八章附則
第八十四條本條例下列用語的含義為:
物業,指房屋及配套的設施設備和相關場地。
業主,指房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人。
使用人,指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。
前期物業管理,指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。
本條例使用的數字含本數。
第八十五條對未聘請物業服務企業從事物業服務活動的物業項目,其業主大會、業主委員會及物業使用與維護的相關事項可以參照本條例執行。
第八十六條本條例自20**年10月1日起施行。20**年9月25日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第四十二次會議通過的《重慶市物業管理條例》同時廢止。
篇2:杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為,維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益,保障物業的合理使用,創造良好的生活、工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理,對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責,協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作,協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導,建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度,協調解決轄區內物業管理的重大問題,并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制,為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案,制定物業服務規范,加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主,在物業管理活動中,享有法律、法規規定的權利,履行相應的義務,并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的,建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料:
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成,成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生,業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十?;I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議,并做好下列籌備工作:
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主:
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的,物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定:
(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算,但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;
(二)總人數,按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定:
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的,按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利,但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的,應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存,??顚S?。首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布,接受全體業主的監督?;I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門,街道辦事處,鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的,由物業所在區、縣(市)房產主管部門,街道辦事處,鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表,具有完全民事行為能力,遵守國家有關法律、法規,遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數,由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,在新一屆業主委員會產生之前,由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會,并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后,社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的,應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的,可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補,并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的,應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的,可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定,提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務:
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項,做好物業管理中重要事項的記錄,并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年,具體由業主大會決定,任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前,應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下,將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的,應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的,業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的,運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支,具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況,接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會,遵循相對集中、便于管理的原則,按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分:
(一)新建物業項目,包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域,擁有共用主要配套設施設備的,核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目,與周邊原有項目房屋相毗連的,經各自的業主大會同意,可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內,向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目,由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時,應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍,通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的,業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求:
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域,能明確分清共用配套設施設備管理維護責任,并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意,合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的,業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內,會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前,按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房,其中千分之三為辦公用房,千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的,按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主,其所有權不得分割、轉讓和抵押,其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前,物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的,租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后,物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域,經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意,可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務,并簽訂前期物業服務合同。其中,物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的,應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的,經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業,并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的,其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間,物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后,提前終止有約定期限的前期物業服務合同的,自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的,自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的,應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存,??顚S?。首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布,接受全體業主的監督?;I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門,街道辦事處,鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的,由物業所在區、縣(市)房產主管部門,街道辦事處,鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表,具有完全民事行為能力,遵守國家有關法律、法規,遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數,由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,在新一屆業主委員會產生之前,由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會,并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后,社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生,其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的,應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的,可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補,并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的,應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的,可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定,提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務:
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務,不遵守管理規約,情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時,應當允許該委員提出申辯,并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務自行終止:
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議,應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項,做好物業管理中重要事項的記錄,并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年,具體由業主大會決定,任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前,應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下,將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會,并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的,應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的,業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的,運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支,具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況,接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會,遵循相對集中、便于管理的原則,按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分:
(一)新建物業項目,包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域,擁有共用主要配套設施設備的,核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目,與周邊原有項目房屋相毗連的,經各自的業主大會同意,可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內,向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目,由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時,應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍,通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的,業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求:
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域,能明確分清共用配套設施設備管理維護責任,并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意,合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的,業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內,會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前,按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房,其中千分之三為辦公用房,千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的,按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明,并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主,其所有權不得分割、轉讓和抵押,其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前,物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的,租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后,物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域,經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意,可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務,并簽訂前期物業服務合同。其中,物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的,應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的,經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業,并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的,其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間,物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后,提前終止有約定期限的前期物業服務合同的,自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的,自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業,建設單位在房屋產權初始登記之前,應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金,作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的,可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數,并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、??顚S?、政府監管”的原則,由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一,建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的,維修費用在物業保修金中列支:
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的,由相關業主或者業主委員會提出申請,經保修金管理機構核實后撥付,由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次,當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息,其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間,建設單位因注銷、清算等原因,無法繼續履行保修責任的,可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任,并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后,保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的,保修金管理機構應當進行公示,公示期為三十日。公示期滿無異議的,物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、??顚S?、政府監管”的原則,由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度,并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前,按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取,其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八,具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定,報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時,維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次,當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息,其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶,統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理:
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見,同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后,由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料,向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后,撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后,物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的,經業主委員會審核同意,可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的,超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞,危及公共安全的,經業主委員會書面同意后,可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金:
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示,公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料,向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后,撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后,物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等,向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意,可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式,由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的,應當按照下列程序辦理:
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案,方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實,將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示,公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的,維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為,國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的,按照相關規定處罰;沒有規定的,按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰,屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的,由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的,由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定,未按照要求將物業服務合同備案的,由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定,退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的,由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定,未按照要求公布經營性收益收支情況,由區、縣(市)房產主管部門責令改正,可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的,由區、縣(市)房產主管部門責令改正,恢復原狀,可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的,可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的,由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的,由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的,由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的,由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的,由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的,相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定,不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的,由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定,房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分:
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便,收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3:物業管理條例(2007修正)
物業管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務院令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》,自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務院關于修改
《物業管理條例》的決定
根據《中華人民共和國物權法》的有關規定,國務院決定對《物業管理條例》作如下修改:
一、將第十條第一款修改為:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責?!?/p>
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為:“下列事項由業主共同決定:
“(一)制定和修改業主大會議事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業服務企業;
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項?!?/p>
三、將第十二條修改為:“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
“業主可以委托代理人參加業主大會會議。
“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?!?/p>
四、將第十九條第二款修改為:“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主?!?/p>
此外,根據《中華人民共和國物權法》的有關規定,將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”,將“業主公約”修改為“管理規約”,將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”,并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂,重新公布。
物業管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定,未取得資質證書從事物業管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的,依照本條第一款規定處罰,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定,物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。