蘇州市物業服務收費管理實施細則
第一章 總則
第一條 為了規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定,結合本市實際,制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。
第三條 本細則所稱物業服務費,是指業主通過選聘物業服務企業、專業管理機構或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。
物業服務費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。
第四條 尊重業主對物業共有部分共同管理的權利,提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構,鼓勵開展正當的價格競爭,促進物業服務收費主要通過市場競爭形成。
物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則,實行政府指導價和市場調節價。
第五條 市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作,負責制定物業服務收費的具體實施辦法和有關政策規定,指導全市物業服務收費的管理工作。
各縣級市(含吳江區,下同)、區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門按照價格管理權限,負責本行政區域內物業服務收費的政策落實和監督管理工作。
第二章 物業公共服務收費管理
第六條 本細則所稱物業公共服務費,是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務,向業主或物業使用人收取的費用。
第七條 普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業公共服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況,依據本地區物業公共服務等級標準或分類分項分級標準,制定相應的基準價與浮動幅度,并向社會公布。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的物業公共服務費基準價與浮動幅度,各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的物業公共服務費基準價與浮動幅度。
價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門每三年內對物業公共服務等級標準或分類分項分級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。
第八條 新建普通住宅物業銷售之前,建設單位應當在政府指導價范圍內,依法通過招投標或協議的方式選聘具有相應資質的物業服務企業,簽訂前期物業服務委托合同,約定物業公共服務內容、服務標準和收費標準。前期物業服務委托合同由物業服務企業在簽訂之日起10個工作日內報物業項目所在地的縣級市、區價格主管部門和物業管理行政主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門應當將備案的前期物業服務委托合同通過政府網站等形式公示。
前期物業公共服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。少數物業項目因提供政府指導價未涵蓋的服務內容和服務標準,確需超出政府指導價最高標準的,可在發布招標公告前20個工作日向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門提出單獨核定收費標準的申請。經核定的收費標準,同時作為該項目前期物業招投標的最高收費標準。
新建普通住宅物業銷售時,建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應包含前期物業服務委托合同約定的物業公共服務內容、服務標準和收費標準等內容。前期物業公共服務費未在房屋買賣合同中約定的,由建設單位承擔。建設單位選聘的物業服務企業應當與物業買受人依據前期物業服務委托合同約定的內容,簽訂前期物業服務協議。
第九條 新建普通住宅物業交付使用之后,物業公共服務收費標準按照合同約定執行。
業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立前,普通住宅物業公共服務費標準因服務成本變化需要調整,或因政府指導價標準變化需要提高的,物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下,公開真實、完整、有效的物業服務成本信息,向業主征詢意見,經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意,形成業主共同決定,在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。
業主大會成立后,普通住宅物業公共服務費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定,與物業服務企業合同約定執行。
第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區等非普通住宅和辦公用房、廠房、經營性用房等非住宅物業公共服務費實行市場調節價,具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業合同約定執行。
住宅經批準改變用途用于經營的,其物業公共服務收費標準由業主共同決定,合同約定執行。
業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準,由業主共同決定,約定執行。
保障性住房的物業公共服務收費,按照所在地政府有關規定執行。
第十一條 物業公共服務費可以采取包干制或酬金制等計費方式。具體方式由業主大會與物業服務企業協商確定;業主大會成立前,由建設單位、物業服務企業、業主在前期物業服務委托合同、前期物業服務協議中約定。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中,按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十二條 物業公共服務費一般由下列因素構成:
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;
(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;
(3)清潔衛生費用;
(4)綠化養護費用;
(5)秩序維護費用;
(6)物業服務企業辦公費用;
(7)物業服務企業的固定資產折舊;
(8)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)管理費分攤(酬金制不含此項);
(10)經業主大會同意的其他費用;
(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當由住宅專項維修資金支出的,不得重復計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十三條 住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠化、水泵、非經營性車場車庫、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。
非經營性車場車庫是指物業管理區域內為業主或物業使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。
第十四條 物業公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車庫除外);尚未登記的,按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位全額承擔。完成交付手續的次月起,物業服務費用由業主或物業使用人交納。
物業出租或以其他方式交他人使用的,物業服務費用可以由物業使用人交納,但業主負連帶交納責任。
第十六條 新建普通住宅前期物業管理期間,業主辦理入住手續后未入住或未使用,并事先書面告知物業服務企業的,在不超過24個月的時期內,物業公共服務費按70%交納,優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。業主大會成立后,優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非普通住宅和非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。
第十七條 物業服務企業可以根據合同約定預收物業公共服務費,但預收的期限最長不得超過12個月。
第三章 汽車停放收費管理
第十八條 汽車停放費是物業服務企業或專業管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成:
(1)管理服務人員費用;
(2)車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養費用;
(3)清潔衛生費用;
(4)秩序維護費用;
(5)法定稅費等。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的,汽車停放費還應當包括合理收益部分,用于對占用公共資源進行適當補償。
車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式,出租給使用人所收取的費用。
第十九條 住宅小區內的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮汽車停放管理服務平均成本,車位、車庫建設成本等因素,制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度,并適時調整。市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責制定蘇州市區的基準價與浮動幅度,各縣級市價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責制定本地區的基準價與浮動幅度。
第二十條 物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫,應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。
同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致,地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。
第二十一條 占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,業主大會成立前,應當在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后,應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
第二十二條 汽車停放費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據合同約定收取,也可委托物業服務企業代收,分別核算。住宅小區內的汽車停放費和車位租金具體收費標準應當符合政府指導價的規定。
為提高車位使用效率,鼓勵探索對業主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區,汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應當符合政府指導價的規定。
第二十三條 物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的,其汽車停放費、租金的具體收費標準在規定的基準價與浮動幅度范圍內確定。
利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規定,用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省有關規定執行。
第二十四條 在滿足業主停車需要的前提下,有條件的住宅小區可設立臨時停車位,供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的,應當提供不少于2小時的免費停車,業主大會成立后,免費停車時間由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。臨時停車收費由物業服務企業或專業管理機構根據物業服務合同約定或業主共同決定收取,具體收費標準應當符合政府指導價的規定。
對進入住宅小區內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛,以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛,物業服務企業不得收取任何費用。
第二十五條 物業管理區域內的非機動車停放服務收費按照當地政府價格主管部門的有關規定執行。
第四章 其他服務收費管理
第二十六條 本細則所稱特約服務費,是指應業主或物業使用人要求,物業服務企業提供特約服務而收取的費用。
特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務標準協商確定。
第二十七條 本細則所稱代辦服務費,是指物業服務企業接受委托,提供代辦服務,向委托人收取的費用。
代辦服務費收費標準由委托雙方根據服務內容、服務標準協商確定。
第二十八條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,可以根據約定向委托單位收取代辦手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。
第二十九條 代收代交費用,是指物業管理區域內由全體或部分業主承擔且費用不能直接計入單個業主的電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等設備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。已經計入物業服務費成本的,不得重復計收。
代收代交費用由物業服務企業單獨列賬,按實際支出和約定方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應當通過物業服務合同約定,合同中沒有約定或約定不明確的,按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業主(含空置房屋的業主)應當按照分攤數額按時交納代收代交費用。
物業服務企業可以按照規定向業主預收一定數額的費用,預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補,多余部分也可自動轉為預付費。
第三十條 新建房屋交付使用時,配套的共用設施設備一般不得在房價外加收價款,必不可少的附隨商品也不得另行收費。物業交付使用后,物業管理區域內新建、改建、擴建共用設施設備的,建設及運行費用的承擔按照有關規定執行,沒有規定的按照約定執行。
物業服務企業為了維護物業管理區域公共秩序的需要,向業主發放證照、門卡等所產生的制作費用,應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的,可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。
新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的,建設單位(或物業服務企業)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用,并應當為每戶業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。
物業管理區域內的停車場實行門禁出入證(卡)管理的,應當免費為車主配置1張出入證(卡)。
物業服務企業對臨時來訪人員實行持證管理的,可按照制作成本收取出入證(卡)押金,證件完好退還后,應如數退回押金,證件丟失、損壞的,可收取不高于押金數額的工本費。
第三十一條 利用業主共有部分、共用設施從事經營的,所得收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的,70%納入專項維修資金,其余部分可以用于補貼物業公共服務費。
第五章 行為規范
第三十二條 物業服務企業應當遵守法律法規和有關政策規定,加強價格自律,規范服務行為,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務,并接受業主監督。業主對物業服務情況提出質詢時,物業服務企業應當及時答復。
物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉包給其他企業的,不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。物業服務企業承擔監督履行和最終履行物業服務合同的責任。
物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務的,業主可以請求業主委員會監督履行,或者向街道辦事處(鄉鎮人民政府)、有關主管部門投訴,也可以依法向人民法院起訴,請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第三十三條 物業服務收費實行明碼標價,物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據,以及企業、物業管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話,接受業主或物業使用人的監督。
新建住宅物業銷售時,建設單位應將上述物業服務收費的有關情況,作為房地產銷售明碼標價的內容,在銷售場所的顯著位置公示。
第三十四條 物業服務企業應當完善內部財務管理制度,強化成本約束機制。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的,服務成本和收支應當按物業管理區域分別核算。
物業服務企業應當將汽車停放費、經營設施收益、代收代交費用等單獨列賬,獨立核算。在物業管理區域內顯著位置,每半年不少于一次公示汽車停放費、經營設施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況,接受業主、物業使用人、街道辦事處(鄉鎮人民政府)的查詢和監督,每次公示時間不少于15天。
實行包干制計費方式的,物業服務企業應當對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建賬,按照物業服務合同的約定公布財務收支狀況,接受監督。
實行酬金制計費方式的,物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況,并接受業主委員會的核查。物業服務企業或業主大會應當按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔,按照物業服務合同約定執行。
第三十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依據物業服務合同的約定,依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時,業主或者物業使用人應當及時結清物業服務和代收代交等費用。
第三十六條 物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定,嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。
物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。物業服務企業為業主、物業使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的,可根據實際成本向市、縣級市價格主管部門、物業管理行政主管部門申報,經核準收費標準后執行。
第三十七條 物業服務企業不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第六章 監督管理
第三十八條 價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。
物業管理行政主管部門應當及時制定和完善普通住宅物業公共服務標準,加強對物業服務行為的監管。
物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門,加強對招投標價格行為及履行合同的監督管理,及時處理物業服務投訴。
物業服務行業協會應當加強行業自律管理,規范從業行為,促進誠信經營,提高物業服務水平。
第三十九條 價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》、《蘇州市市場價格行為監督管理辦法》等法律法規予以處罰:
(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;
(二)不按照規定提供服務而收取費用的;
(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
(四)強制或者變相強制服務并收費的;
(五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托,代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;
(六)不按規定實行明碼標價的;
(七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收支、代收代交費用分攤等情況的;
(八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。
第四十條 價格主管部門、物業管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和本細則管理、監督物業服務收費的,由上級價格主管部門和物業管理行政主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。
第七章 附則
第四十一條 各縣級市可根據本細則,結合本地實際,制定具體辦法,并報市價格主管部門和市物業管理行政主管部門備案。
第四十二條 其他管理人的物業服務收費可參照本細則執行。
第四十三條 服務雙方在本細則實施前已經依法通過協議、合同等形式約定物業服務收費等事項的,繼續按原約定執行。
第四十四條 本細則由市物價局、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。
第四十五條 本細則自20**年7月1日起施行,此前與本細則規定不一致的以本細則為準。
篇2:山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)
山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)
山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知
二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號
各市物價局、住房城鄉建委(建設局)、房管局、市政公用局、城管執法局:
為進一步規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合我省實際,制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》,現印發給你們,請認真貫徹執行。
山東省住宅物業服務收費管理辦法
第一條 為規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場形成。
第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。
設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)按照價格管理權限,負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價,由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準,由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價,由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。
物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業服務成本包括:
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用;
?。┺k公費用;
?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊;
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔,不得列入物業服務成本。
第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
前期物業管理住宅小區,因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的,物業服務收費應當適當減免,差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的,物業服務費用由開發建設單位交納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的,物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的,物業服務費可以預收,預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的,其物業服務費按實際運行費用適當減收,合同另有約定的,從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價,由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的,停車服務費應當適當減收。
第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會確定,所收費用屬全體業主共有。
第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的,應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的,可以適當收取工本費。
第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛,停放超過2個小時的,可以收取一定費用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運費用,具體收費標準由雙方協商確定。
第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律,遵守價格法律、法規、政策,嚴格履行物業服務合同,服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等,接受業主的監督,不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的,業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費,不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的,物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。
第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:
?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的;
?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的;
?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;
?。ㄋ模娭品詹⑹召M的;
?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的;
?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。
第二十七條 價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的,由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。
第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本辦法規定執行。
第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法,并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。
第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?!渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》(魯價費發〔20**〕205號)同時廢止。
篇3:忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)
忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)
忻州市人民政府辦公廳
關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)的通知
忻政辦發〔20**〕73號
各縣(市、區)人民政府,市人民政府各委、局、辦:
《忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)》已經市人民政府同意,現印發給你們,請認真組織實施。
忻州市人民政府辦公廳
20**年6月25日
忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)
第一條 為規范物業服務收費秩序,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,促進物業服務行業穩定健康發展,根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神,結合忻州實際制定本辦法。
第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。
第三條 物業服務收費管理實行分級負責,忻州城區按照城市建設管理權限劃分,分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理,各縣(市、區)的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。
市、縣兩級價格主管部門牽頭,房地產主管部門等配合,負責物業服務收費等級標準的制定,對物業服務價格進行監管,依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。
市、縣兩級房地產主管部門牽頭,價格主管部門等配合,負責物業服務行業的管理,指導物業企業自主定價,協調解決物業服務管理中的矛盾和問題,加強對物業企業的監督和管理。
第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。
第五條 物業服務收費管理,業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平,選定相應級別的服務內容標準,確定服務收費價格。
第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中,物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等;
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用);
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用;
?。┺k公費用;
?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊;
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會(業主委員會)同意的其它費用。
第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。
根據不同物業的性質和特點,物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費,實行政府指導價。
電梯等共用設備運行費據實結算,按住戶面積分攤。
已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費,實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準,制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準(忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準)附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。
第九條 前期物業服務(房屋竣工交付使用、業主大會未成立前)。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準,擬定服務價格后,進行前期物業服務招投標,選擇物業企業,簽訂物業服務合同,報房地產主管部門備案。
前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間,經買受人簽字確認后執行。
第十條 業主大會選舉產生業主委員會后,非保障性住房物業服務收費實行市場調節價,物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》,結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費,根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤,定期公布,具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。
供電實行合表電價計費的小區,使用公共變壓器用電的,應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用,不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費;使用非公共變壓器用電的,供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的,超出部分據實結算、分攤到戶。
第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫(位)、地面車庫(位)以及未購買的停車庫(位)、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價,具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。
第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的,應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議,服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元,業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取,100平方米(包括100平方米)以內的按400元/戶收取,100平方米以上的按600元/戶收取。
業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的,不得收取裝修垃圾清運費。
第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的,在同一小區內應盡可能采用一卡管理,一卡多用,智能卡費用均應包含在物業服務成本中,發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金,更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的,可以據實收取智能卡工本費。
第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費,按月、季、年計收,也可預收,但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的,可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準;已辦理房產證的,以房產證記載的建筑面積為準。
第十六條 物業服務管理區域內,供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,物業服務企業接受委托代收上述費用的,必須嚴格執行國家收費標準,可以向委托單位收取手續費,但不得向業主收取手續費等一切額外費用,嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。
供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施,盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題,加快推進戶表改造工作,必須實行向終端用戶收費。
第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時,應遵守《物業管理條例》有關規定,必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意,通過公示無異議后,由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等,接受業主或物業使用人的監督,不得在標價之外收取任何未予標明的費用。
第十九條 業主、使用人、開發企業,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的,業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業管理企業可以依法追繳。
第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業,房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正,并進行行政處罰,逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級,記入信用檔案,通報所管小區,直至取消收費行為。
第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的,可與企業資質等級掛鉤,在動態考核時可作為加分項目,記入企業信用檔案;物業企業有過失或責任事故的,依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。
第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價,協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題;依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為;指導物業企業加強隊伍、制度建設,增強服務意識,提升服務質量。
第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋,自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》(忻房字〔20**〕51號),忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》(忻價發〔20**〕193號),忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》(忻房字〔20**〕19號)文同時廢止。
附件:忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準
附件:
忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準
一級標準(1.05元/月.㎡)
一、基本要求(0.08元/月.㎡)
1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立有完善的住戶檔案;
4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度,并裝訂成冊;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,有檢驗記錄,并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好;
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;
7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情;
8、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修及時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;
9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況,據實結算的費用每月公布一次;
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;
12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達95%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.30元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善,并有智能化管理的:
1、配備專業人員維修養護;
2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;
3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;
4、對共用設施設備每日巡查一次,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證24小時載人電梯正常運行;
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;
7、設備房每日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
8、住宅區域內道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范;
9、路燈、樓道燈完好率不低于95%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.12元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修,屬于小修范圍的,及時修復,屬于大、中修范圍的,在報修期內的,及時編制維修計劃報建設單位,按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的,及時編制維修計劃,報業主大會或者業主委員會,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造;
3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);
4、每日巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;
6、每日巡查二次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序(0.20元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤,其中12小時站崗值勤;
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的,24小時監控,專人值守。監控資料保存不少于30日;
5、對進出小區的車輛實施規范管理,引導車輛有序通行、停放(雙方另有約定的除外);
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.20元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次,全天保潔;
3、樓道每日清掃一次,樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;
7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次,視檢查情況及時清掏;
8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害;
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次,電梯轎廂墻壁每日清擦一次,電梯轎廂地面保持清潔;
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱;
11、衛生保潔設專人監督檢查,發現問題及時處理。
六、綠化養護管理(0.15元/月.㎡)
住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的:
1、有完善的綠化養護措施,有專業人員實施綠化養護管理;
2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護,雜草面積應小于2%;
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新,缺株率應小于3%,存活率應大于95%,行道樹缺株率應小于3%,土地裸露面積應小于5%;
4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物,做好防寒和預防病蟲害;
5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮,美化環境、增加氣氛;
6、設有景觀湖的,應保持三季有水,水質良好,每月至少補水1次,每年清淤1次。
二級標準(0.85元/月.㎡)
一、基本要求(0.07元/月.㎡)
1、各崗位有規范的崗位職責,并將制度上墻接受監督;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立有完善的住戶檔案;
4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,有檢驗記錄,并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好;
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;
7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情;
8、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修及時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;
9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次;
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;
12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達90%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.25元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善,并部分設施設備實行智能化管理的:
1、配備專業人員維修養護;
2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;
3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;
4、對共用設施設備每兩日巡查一次,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證電梯正常運行;
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;
7、設備房每二日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
8、住宅區域內道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范;
9、路燈、樓道燈完好率不低于90%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.11元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的及時組織維修;
3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);
4、每二天巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;
6、每日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序(0.15元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤,其中9小時站崗值勤;
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的,24小時監控。監控資料保存不少于15日;
5、對進出小區的車輛實施規范管理,引導車輛有序通行、停放(雙方另有約定的除外);
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.14元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次,定時保潔;
3、樓道每二日清掃一次,樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;
7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次,視檢查情況及時清掏;
8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害;
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次,電梯轎廂墻壁每日清擦一次,電梯轎廂地面每日清潔兩次;
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱;
11、衛生保潔設專人監督檢查,發現問題及時處理。
六、綠化養護管理(0.13元/月.㎡)
住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的:
1、有完善的綠化養護措施,有專業人員實施綠化養護管理;
2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護,雜草面積應小于5%;
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新,缺株率應小于5%,存活率應大于95%,行道樹缺株率應小于5%,土地裸露面積應小于5%;
4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,定期修剪整形,需要時補栽、補種,保持觀賞效果;
5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物,做好防寒和預防病蟲害;
6、大型活動和重大節日裝扮小區,美化環境、增加氣氛。
三級標準(0.65元/月.㎡)
一、基本要求(0.06元/月.㎡)
1、物業管理單位機構設置合理,崗位明確;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立住戶檔案;
4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,將移交給的各種資料保存完好;
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;
7、管理服務人員統一著裝,服務主動、熱情;
8、設有服務接待中心,公示12小時服務電話。急修半小時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;
9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次;
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;
12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達85%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.20元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善:
1、配備專業人員維修養護;
2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;
3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;
4、對共用設施設備每三日組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證電梯正常運行;
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;
7、設備房每三日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志;
9、路燈、樓道燈完好率不低于85%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.09元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;
2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造;
3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);
4、每三天巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理;
6、兩日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序(0.11元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤;
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的,24小時監控。監控資料保存不少于一周;
5、對進出小區的車輛實施規范管理,保證停放有序;
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.11元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次,適時保潔;
3、樓道每三日清掃一次,樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;
7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次,視檢查情況及時清掏;
8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次,電梯轎廂墻壁每三日清擦一次,電梯轎廂地面每日清潔一次;
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。
六、綠化養護管理(0.08元/月.㎡)
住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的:
1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護;
2、定期清除綠地雜草、雜物,雜草面積應小于10%;
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新,存活率應達到90%,土地裸露面積應小于10%;
4、預防花草、樹木病蟲害。
四級標準(0.45元/月.㎡)
一、基本要求(0.05元/月.㎡)
1、物業管理單位有明確的崗位職責制度;
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
3、建立住戶檔案;
4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度;
5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,將移交給的各種資料保存完好;
6、管理人員持證上崗;
7、設有服務電話,及時與住戶溝通;
8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務;
9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準;
10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達80%以上。
二、公共設施設備運行維修保養(0.12元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備完善:
1、建立共用設施設備檔案,并有記錄;
2、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;設施設備運行正常;
3、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;
4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,保證消防通道暢通,設施設備完好,可隨時啟用;
5、設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;
6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志;
7、路燈、樓道燈完好率不低于80%;景觀照明、監控設施等運行良好,經常有人維護修理;
8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.07元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護;
2、檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的及時組織維修;
3、每周巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,定期維修;
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求進行管理;
5、每三日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
7、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。
四、協助維護公共秩序(0.07元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時設門衛;
2、設護樓護院人員進行巡查;
3、對進出小區的車輛進行管理;
4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
5、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
五、保潔服務(0.08元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次,注意保潔;
3、樓道每周清掃一次,樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次;
4、及時清除道路積水、積雪;
5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果;
6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次,視檢查情況及時清掏;
7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;
六、綠化養護管理(0.06元/月.㎡)
1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理,定期進行修剪;
2、預防花草、樹木病蟲害。
五級標準(0.35元/月.㎡)
一、基本要求(0.04元/月.㎡)
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;
2、建立住戶檔案;
3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度;
4、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好;
5、管理人員持證上崗;
6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。
二、公共設施設備運行維修保養(0.11元/月.㎡)
住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的:
1、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患根據需要組織維修;
2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,保證消防通道暢通,設施設備完好,可隨時啟用;
3、設備房保持整潔;
4、路燈、樓道燈完好率不低于75%;監控設施等運行良好,經常有人維護修理;
5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理(0.06元/月.㎡)
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護;
2、檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的根據需要組織維修;
3、每兩周巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,定期維修;
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)進行管理;
5、每三日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;
6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;
7、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。
四、協助維護公共秩序(0.06元/月.㎡)
1、住宅區域主出入口24小時設門衛;
2、發生安全事故時,有采取應急措施的同時,應當及時向有關部門報告,協助做好救助工作;
3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;
4、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。小區內道路暢通。
五、保潔服務(0.06元/月.㎡)
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清;
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次,注意保潔;
3、及時清除道路積水,雪天及時清理人行通道;
4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次,視檢查情況及時清掏;
7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;
六、綠化養護管理(0.02元/月.㎡)
對小區的花、樹木實施綠化養護管理。